Das (lebenslange) Wohnrecht stellt eine Absicherung im Grundbuch dar und zwar dergestalt, dass der Berechtigte in der mit dem Wohnrecht belasteten Immobilie wohnen darf, ohne selbst Eigentümer zu sein. Bedeutung, Umfang und Voraussetzungen des lebenslangen Wohnrechts werden in diesem Artikel detailliert erklärt.

Lebenslanges Wohnrecht – Definition

Der Berechtigte eines lebenslangen Wohnrechts hat das Recht, eine Immobilie sein ganzes Leben lang selbst zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer der Immobilie zu sein. Im Gegensatz zum befristeten Wohnrecht, bei dem der Berechtigte die Immobilie nur bis zu einem vorher fest fixierten Zeitpunkt nutzen darf, endet das Recht bei einem lebenslang vereinbarten Wohnrecht erst mit dem Ableben des Berechtigten.

Inhalt des Wohnrechts

Das Wohnrecht (oder auch “Wohnungsrecht”) wird als beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Es regelt damit das Verhältnis des Berechtigten zum Grundstück – unabhängig von anderen Personen. Das beinhaltet auch, dass das Wohnrecht bestehen bleibt, wenn die Immobilie verkauft wird.

Die eingetragene Dienstbarkeit wirkt dann auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Das Wohnrecht ist in der Regel unentgeltlich, jedoch kommt der Inhaber des Wohnrechts in der Regel für die Strom- und Heizkosten auf. Als Faustregel kann gelten, dass vom Wohnrechtsberechtigten diejenigen Kosten zu tragen sind, die nicht durch die Immobilie selbst entstehen, sondern die erst durch die Nutzung derselben entstehen. Klassischerweise zählen hierzu auch die Kosten zur Abfallentsorgung- sie fallen ja nur an, weil der Berechtigte in der Immobilie lebt.

Dauer des Wohnrechts – in der Regel ein Leben lang

Gerade im Rahmen von Immobilienverrentung wird das Wohnrecht zumeist lebenslang vereinbart und eingetragen. Es endet somit mit dem Tod des Berechtigten oder durch das Eintreten eines vorher festgelegten Ereignisses. Als persönliche Dienstbarkeit wirkt das Wohnrecht höchstpersönlich, sprich, es kann weder übertragen noch vererbt werden. Dennoch lassen sich bezogen auf die vereinbarte Dauer des Wohnrechts zwei Varianten unterscheiden:

  • Lebenslanges Wohnrecht
    Der Berechtigte eines lebenslangen Wohnrechts hat das Recht, eine Immobilie sein ganzes Leben lang selbst zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer der Immobilie zu sein. Im Gegensatz zum befristeten Wohnrecht, bei dem der Berechtigte die Immobilie nur bis zu einem vorher fest fixierten Zeitpunkt nutzen darf, endet das Recht bei einem lebenslang vereinbarten Wohnrecht erst mit dem Ableben des Berechtigten.
  • Befristetes Wohnrechts
    Es besteht auch die Möglichkeit, das Wohnrecht zeitlich zu befristen, etwa, wenn bereits feststeht, dass der Wohnrechtsberechtigte zu einem späteren Zeitpunkt in jedem Fall ausziehen will, etwa, um in ein Pflegeheim zu ziehen.
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Fallgruppen beim Wohnrecht im Überblick: Dauer (befristetes oder lebenslanges Wohnrecht) und Leistung (entgeltliches oder unentgeltliches Wohnrecht) werden festgelegt.

Erlöschen des Wohnrechts

Prinzipiell endet das Wohnrecht je nach Ausgestaltung durch den Tod des Berechtigten beim lebenslangen Wohnrecht oder im Falle eines befristeten Wohnrechts durch Zeitablauf. Aber auch der Verzicht des Berechtigten (zum Beispiel, weil er das Wohnrecht nachhaltig nicht mehr nutzen kann oder will), der Eintritt einer Bedingung oder aber die Unbewohnbarkeit der belasteten Immobilie können Gründe für das Erlöschen des Wohnrechts sein.

Nutzen eines Wohnrechts

Der Nutzen des lebenslangen Wohnrechts liegt bei beiden der unten beschriebenen Fallgruppen auf der Hand:

Innerfamiliäre Immobilienübertragungen

Wer zu Lebzeiten innerhalb der Familie Immobilien überträgt, kann, wenn er die steuerrechtlichen Freibeträge, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren, im Blick hat, spätere Erbschaftsteuer durch Schenkungen vor dem Erbfall sparen. Des Weiteren bietet die Übertragung zu Lebzeiten die Möglichkeit, bereits vor dem Tod alles zu regeln und späteren Streitigkeiten zwischen den Erben selbstbestimmt zu begegnen.
Gleichzeitig geht der Schenkende “auf Nummer sicher”, denn egal wie sich das Verhältnis zum Beschenkten im Lauf der Zeit entwickelt: durch das grundbuchlich gesicherte lebenslange Wohnrecht bleibt er bis zu seinem Lebensende in der Immobilie wohnen. Diese Variante spielt oft auch beim Vorversterben eines Ehegatten eine wesentliche Rolle, denn durch das lebenslange Wohnrecht des überlebenden Ehegatten, spielt der Tod des erstversterbenden Ehegatten bei der Erbauseinandersetzung keine Rolle was das Wohnrecht des länger lebenden Ehegatten angeht.

Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht

Verkauft der Immobilieneigentümer seine Immobilie an einen Dritten und lässt er sich im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht einräumen, gelingt es ihm, das in seiner Immobilie gebundene Vermögen frei zu setzen und dennoch in der Wohnung oder dem Haus wohnen zu bleiben. Nicht selten stehen Senioren vor dem Problem, dass sie während ihrer Erwerbstätigkeit alles dafür tun, den Kredit, den sie für den Hauserwerb oder -bau aufgenommen haben, zurück zu zahlen.

Mit Renteneintritt stellen sie fest, dass ihre Rente bei Weitem nicht ausreicht, um die noch bestehenden Wünsche wie Reisen, Umbau oder Renovierung der Immobilie, aber auch Unterstützung naher Angehöriger oder die Finanzierung von Heimkosten, zahlen zu können. In all diesen Fällen stehen die Eigentümer vor dem Problem, dass sie zwar vermögend sind, weil sie ein werthaltiges, meist abbezahltes Haus oder eine abbezahlte Wohnung haben, die sie als Eigennutzer selbst bewohnen. Gleichzeitig fehlen ihnen aber die finanziellen Mittel, um sorglos ihren Ruhestand genießen zu können.

Die Immobilienverrentung hilft in derartigen Fällen, beides zu vereinbaren: mehr finanzielle Unabhängigkeit erlangen und im Eigenheim wohnen bleiben können. Das lebenslange Wohnrecht dient in diesen Fällen als Sicherungsmittel gegenüber dem Immobilienkäufer, der während der Laufzeit des Wohnrechts mit der Immobilie im Prinzip nichts machen kann, sie also insbesondere nicht selbst bewohnen, sie aber auch nicht an Dritte vermieten kann.

Hieraus entsteht auch der Grund dafür, warum das Wohnrecht den Kaufpreis mindert und den Immobilienkauf für den Käufer einer verrenteten Immobilie so attraktiv macht: er kann das Haus oder die Wohnung unter dem Marktwert erwerben. Das Delta zwischen Marktwert und Kaufpreis kann der Käufer dann heben, wenn das Wohnrecht erlischt, im Falle des lebenslangen Wohnrechts zum Zeitpunkt des Versterbens des Wohnrechtsberechtigten.

Vertragliche Vereinbarungen beim lebenslangen Wohnrecht

Entgeltliche oder unentgeltliche Nutzung

Beide Varianten des lebenslangen Wohnrechts sind möglich: entgeltlich oder unentgeltlich, das heißt, dass es Fallkonstellationen gibt, bei denen die Wohnrechtsberechtigten Miete für die Nutzung zahlen oder unentgeltlich bis zum Lebensende in der Immobilie wohnen dürfen.

Nebenkosten und sonstige Kosten für die Instandhaltung

Alle Vereinbarungen zu den zu leistenden Zahlungen während der Ausübung des lebenslangen Wohnrechts sollten möglichst dediziert vertraglich festgehalten werden – so können böse Überraschungen vermieden werden.
Dabei gilt als Faustregel was die Marktüblichkeit solcher Vereinbarungen angeht, das Folgende: Etwaige Nebenkosten zahlt in der Regel immer der Wohnrechtsberechtigte. Kleine Reparaturen sind regelmäßig auch vom Wohnrechtsinhaber zu zahlen. Größere Sanierungsmaßnahmen oder eine umfangreiche Modernisierung sind vom Eigentümer der Immobilie zu zahlen, bedürfen in der Regel aber der vorherigen Zustimmung durch den Wohnrechtsberechtigten.

Berechtigte

Der zwischen den Parteien zu schließende Vertrag legt fest, wer Wohnrechtsberechtigter sein soll. Der Berechtigte ist also derjenige, der vertraglich als Berechtigter gilt und der entsprechend im Grundbuch eingetragen ist. Das können auch mehrere Personen sein, etwa, wenn die (Vor-) Eigentümer der Immobilie Miteigentümer waren, was besonders oft bei Ehepaaren der Fall ist. Aber auch Pflegekräfte (die vielleicht erst zu einem späteren Zeitpunkt relevant werden) können als Wohnrechtsberechtigte im Grundbuch eingetragen werden.

Voraussetzungen für die Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts

Die Vereinbarung über ein lebenslanges Wohnrecht bedarf

  • einer notariellen Beurkundung sowie
  • der Eintragung im Grundbuch.

Zusätzlich zum Vertrag, in dem die Übertragung im Wege der Schenkung (bei innerfamiliärer Übertragung) oder aber dem Kaufvertrag (im Falle einer klassischen Immobilienverrentung) verankert ist, bedarf die wirksame Bestellung eines lebenslangen Wohnrechts also mehr als nur der schuldrechtlichen Vereinbarung.

Steuerliche Behandlung

Jeder hat schon einmal vom “geldwerten Vorteil” im Zusammenhang mit der Verpflichtung, Steuern zu zahlen, gehört. Immer dann, wenn derjenige, dem ein lebenslanges Wohnrecht zusteht, keine Miete zahlt, er also unentgeltlich in der Immobilie wohnt, geht der Staat davon aus, dass die Unentgeltlichkeit des Wohnens auch steuerbar ist.

Im konkreten Einzelfall sollte ein erfahrener Steuerberater mit Rat und Tat zur Seite stehen, wenn eine Immobilienübertragung mit lebenslangem Wohnrecht vereinbart werden soll.

Lebenslanges Wohnrecht berechnen

Da der neue Immobilieneigentümer die Immobilie weder selbst nutzen noch sie an Dritte vermieten kann, entsteht ihm ein fiktiver Schaden, den er vom Kaufpreis abzieht. Das Wohnrecht mindert also den Wert der Immobilie. Das heißt, dass der Käufer auch einen um das Wohnrecht geminderten Kaufpreis, sprich, einen Preis, der bestenfalls dem Marktwert der Immobilie reduziert um den Wert des Wohnrechts entspricht, bezahlt. Es stellt sich also die Frage, wie der Wert des Wohnrechts berechnet werden kann.

Die Berechnung des Werts des Wohnrechts ist abhängig von der Laufzeit des Wohnrechts. Bei einem lebenslang vereinbarten Wohnrecht muss hier auf die Restlebenserwartung des Berechtigten, die der jeweils aktuellen Sterbetafel des statistischen Bundesamtes entnommen werden kann, zurückgegriffen werden.

Bei der Berechnung des Werts des Wohnrechts sind zwei Faktoren wesentlich:

  • Die fiktive Miete
    Bei der fiktiven Miete handelt es sich um den Wert, der durch die Vermietung der Immobilie am Markt zu erzielen wäre.
  • Laufzeit des Wohnrechts
    Bei befristeten Wohnrechten stellt die Dauer des Wohnrechts kein Problem dar, denn man legt bei der Berechnung schlicht die Laufzeit des Wohnrechts zu Grunde. Bei einem lebenslang vereinbarten Wohnrecht indes wird auf die durchschnittliche statistische Lebenserwartung des Berechtigten abgestellt, da keiner in die Glaskugel blicken und erahnen kann, wie lange der Berechtigte wohl noch leben wird.

Da die Summe der fiktiven Mieten auf den jeweiligen Tag der Bewertung des Wohnrechts bezogen werden muss, muss die fiktive Miete abgezinst werden. Hieraus ergeben sich Kapitalwerte, die nach § 14 Bewertungsgesetz verzinslich sind mit einem Zinssatz von 5,5%. Das Bundesministerium der Finanzen gibt zur Vereinfachung der Berechnung dieser Kapitalwerte regelmäßig eine Tabelle heraus, zuletzt am 02.12.2019 mit Wirksamkeit ab dem 01.01.2020. Sie basiert auf der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes. Grob gesagt wird vom Verkehrswert der Immobilie – der in der Regel durch ein Verkehrswertgutachten durch einen unabhängigen Immobiliensachverständigen ermittelt wird – der Wert des Wohnrechts abgezogen. Das Ergebnis stellt den Kaufpreis dar.

Folgender Wohnrecht-Rechner gibt einen ersten Eindruck über die Höhe des Wohnrechts, abhängig vom Alter und Geschlecht des Eigentümers, geschätzter Jahresmiete und geschätztem Immobilienwert. Weitere Details zur Berechnung eines Wohnrechts finden Sie im Artikel Wohnrecht berechnen

Wieviel Netto-Kaltmiete pro Jahr würde ein Mieter für Ihre Immobilie zahlen?

Schätzung: Welchen Marktwert hat Ihre Immobilie derzeit (ohne Nießbrauchrecht oder Wohnrecht)?

Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen. Quelle: BMF

Kapitalwert des Nießbrauchrechts oder Wohnrechts


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Sinnvolle Sicherungsmechanismen

So vielfältig die einzelnen Fallgestaltungen, die zu einem lebenslangen Wohnrecht führen, sind, so vielfältig sind auch die Probleme, die im Nachgang derartiger Vereinbarungen entstehen können. Daher lohnt es sich, das lebenslange Wohnrecht entsprechend zu sichern.

Erster Rang

Das lebenslange Wohnrecht gehört im Grundbuch in den ersten Rang. Das bedeutet, dass andere Eintragungen wie etwa die Beleihung des Grundstücks durch eine Bank, zum Beispiel dann, wenn das Haus (mit dem lebenslang vereinbarten und grundbuchlich gesicherten Wohnrecht) weiterverkauft wird, im Rang hinter das eingetragene lebenslange Wohnrecht treten. Der Weiterverkauf berührt ein erstrangig eingetragenes lebenslanges Wohnrecht nicht und kann deshalb dieses auch nicht beeinträchtigen.

Rückforderungsrecht

Die Option, beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen ein Rückforderungsrecht bezüglich des verkauften oder übertragenen Grundbesitzes zu haben, macht in vielen Fällen Sinn und bietet weitere Sicherheit.

Lebenslanges Wohnrecht: Ende der Berechtigung

Das lebenslange Wohnrecht endet mit dem Tod des Berechtigten. Es ist nicht vererbbar und kann vor seinem Ende auch nicht weiterverkauft werden. Allerdings kann es auch dann zum Erlöschen gebracht werden, wenn der Berechtigte dem zustimmt. Ein solches Szenario kommt immer dann in Betracht, wenn der Berechtigte die Immobilie selbst nicht mehr nutzen kann oder will, zum Beispiel, weil er in eine kleinere Wohnung oder ein Pflegeheim ziehen will oder muss.

Da der Berechtigte durch den Verzicht auf das Wohnrecht aber auch auf einen geldwerten Vorteil verzichtet, kann er für das Einverständnis zur vorzeitigen (das heißt lebzeitigen) Löschung des lebenslangen Wohnrechts auch eine Entschädigung seitens des Eigentümers verlangen. Durch den Verzicht und die Löschung des Wohnrechts wird die Immobilie sofort um einiges werthaltiger- von dieser Wertsteigerung sollte der Wohnrechtsberechtigte profitieren- immerhin hat er bei Übertragung der Immobilie ja auch eine Reduzierung des Kaufpreises wegen der Vereinbarung des lebenslangen Wohnrechts hinnehmen müssen.

Abgrenzung des Wohnrechts

Um das Wohnrecht inhaltlich ganz verstehen zu können, ist die Abgrenzung zu anderen gängigen Rechtsinstituten hilfreich.

Unterschied zwischen Wohnrecht zum Nießbrauch

Auch der Nießbrauch wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Das Wohnrecht beschränkt sich ausdrücklich nur auf das Wohnen- es räumt dem Berechtigten also das Recht ein, die Immobilie persönlich zu bewohnen. Der Nießbrauch indes wird auch als “wirtschaftliches Eigentum” bezeichnet und umfasst neben dem Recht, die Immobilie selbst zu bewohnen, auch das Recht, Früchte aus ihr zu ziehen, sprich, sie nach Auszug weiter zu vermieten und die Miete einbehalten zu dürfen. Auch der Nießbrauch ist nicht übertragbar, sprich, auch nicht vererbbar. Weitere Informationen zur Abgrenzung zwischen Nießbrauch und Wohnrecht finden Sie in diesem Artikel.

Unterschied zwischen Wohnrecht und Reallast

Unter einer Reallast versteht man die dingliche Belastung eines Grundstücks, auf deren Basis an den Berechtigten, zu dessen Gunsten die Belastung eingetragen wurde, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu zahlen sind. Die gesetzliche Grundlage für die Reallast stellt § 1105 BGB dar. Hier steht:

1105 BGB – Gesetzlicher Inhalt der Reallast
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (Reallast). Als Inhalt der Reallast kann auch vereinbart werden, dass die zu entrichtenden Leistungen sich ohne weiteres an veränderte Verhältnisse anpassen, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Grundstücks bestimmt werden können.
(2) Die Reallast kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.

Kommentar: Die Formulierung legt nahe, dass unter “wiederkehrenden Leistungen” nicht nur Geld gemeint ist. Der klassische Fall einer Reallast ist etwa bei einem Waldgrundstück die Verpflichtung, dass dem Berechtigten regelmäßig Holz geliefert wird. Die Reallast hat also nichts mit dem Wohnen in einer Immobilie zu tun und begründet- anders als das Wohnrecht oder der Nießbrauch- auch nicht unmittelbar ein ausschließliches Nutzungsrecht durch den Berechtigten, kann aber mit einem Wohnrecht verbunden werden.

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Abgrenzung des Wohnrechts gegenüber Eigentum, Reallast, Nießbrauch und schuldrechtliche Vereinbarung.

Das Wohnrecht als beschränkt persönliche Dienstbarkeit

Die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch eines Grundstücks ist möglich als beschränkt persönliche Dienstbarkeit gem. § 1090 ff BGB.

Der Begriff der “Dienstbarkeit”

Der Begriff der “Dienstbarkeit” bezeichnet ein dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Das Rechtsinstitut entstammt dem Sachenrecht und ist in Abgrenzung zum Schuldrecht zu sehen.

Als Beispiel hierfür kann die Unterscheidung zum Mietvertrag dienen: Dieser stellt ein schuldrechtliches Instrument dar, das die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter, also zwischen tatsächlichem Besitzer und juristischen Eigentümer regelt. Der Mieter nutzt die Mietwohnung oder das gemietete Haus im Rahmen des Mietvertrages, allerdings gehört ihm die Immobilie nicht- sie wird ihm vielmehr seitens des Eigentümers (der gleichzeitig Vermieter ist) gegen ein Entgelt zur Verfügung gestellt.

Ähnlich verhält es sich im Sachenrecht mit der Dienstbarkeit, durch die jemandem ein Recht an einem Grundstück eingeräumt wird. Jedoch wirkt die Dienstbarkeit unabhängig vom Eigentümer und lastet auf dem Grundstück.

Im Gegensatz zum Schuldrecht, bei dem rechtliche Beziehungen zwischen Personen geregelt und betroffen sind, geht es beim Sachenrecht um das Verhältnis von Personen zu Sachen.

Beschränkt persönlich

Der Begriff der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit bezieht sich darauf, dass derjenige, der der Berechtigte ist, eingeschränkt ein Grundstück nutzen kann (zum Beispiel zu Wohnzwecken). Der Begriff beschränkt bezieht sich insofern auf die Abgrenzung zum Vollrecht, also dem Eigentum.

Anders als der Eigentümer darf der Berechtigte einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit also nur das mit der Immobilie machen, was in der Dienstbarkeit konkret geregelt ist. Da das Recht an der Dienstbarkeit auf eine bestimmte Person beschränkt, das heißt persönlich ist, ist sie gem. § 1092 I BGB auch nicht auf eine andere Person übertragbar.

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Eintragung im Grundbuch

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, in das alles eingetragen wird, was mit dem Grundstück zu tun hat: Eigentumsverhältnisse, aber auch Belastungen am Grundstück.

Gesetzliche Regelung

Die maßgeblichen Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches lauten wie folgt:

§ 1090 BGB – Gesetzlicher Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann (beschränkt persönliche Dienstbarkeit).
(2) Die Vorschriften der §§ 1020 bis 1024, 1026 bis 1029, 1061 finden entsprechende Anwendung.

§ 1091 BGB – Umfang
Der Umfang einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bestimmt sich im Zweifel nach dem persönlichen Bedürfnis des Berechtigten.

§ 1092 BGB – Übertragbarkeit; Überlassung und Ausübung
(1) Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht übertragbar. Die Ausübung der Dienstbarkeit kann einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist.
(2) Steht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit oder der Anspruch auf Einräumung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft zu, so gelten die Vorschriften der §§ 1059a bis 1059d entsprechend.

§ 1093 BGB – Wohnungsrecht
(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.
(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.
(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.

Exkurs: Aufbau des Grundbuchs

  • Grundbuch Abteilung I: Das Grundbuch besteht aus drei Abteilungen, wobei in Abteilung I die Eigentumsverhältnisse eingetragen werden. In Abteilung I wird also aufgenommen, wer Eigentümer der Immobilie ist, ggf. auch mit wem gemeinsam (Miteigentumsanteile) und aufgrund welcher Basis- zum Beispiel aufgrund von Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren oder auf Grundlage einer Auflassung (= Einigung mit dem vormaligen Eigentümer über den Eigentumsübergang).
  • Grundbuch Abteilung II: In Abteilung II des Grundbuchs ist alles vermerkt, was auf dem Grundstück lastet oder inwiefern es beschränkt ist. Klassischerweise ist in Abteilung II zum Beispiel der Nießbrauch, Reallasten, das Wohnrecht oder das Vorkaufsrecht vermerkt, aber auch die Tatsache, ob es sich bei dem Grundstück zum Beispiel um ein Erbbaurecht handelt. Beschränkt werden Grundstücke durch Vermerke, zum Beispiel über die Eröffnung des Zwangsversteigerungsverfahrens, wenn das Grundstück von einem berechtigten Gläubiger versteigert werden soll.
  • Grundbuch Abteilung III: In Abteilung III des Grundbuchs werden Grundpfandrechte vermerkt. Diese sind zum Beispiel die Hypothek oder die Grundschuld, die zur Sicherung eines Gläubigers eingetragen werden, etwa beim Kauf einer Immobilie zur Sicherung einer Darlehensverpflichtung des Käufers zur Begleichung des Kaufpreises. Kann der Schuldner und Darlehensnehmer die Darlehensverpflichtung nicht erfüllen, kann der Darlehensgeber aus seinem in Abteilung III des Grundbuchs verzeichneten Grundpfandrecht in die Immobilie vollstrecken und sich durch den Verkaufs- oder, wenn der Eigentümer nicht freiwillig beim Verkauf mitwirkt- durch den Zwangsversteigerungserlös schadlos halten.

Fazit

Das lebenslange Wohnrecht ist ein wirksames Recht, um als Immobilieneigentümer sicher zu gehen, nicht aus dem Eigenheim ausziehen zu müssen, obwohl man die Immobilie verkauft oder (im Wege der Schenkung) überträgt.

Was ist ein Wohnrecht?

Unter einem Wohnrecht versteht man das Recht, eine Immobilie zu Wohnzwecken nutzen zu dürfen, ohne selbst der Eigentümer der Immobilie zu sein. Das Wohnrecht wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Wie funktioniert lebenslanges Wohnrecht?

Durch ein Wohnrecht, das lebenslang für den Berechtigten gelten soll, erlangt er das Recht, die Immobilie zu Wohnzwecken bis zu seinem Tod nutzen zu dürfen.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nutzungsrecht?

Das Wohnrecht vermittelt dem Berechtigten die Berechtigung, eine Immobilie zu Wohnzwecken zu nutzen. Das Nutzungsrecht umfasst das Recht zur “Nutzung”, das heißt auch andere Nutzungsarten als das bloße Wohnen sind hiervon umfasst, etwa die Nutzung als Lager.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und stellen eine Belastung des Grundbuchs dar. Der Nießbrauch geht weiter als das Wohnrecht, weil er nicht nur zur eigenen Nutzung der Immobilie berechtigt, sondern auch dazu, die Immobilie zu vermieten. Der Inhaber eines Wohnrechts darf die Immobilie dagegen nur selbst bewohnen.

Was bedeutet Wohnrecht im Grundbuch?

Ist in Abteilung II des Grundbuchs eines Grundstücks für eine Person ein Wohnrecht eingetragen, bedeutet dies, dass die berechtigte Person die Immobilie zu Wohnzwecken nutzen darf.

Welcher Teil der Immobilie gehört zum Wohnrecht?

Was genau vom Wohnrecht umfasst ist, wird vertraglich genau festgelegt. Auf diese Weise können auch Teile einer Immobilie von der Wohnnutzung ausgenommen werden.

Was bedeutet lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht?

Ist jemand der Berechtigte eines lebenslangen unentgeltlichen Wohnrechts, wird ihm das Recht eingeräumt, die Immobilie bis zu seinem Lebensende unentgeltlich, das heißt ohne Nutzungsentgelt oder Miete, zu bewohnen.

Wie berechnet man den Wert des Wohnrechts?

Basis für die Berechnung des Werts eines Wohnrechts ist die fiktive Miete, also die Frage danach, was der Eigentümer an Miete vereinnahmen würde, könnte er die Immobilie vermieten. Zweiter Aspekt, der in die Berechnung mit einfließt, ist die Frage, wie lange das Wohnrecht gilt- bei befristeten Wohnrechten ist diese Frage leicht zu beantworten, bei lebenslang geltenden Wohnrechten wird die durchschnittliche Restlebenserwartung des Wohnrechtsberechtigten herangezogen. Um mit den Werten möglichst nah an der Realität zu bleiben, werden diese abgezinst.

Steht das Wohnrecht im Grundbuch?

Das Wohnrecht ist eine Belastung für ein Grundstück und ist deshalb in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Wohnrecht?

Die Rechte und Pflichten, die sich aus einem Wohnrecht ergeben, können individuell im abzuschließenden Vertrag angepasst werden. Regelmäßig übernimmt aber der Wohnrechtberechtigte die laufenden Nebenkosten und kleinere Reparaturen, vergleichbar mit einem Mieter. Miete zahlt der Wohnrechtberechtigte jedoch in der Regel nicht. Der Eigentümer ist für große Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten verantwortlich.

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