Finanzielle Unabhängigkeit und ein Leben in gewohnter Umgebung – für viele ältere Menschen ein Wunschtraum. Immobilienverrentung kann dabei helfen, stellt sich dem Laien aber als recht komplexes Thema dar, das scheinbar viele Fallstricke bietet. Dieser – falsche – Eindruck von der Immobilienverrentung verhindert es, dass Senioren eine qualifizierte Entscheidung treffen können, ob die Verrentung ihrer Immobilie für sie sinnvoll ist.

In diesem Einführungsartikel finden Sie einen ersten Überblick über die gängigsten Methoden der Immobilienverrentung.

Inhalt

Was ist die Immobilienverrentung?

Wenn Sie im Alter Eigentümer einer abbezahlten oder nahezu abbezahlten Immobilie besitzen, können Sie sich glücklich schätzen. Sie können in ihr mietfrei wohnen und den Lebensabend sorglos genießen.

Leider reicht jedoch die reguläre Rente oft nicht aus. Um diese aufzubessern, können Sie das in Ihrer Immobilie gebundene Kapital „flüssig machen“ – und trotzdem in der Immobilie wohnen bleiben. Die Kombination aus Verkauf der Immobilie unter der Maßgabe, in der Immobilie wohnen zu bleiben, wird als ‚Immobilienverrentung‘ bezeichnet. Die Zahlungen, die Sie beziehen, sind Ihre ‚Immobilienrente‘- das kann eine echte (monatliche) Rente, aber auch eine Einmalzahlung sein. 

Die Immobilienrente lässt sich grob in vier Fallgruppen unterteilen:

Immobilienverrentung und Wohnrecht

Das Wohnrecht ist ein Recht, welches einer Person über ein Gebäude oder Teile eines Gebäudes zugesprochen wird. Diese Person darf in diesen Bereichen wohnen – auch unter Ausschluss des Eigentümers. Über das Wohnrecht gibt es einen notariellen Vertrag und einen Grundbucheintrag. Da das Wohnrecht einen materiellen Wert darstellt, mindert es für seine Ausübungsdauer den Wert der Immobilie. Immerhin kann der Eigentümer seine Immobilie mit Wohnrecht nicht selber nutzen oder vermieten.

Beispiel: Wohnrecht im Rahmen der Immobilienrente

Beispiel Wohnrecht: Frau Senger ist 70 Jahre alt. Sie besitzt ein Einfamilienhaus mit einem Wert von 250.000 €. Um die Rente aufzustocken, aber nicht aus dem Haus ausziehen zu müssen, verkauft sie das Haus und vereinbart mit dem Käufer ein Wohnrecht zu ihren Gunsten über einen Zeitraum von zehn Jahren. Danach möchte sie ins Pflegeheim ziehen. Der Kaufpreis des Hauses mindert sich um das zehnjährige Wohnrecht. Den verbleibenden Kaufpreis lässt sich Frau Senger komplett auszahlen. Sie hätte auch eine Ratenzahlung vereinbaren können.

Wichtig: Sollte der Käufer des Hauses die Immobilie weiterverkaufen, ändert sich für Frau Senger nichts. Ihr Wohnrecht hat Bestand.

Immobilienverrentung und Wohnrecht: Beispiel für Berechnung

Beispiel einer Berechnung des Wohnrechtes: Frau Senger ist 70 Jahre alt. Ihre Immobilie ist 250.000 € wert. Sie möchte ein Wohnrecht über zehn Jahre. Würde sie für das Objekt Miete zahlen, lägen die Mietkosten bei 10.000 € pro Jahr.

Mieteinnahmen pro Jahr x Wohnrecht von 10 Jahren = 100.000 €
Wert des Wohnrechts 100.000 €
Immobilienwert – Wohnrecht = ausgezahlter Betrag von 150.000 €

Hinweis: Dies sind Überschlagsberechnungen. Weitere Faktoren können in die Berechnung einfließen.

Vor- und Nachteile der Immobilienverrentung mit Wohnrecht

Vorteile Nachteile
zeitlich befristetes oder lebenslanges Wohnrecht (je nach Vereinbarung) Immobilie darf vom Nutzer nicht vermietet werden
keinerlei monatliche Belastungen, da mietfreies Wohnen
regelmäßige Rentenzahlungen oder hoher Einmalbetrag (je nach Vereinbarung)
Instandhaltung der Immobilie erfolgt gänzlich oder in Teilen vom neuen Eigentümer

Immobilienverrentung als Leibrente

Beim Immobilienverkauf gegen Leibrente verkaufen meist Senioren ihr Eigenheim (oftmals auch im Vorlauf zum späteren Erbe an die eigenen Kinder). Sie bleiben allerdings weiterhin darin wohnen und erhalten ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht über das Objekt. Das Wohnrecht wird in der Regel bis zum Tod der Verkäufer ausgesprochen.

Je nach Absprache zahlt ihnen der Käufer:

  • Option 1 (häufigster Fall): monatliche oder jährliche Zahlungen bis zum Lebensende
  • Option 2 (seltenerer Fall): eine höhere Einmalzahlung plus einer geringeren monatlichen Zahlung

Die Höhe der Zahlungen richtet sich nach dem Immobilienwert und dem Alter des Verkäufers bei Vertragsabschluss. Es gibt unterschiedlichen Arten der Leibrente, die sich hinsichtlich der vertraglichen Vereinbarungen stark unterscheiden können.

Ein großer Vorteil der Leibrente ist, dass der Käufer die Immobilie ggf. aus seiner laufenden Liquidität bezahlen kann und keine Bankfinanzierung benötigt. Die Konstruktion bietet jedoch auch Optionen zur Steueroptimierung.

Beispiel Leibrente als Immobilienverrentung

Beispiel Leibrente: Der 75-jährige Herr Schmidt verkauft sein Eigenheim mit Leibrente an ein Unternehmen. Er erhält nicht den kompletten Kaufpreis von 350.000 €, da er ein lebenslanges Wohnrecht für das Objekt ins Grundbuch eingetragen wird. Den verbleibenden Kaufpreis lässt sie sich in monatlichen Raten auszahlen, dank denen der rüstige Rentner mehrmals im Jahr Kurzreisen unternimmt.

Immobilienverrentung und Leibrente: Beispiel für Berechnung

Beispiel der Berechnung einer Leibrente: Die Immobilie ist 350.000 € wert. Das Wohnrecht für Herrn Schmidt hat einen Wert von 141.000 €.

verbleibender Wert der Immobilie: 350.000 € – Wert des Wohnrechts 141.000 € = 209.000 €
Leibrente pro Monat: restlicher Immobilienwert 209.000 € :12 Monate : statistische Lebenserwartung von 10,93 Jahren = 1.593 € pro Monat

Somit käme Herr Schmidt auf eine stolze Leibrente von 1.593 € pro Monat.

Hinweis: Dies sind Überschlagsberechnungen. Weitere Faktoren können in die Berechnung einfließen.

Vor- und Nachteile der Immobilienverrentung mit Leibrente

Vorteile Nachteile
zeitlich befristetes oder lebenslanges Wohnrecht (je nach Vereinbarung) Immobilie darf vom Nutzer nicht vermietet werden
keinerlei monatliche Belastungen
regelmäßige Rentenzahlungen oder hoher Einmalbetrag (je nach Vereinbarung)
Instandhaltung der Immobilie gänzlich oder in Teilen vom neuen Eigentümer

Immobilienverrentung als Nießbrauch

Beim Nießbrauch erfolgt der Haus- oder Wohnungsverkauf unter dem Vorbehalt einer lebenslangen oder zeitlich befristeten Nutzung durch den vorherigen Eigentümer. Somit bleibt beim Nießbrauch als Immobilienverrentung der Senior wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie, weswegen er für auch die Instandhaltung des Objektes verantwortlich ist.

Für gewöhnlich erhält der Verkäufer eine Einmalzahlung direkt zu beginn – vertraglich kann hier aber auch abgewichen werden. Im Unterschied zum Wohnrecht darf der Senior in dem Haus oder der Wohnung nicht nur wohnen, sondern er darf die Räumlichkeiten auch vermieten oder sonstigen „Nutzen aus der Sache ziehen“. Dies hat den großen Vorteil, dass der Nießbraucher sich zum Umzug in ein Pflegeheim, zu den Kindern etc. entscheiden kann und dennoch Kapital aus der Immobilie schlägt.

Achtung:Da der Nießbrauch umfassender als das Wohnrecht ist, ist zumeist der Abschlag vom Kaufpreis auch ein wenig höher.

Auf RentePlusImmobilie.de bieten wir umfangreiche Informationen zum Thema Nießbrauch an.

Beispiel Nießbrauch als Immobilienverrentung

Beispiel Nießbrauch: Der 70-jährige Herr Karl verkauft sein Haus mit lebenslangem Nießbrauch. Er erhält eine einmalige Kaufpreiszahlung, von der er sich hin und wieder etwas Schönes gönnt und seine Enkel unterstützt. Als Herr Karl 78 wird, zieht er in ein ansprechendes Pflegeheim in der Nähe. Die Immobilie vermietet er einfach weiter. Die Mietzahlungen helfen ihm dabei, die Kosten für das Pflegeheim problemlos zu stemmen.

Immobilienverrentung und Nießbrauch: Beispiel für Berechnung

Beispiel der Berechnung einer Nießbrauch-Immobilie: Würde der 70-jährige Herr Karl für sein Haus Miete zahlen, läge die Jahresmiete bei 12.000 € für sein Haus, das 250.000 € wert ist. Der Nießbrauch ist lebenslang. Laut offizieller statistischer Tabelle läge die Lebenserwartung von Herrn Karl bei noch 14,25 Jahren. Der sich aus der Lebenserwartung und dem Zinssatz ergebende Kapitalwert beläuft sich auf 9,970.

Wert des Nießbrauchs: 12.000 € x 9,970 = 119.640 €

Hinweis: Dies sind Überschlagsberechnungen. Weitere Faktoren können in die Berechnung einfließen. Zusätzliche Berechnungen zum Thema Nießbrauch finden Sie hier.

Vor- und Nachteile der Immobilienverrentung mit Nießbrauch

Vorteile Nachteile
zeitlich befristeter oder lebenslanger Nießbrauch (je nach Vereinbarung) etwas niedriger Kaufpreis als beim Wohnrecht
keinerlei monatliche Belastungen Ggfls. Instandhaltung der Immobilie
regelmäßige Rentenzahlungen oder hoher Einmalbetrag (je nach Vereinbarung)
Immobilie darf vom Nutzer vermietet werden

Immobilienverrentung als Teilverkauf

Etwas weniger bekannt ist der Teilverkauf der Immobilie. Er kann jedoch seinen Reiz haben, denn hierbei tritt der Verkäufer nicht seine komplette Liegenschaft an den Verkäufer ab. Stattdessen verkauft der Senior nur einen Teil seines „Betongoldes“. Dies stellt bereits den größten Unterschied dar.

Der Immobilieneigentümer überlegt beim Teilverkauf zunächst, wie viel Bargeld er aus seiner Immobilie herauslösen möchte. Anhand diesen Betrages und dem Immobilienwert lässt sich dann ermitteln, wie viel Prozent vom Haus oder der Wohnung der Senior verkauft.

Diesen Betrag erhält der Verkäufer als Sofortzahlung. Darüber hinaus wird ins Grundbuch ein Nießbrauch eingetragen – in der Regel lebenslang. Im Gegenzug zahlt der Senior jeden Monat einen Betrag an den Käufer.

Wichtig: Der Käufer ist quasi ein stiller Teilhaber an der Immobilie. Der Verkäufer bewahrt sich durch den Teilverkauf jegliche Privilegien am Objekt. Im Unterschied zum regulären Nießbrauch mit einem kompletten Verkauf des Hauses darf der Verkäufer somit weiterhin Renovierungen und Anbauten vornehmen, ohne dies mit dem Teilhaber abzusprechen.

Beispiel für Teilverkauf als Immobilienverrentung

Beispiel Teilverkauf: Herr Sonntag verkauft mit 72 Jahren einen Teil seiner Immobilie. Er erhält den Kaufpreis sofort und darüber hinaus einen Nießbrauch an seinem Objekt. Der passionierte Gärtner wohnt noch weitere acht Jahre glücklich in dem Haus und zahlt dafür einen fixen Betrag an den Käufer. In diesen acht Jahren baut er selbst ein Gewächshaus in den Garten, um seltene Pflanzen zu züchten. Den Miteigentümer muss er diesbezüglich nicht fragen. Mit 80 Jahren gerät Herr Sonntag an seine körperlichen Grenzen und zieht in eine betreute Einrichtung. Das Haus vermietet er dank Nießbrauch. Die daraus erzielten Miteinnahmen unterstützen ihn bei der Bezahlung des Pflegeheims.

Immobilienverrentung und Teilverkauf: Beispiel für Berechnung

Beispiel Teilverkauf-Berechnung: Das Haus von Herrn Sonntag ist 750.000 € wert. Er möchte 200.000 € per Teilverkauf herauslösen. Das entspricht:

200.000 € von 750.000 € = 26,67 %
In Herrn Sonntags Eigentum verbleiben 550.000 € und damit 73,33 %.
monatliches Entgelt für die Nutzung: 583 €

Herr Sonntag erhält somit einmalig 200.000 €, über die er frei verfügen kann. Jeden Monat zahlt er 583 € als Nutzungsentgelt für die Immobilie.

Vor- und Nachteile des Teilverkaufs als Immobilienverrentung

Vorteile Nachteile
lebenslanger Nießbrauch und damit Möglichkeit zur Vermietung und zum Eigennutz monatliche Zahlungen für Nutzung des Objekts
mehr Rechte an der Immobilie (zahlreiche Veränderungen am Objekt wie Renovierungen ohne Absprache mit Käufer möglich) Übernahme der Instandhaltung der Immobilie
Zahlung eines Einmalbetrags vom Verkäufer an den Käufer
Käufer ist nur Teilhaber am Objekt

Videobeitrag zur Immobilienverrentung

Janine Hardi, Mitgründerin von RentePlusImmobilie.de, stellt in diesem Videobeitrag die fünf verschiedenen Immobilienverrentungsmodelle Schritt für Schritt vor.

Immobilienverrentung und die Steuer: Inwiefern ist sie steuerpflichtig?

Einnahmen können nach dem deutschen Steuerrecht einkommensteuerpflichtig sein.

  • Es ist daher möglich, dass durch regelmäßige Ratenzahlungen im Falle einer Leibrente Steuern anfallen. In der Praxis ist dies jedoch selten der Fall.
  • Erfolgt die Immobilienverrentung in Form von Nießbrauch und wird die Immobilie vermietet, sind die Mieteinnahmen wie gewöhnlich steuerpflichtig.
  • Das Wohnrecht hingegen erachtet der Fiskus als Schenkung. Für eine Schenkung können ebenfalls Steuern anfallen: die sogenannte Schenkungsteuer.

Allgemeine Aussagen an dieser Stelle zu treffen, ist unmöglich. Der Einzelfall und vor allem Ihre weiteren Einnahmen sind bei der Bestimmung der Steuerzahlungen von Bedeutung. Am besten lassen Sie sich diesbezüglich von einem Steuerberater beraten.

Weitere Informationen zur Besteuerung je nach Leibrenten-Modell finden Sie hier:

Immobilienverrentung: Wer sind eigentlich die Käufer?

Käufer von Immobilien im Rahmen einer Immobilienrente sind in der Regel professionelle Unternehmen und Stiftungen, aber auch teilweise Privatpersonen.

Gerade bei den Unternehmen haben Sie den Vorteil, dass Sie einen starken Partner für Ihre Immobilienverrentung haben. Das gibt Ihnen Sicherheit und vereinfacht den kompletten Abwicklungsprozess. Unternehmen sehen im Immobilienkauf eine Investition an. Bei Stiftungen kommt oft noch ein sozialer Aspekt hinzu.

Auch können Familienangehörige die Käufer sein. Sie möchten, dass das Objekt in der Familie bleibt und wollen gleichzeitig die Immobiliennutzer finanziell unterstützen. Ein Verkauf an die Familie oder Freunde hat auf den ersten Blick Vorteile, bspw. können Immobilien auf diese Art steuereffizienter und sicher übertragen werden. Auf diese Weise kann eine etwaige Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer erheblich reduziert oder gar ganz vermieden werden. Zu beachten ist jedoch, dass bei familiären Angelegenheiten im Einzelfall ggfls. auch das persönliche Verhältnis leiden kann. Das könnte bspw. passieren bei bei monetären Angelegenheiten wie ausbleibende Ratenzahlungen oder Streit über die Verantwortungsbereiche bezüglich Instandhaltungsmaßnahmen.

Für wen ist eine Immobilienverrentung ideal?

Die Immobilienverrentung ist eine attraktive Möglichkeit, sein Betongold in“ flüssiges Geld“ zu verwandeln. Dies geschieht in Teilen wie beim Teilverkauf oder im Ganzen wie beim Wohnrecht, Nießbrauch oder der Leibrente.

Grundsätzlich entscheiden sich vor allem Senioren für diesen Schritt, die ihre Rente smart aufstocken möchten. Auf diese Weise belasten sie niemanden und profitieren von einem größeren finanziellen Spielraum. So lässt sich der Lebensabend noch schöner gestalten, Pflegekräfte, ein Pflegeheim oder größere Anschaffungen können finanziert werden, die Enkel oder Kinder unterstützt werden, oder die Immobilie steuereffizienter übertragen werden.

Darüber hinaus ist die Immobilienrente für alle ideal, die vor einem regulären Hausverkauf zurückschrecken. Dieser würde nämlich bedeuten, aus dem geliebten Eigenheim ausziehen zu müssen. Eine Immobilienverrentung leistet beides: in gewohnter Umgebung wohnen bleiben und Aufbesserung der Finanzen.

Hinweis: Es versteht sich von selbst: Um überhaupt von der Immobilienverrentung zu profitieren, müssen Sie Immobilieneigentümer sein.

Allgemeine Vorteile und Nachteile einer Immobilienverrentung

Vorteile Nachteile
Sie wohnen noch viele Jahre in Ihrem geschätzten Eigenheim. Je nach Lebensalter und Immobilienwert können die Rentenzahlungen gering sein.
Sie bessern mit regelmäßigen Ratenzahlungen oder einer Einmalzahlung Ihre Finanzen auf. Sie können Ihr Eigenheim nicht mehr vererben.
Die Immobilienverrentung gleicht einer Altersvorsorge. Sie sind im Alter abgesichert.
Details lassen sich vertraglich festlegen.

Was meinen Sie? Ist die Immobilienverrentung etwas für Sie? Allgemeine Vor- und Nachteile der Immobilienverrentung haben wir in einem separaten Artikel für Sie zusammengefasst.

Häufig gestellte Fragen zur Immobilienverrentung

Welche Verrentungsmodelle gibt es ?

Grob kann man die Immobilienverrentung in zwei Fallgruppen einteilen:

  1. Die Modelle, bei denen das Grundgeschäft ein Verkauf ist (Verkauf mit lebenslangem Mietvertrag, Verkauf mit Wohnrecht, Verkauf mit Nießbrauch, Teilverkauf) und
  2. das Modell, bei dem das Grundgeschäft der Darlehensvertrag mit einer Bank ist: Die Umkehrhypothek.

Muss ich aus meiner Immobilie ausziehen?

Ziel der Immobilienverrentung ist immer, das in der Immobilie gebundene Vermögen für Sie als Immobilieneigentümer verfügbar zu machen und trotzdem sicher zu stellen, dass Sie in Ihrer Immobilie wohnen bleiben können- so lange Sie wollen. Ein Auszug ist also gerade nicht erforderlich.

Wer kauft eine verrente Immobilie?

Prinzipiell kommen drei unterschiedliche Käufergruppen in Frage: Privatpersonen, institutionelle Käufer und Stiftungen.

Kann ich meine verrentete Immobilie noch vererben?

Vererben können Sie Ihre Immobilie nur, wenn Sie Eigentümer der Immobilie sind. Das ist nicht mehr der Fall, wenn Sie sich für ein Verrentungsmodell entscheiden, bei dem das Grundgeschäft ein Verkauf der Immobilie ist. Allerdings erhalten Sie für den Verkauf ja einen Kaufpreis, der natürlich vererbbar ist, wenn Sie ihn bis zu Ihrem Tod nicht ausgegeben haben.

Können mich meine Erben an einer Verrentung hindern?

Wenn Sie Alleineigentümer einer Immobilie sind, können Sie mit dieser machen, was Sie wollen, sofern sie nicht mit dem Recht eines Dritten belastet ist. Ihre Erben können Sie weder daran hindern, Ihre Immobilie zu verrenten noch, Ihre Immobilie regulär zu verkaufen, das heißt einen Kaufvertrag abzuschließen und auszuziehen.

Wer kümmert sich nach erfolgreicher Verrentung um die Immobilie?

Wer sich nach erfolgreicher Verrentung um die Immobilie kümmert, ist stark von den individuellen Vereinbarungen abhängig. Auch die Frage, für welches Verrentungsmodell Sie sich entscheiden, spielt hierbei eine Rolle. In der Regel wird- ähnlich wie bei einem regulären Mietvertrag- vereinbart, dass der Bewohner der Immobilie die Nebenkosten und kleinere Reparaturen selbst vornimmt und zahlt, größere Umbaumaßnahmen oder Sanierungen jedoch vom neuen Eigentümer zu tragen sind.

Muss ich in der Immobilie wohnen bleiben oder kann ich auch ausziehen?

Auch die Frage danach, was nach erfolgreicher Verrentung alles erlaubt und möglich ist, wird im Vorfeld vertraglich vereinbart. In jedem Fall bietet das Nießbrauchrecht die Möglichkeit, die Immobilie selbst zu nutzen, aber aber auch, sie zu vermieten und die Miete zu behalten. Das ist bei einem regulär vereinbarten Wohnrecht nicht der Fall. jederzeit kann auf das recht zur Nutzung verzichtet werden, etwa, weil man in eine kleinere Immobilie umziehen will. Hierfür wird in der Regel eine Entschädigung gezahlt, von der die vormaligen Eigentümer nochmals profitieren können.

Kann ich auch eine Wohnung verrenten oder geht das nur mit Häusern?

Jede Form von Immobilieneigentum kann verrentet werden- einzig einen Käufer oder- im Falle der Umkehrhypothek- eine Bank- ist erforderlich, die die Immobilie beleiht. Ob es sich dabei um eine kleine Wohnung oder ein riesengroßes Haus handelt, spielt keine Rolle.

Wie stelle ich sicher, dass ich an alles denke?

Neben der eigenen Beschäftigung mit dem Thema und der umfassenden Information (zum Beispiel auf unserer Website www.renteplusimmobilie.de) ist es für verschiedene Bereiche unabdingbar, Spezialisten damit zu beauftragen, die eigene Situation zu beleuchten. Das gilt in erster Linie für alle vertraglichen Vereinbarungen (hier empfehlen wir kompetente Rechtsberatung), steuerliche Fragen (diese sind von einem Steuerberater vorab zu eruieren und zu klären) sowie immobilienspezifische Fragen.

Wie wird der Wert meiner Immobilie festgelegt?

Vor jeder Immobilienverrentung empfehlen wir die Erstellung eines unabhängigen Gutachtens zur Bestimmung des Marktwerts der Immobilie, auf dessen Basis dann die für die Verrentung notwendigen Berechnungen vorgenommen werden können. Für institutionelle Verrentungsanbieter ist ein solches Gutachten obligatorisch und Voraussetzung für weitergehende Verhandlungen.

Tritt die Immobilienverrentung nach außen in Erscheinung?

Wenn Sie als Bewohner der Immobilie dies nicht wünschen, muss niemand etwas von Ihrer Verrentung erfahren. Für Ihre Nachbarn ändert sich auch nichts- Sie wohnen vor der Verrentung in Ihrer Immobilie und danach. Die vertraglichen Vereinbarungen und die erforderlichen Eintragungen im Grundbuch werden nicht öffentlich bekannt gemacht.

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