Die Leibrente bei Immobilien lässt sich als eine Art Rente beschreiben: Sie wohnen weiterhin in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung, aber haben das Objekt gegen regelmäßige Zahlungen verkauft. In den USA und in einigen EU-Ländern hat sich dieses Konzept bereits seit langer Zeit etabliert, da gerade die Generation 60+ eine tolle Möglichkeit hat, Immobilienkapital sinnvoll und sicher freizusetzen.

Auch hierzulande wird es für die Senioren immer attraktiver. In diesem Artikel zur Immobilien-Leibrente erfahren Sie, was eine Leibrente überhaupt ist, wie sie funktioniert und wie facettenreich die Verrentung der eigenen vier Wände ist.

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Immobilien Leibrente: Was ist das überhaupt?

Wer zur Leibrente eine Definition sucht, der kann zunächst in § 759 Bürgerliches Gesetzbuch nachschlagen – denn dort ist sie offiziell vermerkt. Gerne nehmen wir Ihnen aber den Griff zum Gesetzbuch ab.

Bei der Leibrente handelt es sich um eine besondere Art des Immobilienverkaufs. Der bisherige Eigentümer veräußert sein Haus oder seine Wohnung. Im Unterschied zum regulären Kaufvertrag wird im Vertrag zur Leibrente jedoch ein in der Regel lebenslanges und stets notariell grundbuchgesichertes Wohnrecht vereinbart. Der bisherige Eigentümer bleibt demnach in seinen gewohnten vier Wänden wohnen. Genau das ist nämlich sein Wunsch.

Den Kaufpreis für das Objekt erhält der Verkäufer zumeist in Form von Rentenzahlung bzw. Teilzahlungen. Vertraglich lässt sich natürlich beliebig davon abweichen. So ist es ebenfalls möglich, einmal eine größere Zahlung zu beziehen und im Anschluss kleinere Beträge pro Monat, pro Quartal oder pro Jahr. Bereits hieran wird deutlich, dass das individuelle Auszahlungskonzept dahinter je nach Vertrag leicht abweichen kann. Üblich ist aber eine Verrentung bis zum Lebensende.

Perspektivenwechsel: Der Hauskauf auf Leibrente

Um die Leibrente noch besser zu verstehen, hilft es, sich das Konzept aus Sicht des Käufers anzuschauen. Beim Wohnungs- oder Hauskauf auf Leibrente zahlt der Käufer in vorab vereinbarten Zeitabständen an den Verkäufer eine Rente. Wenn der Verkäufer verstirbt, geht das Immobilieneigentum auf den Käufer komplett über.

Zahlreiche Varianten des Hauskaufs auf Leibrente sind möglich, weswegen es schwierig ist, generelle Aussagen zu treffen. Gerade wenn das Geschäft innerhalb der Familie stattfindet und die Immobilie groß ist, kann es sogar sein, dass Verkäufer und Käufer gemeinsam darin wohnen.

Was bedeutet eine Immobilien-Leibrente für den Verkäufer?

Wer seine Immobilie per Leibrente veräußert, sichert sich für gewöhnlich ein lebenslanges Wohnrecht in der gewohnten Umgebung und in den gewohnten Räumlichkeiten. Dieses Wohnrecht ist viel Wert – nicht nur in ideeller Hinsicht, sondern auch monetär.

Der monetäre Wert des Wohnrechts wird daher vom Kaufpreis der Immobilie abgezogen, denn den Kaufpreis erhält der bisherige Immobilieneigentümer ja in Form von regelmäßigen Zahlungen.

Der Verkäufer tritt mit dem Verkauf ezudem inige Pflichten an den Käufer ab. Dazu kann die Instandhaltung des Gebäudes und des Gartens gehören. Gleiches zählt für die Zahlung der Grundstücksteuer und andere Gebühren. Kleinere Reparaturen übernimmt für gewöhnlich weiterhin der Verkäufer. Welchen Pflichten der Käufer mit dem Kauf nachkommen muss, lässt sich ebenfalls im Detail vertraglich fixieren.

Leibrente-immobilien-definition

Wer kann seine Immobilie per Leibrente verkaufen?

Um per Leibrente eine Immobilie zu verkaufen, verlangen Käufer in der Regel ein Mindestalter von 65 bis 70 Jahre – dies ist jedoch nicht gesetztlich festgelegt und letztendlich individuell bestimmbar. Zudem sollte man natürlich Eigentümer des Hauses oder der Wohnung sein.

In der Praxis handelt es sich oft um Menschen, die ihre Rente aufbessern möchten. Zugleich wollen sie aber nicht aus ihrem gewohnten Umfeld wegziehen, sondern in ihrem Haus oder ihrer Wohnung wohnen bleiben. Sie suchen daher nach einer finanziellen Absicherung gepaart mit einem lebenslangen Wohnrecht.

Gut zu wissen: Für die Immobilienrente eignen sich Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser. Theoretisch können sie auch einen Gewerbeanteil haben. Sogar eine Restschuld auf das Objekt von bis zu 50 % ist oft kein Problem.

Wie hoch sind der Kaufpreis und die Rentenhöhe?

Es gibt keinen fixen Kaufpreis für Häuser oder Wohnungen, die verrentet werden. Auch die Rentenhöhe ist nicht per se festgesetzt. Wichtig für die Berechnung beider Werte sind die voraussichtliche Lebenserwartung des Verkäufers bzw. der Verkäufer und der Wert der Immobilie. Mithilfe einer vereinfachten Formel lässt sich die Leibrente dann ermitteln:

Immobilienwert – Wert des lebenslangen Wohnrechts = Rentenhöhe gesamt

Für den Kaufpreis wird der Immobilienwert angesetzt. Da das Wohnrecht jedoch einen monetären Wert hat, wird dieses vonm Immobilienwert abgezogen. Der Kaufpreis ist demnach umso höher, je kürzer der Käufer vermutlich in dem Haus wohnen bleibt und je wertvoller das Haus ist.

Wie erfahre ich den Immobilienwert zur Ermittlung der Leibrente?

Ein solides, seriöses Wertgutachten ist zur Bestimmung des Wertes Ihrer Immobilie wichtig. Sie können natürlich nicht den Kaufpreis heranziehen, den Sie einst für das Haus oder die Wohnung bezahlt haben. Immerhin liegt der Hauskauf zumeist etliche Jahre zurück und die Preise haben sich über die Zeit hinweg stark verändert.

Für die Wertermittlung zieht ein Fachmann unterschiedlichste Faktoren heran, die von der Lage über den Zustand des Hauses bis hin zu seiner Größe und Raumaufteilung reichen. Die genaueren Faktoren behandeln wir gerne in einem anderen Artikel.

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Wird die Leibrente eigentlich besteuert?

Ja, es kann eine Steuer anfallen. Sie bezieht sich allerdings nur auf den Ertragsanteil der Leibrente. Der Ertragsanteil ist wiederum abhängig vom Alter des Leibrentenempfängers. Je höher das Lebensalter ist, desto geringer sind die Steuern auf die Leibrente.

Ein Beispiel: Herr Sommer ist 76 Jahre alt. Seine berechnete Leibrente beläuft sich auf 1.000 €. Aufgrund seines Alters sind nur 10 % seiner Leibrente steuerpflichtig. Dies wären demnach 100 €. Sobald Herr Sommer 88 Jahre alt ist, hat sich der Anteil auf 4 % und damit 40 € reduziert. Mit fortschreitendem Alter wird der steuerpflichtige Anteil somit immer geringer.

Wie hoch die Steuerlast konkret ausfällt, hängt darüber hinaus wie immer von den persönlichen steuerlichen Verhältnissen ab. Von Bedeutung sind daher auch die möglichen weiteren steuerpflichtigen Einkünfte, der jeweilige gesetzliche Grundfreibetrag, die Veranlagungsart und der gesetzliche Steuertarif. Die Praxis zeigt, dass der steuerpflichtige Ertragsanteil der Immobilienrentenzahlung ohne weitere Einkünfte oft aufgrund der gesetzlichen Freibeträge steuerfrei ist.

Wie sieht der Kaufvertrag zur Leibrente aus?

Für einen Wohnungs- oder Hausverkauf auf Leibrente gibt es keinen Standardvertrag. Zu individuell sind die einzelnen vertraglichen Inhalte. Beispielhaft seien hier jedoch typische Vertragsinhalte für den Kaufvertrag zur Immobilien Leibrente aufgeführt:

  • Bestimmung der Zuständigkeitsbereiche: Wer darf was? Wer ist für was verantwortlich?
  • Wohnrecht
  • Zahlung: Wann, wie, wie lange und in welcher Höhe erfolgen die Zahlungen?
  • Was passiert bei einem frühzeitigen Tod?
  • Wertsicherungsklausel zum Schutz gegen Geldentwertungen
  • Bei vorzeitiger Aufgabe des lebenslangen Wohnrechts: Gibt es einen finanziellen Ausgleich? Wie hoch ist er?

Gut zu wissen: Neben der Leibrente mit Wohnrecht gibt es weitere interessante Alternativen für Senioren, bspw. den Nießbrauch. Hierbei profitiert der Verkäufer von einem Wohnrecht plus dem Recht, mit dem Objekt selbst Mieteinnahmen zu erzielen.

Wie sicher ist die Leibrente für mich als Verkäufer?

Wer mit einem seriösen Käufer einen Vertrag über eine Leibrentenvereinbarung abschließt, der muss sich keine Sorgen um die Absicherung machen. Durch eine notwendige notarielle Beurkundung ist ein bestmöglicher Schutz vor unangenehmen Überraschungen gegeben. Hier sind ein paar Aspekte rund um die Absicherung der Leibrente für den Verkäufer:

  • Leibrentenvertrag bedarf einer notariellen Beurkundung
  • Eintragung der Reallast im Grundbuch: zur Absicherung der Rentenzahlung bei Verzug oder Insolvenz des Immobilienkäufers
  • Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch an erster Stelle
  • Verantwortlichkeiten für Instandhaltung, Renovierung und Sanierung regeln
  • Sicherungsvormerkungen wie bspw. eine Rückfallklausel, dank der die Immobilie bei ausbleibenden Zahlungen durch den Käufer zurück an den Verkäufer fällt
  • Je nach Absprache: Vereinbarung einer Rentengarantiezeit

Gut zu wissen: Sollte der Käufer die Immobilie irgendwann verkaufen, ändert sich für den Verkäufer im Grunde nichts. Aufgrund seines grundbuchgesicherten Wohnrechts muss er nicht ausziehen. Auch erhält der die Rentenzahlungen weiterhin. Der neue Käufer übernimmt komplett den Vertrag zur Leibrente.

Alles Vertragssache: Überblick über Modelle der Leibrente

Wenn ein Haus auf Leibrente oder eine Wohnung auf Leibrente veräußert wird, lassen sich unterschiedliche vertragliche Regelungen treffen. Somit gibt es verschiedene Formen der Leibrente, die ihre individuellen Vorzüge haben. Hier ist ein Überblick über sie:

  1. Zeitrente: Der Verkäufer erhält ein lebenslanges Wohnrecht. Er entscheidet sich jedoch für Rentenzahlungen, die in einem vertraglich fixierten Zeitraum stattfinden. Beispielsweise ist so nach 20 Jahren der Kaufpreis beglichen. Von einer aufgeschobenen Zeitrente wird gesprochen, wenn die Rentenzahlungen erst nach einer gewissen Zeit nach dem Verkauf erfolgen. Das mag befremdlich klingen, macht aber Sinn, sofern der Verkäufer anfangs einen größeren finanziellen Puffer hat.
  2. Verlängerte Leibrente bzw. Mindestzeitrente: Hierbei nimmt der Käufer die Rentenzahlung über einen fixen Zeitraum vor. Sollte der Verkäufer vor Ablauf des Zeitraums versterben, würde die Zahlung weiterlaufen. Sie ginge dann beispielsweise an den Ehepartner oder andere Erben.
  3. Abgekürzte Leibrente: Sie wird auch als Höchstzeitrente bezeichnet. Bei ihr erfolgt die Rentenzahlung über einen vereinbarten Zeitraum. Endet der Zeitraum und der Verkäufer lebt, erhält er keine weiteren Zahlungen mehr. Sollte der Verkäufer vorzeitig sterben, muss der Käufer keine weiteren Zahlungen mehr leisten. Die noch ausstehende Restsumme würde im Unterschied zur verlängerten Leibrente nicht an die Erben gehen.

Gut zu wissen: Oft wird die Leibrente mit der Umkehrhypothek gleichgesetzt. Die Umkehrhypothek ist nämlich eine weitere Möglichkeit zur Verrentung einer Immobilie. Sie wird allerdings immer mit einem Kreditinstitut abgeschlossen. Dabei kann es sich um eine Bank oder eine Versicherung handeln. Bei der Umkehrhypothek – vereinzelt Rückwärtshypothek genannt – verkauft der Immobilieneigentümer nicht sein Objekt, sondern er beleiht es mit einem Kredit. Die Immobilie dient dem Kreditgeber als Sicherheit. Die Kreditsumme bezieht der Immobilieneigentümer im Form von Raten, die über einen fixen Zeitraum laufen. Der Begriff Umkehrhypothek ist sehr treffend, da sich die Kreditsumme nicht wie bei einem gewöhnlichen Darlehen mit der Zeit abbaut. Stattdessen baut sie sich auf. Sie wird zumeist durch den Immobilienverkauf zurückgezahlt.

Fünf häufige Gründe für die Leibrente

Sich für einen Wohnungs- oder Hausverkauf auf Leibrente zu entscheiden, kann verschiedene Gründe haben. Die häufigsten Gründe sind:

  1. Sie möchten Ihre Rente aufstocken. Mit der Leibrente schaffen Sie sich einen attraktiven finanziellen Spielraum, dank dem Sie Ihr Hobby verwirklichen oder mehr Reisen können. Kurzum: Sie verbessern Ihre Lebensqualität und können das Rentenalter noch besser genießen.
  2. Sie möchten die Verantwortung für Ihre Immobilie ein Stück weit abgeben. Je nach den vertraglichen Regelungen übernimmt für Sie der Käufer fortan die Sanierungen und Instandsetzungsarbeiten am Objekt.
  3. Sie möchten endlich schuldenfrei sein. Manche Immobilieneigentümer haben auf Ihrem Objekt noch eine Hypothek, die sie selbst nicht stemmen können. Mit dem Käufer vereinbaren sie eine größere Zahlung und viele weitere kleinere Zahlungen. So können Sie mit der größeren Zahlung die Restschulden begleichen.
  4. Sie möchten an Ihre Kinder das Haus ohne Schenkungsteuer übergeben. Ihre Kinder können dann durch den Hauskauf auf Leibrente das Elternhaus erwerben.
  5. Sie möchten Ihren Lebenspartner auch noch nach Ihrem Tod finanziell abgesichert wissen. Mit dem Käufer vereinbaren Sie, dass Ihr Lebenspartner nach Ihrem Ableben weiterhin ein Wohnrecht auf dem Objekt hat und die Rentenzahlungen erhält.

Wer kann Käufer meiner Immobilie auf Leibrente sein?

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung per Leibrente verkaufen möchten, benötigen Sie den richtigen Käufer. Doch wer kann eigentlich Ihr Vertragspartner sein? Grundsätzlich gibt es drei große Gruppen: Stiftungen, Privatpersonen und gewerbliche Anbieter.

Stiftungen als Käufer von Immobilien auf Leibrente

In Deutschland existieren nur wenige Stiftungen, die sich für dieses Kaufmodell interessieren. Das RentePlusImmobilie-Team berät Sie gerne: Nutzen Sie unseren Service und wir beraten Sie Individuell. Aufgrund der geringen Anzahl an möglichen Verkaufspartnern können Sie nur schwer unterschiedliche Angebote miteinander vergleichen. Dafür haben Sie mit der Stiftung einen Geschäftspartner, dem auch das gesellschaftliche Engagement am Herzen liegen kann.

Privatpersonen als Käufer von Immobilien auf Leibrente

In der Regel werden Sie keinen fremden Käufer finden, sondern es handelt sich um Personen, die Sie kennen. Das wäre beispielsweise Ihr Kind oder ein guter Freund. Der Verkauf geht daher mit einem gewissen Vertrauensverhältnis einher. Das kann den Kaufprozess vereinfachen. Der Käufer wiederum profitiert von vielen kleineren Zahlungen, weswegen er kein hohes Immobiliendarlehen aufnehmen muss. Somit eignet sich diese Form der Immobilienübertragung auch für Privatpersonen, ohne viel Eigenkapital.

Gerade hier kann jedoch ein Nachteil für den Verkäufer liegen. Was passiert, wenn der Käufer zahlungsunfähig wird? Vielleicht verändern sich ungewollt seine Lebensumstände und er kann die Rentenzahlungen nicht mehr leisten. Das bringt den Verkäufer nicht nur in finanzielle Schwierigkeiten, sondern belastet ebenfalls das persönliche Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer.

Unternehmen als Käufer von Immobilien auf Leibrente

Einige gewerbliche Anbieter und Unternehmen schließen einen Leibrentenertrag mit Ihnen ab. Sie profitieren von Ihrer Professionalität in puncto Vertragsgestaltung und Absicherungen. Kein privates Verhältnis wird belastet, sondern alles verläuft strikt nach den vertraglichen Vereinbarungen. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie sich unterschiedliche Angebote einholen können und gleichzeitig eine gute Beratung erhalten.

Extratipp: Suchen Sie sich zwingend einen verlässlichen Partner für einen Wohnungs- oder Hausverkauf auf Leibrente. Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen!

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