In diesem Artikel geht es um das sog. “wirtschaftliche Eigentum” und seine Bedeutung im Zivilrecht. Wie genau der Nießbrauch im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt ist, was die einzelnen Paragrafen bedeuten und welche verschiedenen Arten es gibt, fassen wir für Sie in diesem Artikel zusammen.

Begriff des Nießbrauchs

Der Begriff “Nießbrauch” kommt aus dem Lateinischen und ist zurückzuführen auf “usus fructus”, was soviel bedeutet wie “Fruchtgebrauch” oder “Fruchtgenuß”.

Inhalt des Nießbrauchs, § 1030 BGB

Der Nießbrauch an Sachen ist in den §§ 1030 ff des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt.

§ 1030 BGB: Inhalt des Nießbrauchs an Sachen

(1) Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).

(2) Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden.

Unter Nießbrauch wird ein höchstpersönliches, beschränkt dingliches Recht bezeichnet, das weder übertragbar noch vererbbar ist und das zur direkten eigenen Nutzung, aber auch zur “Fruchtziehung” (zum Beispiel durch Vermietung und Verpachtung) an einer fremden beweglichen oder unbeweglichen Sache, eines fremden Rechts oder eines Vermögens berechtigt.

Keine Übertragbarkeit/Vererblichkeit des Nießbrauchs, §§ 1059 BGB: Der Nießbrauch als höchstpersönliches Recht

Gem. §§ 1059 ff BGB ist der Nießbrauch nicht übertragbar, belastbar und kann nicht vererbt werden. Es handelt sich beim Nießbrauch um ein sogenanntes höchstpersönliches Recht. Der im Grundbuch Eingetragene ist der Berechtigte dieses höchstpersönlichen Rechts. Er kann sein Recht nicht auf jemand anderen übertragen. Er kann es auch nicht pro-aktiv vererben. Gleichsam fällt es beim Tod des Nießbrauchsberechtigten auch nicht in die Erbmasse.

Höchstpersönliche Rechte haben zum Inhalt, dass sie immer nur für eine ganz bestimmte Person gelten und eng mit dieser Person verbunden sind. So kann zum Beispiel ein Erblasser nur selbst sein Testament errichten. Hat jemand einen Unterhaltsanspruch gegen seinen ehemaligen Ehegatten nach Scheidung, so kann nur der Anspruchsinhaber selbst diesen Anspruch gegenüber dem Unterhaltsverpflichteten geltend machen. Das deutsche Recht kennt noch viele andere höchstpersönliche Rechte. Sie allen haben zum Inhalt, dass sie sehr eng mit dem Rechtsinhaber verknüpft sind und deshalb nicht übertragbar sind. Im Rahmen der Immobilienverrentung gibt es auch noch das Wohn- oder Wohnungsrecht, das ebenfalls zu den höchstpersönlichen Rechten zählt.

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Die Übertragung der Ausübung des Nießbrauchs

Der Nießbrauch selbst ist nicht übertragbar, siehe oben. Allerdings kann der Berechtigte die Ausübung des Rechts jemand anderem überlassen.

Als Beispiel kann der folgende Fall dienen:

Frau Spielhuber lebt seit dem Tod ihres Ehemanns im Ausland. Sie ist Nießbrauchberechtigte an einem mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstück. Das Haus ist seit vielen Jahren an einen Mieter vermietet. Beim Eigentümer handelt es sich um einen Dritten, der aufgrund des Nießbrauchrechts für Frau Spielhuber nichts mit der Immobilie zu tun hat. Als der Mieter kündigt, muss sich Frau Spielhuber um die Neuvermietung kümmern, was ihr auf die Distanz als zu beschwerlich erscheint. Sie kann die Ausübung ihres Nießbrauchrechts beispielsweise auf ihren Sohn, der unweit der Nießbrauchimmobilie lebt, übertragen. In diesem Fall beauftragt sie als Nießbrauchsberechtigte ihren Sohn damit, ihre Rechte und Pflichten aus dem Nießbrauch wahrzunehmen. 

Geregelt ist ein derartiger Sachverhalt in § 1059 BGB:

§ 1059: Unübertragbarkeit; Überlassung der Ausübung

Der Nießbrauch ist nicht übertragbar. Die Ausübung des Nießbrauchs kann einem anderen überlassen werden.

Eine Ausnahme hierzu bildet § 1059a BGB, der eine Übertragbarkeit dann vorsieht, wenn es sich beim Berechtigten um eine juristische Person handelt.

§ 1059a: Übertragbarkeit bei juristischer Person oder rechtsfähiger Personengesellschaft

(1) Steht ein Nießbrauch einer juristischen Person zu, so ist er nach Maßgabe der folgenden Vorschriften übertragbar:

 1. Geht das Vermögen der juristischen Person auf dem Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf einen anderen über, so geht auch der Nießbrauch auf den Rechtsnachfolger über, es sei denn, dass der Übergang ausdrücklich ausgeschlossen ist.

 2. Wird sonst ein von einer juristischen Person betriebenes Unternehmen oder ein Teil eines solchen Unternehmens auf einen anderen übertragen, so kann auf den Erwerber auch ein Nießbrauch übertragen werden, sofern er den Zwecken des Unternehmens oder des Teils des Unternehmens zu dienen geeignet ist. Ob diese Voraussetzungen gegeben sind, wird durch eine Erklärung der zuständigen Landesbehörde festgestellt. Die Erklärung bindet die Gerichte und die Verwaltungsbehörden. Die Landesregierungen bestimmen durch Rechtsverordnung die zuständige Landesbehörde. Die Landesregierungen können die Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf die Landesjustizverwaltungen übertragen.

(2) Einer juristischen Person steht eine rechtsfähige Personengesellschaft gleich.

Schutz des Nießbrauchs, § 1065 BGB

Gem. § 1065 BGB wird der Nießbrauch geschützt wie das Eigentum. Der Nießbrauchsberechtigte ist darauf angewiesen, dass sein Recht geschützt wird und er es  im Ernstfall, also etwa dann, wenn jemand den Nießbrauch anzweifelt oder gerichtlich dagegen vorgeht, auch verteidigen kann.

Hieraus folgt, dass der Nießbrauchsberechtigte nicht dulden muss, wenn jemand sein Recht stört oder es ihm vorenthält. Vielmehr kann er in analoger Anwendung der Vorschriften, die auf das Eigentum Anwendung finden, auf die Durchsetzung seines Rechtsanspruchs pochen. Das beinhaltet auch, dass er sein Recht gegenüber Dritten selbst durchsetzen kann, also nicht etwa auf den Eigentümer angewiesen ist, um dies zu tun. In § 1065 BGB ist geregelt:

§ 1065: Beeinträchtigung des Nießbrauchsrechts

Wird das Recht des Nießbrauchers beeinträchtigt, so finden auf die Ansprüche des Nießbrauchers die für die Ansprüche aus dem Eigentum geltenden Vorschriften entsprechende Anwendung.

Schutz des Nießbrauchnehmers vor Dritten

Wann immer der Nießbrauchsberechtigte in der Ausübung seines Nießbrauchsrechts gestört wird, hat er einen Anspruch darauf, dass die Störung unterlassen wird. Wesentlich bei der Rechtsstellung des Nießbrauchers ist, dass er zur Ausübung seines Rechts nicht auf den Eigentümer angewiesen ist. Er kann die Störung selbst beheben- völlig unabhängig vom Eigentümer.

Als Beispiel kann der folgende Sachverhalt dienen:

Herr Fallermeyer ist Nießbrauchsberechtigter einer Immobilie, die von einem Hausbesetzer eingenommen wurde. Herr Fallermeyer kann seitens des Hausbesetzers selbst die Räumung des Hauses verlangen, indem er den Besitz von diesem direkt- also ohne Zutun des Eigentümers- verlangt.

Hat der Hausbesetzer einen Schaden im oder am Haus angerichtet, so ist er dem Nießbrauchsberechtigten, Herrn Fallermeyer, gem. § 823 BGB zum Ersatz den Schadens verpflichtet.

Schutz des Nießbrauchnehmers gegenüber dem Eigentümer

Aber auch gegenüber dem Eigentümer ist der Nießbrauchsberechtigte geschützt. Das ist immer dann relevant, wenn Eigentümer einer Sache oder einer Immobilie den Inhalt und den (weiten) Umfang des Nießbrauchs nicht verstehen und dem Nießbrauchnehmer zum Beispiel den Besitz, also die tatsächliche Verfügungsgewalt an der belasteten Sache oder Immobilie, vorenthalten. Auch in diesen Fällen ist der Nießbrauchnehmer geschützt, denn in § 1036 I BGB ist geregelt, dass er als Nießbraucher zum Besitz berechtigt ist. Zu diesem Recht des Nießbrauchnehmers zählt auch, dass er den Eigentümer vollumfänglich vom Besitz an der belasteten Sache ausschließen kann.

Ein typisches Beispiel dafür, wann Eigentümer und Nießbraucher häufig in Streit geraten, ist das (vermeintliche) Recht des Eigentümers, die Immobilie zu besichtigen. Als Eigentümer gehen viele Unwissende davon aus, dass sie selbstverständlich jederzeit “ihre” Immobilie besichtigen können. Das ist jedoch nicht der Fall, wenn der Nießbrauchnehmer dies nicht wünscht.

Erlöschen des Nießbrauchs, §§ 1061, 158 II, 1063 I BGB

Das Gesetz kennt drei Gründe, durch die der Nießbrauch beendet werden kann:

Erlöschen des Nießbrauchs durch den Tod des Berechtigten gem. § 1061 BGB

§ 1061: Tod des Nießbrauchers

Der Nießbrauch erlischt mit dem Tode des Nießbrauchers. Steht der Nießbrauch einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft zu, so erlischt er mit dieser.

In der Regel wird der Nießbrauch lebenslang vereinbart. Dies beinhaltet, dass mit dem Eintritt des Todes der Nießbrauch automatisch endet und der Eigentümer einen Anspruch auf Löschung des Nießbrauchsrechts im Grundbuch hat. In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu wissen, dass der Nießbrauch ein sogenanntes “höchstpersönliches” Recht ist, sprich, es kann nicht vererbt und auch nicht verschenkt werden, siehe hierzu oben.

Nicht immer selbstverständlich ist es, dass der Eigentümer einer Immobilie davon erfährt, dass der Nießbraucher verstorben ist. Es ist daher ratsam, zumindest in losem Kontakt zum Nießbraucher zu stehen. Als automatischen Mechanismus kann man aber auch vereinbaren, dass im Testament des Nießbrauchers ein Vermächtnis über einen symbolischen Geldbetrag (zum Beispiel “1 EURO”) zugunsten des Eigentümers der Immobilie vereinbart wird. Sobald der Nachlass reguliert wird, wird der Eigentümer aufgrund des Vermächtnisses vom Nachlassgericht vom Tod des Nießbrauchers informiert.

Zur Frage, was passiert, wenn der Eigentümer der mit dem Nießbrauch belasteten Immobilie verstirbt, kann gesagt werden, dass Eigentum im Gegensatz zum Nießbrauch vererbt werden kann. Der Erbe des Eigentümers tritt im Wege der sogenannten “Gesamtrechtsnachfolge” in die Rechtsstellung des verstorbenen Erblassers ein. Für den Nießbrauchnehmer der vererbten Immobilie ändert sich hierdurch nichts.

Beispiel:

Herr Meier ist Eigentümer einer Immobilie, die mit einem Nießbrauch für Frau Schmitt belastet ist. Als Herr Meier verstirbt, erben seine beiden Kinder als Erbengemeinschaft das mit dem Nießbrauch belastete Haus. Für Frau Schmitt ändert sich hierdurch nichts. Sie hat weiterhin alle Rechte, die ihr das Nießbrauchsrecht einräumt: sie darf die Immobilie selbst nutzen und sie auch vermieten. Diese Rechtsstellung bleibt von der Änderung in den Eigentümerverhältnissen unberührt.

Eintritt einer auflösenden Bedingung gem. § 158 II BGB

§ 158: Aufschiebende und auflösende Bedingung

(1) (…)

(2) Wird ein Rechtsgeschäft unter einer auflösenden Bedingung vorgenommen, so endigt mit dem Eintritt der Bedingung die Wirkung des Rechtsgeschäfts; mit diesem Zeitpunkt tritt der frühere Rechtszustand wieder ein.

Die auflösende Bedingung beendet einen Rechtszustand. Als Beispiel kann folgender Sachverhalt dienen:

Herr Meier, der 20 Jahre älter als seine Lebensgefährtin ist, lässt kurz vor seinem Tod auf dem gemeinsam bewohnten Haus einen Nießbrauch für seine Lebensgefährtin eintragen. Als Erbin ist Herrn Meiers Tochter aus erster Ehe vorgesehen. Der Nießbrauch für Herrn Meiers Lebensgefährtin soll enden mit dem Erreichen des 30. Lebensjahres seiner Tochter aus erster Ehe. Herr Meier sichert so das Recht seiner Lebensgefährtin ab, auch für den Fall seines Versterbens das gemeinsam bewohnte Haus weiterhin zu nutzen, regelt damit aber auch, dass seine Tochter, der er das Haus vererbt hat, irgendwann- in obigem Beispiel bei Erreichen ihres 30. Geburtstages- Zugriff als Eigentümerin auf das Haus hat. Sobald also die Tochter des Herrn Meier ihren 30. Geburtstag feiert, tritt die auflösende Bedingung ein und sie hat einen Anspruch auf Löschung des Nießbrauchsrechts.

Vereinigung von Nießbrauch und Eigentum in einer Person gem. § 1063 I BGB

Ein weiterer Grund, weswegen es zum Erlöschen des Nießbrauchs kommen kann ist das Zusammenfallen von Eigentum und Nießbrauch. Juristisch spricht in man in einem solchen Fall von “Konsolidation”. Geregelt ist dieser Sachverhalt in § 1063 BGB:

§ 1063: Zusammentreffen mit dem Eigentum

(1) Der Nießbrauch an einer beweglichen Sache erlischt, wenn er mit dem Eigentum in derselben Person zusammentrifft.

(2) Der Nießbrauch gilt als nicht erloschen, soweit der Eigentümer ein rechtliches Interesse an dem Fortbestehen des Nießbrauchs hat.

Als Beispiel für das Zusammenfallen von Eigentum und Nießbrauch kann folgender Fall dienen:

Herr Blume möchte seine Frau bereits zu Lebzeiten bestmöglich absichern und lässt zu ihren Gunsten auf einem vermieteten Haus, das im Alleineigentum des Herrn Blume steht, einen lebenslangen Nießbrauch für sie eintragen. Folge der Eintragung ist, dass Frau Blume die Miete des vermieteten Hauses zusteht. Stirbt Herr Blume vor seiner Frau und ist sie die Alleinerbin des vermieteten Hauses, erwirbt sie aufgrund Erbschaft Eigentum am vermieteten Haus, für das ihr vormals ein Nießbrauchsrecht eingetragen wurde. Eigentum und Nießbrauch fallen in diesem Fall zusammen. Der Nießbrauch erlischt kraft Gesetzes gem. § 1063 I BGB.

Besonders interessant ist in obigem Beispiel die Frage, wie hoch der Nachlass in diesem Fall ausfällt. Die Bewertung der Höhe des Nachlasses ist beispielsweise maßgeblich dafür, wie hoch die Erbschaftsteuer ausfällt. Es bestehen theoretisch zwei Möglichkeiten der Bewertung:

1. Der Nießbrauch gilt bei der Berechnung des Wertes des Nachlasses als erloschen (damit ist der Wert des Grundstücks höher (weil sich der Nießbrauch immer wertmindernd auswirkt) und damit auch die Erbschaftsteuer). oder

2. Der Nießbrauch wird wertmindernd bei der Berechnung des Wertes des Nachlasses berücksichtigt. Hierzu gibt es ein interessantes Urteil des OLG München vom 06.02.2019 (20 U 2890/18). Der redaktionelle Leitsatz des Endurteils lautet:

“Erlischt ein Nießbrauchsrecht an einem Grundstück aufgrund des Eigentumserwerbs des ursprünglich Nießbrauchsberechtigten als Erbe, so ist der Nießbrauch für die Berechnung des Wertes des Nachlasses als nicht erloschen zu behandeln, sondern wertmindernd zu berücksichtigen.”

Arten des Nießbrauchs

Der Nießbrauch an beweglichen Sachen

Gem. § 1032 BGB kann der Nießbrauch an einer beweglichen Sache durch Übergabe und Einigung über den Nießbrauch bestellt werden- hierbei gelten die §§ 929 ff BGB entsprechend. Beachtenswert ist der Gutglaubensschutz, der bei der Übereignung gem. §§ 932 ff, 936 BGB und wegen der entsprechenden Anwendbarkeit dieser Vorschriften auch auf den Nießbrauch anwendbar ist. Durch Übergabe der Sache und Einigung darüber, dass dem Berechtigten ein Nießbrauch zustehen soll, entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis.

Der Nießbrauch an unbeweglichen Sachen: Der Nießbrauch an Immobilien oder Grundstücken

Für die Bestellung eines Nießbrauchsrechts an einer unbeweglichen Sache ist auf die jeweils für die Übertragung geltenden Formvorschriften zu achten. Im Falle der Belastung eines Grundstücks mit einem Nießbrauch gelten die gleichen Vorschriften wie für den Verkauf des Grundstücks; es kommt also § 311b I BGB zur Anwendung: notarielle Beurkundung. Im Gegensatz zur Belastung einer beweglichen Sache kann im Immobiliarsachenrecht die Sache gerade nicht übergeben werden. Die Übergabe wird durch die Eintragung im Grundbuch ersetzt. Für die wirksame Bestellung des Nießbrauchs sind also Einigung und Eintragung im Grundbuch erforderlich (§§ 873 f, 925 BGB).

Der Nießbrauch an einer Erbschaft, § 1089 BGB

Ein Nießbrauch kann gem. § 1089 BGB auch an einer Erbschaft errichtet werden. In diesem Fall ist der Nießbraucher berechtigt, die Früchte aus einer Erbschaft zu ziehen. In § 1089 BGB ist geregelt:

§ 1089 Nießbrauch an einer Erbschaft

Die Vorschriften der §§ 1085 bis 1088 finden auf den Nießbrauch an einer Erbschaft entsprechende Anwendung.

Der Nießbrauch an Anteilen einer BGB- Gesellschaft

Insbesondere im Falle von § 1089 BGB, nämlich dann, wenn ein Nießbrauch auf eine Erbschaft errichtet wird, ist die Belastung von Gesellschaftsanteilen relevant. Beinhaltet die Erbschaft, die mit dem Nießbrauch belastet werden soll nämlich zum Beispiel auch Anteile an einer BGB Gesellschaft, ist fraglich, welchen Einfluss der Nießbraucher sodann auf die übrigen Gesellschafter hat, bzw. welche Kompetenzen die Gesellschafter selbst noch ungestört ausüben können. Als Grundregel kann der Leitsatz des BHG aus einem entsprechenden Urteil hierzu dienen:

“Kompetenzen, die die Grundlagen der Gesellschaft betreffen, bleiben bei den Gesellschaftern. Insbesondere wird der Anspruch auf Mitwirkung am Rechnungsabschluss nicht von einem Nießbrauch erfaßt, sondern ist Sache der Gesellschafter.”

Bedeutung des Nießbrauchs

Der Nießbrauch stellt eine gängige Methode dar, um einer (juristischen oder natürlichen) Person eine eigentümerähnliche Stellung zu verleihen, ohne dass sie selbst Eigentümer sein muss. Der Berechtigte eines Nießbrauchs wird landläufig auch als “wirtschaftlicher” Eigentümer bezeichnet, da er die Sache wie ein Eigentümer nutzen und insbesondere die Früchte aus ihr ziehen darf. Er schließt den juristischen Eigentümer insofern von der Nutzung aus. Anders als der juristische Eigentümer kann der Nießbraucher jedoch nicht über die Sache oder Immobilie verfügen (etwa durch Verkauf oder Schenkung).

Wer Inhaber eines Nießbrauchs an einer Immobilie ist, darf in dieser selbst wohnen und/oder sie vermieten oder verpachten. Die Immobilie selbst gehört jedoch einer anderen Person.

Neben dieser grundsätzlichen Regelung kann das Recht in der Praxis je nach Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Nießbraucher vertraglich individuell ausgestaltet werden. So entstanden verschiedene Arten des Nießbrauchs. Sie unterscheiden sich vor allem hinsichtlich des Nutzungsumfangs des Nießbrauchers sowie dem Zweck, für den das Recht eingetragen wird.

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