Haus verkaufen und darin wohnen bleiben? Die Immobilienverrentung mit den gängisten Methoden, Definition & Ablauf im Überblick

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In die Lebenssituation, in der jemandem zwar eine abbezahlte Immobilie gehört, in der er gerne wohnt, er aber nicht genug Kapital für das tägliche Leben besitzt, kommen viele Menschen. Das liegt durchaus auch an der Idee vieler Menschen, während der Erwerbstätigkeit alle Ersparnisse in das eigene Haus oder die eigene Wohnung zu investieren, um im Alter sorglos in den eigenen vier Wänden leben zu können.

Wer sich im Rentenalter dann aber vor dem Fakt sieht, dass er zwar eine werthaltige Immobilie bewohnt, die ihm gehört, ihm aufgrund der kleinen Rente aber eigentlich nicht genug zum Leben bleibt, hat mit Zitronen gehandelt.

Aber auch Senioren, die ihren Kindern in Notsituationen, bei der Gründung eines eigenen Unternehmens oder beim Hausbau helfen wollen, kommen oft in die schlimme Situation, dass sie zwar wohlhabend sind, der Großteil des eigenen Vermögens aber in der selbst bewohnten Immobilie steckt.

Immobilieneigentümer, die mit einer stattlichen Bonität ausgestattet sind, weil sie vielleicht nicht nur eine eigengenutzte, schuldenfreie Immobilie, sondern möglicherweise auch noch das ein oder andere vermietete Kapitalanlageobjekt im Eigentum haben, kommen durchaus auch in Situationen, in denen sie nicht über weitere Kredite der Bank nachdenken wollen oder können, aber trotzdem Liquidität benötigen. Kapitalbedarf haben Immobilieneigentümer, um den eigenen Lebensstandard zu heben, Familienangehörigen zu helfen oder das Geld anderweitig anzulegen.

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Das Grundproblem

All diesen Menschen ist gemeinsam, dass sie durch ihr Immobilieneigentum zwar wohlhabend sind, ihr Vermögen jedoch in ihrer/ihren Immobilie(n) steckt.

Die naheliegendste Lösung ist die Liquidierung der Vermögenswerte, sprich: was im Falle von Immobilieneigentum der Verkauf desselben ist. Hier enden meist die Überlegungen, da ein Verkauf und damit verbunden ein Auszug aus dem geliebten Eigenheim oder der Wohnung, in der man womöglich selbst oder die Kinder großgezogen wurden, für die meisten Menschen unvorstellbar ist und daher nicht in Betracht kommt.

Dies ist nur verständlich, stellt der Hausbau oder Immobilienerwerb für die meisten Menschen ein Lebensprojekt dar. Dass es zum Modell “Verkauf und Auszug aus der Immobilie” noch weitere Möglichkeiten gibt, getreu dem Motto “Wohnung oder Haus verkaufen und darin wohnen bleiben“, ist vielen Immobilieneigentümern gar nicht bekannt.

Ziel: Wohnung oder Haus verkaufen und darin wohnen bleiben

Erklärtes Ziel soll sein, den Wert der Immobilie bereits kurzfristig zu heben und hierdurch Liquidität zu gewinnen. Gleichzeitig möchte man aber in der Immobilie wohnen bleiben und sie nach eigenem Belieben nutzen dürfen.

Die Zielerreichung ist also zunächst simpel: Gesucht wird ein Weg, die eigene Wohnung oder Haus zu verkaufen, aber dennoch darin wohnen bleiben zu können. Hier gibt es mehrere Möglichkeiten, von denen die meisten jedoch zu Unrecht unbekannt sind. Wir unterscheiden in diesem Artikel grundsätzlich zwischen der Aufnahme eines Darlehens (was letztlich einer Neuverschuldung gleichkommt) und verschiedenen Modellen der Immobilienverrentung und wollen die verschiedenen Möglichkeiten verständlich präsentieren.

Möglichkeit 1: Darlehen aufnehmen

Ein sehr naheliegender Weg, um “wieder flüssig zu werden”, ist die Beleihung der Immobilie, also die Darlehensaufnahme bei der Bank gegen Sicherheit an der Immobilie (etwa durch eine Grundschuld). Es gibt Konstellationen, in denen diese Lösung von beiden Seiten aus nicht gewollt sein kann: Banken unterliegen sehr strenge Regeln, was die Kreditvergabe besonders an ältere Menschen angeht. Wenn überhaupt, werden nur Darlehen ausgereicht, die mit enorm hohen Tilgungsraten einhergehen.

Aber auch von Seiten desjenigen, der Kapitalbedarf hat, kann die Darlehensaufnahme gerade nicht gewollt sein. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn man sich bereits am äußersten Limit des Kreditrahmens bewegt oder aus sonstigen Gründen bereits bestehende Kreditlinien nicht weiter strapazieren möchte.

Möglichkeit 2: Immobilienverrentung

Wie kann ich meine Wohnung oder mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben? Die Immobilienverrentung bietet Immobilieneigentümern, die in ihrer Immobilie wohnen bleiben wollen oder sie weiterhin wie ein Eigentümer nutzen (z. B. vermieten) wollen und dennoch Kapitalbedarf haben, insgesamt fünf Varianten, um ihr Ziel zu erreichen.

Voraussetzungen

Grundvoraussetzung der Immobilienverrentung ist Eigentum an einer Immobilie – ob es sich um eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück handelt, ob es selbstgenutzt, vermietet oder leerstehend ist, spielt dabei im ersten Schritt keine Rolle.

Arten der Immobilienverrentung

Verkauf mit Mietvertrag/Wohnrecht

In dieser Fallkonstellation wird die Immobilie verkauft und ein zeitlich unbefristeter Mietvertrag für den Verkäufer abgeschlossen, der ordentlich nicht kündbar ist. Der Ansatz lautet also: Wohnung oder Haus verkaufen und zurückmieten. Fühlt sich der vormalige Eigentümer in dieser Konstellation mit nur einem (schuldrechtlichen) Mietvertrag nicht wohl, kann das gewünschte Wohnrecht auch noch durch die Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts im Grundbuch abgesichert werden.

Verkauf gegen Leibrente

Wie funktioniert der Hausverkauf auf Leibrente? Beim Verkauf gegen Leibrente wird ebenfalls die Immobilie verkauft und der Kaufpreis in Form einer Rente gezahlt. Als Variante kann der Kaufpreis auch in eine Einmalzahlung plus sich hieran anschließende Rentenzahlungen aufgesplittet werden. Das Recht, in dem eigenen Haus wohnen bleiben zu dürfen, wird auch in dieser Variante durch ein grundbuchlich gesichertes Wohnrecht garantiert. Weitere Informationen zur Immobilien-Leibrente

Verkauf mit Nießbrauch

Verkauft ein Immobilieneigentümer sein Objekt und lässt sich ein Nießbrauchrecht eintragen, bleibt er der “wirtschaftliche Eigentümer” der Immobilie. Anders als beim Verkauf mit Mietvertrag/Wohnrecht, bei dem sich das lebenslange Recht darauf beschränkt, dass derjenige, für den es auch vertraglich vereinbart ist, in der Immobilie wohnen bleibt (etwa der Immobilienverkäufer und seine Gattin), geht der Nießbrauch viel weiter: sollte der Immobilienverkäufer und Berechtigte des Nießbrauchs zu irgendeinem Zeitpunkt ausziehen wollen, etwa, weil ihm die Immobilie zu groß wird oder er in ein betreutes Wohnheim ziehen möchte, kann er die Immobilie an einen Mieter seiner Wahl vermieten und darf die Miete behalten. Weitere Informationen zum Immobilienverkauf mit Nießbrauch

Immobilien-Teilverkauf

Im Unterschied zu den drei vorgenannten Varianten bleibt der Immobilienverkäufer beim Verkauf eines Miteigentumsanteils seiner Immobilie immer noch Eigentümer eines Teils. Der Käufer wird stiller Teilhaber und bezieht für die Nutzung des an ihn verkauften Teils der Immobilie ein Nutzungsentgelt vom Immobilienverkäufer. Irgendwelche Einflussmöglichkeiten hat der Käufer nicht. Charme dieser Lösung ist die Möglichkeit eines Rückkaufs des verkauften Teils sowie durchaus der psychologische Aspekt, das Eigentum an der Immobilie nicht ganz aufgeben zu müssen. Weitere Informationen zum Immobilien-Teilverkauf

Umkehrhypothek

Die Variante der Umkehrhypothek ist das einzige Immobilienverrentungsmodell, das nicht mit einem (teilweisen) Verkauf der Immobilie einhergeht. Sie wird meist von Banken gewährt, die – ganz im Gegensatz zum Normalfall einer Hypothek oder Grundschuld (etwa als Sicherheit zur Kreditvergabe für den Hauskauf) – so funktioniert, dass die Bank dem Immobilieneigentümer monatliche Raten zukommen lässt, die nach einer vorher vereinbarten Zeitspanne in einer Summe wieder zurück zu zahlen sind. In gewisser Hinsicht ist die Idee also, die Wohnung oder das Haus an die Bank zu verkaufen.

Diese Variante ist immer dann interessant, wenn Immobilieneigentümer heute Geld benötigen und hohe Einmalzahlungen in der Zukunft erwarten (etwa aus fällig werdenden Kapitallebensversicherungen). Mit diesen Einmalzahlungen können sie die seitens ihrer Bank gewährten Raten am Ende der Laufzeit zurückzahlen, generieren jedoch bis zur Auszahlung Liquidität aus ihrer Immobilie und können sie vollumfänglich so nutzen, wie sie es wollen. Weitere Informationen zur Umkehrhypothek

Anbieter für Immobilienverrentungen

Als ausgezeichnet geeignete Alternative zur Darlehensvergabe durch Banken verbunden mit dem Bedarf vieler Immobilieneigentümer, Liquidität aus ihrer Immobilie zu generieren, entwickelte sich die Immobilienverrentungsbranche in den vergangenen Jahren zu einem ernst zu nehmenden Immobilienspezialmarkt.

Anbieter von Immobilienverrentungsmodellen sind in der Regel stark spezialisierte Unternehmen, die in ihrem Teilmarkt sehr erfolgreich Immobilienverrentungen umsetzen und durch ihre Tätigkeit schon vielen Menschen geholfen haben, wieder liquide zu werden.

Allerdings geht mit der starken Spezialisierung der Anbieter das Problem einher, sich bei ihnen kein umfassendes Bild der bestehenden Möglichkeiten verschaffen und die individuell am besten passende Lösung herauslösen und für sich umsetzen zu können.

Das Aufsetzen einer umfassenden Wissensplattform ist wegen der rasanten Entwicklung des Immobilienverrentungsmarktes und vielen offenen Fragen seitens der Immobilieneigentümer überfällig geworden. Aus diesem Grund haben wir RentePlusImmobilie.de ins Leben gerufen.

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Häufig gestellte Fragen zu Haus verkaufen und wohnen bleiben

Kann ich mein Haus verkaufen und wohnen bleiben?

Es ist möglich, das selbstgenutzte Haus oder die selbstgenutzte Wohnung zu verkaufen und darin wohnen zu bleiben. Das eigentlich über die Eigentümerstellung geltende Nutzungsrecht an der Immobilie kann im Falle der Eigentumsaufgabe durch Verkauf juristisch dargestellt werden über die Eintragung eines Nießbrauchs oder eines Wohnrechts im Grundbuch oder auch den Abschluss eines lebenslang geltenden Mietvertrags mit dem neuen Eigentümer.

Ist es sinnvoll, jetzt ein Haus zu verkaufen?

Wer sein Haus verkaufen möchte, sollte die aktuelle Marktsituation analysieren. Dabei spielen die Marktwerte für vergleichbare Immobilien eine tragende Rolle, wenn eine Immobilie in den Verkauf gehen soll. Als grobe Regel kann gelten: Sinken die Zinsen, steigen die Immobilienpreise, steigen die Zinsen, sinken die Immobilienpreise. Gerade in Phasen des Umbruchs wie etwa nach der Zinswende 2022 kann es sinnvoll sein, die noch geltende Marktdynamik mitzunehmen, denn diese setzt meist zeitversetzt ein. Haben sich bestimmt Marktstrukturen erst einmal gesetzt, kann es in einer Niedrigpreisphase schwierig sein, seine Immobilie zu vermarkten. Die Einholung von mehreren Vergleichsangeboten kann dann schwieriger werden.

Was muss ich beachten, wenn ich ein Haus verkaufe?

Einen Hausverkauf sollte man sich im ersten Schritt immer gut überlegen, weil es sich meistens um den größten Vermögenswert handelt, über den man hierbei verfügt. Insbesondere, wenn man sein Haus verkaufen und ausziehen möchte, ist die Frage, wo man nach dem Auszug hinziehen möchte, zu beantworten. Der Vergleich der Preise, die im Verkaufszeitpunkt auf dem Markt für das jeweilige Verkaufsobjekt erzielbar sind, sollten im Vorfeld genau eruiert werden. Des Weiteren sollte man immer auch Vergleichsangebote einholen. Ob man hierfür einen Immobilienmakler benötigt, hängt von der eigenen Marktkenntnis ab. Es ist durchaus möglich, einen geeigneten Käufer für die eigene Immobilie zu finden, ohne einen Makler zu involvieren. In jedem Fall muss ein Immobilienkaufvertrag vor einem Notar beurkundet werden, andernfalls ist er formwidrig und damit nichtig. Die entsprechenden Unterlagen für den Verkauf des Hauses oder der Wohnung muss man ebenfalls beibringen. Eine Übersicht hierüber gibt der beurkundende Notar. Möchte man trotz des Verkaufs in der Immobilie wohnen bleiben, lohnt sich die Prüfung, ob eine Immobilienverrentung infrage kommt. 

Wie lange muss man in einer Immobilie wohnen, um keine Spekulationssteuer zu zahlen?

Der Normalfall beim Verkauf einer Immobilie ist, dass man sie nach der Anschaffung für mindestens 10 Jahre halten muss, um keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Eine Ausnahme gilt für die selbstgenutzte Immobilie. Gem. § 23 I Nr. 1 S. 3 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf der eigengenutzten Immobilie dann steuerfrei, wenn (1. Alternative) die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, sprich zu keinem Zeitpunkt vermietet war. Nach der 2. Alternative ist der Veräußerungserlös dann steuerfrei, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dabei spielen nicht 3x 365 Tage eine Rolle, sondern lediglich der Fakt, dass in mindestens jeweils an einem Tag der drei aufeinanderfolgenden Jahre eine Eigennutzung bestand, als Beispiel kann gelten, dass die Drei-Jahres-Regel eingehalten wurde bei einem Verkauf der Immobilie am 2.1.2022, wenn man seit dem 31.12.2020 in der Immobilie wohnt. 

Für wen lohnt sich eine Immobilienrente?

Die Immobilienverrentung im weitesten Sinne, also die Freisetzung von Kapital, das in der Immobilie gebunden ist unter der Maßgabe, die Immobilie aber auch danach weiter zu bewohnen, kann für jeden Eigentümer eine prüfenswerte Lösung sein. Die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit der Verrentung steigt in der Regel mit dem Alter der Eigentümer an. Jeder Immobilienverrentung sollte eine umfassende Bedarfsanalyse vorgehen, anhand der das richtige Modell gefunden werden kann.

Wer kauft eine verrentete Immobilie?

Für verrentete Immobilien gibt es Einzelinvestoren, die den Ankauf als Investitionsmöglichkeit zur individuellen Geldanlage sehen. Dies geschieht häufig ausschließlich über Eigenkapital. Es gibt  jedoch auch institutionelle Anleger, die im Wege des standardisierten Ankaufs von Immobilien mit Eigenkapital und Fremdkapital ganze Portfolien ankaufen und als nachhaltige und langfristige Geldanlage sehen. Die Frage danach, bei welchem Käufer verrenteter Immobilien es sich um seriöse Geschäftspartner handelt, dürfte für einen Laien fast nicht zu beurteilen sein. Es lohnt sich hier immer die Involvierung eines professionellen Beraters, der alle Marktteilnehmer kennt und auf seine Erfahrungen mit diesen zurückgreifen kann. Davon abgesehen unterscheiden sich die Angebote einzelner (Teil-) Käufer manchmal stark. Dies liegt an ihrer Refinanzierungsstruktur. Diese Veränderungen zu kennen und an den Kunden auch weiterzugeben, ist Aufgabe eines kompetenten Beraters, der überregional und professionell arbeitet.

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