Jeder dritte Bundesbürger über 65 Jahren besitzt eine Immobilie, aber kein nennenswertes Barvermögen auf der Bank. Ist die Rente dann noch gering, lässt sich der Lebensabend nur schwer in vollen Zügen genießen. Eine Lösung aus dieser Misere ist der Teilverkauf, der eine Alternative zu anderen Immobilienverrentungsmodellen wie z.B. dem Verkauf mit Leibrente oder dem Verkauf mit Nießbrauch ist.

Auch im Falle eines Immobilien-Teilverkaufs erhalten Sie Geld aufs Konto und wohnen weiterhin in Ihren liebgewonnen vier Wänden. Doch das ist nicht alles: Beim Teilverkauf bleiben Sie zudem Eigentümer Ihrer Immobilie, denn Sie verkaufen diese nicht komplett. In diesem Artikel erfahren Sie Interessantes über diesen Weg zu mehr finanzieller Freiheit und Flexibilität im Alter.

Einführung in den Immobilien-Teilverkauf

Ihre Immobilie hat einen Wert. Sie können auf diesen durch einen Verkauf oder eine Vermietung zugreifen. Der Nachteil dabei ist, dass Sie dann für gewöhnlich in dem Objekt nicht mehr selbst wohnen können. Eine andere Alternative wäre die Beleihung Ihrer Liegenschaft. So könnten Sie der Bank die Immobilie als Sicherheit überlassen und erhalten dafür einen Kredit.

Im höheren Alter ist dies jedoch oft nicht möglich. Wenn die Bank dem Kredit überhaupt zustimmt, dann sind die Konditionen in der Regel schlecht. Welche Alternativen gibt es? Wie können Sie in Ihren gewohnten vier Wänden weiterhin wohnen und dennoch von dem Immobilienwert profitieren? Eine mögliche Lösung heißt: Teilverkauf.

Beim Immobilien-Teilverkauf veräußern Sie nicht das komplette Objekt, sondern nur einen Teil. Das können beispielsweise 20 % oder 50 % sein. Der Käufer wird zum stillen Teilhaber des Objektes, während Sie als ursprünglicher Eigentümer in der Immobilie wohnen oder sie ggfls. vermieten. Für Sie wird im Grundbuch ein Nießbrauch eingetragen, der Ihnen die vollumfängliche Nutzung des Hauses bzw. der Wohnung gewährleistet. Kurzum: Sie erhalten sofort Geld durch den anteiligen Verkauf Ihrer Immobilie und wohnen dennoch weiterhin in ihr – solange Sie möchten.

Ablauf eines Immobilien-Teilverkaufs in 3 Schritten

  1. Schritt: Ein unabhängiger Gutachter bestimmt den Immobilienwert. Sie überlegen sich, wie viel Geld Sie benötigen. Sind Sie mit dem Wertgutachten einverstanden, teilen Sie dem Käufer mit, wie viel Prozent Sie von Ihrem Eigentum an ihn verkaufen möchten. Oft liegt der Höchstsatz bei 50 %.
  2. Schritt: Es folgt der Vertragsabschluss und der Eintrag eines Nießbrauchs zu Ihren Gunsten im Grundbuch. Sie erhalten die vereinbarte Kaufsumme für den Teilverkauf auf Ihr Konto.
  3. Schritt: Sie bleiben weiterhin in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung wohnen. Wahlweise vermieten Sie diese. Dem Miteigentümer zahlen Sie in der Regel eine monatliche Nutzungsgebühr ähnlich einer anteiligen Mietzahlung. Die Summe orientiert sich an dem Betrag, den der jetzige Miteigentümer Ihnen für die Immobilie gezahlt hat.

Das Prinzip ist also simpel. Selbstverständlich sind individuelle vertragliche Vereinbarungen möglich. So kann es beispielsweise sein, dass Sie die Nutzungszeit begrenzen möchten. All diese Abstimmungen erfolgen direkt mit dem Käufer und vor Vertragsabschluss.

Immobilien-Teilverkauf: eine Beispielrechnung

Ehepaar Selig besitzt eine Wohnung in Stuttgart. Der unabhängige Gutachter schätzt einen Verkehrswert von 400.000 €. Da sich das Seniorenpaar eine Kreuzfahrt leisten und ihren Schrebergarten verschönern möchte, entscheiden sie sich für einen Teilverkauf von 50 %. Sie haben künftig jede Menge finanziellen Spielraum:

  • Verkehrswert: 400.000 €
  • Kaufpreis bei Teilverkauf 50 %: 200.000 €
  • Nutzungspauschale pro Monat: 583 €

Das Ehepaar Selig macht eine Mittelmeer-Kreuzfahrt und verschönert ihren Schrebergarten. Zehn Jahre nach dem Verkauf hat sich der Gesundheitszustand des Paares verschlechtert. Sie sind auf fremde Hilfe angewiesen und entscheiden sich für einen Umzug ins Pflegeheim. Vorher verkaufen Sie jedoch Ihre Wohnung komplett. Der Wert ihrer Immobilie hat sich in der Zwischenzeit um 4 % pro Jahr erhöht. Daher ist das Objekt nun nicht mehr 400.000 €, sondern 560.000 € wert:

  • aktueller Verkaufserlös der Wohnung: 560.000 €
  • Wert des verbliebenen 50% Anteils des Paares Selig: 280.000 €
  • Durchführungsentgelt/Verkaufsprovision 6,5%: 18.200 €
  • Höhe der Auszahlung für Selig: 280.000 – 18.200 = 261.800‬ €

Werfen wir einen Blick auf die Gesamtbilanz für den Teilverkauf der Wohnung des Paares Selig:

  • 1. Sofortzahlung: 200.000 €
  • 2. Auszahlung nach 10 Jahren: 261.800 €
  • Gezahltes Nutzungsentgelt: 583 € x 12 x 10 Jahre = 69.960 €
  • Gesamterlös: 391.840 €

Das Paar Selig profitierte von einer Sofortauszahlung, die es zur Aufbesserung seiner Lebensqualität nutzte. Die beiden genossen den größeren finanziellen Spielraum und wohnten weiterhin in ihrer geliebten Wohnung. Als die körperliche Verfassung komplizierter wurde, nutzten sie die Entscheidungshoheit über ihr Objekt und verkauften es – inklusive Wertsteigerung. Von dem Erlös ermöglichen sie sich einen betreuten Lebensabend im Pflegeheim. Alternativ dazu hätten sie auch die verkauften 50 % zurückkaufen können. Wären sie ohne Wohnungsverkauf bis zum Tod in der Immobilie wohnen geblieben, hätten bspw. ihre Erben die 50 % zurückkaufen können. Informationen zum Thema Teilverkauf aus Erbengemeinschaft erfahren Sie hier.

Fällt eine Spekulationssteuer beim Teilverkauf an?

Bei Immobilienverkäufen kann eine Spekulationssteuer anfallen. Diese Steuer wird auf die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften gezahlt.

Ein vereinfachtes Beispiel verdeutlicht die Definition: Sie verkaufen eine Immobilie für 500.000 €, nachdem Sie diese für 400.000 € gekauft hatten. Auf den Veräußerungsgewinn – 100.000 € abzüglich wertmindernder Faktoren – zahlen Sie unter Umständen eine Spekulationssteuer.

Dies ist jedoch in der Praxis sehr selten der Fall, denn es treffen in der Regel zwei Faktoren beim Eigentümer zu, die die Spekulationssteuer nichtig machen:

  1. Der Eigentümer wohnt bereits länger als drei Kalenderjahre selbst in der Immobilie.
  2. Der Eigentümer – sofern er nicht selbst in der Immobilie wohnt – hat die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben.

Wenn einer der beiden Faktoren auf Sie zutrifft, entfällt die Spekulationssteuer. Auch beim Immobilien-Teilverkauf kann also eine Spekulationssteuer anfallen – jedoch selten in der Praxis.

Rechtliche Besonderheiten beim Immobilien-Teilverkauf

Der Kaufvertrag zum Teilverkauf erfordert eine notarielle Beurkundung. Im Vertrag werden unter anderem vermerkt:

  • der Miteigentumsanteil des Teilkäufers und die diesbezüglich anfallende Grundschuld
  • das monatliche Nutzungsentgelt zugunsten des Teilkäufers
  • das Nießbrauchsrecht zugunsten des Teilverkäufers

Der Notar veranlasst, dass alles im Grundbuch der Immobilie fixiert wird. Für gewöhnlich trägt der Teilkäufer die Notar- und Grundbuchgebühren. Gleiches zählt für die Grunderwerbsteuer.

Immobilien-Teilverkauf: Vorteile und Nachteile für den Teilverkäufer

Kein Verrentungsmodell ist pauschal besser als ein anderes. Es gilt wie immer, Vor- und Nachteile abzuwägen. Auf RentePlusImmobilie.de finden Sie daher umfangreiche Informationen zu allen gängigen Verrentungsmodellen, also bspw. Immobilienverkauf mit Nießbrauch oder die Immobilien-Leibrente. Auf Seiten des Teilverkaufes lassen sich als Vor- und Nachteile zusammenfassen:

Vorteile

  • mehr finanzielle Freiheit dank Sofortzahlung
  • notarielle Beurkundung des Vertrags und Grundbucheintrag des Nutzungsrechts
  • für gewöhnlich: Transaktionskosten zahlt der Teilkäufer
  • alleiniger Nießbrauch: Wohnen und Vermieten ohne Einschränkungen
  • Bewahrung der Entscheidungshoheit
  • Erhalt von Wertzuwachsgewinnen der Immobilie
  • oft: vorrangiges Ankaufsrecht für die Erben
  • oft: spätere Abwicklung des Vollverkaufs der Immobilie durch den Teilkäufer
  • Eintrittsalter ist flexibler als bei manch anderen Hausverrentungsmodellen

Nachteile

  • Bezahlung einer monatlichen Nutzungspauschale
  • Vorhandensein eines Miteigentümers

Häufig gestellte Fragen zum Immobilien-Teilverkauf

Der Teilverkauf kann eine lohnenswerte Möglichkeit sein, die eigene Immobilie zu Geld zu machen und dennoch nicht ausziehen zu müssen. Im Folgenden finden Sie weitere hilfreiche Antworten auf häufige Fragen zum Immobilien-Teilverkauf.

Was bedeutet ein Immobilien-Teilverkauf?

Unter einem Teilverkauf bei Immobilien versteht man den Verkauf eines Miteigentumsanteils an einer Immobilie. In der Regel werden diese Teile prozentual angegeben, also etwa den Verkauf von 40% der ganzen Immobilie.

Was ist ein Teilverkauf mit Nießbrauch?

Verkauft der Alleineigentümer einer Immobilie einen prozentualen Anteil an seiner Immobilie, um Kapital aus derselben zu lösen und will aber weiterhin in ihr wohnen bleiben, lässt er sich für den verkauften Teil ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen, das ihm das vollumfängliche Nutzungsrecht der gesamten Immobilie gewährleistet.

Was ist das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf?

Verkauft der Alleineigentümer einer Immobilie einen prozentualen Anteil an seiner Immobilie, um Kapital aus derselben zu lösen und will aber weiterhin in ihr wohnen bleiben, lässt er sich für den verkauften Teil ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen, das ihm das vollumfängliche Nutzungsrecht der gesamten Immobilie gewährleistet. Dafür, dass er auch den verkauften Teil und damit die gesamte Immobilie nutzen darf, zahlt er dem Teilkäufer ein sogenanntes Nutzungsentgelt.

Ist beim Teilverkauf vorgegeben, wie viel ich verkaufe?

In der Regel kann der Eigentümer frei wählen, wieviel seiner Immobilie er verkaufen möchte. Dies richtet sich nach seinem Kapitalbedarf. Institutionelle Anbieter deckeln den Verkauf bei 50% und lassen mehr nicht zu. Viele Anbieter haben auch einen Mindestauszahlungsbetrag, unter dem sich der Aufwand für sie nicht lohnt und der damit die untere Grenze für den Teilverkauf bildet.

Kann man nach erfolgtem Teilverkauf den verkauften Teil irgendwann zurückkaufen?

In der Regel bieten Teilkäufer diese Möglichkeit zu bestimmten Konditionen (zum Beispiel muss Basis für die Wertermittlung ein aktuelles Immobiliengutachten zur Wertermittlung herangezogen werden) an.

Wie lange kann ich nach erfolgtem Teilverkauf noch in meiner Immobilie wohnen bleiben?

Je nachdem, was vertraglich gewünscht wird, ist auch die Nutzungsüberlassung bis zum Tod möglich.

Steht der Teilverkauf im Grundbuch?

In Abteilung I des Grundbuchs werden die Eigentumsverhältnisse am entsprechenden Grundstück festgeschrieben. Wird ein Teil der Immobilie verkauft, wird dieser Teilverkauf in den Eigentumsverhältnissen des Grundbuchs widergespiegelt, sprich, der Teilkäufer wird mit seinem Miteigentumsanteil im Grundbuch eingetragen.

Muss meine Immobilie abbezahlt sein?

Ja, für den Teilverkauf Ihrer Immobilie muss diese für gewöhnlich lastenfrei oder „beinahe abbezahlt“ sein. Das bedeutet, dass das Objekt nicht mehr durch ein Darlehen oder eine Hypothek beliehen ist. Sollte es jedoch nur eine sehr geringe Restschuld sein, lässt sich diese mit der Sofortauszahlung oft verrechnen. Hier ist eine Abstimmung mit dem Teilkäufer erforderlich.

Wer kommt für Instandhaltung und Renovierungen auf?

Sie bewohnen die Immobilie oder vermieten Sie und nehmen diesbezüglich die Rechte eines alleinigen Eigentümers ein. Ihre Entscheidungshoheit kommt mit der Pflicht, sich um Instandhaltung und Renovierung zu kümmern. Selbstverständlich dürfen Sie entscheiden, wie Sie die Immobilie zur Werterhaltung oder Wertsteigerung erhalten.

Ist ein Teilverkauf beim Grundstück möglich?

Theoretisch ist ein Teilverkauf eines Grundstücks möglich, welches unbebaut ist. Jedoch ist der Clou beim Teilverkauf als Hausverrentungsmodell, dass Sie eine Zahlung erhalten und das Haus weiterhin nutzen. Bei einem unbebauten Grundstück ist dies in der Regel nicht gegeben.

Darf ich meine Immobilie verkaufen?

Ja, das dürfen Sie tun. Das übernimmt für gewöhnlich der Teilkäufer für Sie. Für den Verkauf fällt eine Provision an, da der Immobilienverkauf speziell im Falle eines teilverkauften Objektes sehr aufwendig und mit Kosten verbunden ist.

Lohnt sich ein Teilverkauf für mich?

Es hängt ganz von Ihren individuellen Umständen ab, ob sich ein Teilverkauf für Sie lohnt. Wenn Sie eine Möglichkeit suchen, durch einen größeren Betrag Ihre Rente aufzubessern, kann der Immobilien-Teilverkauf für Sie eine Option sein. Das Modell richtet sich vornehmlich an Senioren, die weiterhin in ihrer gewohnten Umgebung leben möchten und nicht die gesamte Immobilie veräußern möchten, wie es bspw. beim Nießbrauch (hier ein Einführungsartikel zum Thema Nießbrauch) der Fall wäre. Sie hätten gern ein wenig mehr Barvermögen und möchten ihre Immobilie dafür aufwenden. Den Besitz daran möchten sie allerdings nicht verlieren. Stellen Sie sich folgende Fragen, um sich selbst zu beantworten, ob der Teilverkauf etwas für Sie ist.

  • Möchte ich ein Plus an finanzieller Freiheit?
  • Möchte ich weiterhin in meinem Haus oder meiner Wohnung wohnen?
  • Ist meine Immobilie (fast) abbezahlt?
  • Möchte ich nur einen Teil der Immobilie veräußern bzw. benötige ich nur eie Teilauszahlung des Immobilienwertes?

Wenn Sie diese vier Fragen mit „Ja“ beantworten können, kann der Immobilien-Teilverkauf für Sie eine tolle Möglichkeit sein. Lassen Sie sich von uns diesbezüglich objektiv beraten und nutzen Sie unsere Leitfäden und Online-Rechner, um Ihre Möglichkeiten auf den Prüfstand zu stellen.

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