Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begrifflichkeiten Nießbrauch und Wohnrecht oft miteinander vermischt. Obgleich sie einige Gemeinsamkeiten haben, gibt es auch essentielle Unterschiede, deren Kenntnis für Betroffene wichtig ist. Nur so kann ein Immobilienverkauf erfolgen, bei dem beide Parteien – Käufer und Verkäufer – allumfassend informiert sind.

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Der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht

Das Wohnrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch in § 1093 vermerkt. Es bezieht sich auf die reine Nutzung der Immobilie zu Wohnzwecken. Kurzum: Wer ein Wohnrecht besitzt, darf in dem Haus oder der Wohnung wohnen. Darüber hinaus darf er alle gemeinschaftlich genutzten Bereiche der Liegenschaft nutzen. Bei Wohnanlagen könnte dies beispielsweise der Garten oder Gemeinschaftskeller mit Waschküche sein. Beachtenswert ist ferner, dass solch ein Wohnrecht einer Person oder mehreren Personen zugesprochen werden kann.

Beispiel: Das Seniorenehepaar Schneider verschenkt ihr Haus schon zu Lebzeiten an den Sohn, sie möchten allerdings weiterhin im Haus wohnen und verlangen daher, dass ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen wird. Der Sohn lässt dieses daher bei Übergang des Eigentums eintragen. So hat das Ehepaar Schneider die zugesicherte Garantie, in dem Haus wohnen zu können. Eine Kündigung ist nicht möglich. Allerdings begrenzt sich das Recht fortan lediglich auf das Wohnen. Ein Auszug und die Vermietung des Hauses ist für die Eheleute Schneider auf Basis des Wohnrechts nicht mehr möglich.

Noch weiter als das Wohnrecht geht der Nießbrauch, der sich im Bürgerlichen Gesetzbuch in § 1030 nachlesen lässt. Der sogenannte Nießbraucher darf nicht nur in dem Haus oder der Wohnung wohnen, sondern auch daraus einen wirtschaftlichen Gewinn für sich herausziehen.

Beispiel: Das Seniorenpaar Müller verkauft ihr Mehrfamilienhaus an einen Investor, weil die Kinder inzwischen ausgezogen sind und das Haus nicht übernehmen können oder wollen. Das Ehepaar Müller erhält im Gegenzug ein Nießbrauchrecht. Sie können somit in dem Mehrfamilienhaus selber weiterhin wohnen und zusätzlich die leerstehenden Wohnungen vermieten, um von den Mieteinnahmen mehr Geld zur Verfügung zu haben.

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Nießbrauch und Wohnrecht auf Lebenszeit und weitere Gemeinsamkeiten

Beide Rechte – das Wohnrecht und der Nießbrauch – haben Gemeinsamkeiten. So lassen sich Nießbrauch und Wohnrecht auf Lebenszeit bestellen. Das bedeutet, dass diese Rechte erst erlöschen, wenn der jeweils Begünstigte des Nießbrauchs oder des Wohnrechts verstirbt. Theoretisch ist es auch möglich, beide Rechte zeitlich auf eine bestimmte Anzahl von Jahren oder Monaten zu begrenzen, dies ist aber unüblich.

Ein Grundbucheintrag ist die Voraussetzung

Darüber hinaus haben Nießbrauch und Wohnrecht die Gemeinsamkeit, dass sie für ihre Wirksamkeit im Grundbuch eingetragen werden müssen. Dafür ist eine notarielle Erklärung des Immobilieneigentümers erforderlich. Beim Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen, für welche Immobilie und Räumlichkeiten der Begünstigte ein Wohnrecht erhält. Übertragen kann er das Recht allerdings nicht; auch das Vererben des Wohnrechts ist ausgeschlossen.

Durch die Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch erhält der Nießbraucher weitergehende Rechte als beim Wohnrecht, da er nicht nur selbst die Immobilie bewohnen darf:

  • Sie/Er kann die Wohnung oder das Haus vermieten sowie verpachten.
  • Sie/Er kann die Liegenschaft in Eigenregie bewirtschaften.
  • Sie/Er kann nach vertraglicher Vereinbarung die Ausübung des Nießbrauchs einer dritten Person überlassen. Eine Übertragung des Rechts ist jedoch nicht möglich.

Nießbrauch und Wohnrecht: Reparaturen und Nebenkosten

Sowohl beim Nießbrauch als auch beim Wohnrecht ist der Nutzer dieser Rechte dafür verantwortlich, kleinere Reparaturen an der Immobilie vorzunehmen.

Anders sieht die Sachlage aus, wenn größere Reparaturen anstehen. Im Falle eines Wohnrechts trägt der Eigentümer des Hauses oder der Wohnung die Kosten. Ist beispielsweise die Gastherme so kaputt, dass nur ein Austausch möglich ist, bezahlt dies der Haus- oder Wohnungseigentümer. Ist nur der Wasserhahn defekt und wird repariert, begleicht in der Regel der Wohnrechtsberechtigte diese Reparatur.

Bei den Nebenkosten stellt es sich ähnliche dar. Die gewöhnlichen Nebenkosten wie Müllabfuhr, Wasser, Strom etc. zahlt der Nießbraucher bzw. der Nutzer des Wohnrechts. Anders sieht die Situation für außergewöhnliche Kosten aus, zu denen beispielsweise eine Modernisierung der Heizung gehören würde. Im Falle eines Nießbrauches kommt der Nießbraucher, für etwaige Kosten wie bspw. Dach und Fach auf. Dieser Punkt lässt sich aber auch vertraglich anders ausgestalten.

Nießbrauch und Wohnrecht: Steuer kann anfallen

Beim Nießbrauch und Wohnrecht kann in der Regel eine Besteuerung ausgelöst werden. In der Regel (nämlich beim meistens vereinbarten unentgeltlichen Wohnrecht) geht ein Wohnrecht damit einher, in einer Liegenschaft zu wohnen und dafür keine Miete zu zahlen. Das weiß auch der Fiskus, der diesen Sachverhalt wie eine Schenkung betrachtet. Und eine Schenkung kann einer Besteuerung unterliegen.

Basis hierfür ist ein Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. II B 32/10), in dem er das Wohnrecht einem Vermögenswert gleichsetzt. Als Besteuerungsgrundlage wird die mögliche Miete für die Räumlichkeiten angesetzt, für die ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen worden ist. Der Kapitalwert basiert auf der noch zu erwartenden Lebens- und damit Wohndauer des Nutzers des Wohnrechts. Die Jahreskaltmiete multipliziert mit der erwarteten Wohndauer ergibt einen Geldwert. Auf diesen erhebt das Finanzamt Steuern.

Wer im Rahmen des Nießbrauchs Mieteinnahmen erhält, muss diese ebenfalls versteuern. Allerdings sind zumeist nicht die kompletten Mieteinnahmen zu versteuern, da sich davon bestimmte Werbungskosten abziehen lassen.

Nießbrauch und Wohnrecht bei Pflegefall: Nießbraucher klar im Vorteil

Der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht zeigt sich beim Eintritt eines Pflegefalls sehr deutlich. Wenn eine Person eine umfassende Pflege benötigt und nicht mehr allein wohnen kann oder möchte, zieht sie für gewöhnlich zu den eigenen Kindern, in ein Pflegeheim oder in eine vergleichbare Einrichtung. Besitzt sie nur ein Wohnrecht über eine bestimmte Immobilie, kann sie dieses nun nicht mehr nutzen. Übertragen kann sie es auch nicht. Die Immobilie wird für die pflegebedürftige Person nun überflüssig.

Anders ist dies beim Nießbrauch. Zwar kann die Liegenschaft nicht mehr selbst genutzt werden, aber dafür ist noch ihre Vermietung möglich. Im Klartext: Eine Vermietung der Immobilie bietet sich nun an, um mit den Mieteinnahmen beispielsweise die Pflegekosten zu begleichen. Somit ist der Nießbraucher auch nach seinem Auszug noch abgesichert. Das ist einer der großen Vorzüge des Nießbrauchs gegenüber dem Wohnrecht.

Beide Rechtsinstitute, das Wohnrecht wie auch der Nießbrauch, sind dazu geeignet, das (ggf. lebenslange) Wohnenbleiben des vormaligen Immobilieneigentümers im Rahmen einer Immobilienverrentung zu sichern. Aufgrund der Tatsache, dass der Nießbrauch viel weitreichender wirkt als ein Wohnrecht, stellt es auf der einen Seite das bessere Sicherungsinstrument dar, kann aber auch die Verkäuflichkeit der Miete mindern. Dies insbesondere in schwachen Märkten. Es empfiehlt sich unbedingt eine umfangreiche Beratung, um alle Facetten der beiden Möglichkeiten zu beleuchten und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

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