Immobiliendarlehen für Senioren: Oft leichter gesagt als getan

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Im Zuge der Beschäftigung mit der Frage nach mehr finanzieller Sicherheit im Alter wird häufig lanciert, Senioren, die Immobilieneigentümer sind, können ihre Immobilie doch einfach beleihen, also ein Darlehen aufnehmen, für das die Immobilie als Sicherheit dient, und das sie dann abbezahlen, wenn sie Liquiditätsbedarf haben. 

Die Gründe dafür, dass dies oft leichter gesagt als getan ist, soll der nachfolgende Artikel beleuchten.

Die europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie (MCD)

Im März 2016 trat durch die nationale Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie (MCD = Mortgage Credit Directive) aus dem Jahre 2014 deren Inhalt auch in Deutschland in Kraft. 

Wortlaut MCD

Zu finden ist der Wortlaut der Richtlinie unter diesem Link: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/PDF/?uri=CELEX:32014L0017&from=DE

Inhalt MCD

Inhalt der europaweit geltenden Regelung ist es, dass seitens Banken ausgereichte Darlehen zu Lebzeiten vollumfänglich getilgt sein müssen. Im Zuge der nationalen Umsetzung wurde deshalb etwa im Kreditwesengesetz (KWG) ein neuer § 18a aufgenommen, der zahlreiche Pflichten vorsieht, die Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten an Verbraucher zu beachten haben, insbesondere Anforderungen an Informationspflichten, die Prüfung der Kreditwürdigkeit, die Unabhängigkeit der Gutachter vom Kreditvergabeprozess sowie die hinreichende Qualifikation der Bankmitarbeiter, die sich mit der Kreditvergabe befassen.

Die BaFin hat sogar eine eigene Verordnung erlassen, anhand derer die Anforderungen an die Sachkunde sowohl interner als auch externer Mitarbeiter festgelegt wurden (siehe unter: https://www.gesetze-im-internet.de/immodarlsachkv/BJNR097200016.html).

Wirkung MCD

Hauptauswirkung dieser gesetzlichen Regelungen war, dass es für Senioren nahezu unmöglich wurde, eine Immobilienfinanzierung zu erhalten, da die Tilgung im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten schlicht nicht zu stemmen war.

Die Richtlinie wurde seitens der finanzierenden Banken nämlich so ausgelegt und gelebt, dass die Darlehensnehmer bis zu ihrem Ableben die vollständige Tilgung sicherstellen mussten. Neben der rein tatsächlichen Schwierigkeit, hohe Tilgungsraten aus der eigenen Rente zu bezahlen, waren viele Bankhäuser im Nachgang zum Erlass dieser Richtlinie und der zahlreichen gesetzlichen Regelungen durchaus auch verunsichert, was oftmals dazu führte, dass Immobiliendarlehen grundsätzlich nicht an ältere Menschen ausgereicht wurden und strikte Altersobergrenzen für potentielle Darlehensnehmer eingeführt oder zumindest weiterhin beibehalten wurden.

Die Leitlinien für die Kreditvergabe bei Baudarlehen

Die Schwierigkeiten, die durch die europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie entstanden, wurden 2018 durch die “Immobiliarkreditwürdigkeitsprüfungsleitlinienverordnung” (ImmoKWPLV) aufgegriffen. 

Wortlaut ImmoKWPLV

Zu finden ist der Wortlaut unter dem folgenden Link: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Internationales_Finanzmarkt/Finanzmarktpolitik/2018-04-30-Verordnung-Kredite-anl.pdf?__blob=publicationFile&v=3

Inhalt ImmoKWPLV

Inhalt dieser Verordnung ist es unter anderem, Kriterien für die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliardarlehen an Verbraucher aufzuzeigen und damit die Unsicherheiten aufzufangen, die durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie entstanden sind.

Insbesondere geht es um die Ausgestaltung der Frage, wie Banken damit umzugehen haben, dass sie Darlehen an Verbraucher nur ausreichen dürfen, wenn sie mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit sicherstellen können, dass diese ihre Verbindlichkeiten auch erfüllen können (§ 505a I S. 2 BGB, § 18a I S. 2 KWG).

Wirkung ImmoKWPLV

Banken dürfen seit Inkrafttreten der ImmoKWPLV auch den Wert der zu beleihenden Immobilie dergestalt berücksichtigen, dass die Kreditwürdigkeit eines potentiellen Darlehensnehmers auch daher rühren kann, dass seine Immobilie einen höheren Wert als das zu bewilligende Darlehen hat. Auch eine absehbare Wertsteigerung kann seither positiv bei der Bonitätsprüfung ins Gewicht fallen.

Die Tatsache, dass der Darlehensnehmer ggf. aufgrund seiner statistischen Restlebenserwartung das Tilgungsende nicht mehr erleben wird, kann seit der gesetzlichen Erweiterung immer dann seitens der finanzierenden Bank vernachlässigt werden, wenn mit überwiegender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen ist, dass das Darlehen pünktlich und vertragsgemäß bedient wird- im Zweifel eben bis zum Tod des Darlehensnehmers, auch, wenn dieser vor dem Endfälligkeitsdatum des Darlehens liegen sollte. 

Trotz dieser gesetzlichen Hilfestellung für Senioren als Darlehensnehmer haben Banken heutzutage immer noch starre Altersobergrenzen für die Ausreichung von Immobilienkrediten. Einzig die theoretische Möglichkeit der Abweichung hiervon existiert mittlerweile – ob sie im Einzelfall seitens der Bank in die Praxis umgesetzt wird und einem Kunden ein Immobiliendarlehen bewilligt wird, der altersmäßig jenseits der bankinternen Altersobergrenze für Kreditnehmer liegt, hängt von vielen Einzelfaktoren, in erster Linie aber mit der Frage der Bonität im Übrigen ab. 

Klassisches Immobiliendarlehen versus Immobilienverrentung

Die Frage danach, wie Senioren mehr finanzielle Unabhängigkeit oder notwendigen finanziellen Spielraum, etwa zum altersgerechten Umbau der Wohnimmobilie, generieren können, ist immer abhängig vom Einzelfall. 

Eine 65jährige Immobilieneigentümerin, die mit einer stattlichen Rente und weiteren Einkünften etwa aus Vermietung ausgestattet ist, wird sich wesentlich leichter damit tun, ihr eigengenutztes Einfamilienhaus im Wert von € 2 Mio. zu beleihen, um € 100.000 für den Umbau der Terrasse in einen Wintergarten zu finanzieren als die 78jährige Rentnerin, die mit kleiner Rente und einem Haus im Wert von € 300.000 € 100.000 benötigt, um ihrem Sohn bei der Existenzgründung zu helfen. 

Fakt ist, dass Banken nach wie vor strenge Vorgaben haben, was die Rückzahlung der von ihnen ausgereichten Darlehen angeht- und das ist auch nachvollziehbar: Banken gehen Darlehensverträge ein, um Geld zu verdienen und mit dem Ziel, das geliehene Geld irgendwann einmal vollständig und mit den vertraglich vereinbarten Zinsen zurückgezahlt zu bekommen. Ist absehbar, dass dies nicht der Fall sein wird (oder sein kann), sollte ein redlicher Kaufmann einen Darlehensvertrag auch nicht abschließen. 

In all solchen Fällen ist das letzte Wort aber nicht gesprochen, denn die Immobilienverrentung stellt durchaus ein vergleichbares Instrument dafür dar, das in der Immobilie gebundene Vermögen liquide und damit nutzbar zu machen, ohne aus dem Eigenheim ausziehen zu müssen. 

Fazit

Wichtig ist in allen Fällen eine 360-Grad-Beleuchtung der Einzelfallsituation. Erst wenn alle Parameter eruiert und alle Möglichkeiten durchdacht und gegeneinander abgewogen wurden, kann eine fundierte Lösung gefunden werden. 

In Hinblick auf die unterschiedlichen Möglichkeiten, die die Immobilienverrentung bietet, findet man auf der unabhängigen Informationsplattform www.renteplusimmobilie.de alle notwendigen Informationen und kann über den kostenlosen “Verrentungscheck” herausfinden, welches Verrentungsmodell am besten passt.

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