Notarkosten bei Schenkung mit Nießbrauch 2026: Tabelle, Beispiel und Grundbuchkosten
Kurzantwort: Bei der Schenkung einer Immobilie mit Nießbrauch berechnet der Notar eine 2,0-Gebühr nach dem GNotKG, meist aus dem vollen Verkehrswert. Bei einem Haus für 400.000 € sind das 1.570 € netto. Dazu kommen Vollzugsgebühren, Umsatzsteuer und Grundbuchkosten. Insgesamt sind rund 1 % des Werts realistisch (Stand 10/2026).
Autorin: Janine Hardi, Gründerin von RentePlusImmobilie und Rechtsanwältin · Zuletzt aktualisiert: 29.10.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Tabelle B in der Fassung seit 1.6.2025.
- Der Schenkungsvertrag kostet eine 2,0-Gebühr (KV 21100); der Wert ist in der Regel der Verkehrswert der Immobilie.
- Beim Grundbuchamt fallen je eine 1,0-Gebühr für die Eigentumsumschreibung und für die Eintragung des Nießbrauchs an.
- Der Nießbrauch senkt die Schenkungsteuer, nicht aber die Notarkosten.
- Wer die Kosten trägt, regelt der Vertrag; üblich ist der Beschenkte.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Notarkosten bei einer Schenkung mit Nießbrauch?
Der Notar berechnet für den Schenkungsvertrag eine 2,0-Gebühr nach Tabelle B GNotKG (KV 21100). Bei einem Verkehrswert von 400.000 € sind das 2 × 785 € = 1.570 € netto. Hinzu kommen meist eine 0,5-Vollzugsgebühr, Auslagen und 19 % Umsatzsteuer. Stand 10/2026, ohne Gewähr; die Kostenrechnung des Notars ist maßgeblich.
Welche Grundbuchkosten fallen zusätzlich an?
Das Grundbuchamt berechnet für die Eigentumsumschreibung eine 1,0-Gebühr (KV 14110), bei 400.000 € also 785 €. Für die Eintragung des Nießbrauchs fällt eine weitere 1,0-Gebühr (KV 14121) an. Deren Wert richtet sich nach dem Jahreswert und dem Alter, bei über 70-Jährigen fünf Jahreswerte (§ 52 Abs. 4 GNotKG).
Was kostet die Schenkung eines Hauses für 400.000 € insgesamt?
Beispiel: Haus 400.000 €, Schenkerin 75 Jahre, Jahresmiete 12.000 €. Notar rund 2.400 € brutto (Beurkundung, Vollzug, Auslagen, USt), Grundbuch 785 € plus 192 € für den Nießbrauch. Zusammen also etwa 3.400 €. Vereinfachte Rechnung nach GNotKG, Stand 10/2026; im Einzelfall können weitere Gebühren anfallen.
Wird der Wert des Nießbrauchs bei den Notarkosten abgezogen?
In der Regel nein. Für die Notar- und Grundbuchkosten zählt der volle Verkehrswert der Immobilie; vorbehaltene Rechte werden nach § 38 GNotKG grundsätzlich nicht abgezogen. Bei der Schenkungsteuer ist das anders: Dort mindert der Kapitalwert des Nießbrauchs den steuerpflichtigen Wert. Klären Sie Details mit Notar oder Steuerberatung.
Wann lohnt sich ein Gespräch vor dem Notartermin?
Wenn neben der Schenkung auch Ihre Altersvorsorge eine Rolle spielt. Manche Eltern verschenken die Immobilie und brauchen später Geld für Pflege oder Rente. Dann kann ein Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht die bessere Wahl sein. Einen Überblick gibt unser kostenloser Leitfaden; Fragen beantworten wir unter 089 62 82 46 46.
Sie möchten wissen, welches Modell zu Ihnen passt? Lesen Sie unseren kostenlosen Leitfaden Immobilienrente oder rufen Sie uns an: 089 62 82 46 46.
Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung. Stand 10/2026.
Notarkosten und steuerliche Vorteile bei Nießbrauch 2026
Auch 2026 sind die Notarkosten bei Nießbrauch und Eigentumsübertragungen gesetzlich geregelt und richten sich nach dem jeweiligen Geschäftswert. Hinzu kommen gegebenenfalls Nebenkosten, etwa für Urkunden, Registeranmeldungen oder beglaubigte Abschriften.
Der Nießbrauch bietet zudem steuerliche Vorteile: Er reduziert den steuerlichen Wert der übertragenen Immobilie, da der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Vermögen abgezogen wird. Dadurch lässt sich insbesondere die Schenkungssteuer senken und Freibeträge gezielt ausnutzen. Richtig strukturiert bleibt der Nießbrauch auch 2026 eine attraktive Gestaltungsoption bei Immobilienübertragungen – falsch umgesetzt wird er dagegen schnell teuer.
Immobilien lassen sich nicht so einfach verschenken wie eine teure Uhr. Nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches sind Übertragungen von Grundeigentum immer beurkundungspflichtig. Der Gang zum Notar ist daher unumgänglich. Der Eigentümerwechsel wird im Grundbuch eingetragen.
Für die Vereinbarung von Nießbrauch an einer Immobilie ist ebenfalls eine notarielle Beurkundung sowie die Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch erforderlich. In beiden Fällen fallen demnach unterschiedliche Kosten an, für die in der Regel der Begünstigte aufkommt. Soll das Eigentum als Schenkung übertragen werden, muss der Beschenkte unter Umständen noch mit der Schenkungsteuer rechnen.
In diesem Artikel wollen wir daher weiterführende Informationen zu diesem Thema bereitstellen.
Notarkosten
Grundsätze der Vergütung
Notare erheben Kosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), an das alle deutschen Notare gebunden sind. Das heißt, dass sowohl die Höhe der Gebühren als auch die Art der Kostenerhebung für alle Notare identisch sind. Hieraus folgt, dass Notarkosten überall in Deutschland gleich hoch sind. Durch diese gesetzliche Gleichstellung wird die wirtschaftliche Unabhängigkeit der Notare gewährleistet. Nur in den engen Grenzen des § 17 I S. 2 Bundesnotarordnung sind Gebührenermäßigungen oder -erlasse möglich. Gebührenvereinbarungen sind gem. § 125 GNotKG grundsätzlich nicht erlaubt.
Basis für die Berechnung der Notargebühren ist der sog. Geschäftswert für den je nach gesetzlicher Regelung dann eine oder mehrere Gebühren anfallen.
Notarkosten bei Schenkung mit Nießbrauch
Die Notarkosten bei der Schenkung einer Immobilie richten sich nach dem Geschäftswert der Immobilie. Für Schenkungen werden zweifache Gebühren veranschlagt.
Die Gebühren betragen bei den folgenden Geschäftswerten :
Gebührentabelle Notarkosten:
| Geschäftswert | Beurkundungsgebühr |
|---|---|
| € 25.000 | € 230 |
| € 50.000 | € 330 |
| € 250.000 | € 1.070 |
| € 500.000 | € 1.870 |
Weitere Auslagen für Schreibaufwand, Porto, Telefon oder Fax nebst Umsatzsteuer kommen noch hinzu.
Kosten für das Grundbuchamt
Wann immer das Grundbuchamt für einen Bürger tätig wird, erhebt es Gebühren gem. GNotKG. Das bedeutet, dass auch für das Grundbuchamt Gebühren anfallen, wenn eine Immobilie mit Nießbrauch übertragen werden soll, da zwei Eintragungen bei der Übertragung einer Immobilie mit Nießbrauch vorzunehmen sind: Zum einen findet ein Eigentümerwechsel statt, der in Abteilung I des Grundbuchs vermerkt wird. Zum anderen wird das Nießbrauchrecht in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
Im Internet finden Sie viele Grundbuchkostenrechner, die Ihnen einen guten Anhaltspunkt dafür bieten, wie hoch die Kosten in Ihrem konkreten Einzelfall tatsächlich ausfallen.
Über die genaue Höhe der Kosten informiert Sie aber in jedem Fall auch gerne der beurkundende Notar.
Steuern bei Schenkung mit Nießbrauch
Der Vorteil einer Schenkung mit Eintragung eines Nießbrauchrechts besteht in der steuerlichen Bewertung: der Nießbrauch mindert den Wert des zu übertragenden Grundstücks und damit auch die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer.
Darüber hinaus bestehen steuerrechtliche Freibeträge, die im Rahmen von Immobilienübertragungen innerhalb der Familie gelten und die abhängig sind vom Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem. Zwischen Eltern und ihren Kindern beträgt der Freibetrag beispielsweise € 400.000; dies bedeutet, dass eine Immobilie im Wert von € 400.000 steuerfrei von Eltern auf Kinder übertragen werden kann.
Da in dem Fall der Immobilienübertragung mit Nießbrauch der Wert der Immobilie um den Wert des Nießbrauchs gemindert wird, kann im Zusammenspiel zwischen dieser Wertminderung und den steuerlichen Freibeträgen erheblich Vermögen übertragen werden, ohne dass hierfür Steuern anfallen:
Eine Immobilie mit einem Wert von € 700.000 löst im Fall einer Schenkung von Eltern auf Kind aufgrund des Freibetrags in Höhe von € 400.000 eine Steuerlast aus, der die Bemessungsgrundlage € 300.000 zugrunde liegt.
Wird dieselbe Immobilie mit einem Nießbrauch übertragen, der einen Wert von € 300.000 hat, kann die Immobilie steuerfrei übertragen werden. Die Steuerlast für die € 300.000 Wertminderung lebt auch nicht wieder auf, wenn der Nießbrauch erlischt, es sei denn es liegt ein Fall von § 14 II BewG vor. Diese Vorschrift betrifft Fälle, in denen die Nutzung der Immobilie durch den Nießbrauchberechtigten aufgrund dessen frühen Versterbens anders, nämlich auf Basis der tatsächlichen Nutzung, bewertet werden muss.
Fazit
Bei der Übertragung von Immobilien mit Nießbrauchrecht fallen Notarkosten, Kosten des Grundbuchamts sowie ggf. Schenkungsteuer an. Über Notar- und Grundbuchkosten informiert Sie der beurkundende Notar, hinsichtlich der zu erwartenden Schenkungsteuer sollten Sie Ihren Steuerberater um Information bitten. Erste Anhaltspunkte zur Höhe der zu erwartenden Kosten geben auch Kostenrechner, die auf vielen seriösen Seiten des Internets zu finden sind.
Häufig gestellte Fragen zu Notarkosten Schenkung
Wie viel kostet der Notar bei Schenkung?
Die Kosten für den Notar bei einer Schenkung von Immobilien richten sich nach dem Geschäftswert der Immobilie und sind gesetzlich festgelegt. Für Schenkungen werden zweifache Gebühren erhoben. Zum Beispiel belaufen sich die Beurkundungsgebühren auf 230 € für einen Geschäftswert von 25.000 €, 330 € für einen Geschäftswert von 50.000 €, 1.070 € für 250.000 € und 1.870 € für 500.000 €. Dazu kommen weitere Auslagen für Schreibaufwand, Porto, Telefon oder Fax sowie Umsatzsteuer.
Was kostet ein notariell beglaubigter Schenkungsvertrag?
Ein notariell beglaubigter Schenkungsvertrag würde die oben genannten Notarkosten inklusive der zusätzlichen Auslagen beinhalten. Die genauen Kosten können variieren, abhängig vom Geschäftswert der Immobilie.
Was kostet eine Grundbuchänderung bei Schenkung?
Für eine Grundbuchänderung bei Schenkung fallen ebenfalls Gebühren an. Diese werden vom Grundbuchamt erhoben und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Bei einer Schenkung mit Nießbrauch müssen zum Beispiel zwei Eintragungen vorgenommen werden: der Eigentümerwechsel und der Nießbraucheintrag. Die genauen Kosten können mit einem Grundbuchkostenrechner ermittelt oder vom beurkundenden Notar angegeben werden.
Wer zahlt bei Schenkung den Notar?
In der Regel zahlt der Begünstigte, also der Beschenkte, die Notarkosten bei einer Schenkung. Darüber hinaus muss der Beschenkte möglicherweise auch die Schenkungsteuer berücksichtigen, obwohl es steuerliche Freibeträge gibt, die genutzt werden können. Ein Beispiel hierfür ist der Freibetrag von 400.000 € für Schenkungen von Eltern an ihre Kinder.
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