Nachteile des Nießbrauchs für den Immobilieneigentümer

Niedrigerer Immobilienwert

Ein wesentlicher Nachteil des Nießbrauchs für den Eigentümer ist die Auswirkung auf den Immobilienwert, die dadurch entsteht, dass ein Nießbrauch auf der Immobilie lastet. Da der Nießbraucher das Recht hat, die Immobilie zu nutzen und ggf. daraus Einkommen zu erzielen oder sich eigene Miete zu sparen, bewerten potenzielle Käufer oder Investoren die Immobilie aufgrund fehlender langfristiger Rentabilität mit einem unter dem Marktwert liegenden Wert. Wie hoch der Abzug vom Marktwert ausfällt, kann anhand unseres Nießbrauchsrechners berechnet werden.

Erschwerter Verkauf

Die Existenz eines Nießbrauchrechts erschwert den Verkaufsprozess einer Immobilie erheblich. Potenzielle Käufer zögern, eine Immobilie zu erwerben, die mit einem Nießbrauchrecht belastet ist, insbesondere wenn dies ihre Pläne für die eigene Nutzung oder die Vermietung der Immobilie beeinträchtigt.

Aufgrund der Tatsache, dass nießbrauchsbelastete Immobilien nicht lastenfrei im Grundbuch sind, sind potenzielle Käufer in der Regel darauf angewiesen, den Kaufpreis “all equity”, das heißt mit Eigenkapital zu bezahlen. Banken wünschen in der Regel eine erstrangige Sicherheit im Grundbuch, wenn sie eine Immobilie beleihen. Deshalb sind die Kaufpreise für nießbrauchsbelastete Immobilien meist nicht finanzierbar.

Keine Beleihung durch die Bank möglich

Aber auch für den Eigentümer ist es regelmäßig nicht möglich, die Immobilie mit einem bestehenden Nießbrauchrecht als Sicherheit für einen Kredit zu beleihen. Dies kann die finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers einschränken und ihn daran hindern, die Immobilie zur Deckung anderer finanzieller Bedürfnisse zu nutzen.

Langfristige Bindung ohne Rücktrittsrecht

Ein weiterer Nachteil für den Eigentümer ist die langfristige Bindung an das Nießbrauchrecht, ohne die Möglichkeit eines einfachen Rücktritts oder einer Kündigungsmöglichkeit. Nießbrauchrechte werden oft für lange Zeiträume festgelegt, was den Eigentümer über viele Jahre hinweg in seiner Verfügungsbefugnis einschränkt. Nicht umsonst wird der Nießbraucher auch als “wirtschaftlicher Eigentümer” bezeichnet.

Fazit

Insgesamt kann die Eintragung eines Nießbrauchrechts für den Immobilieneigentümer erhebliche Nachteile mit sich bringen, die seine finanzielle Flexibilität und seine Möglichkeiten zur Nutzung und Veräußerung seiner Immobilie beeinträchtigen können.

Es ist daher wichtig, die potenziellen Auswirkungen eines Nießbrauchrechts sorgfältig abzuwägen und professionelle Beratung in Betracht zu ziehen, bevor eine solche Vereinbarung getroffen wird.

Spezielle Ausgestaltungen, bei denen Eltern ihren (minderjährigen) Kindern einen Zuwendungsnießbrauch für an Dritte vermietete Immobilien zuwenden, um die Mieteinkünfte bei den Kindern zu versteuern, sind spätestens seit dem Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahre 2023 möglich, bedürfen aber einer eingehenden juristischen Beratung, um sich nicht dem Vorwurf der rechtsmissbräuchlichen Ausgestaltung auszusetzen.