Die Immobilienverrentung erhält in Deutschland derzeit enorm viel Aufmerksamkeit. Das liegt auf Seiten der “Verrenter” in der Problematik, dass viele Menschen im Alter zu wenig Liquidität zur Verfügung haben, um finanziell unabhängig und selbstbestimmt leben zu können.

Allerdings gibt es auch immer mehr Kaufinteressenten, die den Kauf einer verrenteten Immobilie in Erwägung ziehen. Was die Gründe hierfür sind, beleuchtet der nachfolgende Artikel.

Die Verkäuferseite

Wie bei jedem Investment, empfiehlt es sich auch im Falle der Investition in eine verrentete Immobilie, den Markt näher zu beleuchten. Im Falle der Immobilienverrentung ist es wesentlich, sich vor Augen zu führen, wer eigentlich der Verkäufer einer verrenteten Immobilie ist.

Immobilienverrenter befinden sich in einem Dilemma: In Deutschland entwickelte sich der Immobilienmarkt während der vergangenen Jahre extrem zu einem Verkäufermarkt – in weiten Teilen Deutschlands ist es seit geraumer Zeit nicht möglich, Immobilien zu kaufen. Es gibt faktisch kein Angebot. Man möchte meinen, Immobilieneigentümer in Deutschland zu sein, ist eine äußerst bequeme Position, in der man sich aussuchen kann, an wen man seine Immobilie verkaufen möchte.

Diesen Vorteil haben Verkäufer von verrenteten Immobilien nur zum Teil. Bei ihnen handelt es sich um Menschen, die während ihres Berufslebens mit Blick auf die spätere Rente, nahezu ihr ganzes Vermögen in die eigene Immobilie gesteckt haben, um im Alter einmal in einer abbezahlten Immobilie und damit mietfrei wohnen zu können. Allerdings gibt es (leider) immer mehr Senioren, die im Alter über eine Rente verfügen, die ihnen keinerlei finanziellen Spielraum zulässt. Sie leben zwar mietfrei und das Haus oder die Wohnung ist abbezahlt. Allerdings mangelt es an Liquidität. Nicht zwingend handelt es sich hierbei um Menschen, die von Altersarmut betroffen sind, aber auch solche Immobilienverrenter gibt es.

Undenkbar ist für eine Vielzahl der Rentner, aus der eigenen Immobilie auszuziehen, um sie zu verkaufen, auch, wenn hierdurch der bestmögliche Preis für die Immobilie zu erzielen wäre. Sie entscheiden sich für die Immobilienverrentung, um das in der Immobilie gebundene Vermögen für sich verfügbar zu machen und gleichzeitig in ihr wohnen zu bleiben. Die Verwendung des frei werdenden Geldes reicht vom Umbau des Hauses, um es altersgerecht zu machen bis hin zur finanziellen Unterstützung naher Angehöriger. Aber auch eine lang ersehnte Reise wird oft durch die gewonnene Liquidität finanziert.

Die Käuferseite

In der Regel erwerben institutionelle Anleger verrentete Immobilien. Besonders im Rahmen des Immobilien-Teilkaufs etablieren sich derzeit viele Anbieter auf dem deutschen Markt. Sie haben in der Regel bereits Investorengelder eingesammelt, die sie im Markt durch erfolgreiche Teilkäufe von Immobilien platzieren. Großer Vorteil von Anbietern, die selbst verrentete Immobilien erwerben, ist die Geschwindigkeit, mit der sie die Transaktion vollziehen können.

Diese ist für potentielle Verkäufer verrenteter Immobilien manches Mal essentiell, zum Beispiel, wenn es gilt, einen kurzfristigen finanziellen Engpass zu überwinden. Die Renditeerwartungen von Investoren sind teilweise recht hoch- jedoch lassen sich die Angebote institutioneller Anbieter aufgrund der notwendigen vertraglichen Transparenz gut nachvollziehen und können für Immobilienverrenter als Gesamtpaket durchaus empfehlenswert und vorteilhaft sein.

Institutionelle Verrentungsanbieter, die selbst als Käufer auftreten, sind zu unterscheiden von reinen Maklern, die über die Immobilienverrentung neue Verkaufsprodukte generieren und sich ihrerseits erst einmal auf die Suche nach potentiellen Käufern machen müssen. Sie dienen als Bindeglied zwischen Eigentümern, die für sich eine Lösung ihrer finanziellen Probleme in der Immobilienverrentung gefunden haben und Käufern, die das Produkt “verrentete Immobilie” als attraktives Anlageprodukt sehen.

Die verrentete Immobilie als Anlageprodukt

Der deutsche Immobilienmarkt ist in den letzten Jahren immer mehr zum Verkäufermarkt geworden. Käufer von Immobilien sind in erster Linie Eigennutzer, aber auch Investoren, die aus dem erworbenen Objekt Cashflow generieren wollen. Beides ist bei verrenteten Immobilien (zunächst) nicht möglich: Die vormaligen Eigentümer wollen sich über die Verrentung ihrer Immobilie das Recht vorbehalten, gegebenenfalls lebenslang in ihrer Immobilien wohnen zu bleiben.

Gleichzeitig wird bei der Vielzahl der Verrentungsmodelle kein Cashflow aus der Immobilie erzielt- im Gegenteil: wird die Immobilie mit Nießbrauchrecht verkauft, behält der vormalige Eigentümer sogar das Recht, das Objekt zu vermieten, wenn er selbst nicht mehr darin wohnt (etwa, weil er in ein Pflegeheim zieht) und die Miete zu behalten. Nur wenige Investoren haben verrentete Immobilien deshalb auf dem Schirm. Das hat verschiedene Gründe.

Bekanntheitsgrad

Der notwendige Bekanntheitsgrad der Immobilienverrentung ist auf der Käuferseite bislang noch nicht erreicht, um von einer echten Marktdurchdringung zu sprechen. Die Beschäftigung mit dem Thema lohnt sich, jedoch war die Möglichkeit einer vollumfänglichen Information im Internet bislang nicht gegeben. Die verschiedenen Verrentungsmodelle werden von Maklern wie institutionellen Käufern nur sehr einseitig und solitär betrachtet – dabei ist es wesentlich, das Prinzip der Verrentung zu verstehen und dabei alle Verrentungsmodelle zu kennen und zu verstehen.

Vorteile der Immobilienverrentung

Investoren befinden sich wie die Verkäufer verrenteter Immobilien ebenfalls in oben beschriebenen Dilemma: sie würden gern in die Assetklasse “Immobilie” investieren, finden jedoch – wenn überhaupt – nur enorm hochpreisige Immobilien, bei denen das Heben von Werten praktisch ausgeschlossen ist.

Dies gestaltet sich bei verrenteten Immobilien anders. Sie sind gerade deshalb unter Marktwert zu erwerben, weil der Käufermarkt noch nicht voll erschlossen ist. Des Weiteren stellen Wohn- oder Nießbrauchrechte und damit die Tatsache, dass die Immobilie für den Erwerber vorerst nicht nutzbar ist, echte- und bezifferbare- Wertminderungen dar. Diese kann er heben in Abhängigkeit von der Ausgestaltung des Verrentungsvertrages durch Zeitablauf oder durch den Tod des vormaligen Eigentümers (wenn Wohn- oder Nießbrauchrechte lebenslang vereinbart werden).

Ethischer Aspekt

Nicht zuletzt ethische Erwägungen halten Investoren davon ab, verrentete Immobilien zu erwerben. Als “Wette auf den Tod” des Verrenters kann die Idee eines Investments schnell als Tabu-Thema qualifiziert und damit ausgeschlossenwerden. Diese Bedenken lassen sich jedoch ausräumen. Im Rahmen einer professionellen Immobilienverrentung weiß der Verkäufer ganz genau, worauf er sich einlässt. Sie läuft im Idealfall auch über mehrere Instanzen ab:

  1. Umfassende Information
    Unabhängige Informationsportale wie www.renteplusimmobilie.de helfen auch älteren und fachfremden Menschen dabei, sich selbst umfassend zu informieren.
  2. Beratung
    Im Falle notwendiger individueller Beratung können über www.renteplusimmobilie.de auch kompetente Partner gefunden werden, die bei der Ausgestaltung von Verträgen oder aber immobilienspezifischen Fragen unterstützen.
  3. Notarielle Beurkundung
    Jede Immobilienverrentung, die mit einem Verkauf einhergeht, muss notariell beurkundet werden. Der Notar fungiert hierbei als objektive Instanz und weist auf etwaige Gefahren oder juristische Fallstricke hin und beurkundet nur, was der Verkäufer wirklich verstanden hat und informiert umfassend zu allen Auswirkungen.

Basis einer professionellen und fairen Immobilienverrentung ist auf beiden Seiten die umfassende Information. Hierzu zählen auch unabhängige Objektgutachten, auf deren Basis Werte ermittelt werden können.

Wie beim Abschluss einer Risikolebensversicherung auch, entfällt der tabuisierende ethische Aspekt, wenn beide Parteien genau wissen, worauf sie sich einlassen: der Immobilienverrenter verkauft seine Immobilie unter Marktwert und sichert sich damit die Möglichkeit, in der Immobilie wohnen zu bleiben. Stirbt er mit Blick auf die getroffene Vereinbarung oder seine statistische Restlebenserwartung verfrüht, kann der Käufer den Wert der Immobilie früher als gedacht heben.

Für den Verrenter stellt dies jedoch keinen Nachteil dar- er hat ggf. bis zu seinem Lebensende in der Immobilie gewohnt und genau hierauf kam es ihm an. Zur Absicherung von Erben im Falle eines Vorversterbens gibt es Klauseln in den Verrentungsverträgen, die Mindestlaufzeiten von Leibrenten oder das Fälligwerden von Einmalzahlungen auslösen. Stirbt der Verrenter später, kann er die Immobilie länger als erwartet nutzen- in beiden Fällen hat er bei entsprechender Ausgestaltung jedoch keinen Nachteil.

Wie bei allen vertraglichen Vereinbarungen geht es auch bei Immobilienverrentungsverträgen um die ausgewogene Balance- diese für beide Parteien zu finden, ist Aufgabe von Rechtsanwälten und Beratern und in einem professionellen Umfeld eine Selbstverständlichkeit.

Fazit

Der Immobilienverrentungsmarkt in Deutschland ist ein “hidden champion” und, wenn beide Parteien fair und auf Augenhöhe miteinander sprechen und verhandeln eine Anlagestrategie, die auch für nicht institutionelle Käufer verrenteter Immobilien interessant sind. Umfangreiche Information und Beratung ist aber auch für die Käuferseite essentiell. Sollten Sie individuellen Beratungsbedarf haben, kontaktieren Sie uns gerne für ein unverbindliches Telefonat.

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