Immobilienverrentung: Welche Modelle gibt es und wie funktioniert sie?

Zuletzt aktualisiert: 20.10.2026 · Autor: Boris Hardi, Geschäftsführer RPI GmbH · Mitautorin: Janine Hardi, Rechtsanwältin

Was ist Immobilienverrentung?

Unter Immobilienverrentung (auch „Immobilienrente“) versteht man alle Modelle, mit denen Eigentümerinnen und Eigentümer das in ihrer Immobilie gebundene Kapital nutzen und gleichzeitig darin wohnen bleiben. Die Zahlung, die Sie erhalten, ist Ihre Immobilienrente – das kann eine echte Monatsrente, eine Einmalzahlung oder eine Kombination sein. Typische Ziele: die gesetzliche Rente aufstocken, Pflege oder Umbauten finanzieren, Kinder unterstützen oder eine Restschuld ablösen.

Welche Modelle der Immobilienverrentung gibt es?

Verkauf mit Wohnrecht: Wie funktioniert er?

Sie verkaufen die Immobilie und lassen sich ein befristetes oder lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen. Der Wert des Wohnrechts wird vom Kaufpreis abgezogen. Beispiel: Frau Senger (70) verkauft ihr Haus im Wert von 250.000 € mit einem Wohnrecht für zehn Jahre. Bei einer ortsüblichen Jahresmiete von 10.000 € ergibt die vereinfachte Rechnung einen Wohnrechtswert von 100.000 € und einen Kaufpreis von 150.000 €. Ohne Abzinsung gerechnet – reale Angebote berücksichtigen Zinseffekte, die den Abzug verringern.

Verkauf gegen Leibrente: Für wen eignet er sich?

Für alle, die statt einer großen Summe ein regelmäßiges Zusatzeinkommen wünschen. Beispiel: Haus 350.000 €, Wohnrecht 141.000 €, verrentbar 209.000 €; bei 10,94 Jahren Restlebenserwartung (Mann, 75) ergibt das vereinfacht rund 1.592 € im Monat. Mehr unter Leibrente bei Immobilien.

Verkauf mit Nießbrauch: Was ist der Unterschied zum Wohnrecht?

Der Nießbrauch erlaubt nicht nur das Wohnen, sondern auch das Vermieten. Ziehen Sie später zu den Kindern oder ins Pflegeheim, können Sie die Immobilie vermieten und die Miete behalten. Dafür ist der Abschlag vom Kaufpreis meist höher, und Sie tragen in der Regel die gewöhnliche Instandhaltung. Vergleich: Nießbrauch oder Wohnrecht?

Teilverkauf: Wann ist er eine Option?

Wer Eigentümer bleiben und von künftigen Wertsteigerungen anteilig profitieren will, verkauft nur einen Anteil und zahlt für diesen ein Nutzungsentgelt. Details, Kosten und Rechenbeispiel: Teilverkauf Haus.

Umkehrhypothek: Warum ist sie kein Verkauf?

Hier beleihen Sie Ihre Immobilie bei einer Bank oder Versicherung. Zinsen werden nicht laufend gezahlt, sondern aufgeschlagen; zurückgezahlt wird meist aus dem späteren Verkauf. Sie bleiben Eigentümer, die Schuld wächst aber mit der Zeit.

Wie läuft eine Immobilienverrentung ab?

1. Bedarfsanalyse: Wie viel Geld, wann, wie lange – und was soll mit der Immobilie nach Ihrem Tod geschehen?
2. Gutachten: Unabhängige Ermittlung des Marktwerts (Gutachten bei der Verrentung).
3. Modellvergleich: Welche Modelle passen zu Alter, Bedarf und Erbwunsch? Erste Zahlen liefert der Verrentungsrechner.
4. Angebote einholen und vergleichen: Auf Basis desselben Gutachtens (Anbieter vergleichen).
5. Notartermin: Vertrag, Wohnrecht/Nießbrauch, ggf. Reallast und Sicherungsklauseln werden beurkundet.
6. Grundbuch und Auszahlung: Eintragung der Rechte, Ablösung einer Restschuld, Auszahlung bzw. Beginn der Rente.

Wie viel Geld bringt eine Immobilienrente? Formel und Beispielrechnung

Die Faustformel lautet: Marktwert – Wert des Wohn- bzw. Nießbrauchsrechts = Kaufpreis. Der Wert des Rechts ergibt sich aus der ortsüblichen Jahresmiete und der Laufzeit; bei lebenslangen Rechten aus der statistischen Restlebenserwartung. Steuerlich wird ein lebenslanges Recht mit Vervielfältigern des Bundesfinanzministeriums bewertet:

Beispielrechnung Immobilienrente: Haus im Wert von 400.000 €, ortsübliche Jahresmiete 12.000 €, Verkäuferin 75 Jahre. Der steuerliche Wert des lebenslangen Wohnrechts beträgt 12.000 € × 9,393 = 112.716 €. Rechnerisch bleiben 400.000 € – 112.716 € = 287.284 € Kaufpreis, als Einmalzahlung oder verrentet. Käufer kalkulieren eigene Abschläge, etwa für Instandhaltung und Risiko; die Tabelle dient der Orientierung. Ausführlich: Immobilienverrentung berechnen – Schritt für Schritt.

Welche Vor- und Nachteile hat die Immobilienverrentung (Pro und Contra)?

Ausführlich: Immobilienverrentung: Pro und Contra.

Immobilienverrentung und Steuer: Welche Steuern können anfallen?

• Verkauf: Bei selbst genutzten Immobilien in der Regel steuerfrei (§ 23 EStG: Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren oder Besitz über 10 Jahre).
• Leibrente: Nur der Ertragsanteil ist einkommensteuerpflichtig; er hängt vom Alter bei Rentenbeginn ab (Leibrente und Steuer).
• Nießbrauch mit Vermietung: Mieteinnahmen sind wie üblich zu versteuern.
• Übertragung in der Familie oder Verkauf unter Wert: Es kann Schenkungsteuer anfallen; der Wert eines vorbehaltenen Wohnrechts oder Nießbrauchs mindert dabei die Bemessungsgrundlage (Wohnrecht und Steuern).

Wer kauft verrentete Immobilien?

Infrage kommen Unternehmen, Stiftungen und Privatpersonen – oft auch Familienangehörige. Professionelle Käufer bieten standardisierte Abläufe und Absicherungen; Verkäufe innerhalb der Familie können steuerlich günstig sein, belasten bei Zahlungsproblemen aber auch die Beziehung.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich bei einer Immobilienverrentung ausziehen?

Nein. Ziel jeder Immobilienverrentung ist, dass Sie wohnen bleiben – abgesichert durch Wohnrecht, Nießbrauch, lebenslangen Mietvertrag oder, bei der Umkehrhypothek, durch Ihr fortbestehendes Eigentum.

Kann ich meine verrentete Immobilie noch vererben?

Bei Modellen mit Verkauf nicht mehr – vererbt wird dann das nicht verbrauchte Geld. Beim Teilverkauf erben Ihre Erben den verbliebenen Anteil, bei der Umkehrhypothek die Immobilie abzüglich des Darlehens.

Können meine Erben eine Verrentung verhindern?

Als Alleineigentümer entscheiden Sie selbst, solange keine Rechte Dritter im Grundbuch eingetragen sind. Ihre Erben können eine Verrentung oder einen Verkauf nicht verhindern.

Kann ich auch eine Wohnung verrenten?

Ja. Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser lassen sich verrenten. Entscheidend sind Wert, Lage, Zustand und die Mindestanforderungen des Käufers.

Ab welchem Alter ist eine Immobilienverrentung möglich?

Gesetzlich gibt es keine Altersgrenze. Viele Käufer verlangen je nach Modell ein Mindestalter; Details unter Immobilienverrentung: ab welchem Alter?

Wer kümmert sich nach der Verrentung um Reparaturen?

Das regelt der Vertrag. Häufig tragen Sie Nebenkosten und kleinere Reparaturen, der neue Eigentümer größere Sanierungen. Beim Nießbrauch und beim Teilverkauf liegt die Instandhaltung meist überwiegend bei Ihnen.

Erfahren Nachbarn von der Verrentung?

Nicht zwangsläufig. Verträge und Grundbucheintragungen werden nicht öffentlich bekannt gemacht; Sie wohnen vorher wie nachher in Ihrer Immobilie.

Warum ist eine unabhängige Beratung wichtig?

Die Modelle unterscheiden sich stark bei Auszahlung, Kosten, Absicherung und Erbe. Nur wer alle Modelle vergleicht, kann eine fundierte Entscheidung treffen. RentePlusImmobilie ist selbst kein Käufer, sondern berät modellübergreifend. Für Eigentümer ist RPI kostenfrei; RPI wird im Erfolgsfall vom vermittelten Partner vergütet.

Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Verträge zur Immobilienverrentung werden notariell beurkundet – lassen Sie den Vertragsentwurf vom Notar erläutern und klären Sie steuerliche Fragen vorab mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.