Wert des Wohnrechts berechnen: Mit dem RentePlusImmobilie- Wohnrecht-Rechner

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Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen. Quelle: BMF

Kapitalwert des Nießbrauchrechts oder Wohnrechts


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Das “Wohnrecht” stellt eine Absicherung im Grundbuch dar und zwar dergestalt, dass der Berechtigte in der mit dem Wohnrecht belasteten Immobilie wohnen darf, ohne selbst Eigentümer zu sein.

Da das Wohnrecht den Wert der Immobilie mindert, weil der Eigentümer sie nicht selbst nutzen oder an einen Dritten vermieten kann, ist die Frage nach dem Wert des Wohnrechts von großer Bedeutung. Auch für den Fall, dass ein Wohnrechtsberechtigter sich den Wert des Wohnrechts auszahlen lassen will (zum Beispiel beim Auszug), ist die Ermittlung des Werts für ihn wichtig.

Wie diese Berechnung erfolgt, zeigt der nachfolgende Artikel.

Vorgehensweise

Grundsätzlich mindert ein eingetragenes Wohnrecht den Wert der Immobilie, schlicht, weil der Eigentümer sie dann nicht selbst nutzen oder an einen Dritten vermieten kann. Doch um welchen Wert wird die Immobilie reduziert? Folgende Grafik sowie die drei darauf folgenden Schritte erläutern die Vorgehensweise.

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1. Schritt: Fiktive Miete errechnen

In einem ersten Schritt muss die fiktive Miete ermittelt werden. Dies gelingt anhand des ortsüblichen Mietspiegels, der in der Regel bei der Stadtverwaltung zu erhalten ist. Dieser gibt die zu erzielende Kaltmiete pro Quadratmeter an. Mit diesem Wert wird die Wohnfläche (also die genaue Quadratmeterzahl) des Hauses oder der Wohnung multipliziert und dann auf den Jahreswert hochgerechnet, das heißt mit “12” multipliziert. Das Ergebnis ist die fiktive Miete auf Jahresbasis.

2. Schritt: Kapitalwert auf Basis der Restlebenserwartung ermitteln

Da zukünftige fiktive Mieten anders zu behandeln sind, als die, die gegenwärtig fiktiv erzielbar wären, werden sie abgezinst. Das Bundesfinanzministerium gibt regelmäßig sogenannte “Kapitalwerttabellen” heraus, die auf Basis des Lebensalters des Berechtigten und seiner statistischen Restlebenserwartung Kapitalwerte festlegen. Für 2020 kann die Tabelle hier abgerufen werden.

3. Schritt: Wert des Wohnrechts berechnen

Um den Wert des Wohnrechts zu ermitteln, multipliziert man die fiktive Jahresmiete mit dem in Schritt 3 festgelegten Kapitalwert.

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Beispielrechnung

Anhand der nachfolgenden Beispielrechnung können die obigen 3 Schritte gut nachvollzogen werden.

Folgender Fall soll als Basis dienen:

Herr Müller lässt sich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen. Er ist heute 70 Jahre alt und möchte wissen, mit welchem Wert er das Wohnrecht beim Verkauf seines Hauses anzusetzen hat. Sein Haus hat einen Wert von € 1.000.000.

1. Schritt: Fiktive Miete

Anhand des aktuellen Mietenspiegels, den Herr Müller sich beim Rathaus geholt hat, kann er die fiktive Miete für sein Haus festlegen. Diese beträgt € 2.000/Monat, das heißt € 24.000/Jahr. Die fiktive Miete auf Jahresbasis für Herrn Müllers Haus beträgt € 24.000.

2. Schritt: Kapitalwert festlegen

Wie in obigem 2. Schritt beschrieben, kann auf der entsprechenden Seite des Finanzministeriums bei einem 70jährigen in Kapitalwert von 10,008 abgelesen werden. Basis für diesen Kapitalwert ist die statistische Restlebenserwartung von Herrn Müller. Diese liegt laut aktueller Tabelle bei 14,33 Jahren.

3. Schritt: Wert des Wohnrechts

Im letzten Schritt wird der Kapitalwert mit der fiktiven Jahresmiete multipliziert. In unserem Beispiel also 10,008 x € 24.000 = € 240.192.

In unserem Beispiel müsste Herr Müller also von einem Wert von ca. € 240.000 für sein Wohnrecht ausgehen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass er bei einem Immobilienwert von € 1.000.000 einen Kaufpreis von € 760.000 veranschlagen könnte, wenn er sein mit dem lebenslangen Wohnrecht belastetes Haus verkaufen wollte.

Beispielvarianten

Um die Systematik der Berechnung des Werts eines Wohnrechts noch besser zu verstehen, können zwei Varianten zu obiger Berechnung dienen.

  • In Variante 1 ist Herr Müller 60 Jahre alt. Der für ihn geltende Kapitalwert beträgt 12,833 (auf Basis seiner statistischen Restlebenserwartung von 21,69 Jahren). Der Wert des Wohnrechts beträgt in diesem Fall 12,833 x € 24.000 = € 307.992.
  • In Variante 2 ist Herr Müller 80 Jahre alt. Der für ihn geltende Kapitalwert beträgt 6,509, wobei er noch eine statistische Restlebenserwartung von 8 Jahre hat. Der Wert des Wohnrechts beträgt in diesem Fall 6,509 x € 24.000 = € 156.216.

An diesen Varianten lässt sich erkennen, dass der Wert des lebenslangen Wohnrechts sinkt, je älter der Berechtigte ist.

Die Unterscheidung von Frauen und Männern bei der Berechnung des Wohnrechts

Zu beachten ist, dass die statistische Lebenserwartung von Frauen höher ist als die von Männern, daher gibt es für Frauen auch andere Kapitalwerte als für Männer. Für den nicht seltenen Fall, dass sich bei Ehepaaren beide Eheleute ein Wohnrecht einräumen lassen, geht man bei der Berechnung immer von der längeren Restlebenserwartung aus.

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