Der Nießbrauch bei Immobilien ist ein Gebrauchsrecht, das mit einem gewissen Wert einhergeht. Immerhin zieht der Nießbraucher einen Nutzen daraus: Er kann entweder selbst in dem Haus oder der Wohnung wohnen und dadurch an Mietkosten sparen oder er vermietet die Immobilie, um Mieteinnahmen zu erhalten.

Genau deswegen kann der Nießbrauch steuerlich von Bedeutung sein. Doch wie lässt sich abschätzen, ob er dies wirklich wäre? Wer das wissen möchte, muss den Wert für den Nießbrauch berechnen. Das ist gar nicht so schwer, wie es klingt.

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Erbschafts- und Schenkungsteuer berechnen bei Nießbrauch

Für die Übertragung von Vermögen kann der deutsche Staat eine Steuer erheben. Geschieht dies nach dem Tod, ist es die Erbschaftsteuer. Geschieht dies vor dem Tod, ist es die Schenkungsteuer.

Im Rahmen eines Nießbrauchs lassen sich Mieteinnahmen erzielen oder Mietkosten einsparen. Diese Einnahmen bzw. Einsparungen sind daher von Wert – und um genau diesen Wert geht es in den nächsten Abschnitten.

Wichtiger Hinweis: Von diesem Wert profitiert der Nießbraucher und nicht der Immobilieneigentümer. Aus diesem Grund hat eine Immobilie mit Nießbrauch einen niedrigeren Wert als eine Immobilie ohne dieses Gebrauchsrecht.

Von diesem Prinzip können beispielsweise Eltern Gebrauch machen, die ihrem Kind ihr Haus bereits zu Lebzeiten überschreiben wollen. Hat das Haus einen Wert von 500.000 €, würde der Sohn Schenkungsteuer auf 100.000 € zahlen. Sein Freibetrag beträgt nämlich 400.000 €.

Lassen sich die Eltern allerdings ein Nießbrauchrecht auf die Immobilie eintragen, mindert sich der Wert der Immobilie um den Nießbrauchwert. Der Immobilienwert liegt nun unter dem Freibetrag, sodass sie ihrem Sohn die Immobilie steuerfrei schenken können.

Die Frage ist nun: Wie hoch ist der Nießbrauchwert? Dies hängt entscheidend vom Einzelfall ab. Die Einnahmen oder Einsparungen bilden jedoch stets die Grundlage für die Berechnung des Nießbrauchwertes.

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Kapitalwert bei Nießbrauch berechnen: Wie geht das?

Für das Finanzamt ist in erster Linie der Kapitalwert relevant. Er lässt sich auch mit dem Begriff Barwert gleichsetzen. Somit stellt der Kapitalwert den Wert dar, den der Nießbrauch für den Nießbraucher hat.

Anders ausdrückt, ist der Kapitalwert die Hochrechnung der abgezinsten Mieteinnahmen oder der abgezinsten eingesparten Miete mit der Dauer des Nießbrauchrechts. Die Formel zum Kapitalwert des Nießbrauchs verdeutlicht seine Aussagekraft.

Kapitalwert bei Nießbrauch berechnen mit Formel

Grundsätzlich wird der Wert eines Nießbrauches mit folgender Formel ermittelt:

  • Kapitalwert des Nießbrauchs = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor bzw. Vervielfältiger

Wie jedoch der Jahreswert sowie der Kapitalwert-Faktor bzw. Vervielfältiger ermittelt wird, wird in den folgenden Absätzen erläutert.

1. Schritt: Ermittlung des Jahreswertes des Nießbrauchs

Zunächst muss der jährliche Mietertrag nach Abzug von Werbungskosten durch Vermietung beziehungsweise die implizite Mietersparnis im Falle einer Selbstnutzung berechnet werden. Die Abwägungen sind hier einleuchtend:

  • Bei Nutzung der Immobilie durch den Nießbraucher selbst („eigenbedarf“): 12 x die eingesparte Monatsmiete (Heranziehen einer Miete für eine vergleichbare Immobilie in vergleichbarer Lage) = Jahreswert
  • Bei vermietetem Objekt: Monatsmieteinnahmen x 12 = Jahreswert
  • Der Jahreswert hat eine Höchstgrenze bzw. Deckelung gemäß § 16 Bewertungsgesetz (BewG). Hierbei darf der Jahreswert nicht höher sein als der Verkehrswert, dividiert durch 18,6.

2. Schritt: Ermittlung des Kapitalwert-Faktors auf Basis der Nießbrauchdauer bzw. Lebenserwartung

Der Jahreswert ist nun bekannt. Jetzt ist noch eine weitere Größe wichtig, um den Kapitalwert zu ermitteln: die voraussichtliche Dauer des Nießbrauchs.

  • Ist der Nießbrauch zeitlich beschränkt, ist dies ganz einfach. Dann wird diese Jahreszahl genutzt. Wäre der Nießbrauch auf 20 Jahre festgeschrieben, wäre es demnach die Zahl 20.
  • Häufig ist der Nießbrauch allerdings lebenslang. Was nun? Selbstverständlich kann niemand in die Zukunft schauen. Aus diesem Grund wird die statistische Lebenserwartung des Nießbrauchers herangezogen. Jedem Lebensalter hat das Statistische Bundesamt einen Durchschnittswert zugeordnet, der bei der Bestimmung des Kapitalwertes als Multiplikator dient. Alle zwei Jahre gibt das Amt diese Tabelle neu heraus. Sie beinhaltet eine Trennung nach Geschlechtern, da die Lebenserwartung von Frauen in Deutschland höher ist als von Männern. Folgende Daten stellen nur einen Auszug der kompletten Tabelle dar.

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Beispiel: Nießbrauch berechnen mit Tabelle für Lebenserwartung (Stand 2019)

Aus der im letzten Absatz verlinkten offiziellen Tabelle lassen sich die Kapitalwerte einfach ablesen. Beispielsweise ergeben sich folgende Werte:

  • Männlich, 50 Jahre alt: durchschnittliche Lebenserwartung 30,13 Jahre; Kapitalwert-Faktor Vervielfältiger: 14,959.
  • Weiblich, 50 Jahre alt: durchschnittliche Lebenserwartung 34,35 Jahre; Kapitalwert-Faktor bzw. Vervielfältiger: 15,712

Der folgende Bildausschnitt verdeutlicht, wie diese Werte abgelesen wurden.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Ein vereinfachtes Beispiel im Falle eines Hausverkaufs

Ein vereinfachtes Beispiel verdeutlicht, wie sich der Kapitalwert für Nießbrauch berechnen lässt:

Die 70-jährige Frau Klein überträgt Ihrem Sohn Erich noch zu Lebzeiten ihr Haus. Im Gegenzug erhält sie ein lebenslanges Wohnrecht. Frau Klein zahlt keine Miete, aber würde sie dies tun, würde die Monatsmiete 1.500 € betragen. Die Tabelle des statistischen Bundesamtes gibt für 70-jährige Frauen eine verbleibende durchschnittliche Lebenserwartung von 16,91 Jahren an. Der Faktor beträgt 11,127. Mit diesen Daten lässt sich der Wert des Nießbrauchs grob ermitteln.

Jahreswert: 1.500 € x 12 = 18.000 €
Kapitalwert: 18.000 € x 11,127 = 200.286 €

Beispiel 2: Nießbrauch-Kapitalwert im Falle einer Ausgleichszahlung

Der Kapitalwert des Nießbrauchs beim Hausverkauf ist deshalb von Bedeutung, da sich dadurch der Verkaufswert des Objektes mindert. Immerhin kann der Käufer ein mit Nießbrauch belastetes Haus nicht vollumfänglich nutzen.

Einige Hauseigentümer bieten ihrem Nießbraucher daher eine Ausgleichzahlung für einen Verzicht auf den Nießbrauch an. In welcher Höhe läge eine faire Ausgleichszahlung? Die Berechnungen sind dieselben – auch hier lässt sich alles mit den vorangegangenen Zahlen berechnen.

Frau Klein ist inzwischen 80 Jahre alt. Sie möchte nicht mehr in dem Haus wohnen, da sie auf fremde Hilfe angewiesen ist. Ihr Sohn entscheidet sich daher für den Hausverkauf. Er bittet seine Mutter, auf den lebenslangen Nießbrauch zu verzichten. Dadurch vereinfacht sich der Hausverkauf. Sie ist damit einverstanden und nimmt das Angebot an, dass ihr Sohn Erich ihr den Nießbrauch bar auszahlt. Um den Wert zu ermitteln, sind erneut der Jahreswert und der Faktor entscheidend.

Zunächst entnehmen wir der obigen Tabelle den Faktor für Frau Klein. Frau Klein ist 80 Jahre alt, der Faktor entsprechend 7,4. Der Jahreswert: 21.600 € aufgrund eines Mietanstiegs innerhalb von 10 Jahren auf 1.800 € monatlich. Der Wert des Nießbrauchs somit: 159.840 €

Erich würde seiner Mutter daher eine Ablösesumme von 159.840 € zahlen. Auf diese Summe fällt keine Einkommensteuer für Frau Klein an, da es sich um eine sogenannte nicht-steuerbare Vermögensumschichtung handelt. Würde Frau Klein aus Liebe zum Sohn auf den Betrag verzichten, wäre es jedoch eine Schenkung. Und eine Schenkung kann besteuert werden. In diesem Fall würde die Steuer entfallen, da der Betrag unter den Schenkungsteuerfreibetrag für Sohn und Tochter fällt. Dieser liegt bei 400 000 €.

Nießbrauch & die Notarkosten

Für die Bestellung des Nießbrauchs muss ein Gang zum Notar erfolgen. Zudem wird dieses spezielle Recht ins Grundbuch eingetragen. Es fallen somit Kosten für die Beurkundung des Nießbrauchvertrags und den Grundbucheintrag an. Die Höhe der Kosten ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fixiert. Darüber hinaus orientieren sie sich an dem Wert des Nießbrauchgegenstands und damit der Immobilie. In folgendem Artikel gehen wir auf Notarkosten im Falle eines Nießbrauches genauer ein: Notarkosten bei Schenkung mit Nießbrauch: Immobilien kostensparend übertragen

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