Der Nießbrauch stellt für ältere Menschen ein tolles Modell dar, um eine Immobilie zu verkaufen und trotzdem lebenslang darin wohnen zu können. Es gibt zahlreiche gute Gründe, eine Immobilie im Alter mit Nießbrauch zu verkaufen – so kann die finanzielle Situation stark verbessert werden. Das ermöglicht einen flexibleren Lebensstandard, finanziert mögliche Renovierungen zum Zwecke des altersgerechten Wohnens, oder kann schlicht und einfach als Geldspritze für die Enkel genutzt werden.

In diesem Artikel möchten wir die rechtlichen Grundlagen des Nießbrauchrechts einerseits, aber auch des generellen Begriffs „Eigentum“ andererseits klären.

Gesetzliche Regelung

Der Nießbrauch an Sachen ist in § 1030 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) (Inhalt des Nießbrauchs an Sachen) geregelt.

Hier steht:

„(1) Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).

(2) Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden.“

Liest sich recht simpel – aber was bedeutet die Einräumung eines Nießbrauchsrechts im konkreten Einzelfall der Praxis? Für welche Fallkonstellationen wird der Nießbrauch eigentlich gebraucht und wer profitiert hiervon? Am besten lässt sich die Bedeutung des Nießbrauchs durchdringen, indem das Eigentumsrecht näher betrachtet wird.

Die drei Elemente des Eigentums

Die drei Rechtsbereiche, die dem Eigentümer einer Sache oder Immobilie zustehen sind

  1. das Nutzungsrecht,
  2. das Recht, „Früchte zu ziehen“ und
  3. das Recht, Verfügungen auszusprechen.

Beispiel: Der Grundstückseigentümer

Der Eigentümer einer Immobilie hat alle drei Rechtsbereiche inne: er 1. ist berechtigt, sein Haus selbst zu bewohnen (Nutzungsrecht), er kann es aber 2. auch vermieten (und die Miete als „Frucht ziehen“, § 99 BGB) und zu guter Letzt kann er 3. über sein Eigentum frei verfügen – er kann es verkaufen, (auf-) teilen oder auch verschenken.

Einordnung des Nießbrauchs unter die drei Elemente des Eigentumsrechts

Die Einräumung eines Nießbrauchs bezieht sich auf die beiden ersten Elemente des Eigentums: die Nutzung und die Fruchtziehung. Das folgende Diagramm verdeutlicht hierbei den Unterschied zum zuvor besprochenen Eigentum.

Beispiel für die Einräumung eines Nießbrauchs

Durch folgende Fallkonstellation lässt sich der Nießbrauch in Abgrenzung zum Eigentum besser verstehen:

Herr Müller ist Eigentümer eines Einfamilienhauses. Das Haus ist schuldenfrei. Herrn Müllers Tochter Isabel hat gerade ihr zweites Kind zur Welt gebracht. Die Wohnung der jungen Familie wird zu klein und sie planen, ein Reihenhaus zu kaufen. Leider fehlt es den jungen Leuten an Eigenkapital, das Herr Müller gerne zur Verfügung stellen möchte, um seine Tochter zu unterstützen. Herr Müller lebt zwar gut von seiner Rente, besitzt aber nicht genug Liquidität, um beim Eigenkapitalbedarf seiner Tochter aushelfen zu können. Auch möchte er gerne in seinem Einfamilienhaus wohnen bleiben.

Er entscheidet sich für einen Verkauf seines Einfamilienhauses unter Einräumung eines vollumfänglichen Nießbrauchrechts für ihn. Einen Teil des Verkaufserlöses stellt er seiner Tochter Isabel als Eigenkapital zur Verfügung und ermöglicht ihr so den Erwerb eines Eigenheims für ihre Familie. Einen zweiten Teil des Verkaufserlöses nutzt Herr Müller, um sich einen lang gehegten Traum zu erfüllen: Er macht eine dreimonatige Reise nach Australien. Einen dritten Teil des vereinnahmten Kaufpreises legt Herr Müller zurück und hat so ein schönes finanzielles Polster- auch für den Fall, dass er einmal pflegebedürftig wird.

Durch das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchsrecht kann Herr Müller als Nießbrauchsnehmer bis an sein Lebensende im Haus wohnen bleiben und es nutzen wie ein Eigentümer. Für ihn ändert sich an der Nutzung seines Zuhauses bis zu seinem Tod nichts (er behält das vollumfängliche Nutzungsrecht). Er kann auch ausziehen und das Haus vermieten, zum Beispiel, weil er irgendwann lieber eine kleinere Wohnung bewohnen möchte oder sich nicht mehr um den Garten kümmern kann oder möchte- die Miete steht ihm ebenfalls bis zu seinem Lebensende zu (Recht auf Fruchtziehung).

Der neue Eigentümer von Herrn Müllers Einfamilienhaus (der Nießbrauchsgeber) tritt nach außen nicht in Erscheinung. Er wird zwar im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, sein Recht auf Nutzung und Fruchtziehung wird aber durch die Eintragung von Herrn Müllers Nießbrauch auf null reduziert.

Einzig das letzte Element des Eigentumsrechts – die Verfügungsbefugnis – steht ihm zu. Diese hat keinerlei Einfluss auf Herrn Müllers Rechtsstellung: Selbst wenn das Haus im Nachgang zu Herrn Müllers Verkauf noch 10x weiter verkauft würde: außer der Änderung des Eigentümers im Grundbuch ändert sich für Herrn Müller nichts, denn er hat das vollumfängliche Nutzungs- und Fruchtziehungsrecht an der Immobilie.

Erst wenn Herr Müller stirbt, wird das Nießbrauchsrecht gelöscht, denn der Nießbrauch ist nicht vererbbar. Übrigens ist das Nießbrauchsrecht auch nicht pfändbar!

Der Nießbrauch im Abgleich zum Eigentum und zu anderen Rechten

Der Nießbrauch ist ein sehr starkes Rechtsinstitut, das den Nießbrauchsnehmer in eine enorm starke, eigentümerähnliche Position bringt. Der Nießbrauch ist ein sogenanntes absolutes, dingliches Recht, was bedeutet, dass es gegenüber jedermann wirksam ist – und zwar unabhängig von der Anerkennung durch einen Dritten. Es ist rechtlich geschützt und unbedingt durchsetzbar. Anders als das Eigentumsrecht ist es nicht vererblich. Es erlischt mit dem Tod des Nießbrauchsrechtsnehmers – in obigem Beispiel also mit dem Tod von Herrn Müller.

Auch im Grundbuch einzutragende Rechte wie etwa die Grunddienstbarkeit oder die beschränkte persönliche Dienstbarkeit gewähren dem Berechtigten nur einzelne Nutzungsrechte.

Das klassische Beispiel der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist das Wohnrecht (§ 1093 BGB). Auch das Wohnrecht muss im Grundbuch eingetragen werden. Es erlaubt dem Rechtsinhaber in der Wohnung/dem Haus zu wohnen. Weitere Rechte sind mit dem Wohnrecht allerdings nicht verbunden, sprich, entscheidet sich der Wohnrechtsinhaber, auszuziehen und die belastete Immobilie nicht mehr zu bewohnen, kann er das Grundstück/die Wohnung/das Haus nicht weitervermieten und etwa die Miete einziehen. Das Wohnrecht ist demnach beschränkt auf das erste Element des Eigentumsrechts: die bloße Nutzung – und zwar die eigene Nutzung – da das Wohnrecht höchstpersönlich und nicht auf Dritte übertragbar ist. Der Nießbrauch hingegen gewährt das Recht zur umfassenden Nutzung des belasteten Gegenstands oder der Immobilie.

Fazit

Das Rechtsinstitut des Nießbrauchs räumt dem Nießbrauchsnehmer zwei von drei Elementen des Eigentumsrechts ein und stellt ihn dem Eigentümer in der Wirkung nach außen gleich.

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