Wohnrecht berechnen 2024 – Rechner, Anleitung und Tipps

Aktualisiert am 16. Mai 2023

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Tragen Sie bitte die erzielbare Jahres Netto Kaltmiete ein

Schätzung: Welchen Marktwert hat Ihre Immobilie derzeit (ohne Nießbrauchrecht oder Wohnrecht)?

Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen. Quelle: BMF

Kapitalwert des Nießbrauchrechts oder Wohnrechts

Ihr geschätzter Immobilienwert mit Nießbrauch bzw. Wohnrecht - also abzüglich Kapitalwert

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Das Wohnrecht stellt eine Absicherung im Grundbuch dar und zwar dergestalt, dass der Berechtigte in der mit dem Wohnrecht belasteten Immobilie wohnen darf, ohne selbst Eigentümer zu sein.

Da das Wohnrecht den Wert der Immobilie mindert, weil der Eigentümer sie nicht selbst nutzen oder an einen Dritten vermieten kann, ist die Frage nach dem Wert des Wohnrechts von großer Bedeutung. Auch für den Fall, dass ein Wohnrechtsberechtigter sich den Wert des Wohnrechts auszahlen lassen will (zum Beispiel beim Auszug), ist die Ermittlung des Werts für ihn wichtig.

Wie diese Berechnung erfolgt, zeigt der nachfolgende Artikel.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wohnrecht erlaubt Nicht-Eigentümern, die Immobilie zu bewohnen und mindert den Immobilienwert.
  • Der Wert des Wohnrechts wird durch fiktive Miete und Restlebenserwartung bestimmt.
  • Lebenslanges und befristetes Wohnrecht unterscheiden sich in der Berechnung durch den Kapitalwertfaktor.

Wie berechnet man ein lebenslanges Wohnrecht?

Grundsätzlich mindert ein eingetragenes Wohnrecht den Wert der Immobilie, schlicht, weil der Eigentümer sie dann nicht selbst nutzen oder an einen Dritten vermieten kann. Doch um welchen Wert wird die Immobilie reduziert? Folgende Grafik sowie die drei darauf folgenden Schritte erläutern die Vorgehensweise.

 

Wohnrecht berechnen: eine Immobilie mit Wohnrecht hat einen geringeren Wert da sie wegen bestehendem Wohnrecht nicht uneingeschränkt nutzbar ist.

 

1. Schritt: Fiktive Miete errechnen

In einem ersten Schritt muss die fiktive Miete ermittelt werden. Dies gelingt anhand des ortsüblichen Mietspiegels, der in der Regel bei der Stadtverwaltung zu erhalten ist. Dieser gibt die zu erzielende Kaltmiete pro Quadratmeter an.

Mit diesem Wert wird die Wohnfläche (also die genaue Quadratmeterzahl) des Hauses oder der Wohnung multipliziert und dann auf den Jahreswert hochgerechnet, das heißt mit “12” multipliziert. Das Ergebnis ist die fiktive Miete auf Jahresbasis.

 

2. Schritt: Kapitalwert auf Basis der Restlebenserwartung ermitteln

Da zukünftige fiktive Mieten anders zu behandeln sind, als die, die gegenwärtig fiktiv erzielbar wären, werden sie abgezinst.

Das Bundesfinanzministerium gibt regelmäßig sogenannte Kapitalwerttabellen heraus, die auf Basis des Lebensalters des Berechtigten und seiner statistischen Restlebenserwartung Kapitalwerte festlegen.

Hier gelangen Sie zur Tabelle.

 

3. Schritt: Wert des Wohnrechts berechnen

Um den Wert des Wohnrechts zu ermitteln, multipliziert man die fiktive Jahresmiete mit dem in Schritt 3 festgelegten Kapitalwert. 

Beispielrechnung

Anhand der nachfolgenden Beispielrechnung können die obigen 3 Schritte gut nachvollzogen werden.

Folgender Fall soll als Basis dienen:

 

Herr Müller lässt sich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen. Er ist heute 70 Jahre alt und möchte wissen, mit welchem Wert er das Wohnrecht beim Verkauf seines Hauses anzusetzen hat. Sein Haus hat einen Wert von € 1.000.000.

 

1. Schritt: Fiktive Miete

Anhand des aktuellen Mietenspiegels, den Herr Müller sich beim Rathaus geholt hat, kann er die fiktive Miete für sein Haus festlegen. Diese beträgt € 2.000/Monat, das heißt € 24.000/Jahr. Die fiktive Jahresmiete für Herrn Müllers Haus beträgt € 24.000.

 

2. Schritt: Kapitalwert festlegen

Wie in obigem 2. Schritt beschrieben, kann auf der entsprechenden Seite des Finanzministeriums bei einem 70 jährigen in Kapitalwert von 10,008 abgelesen werden. Basis für diesen Kapitalwert ist die statistische Restlebenserwartung von Herrn Müller. Diese liegt laut aktueller Tabelle bei 14,33 Jahren.

 

3. Schritt: Wert des Wohnrechts

Im letzten Schritt wird der Kapitalwert mit der fiktiven Jahresmiete multipliziert. In unserem Beispiel also 10,008 x € 24.000 = € 240.192.

In unserem Beispiel müsste Herr Müller also von einem Wert von ca. € 240.000 für sein Wohnrecht ausgehen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass er bei einem Immobilienwert von € 1.000.000 einen Kaufpreis von € 760.000 veranschlagen könnte, wenn er sein mit dem lebenslangen Wohnrecht belastetes Haus verkaufen wollte.

 

Beispielvarianten

Um die Systematik der Berechnung des Werts eines Wohnrechts noch besser zu verstehen, können zwei Varianten zu obiger Berechnung dienen.

  • In Variante 1 ist Herr Müller 60 Jahre alt. Der für ihn geltende Kapitalwert beträgt 12,824 (auf Basis seiner statistischen Restlebenserwartung von 21,69 Jahren). Der Wert des Wohnrechts beträgt in diesem Fall 12,824 x € 24.000 = € 307.776.

  • In Variante 2 ist Herr Müller 80 Jahre alt. Der für ihn geltende Kapitalwert beträgt 6,567, wobei er noch eine statistische Restlebenserwartung von 8 Jahre hat. Der Wert des Wohnrechts beträgt in diesem Fall 6,567 x € 24.000 = € 156.608.

An diesen Varianten lässt sich erkennen, dass der Wert des lebenslangen Wohnrechts sinkt, je älter der Berechtigte ist.

 

Unterschied Nießbrauch- und Wohnrecht berechnen

Für das Finanzamt besteht in der Betrachtungs des Werts bei der Berechnung des Wohnrechts und des Nießbrauchs kein Unterschied.

Jedoch gibt es Unterschiede zwsichen einem Wohnungsrecht auf Lebenszeit und einem Nießbrauchrecht.


Das Nießbrauchrecht berechtigt den Inhaber dazu, eine Immobilie zu nutzen und daraus Nutzen zu ziehen, wie zum Beispiel Mieteinnahmen oder die Nutzung der Immobilie selbst.

Der Nießbraucher hat somit das Recht, die Immobilie zu vermieten, zu verpachten oder auch selbst zu nutzen. Der Eigentümer der Immobilie verliert während der Dauer des Nießbrauchsrechts sämtliche Nutzungs- und Verfügungsbefugnisse an der Immobilie.

Das Nießbrauchrecht kann entweder lebenslang oder auf einen bestimmten Zeitraum befristet sein.

Das lebenslange Wohnrecht oder auch Wohnrecht auf Lebenszeit hingegen berechtigt den Inhaber dazu, eine Immobilie zu bewohnen, ohne dafür Miete zahlen zu müssen.

Anders als beim Nießbrauchrecht hat der Wohnrechtsinhaber kein Recht auf Nutzungserträge aus der Immobilie.

Auch das Wohnrecht kann lebenslang oder befristet auf einen bestimmten Zeitraum eingeräumt werden.

Die Unterscheidung von Frauen und Männern bei der Berechnung des Wohnrechts

Zu beachten ist, dass die statistische Lebenserwartung von Frauen höher ist als die von Männern, daher gibt es für Frauen auch andere Kapitalwerte als für Männer. Für den nicht seltenen Fall, dass sich bei Ehepaaren beide Eheleute ein Wohnrecht einräumen lassen, geht man bei der Berechnung immer von der längeren Restlebenserwartung aus.

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Wohnrecht Tabelle

Hier finden Sie einen Auszug aus der aktuellen ofiziellen Tabelle zur "Berechnung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung: Vervielfältiger für Bewerbungsstichtage ab 1. Januar 2023" des Bundesministerum für Finanzen. Die Tabelle basiert auf aktuellen Sterbetafeln für Männer und Frauen des statistischen Bundesamts.

  Männer Frauen
Vollendetes
Lebensalter
ø Lebenserwartung  Kapitalwert­faktor ø
Lebenserwartung
Kapitalwert­faktor
0 Jahre 78,54 18,403 83,38 18,467
20 Jahre 58,99 17,888 63,76 18,067
40 Jahre 39,57 16,436 44,07 16,917
50 Jahre 30,25 14,983 34,49 15,734
60 Jahre 21,66 12,824 25,37 13,879
70 Jahre 14,33 10,008 17,01 11,167
75 Jahre 11,07 8,354 13,17 9,452
80 Jahre 8,09 6,567 9,61 7,514
85 Jahre 5,52 4,795 6,54 5,519
90 Jahre 3,67 3,333 4,28 3,826
95 Jahre 3,67 3,333 4,28 3,826


Zeitlich befristetes Wohnrecht berechnen

Die Berechnung eines zeitlich befristeten Wohnrechts unterscheidet sich grundsätzlich nicht von der Berechnung eines lebenslangen Wohnrechts.

Allerdings muss für die Berechnung des zeitlich befristeten Wohnrechts der Kapitalwert für die entsprechende Dauer verwendet werden.

Dieser Kapitalwert kann mit Hilfe der Tabelle ermittelt werden, die den Kapitalwertfaktor für unterschiedliche Laufzeiten darstellen.

Dabei gilt: Je kürzer die Laufzeit des Wohnrechts, desto höher ist der Kapitalwertfaktor.

Der Kapitalwertfaktor wird dann mit der Jahresmiete multipliziert, um den Wert des zeitlich befristeten Wohnrechts zu ermitteln.

In der folgenden Wohnrecht-Tabelle sind die Kapitalwertfaktoren für unterschiedliche Laufzeiten aufgeführt, so dass die Berechnung des Wertes des zeitlich befristeten Wohnrechts leicht durchgeführt werden kann.

Hier finden Sie die vollständige Tabelle unter Anlage 9a des BewG.

 

Laufzeit in Jahren Kapitalwert
1 Jahr 0,974
5 Jahre 4,388
10 Jahre 7,745
15 Jahre 10,314
25 Jahre 13,783

 

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Häufig gestellte Fragen

Häufig gestellte Fragen zu Wohnrecht berechnen

Wie berechnet man den Wert eines lebenslangen Wohnrechts?

Mit der Mulitplikation von Kapitalwert und Jahreswert lässt sich der Wert des Wohnrechts berechnen. Wenn man also mit eine monatlichen Miete von 1.400€ rechnet, dann liegt der Wert des Wohnrechts bei einem 80 jährigen Mann bei 16.800€ (1.400€ x 12) x 6,567 = 110.325,60€.

Generell hängt die Berechnung des Werts eines lebenslangen Wohnrechts von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise der Größe und Lage der Immobilie sowie dem Alter des Wohnrechtinhabers. Grundsätzlich gibt es mehrere Möglichkeiten, den Wert des lebenslangen Wohnrechts zu berechnen.

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Eine Möglichkeit besteht darin, den Kapitalwert des Wohnrechts zu ermitteln. Dieser wird durch die Jahresmiete und einen Kapitalwertfaktor bestimmt. Alternativ kann der Wert des lebenslangen Wohnrechts auch anhand des aktuellen Verkehrswerts der Immobilie berechnet werden.

Hierbei wird der Wert des lebenslangen Wohnrechts als Differenz zwischen dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie und dem Wert der Immobilie ohne Wohnrecht berechnet.

Welche Nachteile hat ein lebenslanges Wohnrecht?

Es ist wichtig zu beachten, dass das Wohnrecht in der Regel nicht mit dem Eigentum an der Immobilie verbunden ist.

Der Eigentümer behält das Eigentumsrecht an der Immobilie, während die wohnberechtigte Person mit dem Wohnrecht das Nutzungsrecht hat. Das Wohnrecht kann auch mit bestimmten Verpflichtungen verbunden sein, wie z.B. Reparaturen oder Instandhaltung der Immobilie.

Ein lebenslanges Wohnrecht kann für den Eigentümer der Immobilie einige Nachteile haben, wie z.B. eingeschränkte Verkaufsmöglichkeiten oder Einschränkungen bei der Nutzung der Immobilie.

Es ist wichtig, die Vor- und Nachteile des Wohnrechts sorgfältig abzuwägen und sich gegebenenfalls von einem Rechtsanwalt oder Immobilienexperten beraten zu lassen.

Insgesamt ist das Wohnrecht eine Möglichkeit, das Recht auf Wohnen zu sichern, insbesondere für ältere Menschen oder Menschen mit begrenzten finanziellen Ressourcen.

Das Wohnrecht kann auch dazu beitragen, den Wert einer Immobilie zu erhalten, da die wohnberechtigte Person mit dem Wohnrecht die Immobilie in der Regel gut pflegt und instandhält.

 

Wie kann man ein Wohnrecht für eine Immobilie auflösen?

Ein lebenslanges Wohnrecht kann in der Regel nicht einfach aufgelöst werden, da es sich um ein vertragliches Recht handelt, das zwischen dem Eigentümer der Immobilie und der Person mit dem Wohnrecht vereinbart wurde. Die Auflösung eines Wohnrechts erfordert in der Regel die Zustimmung beider Parteien oder eine gerichtliche Entscheidung.

Nur unter folgenden Umständen kan ein lebenslanges Wohnrecht aufgelöst werden:

  1. Vertragliche Vereinbarung: Wenn zum Beispiel der Eigentümer einer Wohnung und die Person mit dem Wohnrecht sich einig sind, dass das Wohnrecht aufgelöst werden soll, können sie eine vertragliche Vereinbarung treffen, die die Bedingungen und den Zeitpunkt der Auflösung festlegt.

  2. Rücktritt vom Wohnrecht: Die Person mit dem Wohnrecht kann auch freiwillig zurücktreten und das Wohnrecht aufgeben. In diesem Fall muss der Eigentümer der Immobilie jedoch zustimmen.

  3. Kündigung wegen Vertragsverletzung: Wenn die Person mit dem Wohnrecht gegen die Bedingungen des Wohnrechtsvertrags verstößt, kann der Eigentümer die Kündigung des Wohnungsrechts beantragen. Die Verletzung muss jedoch erheblich sein, um eine Kündigung rechtfertigen zu können.

  4. Gerichtliche Entscheidung: Wenn der Eigentümer und die Person mit dem Wohnrecht nicht einverstanden sind oder sich nicht auf eine Auflösung einigen können, kann der Eigentümer eine gerichtliche Entscheidung beantragen. Das Gericht prüft dann die Umstände und entscheidet, ob das Wohnrecht aufgelöst werden soll.

 

Wie bekomme ich jemanden mit Wohnrecht aus dem Haus?

Das Entfernen einer Person mit Wohnrecht aus einem Haus kann ein komplexer rechtlicher Prozess sein, der von Land zu Land unterschiedlich sein kann. Generell ist es jedoch schwierig, jemanden mit Wohnrecht aus dem Haus zu entfernen, da er das Recht hat, in der Immobilie zu wohnen.

Zunächst sollte der Wohnrechtsvertrag zwischen dem Eigentümer und der wohnberechtigten Person überprüft werden, um sicherzustellen, dass keine Bedingungen verletzt wurden. Wenn eine Bedingung verletzt wurde, kann dies als Grund für eine gerichtliche Entscheidung genutzt werden.

In einigen Fällen kann es hilfreich sein, mit dem Wohnberechtigten mit Wohnrecht zu verhandeln, um eine einvernehmliche Lösung zu finden. Eine faire Entschädigung für den Verzicht auf das Wohnrecht könnte eine Möglichkeit sein, die Person dazu zu bringen, aus dem Haus zu ziehen.

Wenn es keine einvernehmliche Lösung gibt, kann eine gerichtliche Entscheidung beantragen, um das Wohnrecht aufzuheben. Der Eigentümer muss jedoch einen triftigen Grund für die Auflösung des Wohnrechts haben, wie beispielsweise eine erhebliche Verletzung des Wohnrechtsvertrags.

In derartigen Fällen ist es sehr empfehlenswert, eine rechtliche Beratung einzuholen.

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