Der Immobilien-Teilverkauf: Ein Weg zu mehr finanzieller Freiheit im Alter? Jeder dritte Bundesbürger über 65 Jahren besitzt eine Immobilie, aber kein nennenswertes Barvermögen auf der Bank. Ist die Rente dann noch gering, lässt sich der Lebensabend nur schwer in vollen Zügen genießen. Eine Lösung aus dieser Misere ist der Immobilien-Teilverkauf, der eine Alternative zu anderen Immobilienverrentungsmodellen wie z.B. dem Verkauf mit Leibrente oder dem vollständigen Verkauf mit Nießbrauch ist.

Auch im Falle eines Immobilien-Teilverkaufs erhalten Sie Geld aufs Konto und wohnen weiterhin in Ihren liebgewonnen vier Wänden. Doch das ist nicht alles: Beim Teilverkauf bleiben Sie zudem Eigentümer Ihrer Immobilie, denn Sie verkaufen diese nicht komplett. In diesem Artikel erfahren Sie Interessantes über diesen Weg zu mehr finanzieller Freiheit und Flexibilität im Alter.

Inhalt

Definition Immobilien-Teilverkauf

Bei einem Teilverkauf veräußert der Verkäufer lediglich einen Teil seiner Immobilie an einen sog. Teilkäufer und erhält dafür anteilsmäßigen Kaufpreis. Gegen eine monatliche Nutzungsgebühr kann der Verkäufer dann in der Immobilie wohnen bleiben. Das Modell ist eine mögliche Form der Immobilienverrentung.

Einführung in den Immobilien-Teilverkauf

Ihre Immobilie hat einen Wert. Sie können auf diesen durch einen Verkauf oder eine Vermietung zugreifen. Der Nachteil dabei ist, dass Sie dann für gewöhnlich in dem Objekt nicht mehr selbst wohnen können. Eine andere Alternative wäre die Beleihung Ihrer Liegenschaft. So könnten Sie der Bank die Immobilie als Sicherheit überlassen und erhalten dafür einen Kredit.

Im höheren Alter ist dies jedoch oft nicht möglich. Wenn die Bank dem Kredit überhaupt zustimmt, dann sind die Konditionen in der Regel schlecht. Welche Alternativen gibt es? Wie können Sie in Ihren gewohnten vier Wänden weiterhin wohnen und dennoch von dem Immobilienwert profitieren? Eine mögliche Lösung heißt: Teilverkauf.

Beim Immobilien-Teilverkauf veräußern Sie nicht das komplette Objekt, sondern nur einen Teil. Das können beispielsweise 20 % oder 50 % sein. Der Käufer wird zum stillen Teilhaber des Objektes, während Sie als ursprünglicher Eigentümer in der Immobilie wohnen oder sie ggfls. vermieten. Für Sie wird im Grundbuch ein Nießbrauch eingetragen, der Ihnen die vollumfängliche Nutzung des Hauses bzw. der Wohnung gewährleistet. Kurzum: Sie erhalten sofort Geld durch den anteiligen Verkauf Ihrer Immobilie und wohnen dennoch weiterhin in ihr – solange Sie möchten.

So funktioniert der Immobilien-Teilverkauf
So funktioniert der Immobilien-Teilverkauf

Ablauf eines Immobilien-Teilverkaufs in 3 Schritten

  1. Schritt: Ein unabhängiger Gutachter bestimmt den Immobilienwert. Sie überlegen sich, wie viel Geld Sie benötigen. Sind Sie mit dem Wertgutachten einverstanden, teilen Sie dem Käufer mit, wie viel Prozent Sie von Ihrem Eigentum an ihn verkaufen möchten. Oft liegt der Höchstsatz bei 50 %.
  2. Schritt: Es folgt der Vertragsabschluss und der Eintrag eines Nießbrauchs zu Ihren Gunsten im Grundbuch. Sie erhalten die vereinbarte Kaufsumme für den Teilverkauf auf Ihr Konto.
  3. Schritt: Sie bleiben weiterhin in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung wohnen. Wahlweise vermieten Sie diese. Dem Miteigentümer zahlen Sie in der Regel eine monatliche Nutzungsgebühr ähnlich einer anteiligen Mietzahlung. Die Summe orientiert sich an dem Betrag, den der jetzige Miteigentümer Ihnen für die Immobilie gezahlt hat.

Das Prinzip ist also simpel. Selbstverständlich sind individuelle vertragliche Vereinbarungen möglich. So kann es beispielsweise sein, dass Sie die Nutzungszeit begrenzen möchten. All diese Abstimmungen erfolgen direkt mit dem Käufer und vor Vertragsabschluss.

Die folgende Grafik listet die einzelnen Schritte mit höherem Detailgrad auf und zeigt die üblichen Fragen pro Schritt.

Der Immobilien-Teilverkauf im zeitlichen Ablauf

Beispiele für den Teilverkauf nach Immobilientyp

Die folgenden Beispiele verdeutlichen den Ablauf eines Teilverkaufs. Wir unterscheiden im Folgenden den Teilverkauf eines Hauses, einer Wohnung und eines Grundstückes, sowie ferner den Teilverkauf einer Gewerbeimmobilie und einer noch beliehenen Immobilie.

Der Teilverkauf eines Hauses

teilverkauf-hausImmobilieneigentümer von Einfamilienhäusern, aber durchaus auch von Mehrfamilienhäusern können einen Teil ihres Hauses verkaufen. In Abteilung I des Grundbuchs stehen sie als Alleineigentümer oder- wie häufig bei Ehegatten- als Miteigentümer zu je ½ eigentragen. Für den Fall eines Teilverkaufs verkaufen sie einen prozentualen Anteil an ihrem Haus- dabei wird das Haus nicht real geteilt, also es gibt nicht etwa ein Erdgeschoss, das jetzt dem einen und ein erstes Obergeschoss, das einem anderen Eigentümer gehört.

Vielmehr handelt es sich bei einem Teilverkauf um den Verkauf von Miteigentumsanteilen. Dabei versteht man unter “Miteigentum”, dass das Eigentum an einer (ganzen) Sache oder in unserem Fall einer Immobilie, mehreren Eigentümern gemeinschaftlich zusteht, wobei die Gemeinschaft nicht zwingend die Hälfte bei zwei Eigentümern oder ein Drittel bei drei Eigentümern bedeutet. Beim Teilverkauf im Rahmen einer Immobilienverrentung wird ja gerade anhand des benötigten Kapitals geschaut, wie groß der zu verkaufende Teil sein soll.

Hat die Immobilie also einen Wert von € 1 Mio und benötigt der Immobilieneigentümer € 250.000, wird er ¼ seines Hauses an den Teilkäufer verkaufen. Das Grundbuch spiegelt diese Änderung der Eigentumsverhältnisse in Abteilung I wieder: Der vormalige Alleineigentümer ist nach dem Teilverkauf noch Eigentümer zu ¾, der Teilkäufer ist Eigentümer zu ¼. Die Nutzung des verkauften Viertels wird dem vormaligen Alleineigentümer dadurch möglich, dass dieser Viertelmiteigentumsanteil mit einem Nießbrauchrecht belastet wird und er für die Nutzung ein der Miete nicht unähnliches Nutzungsentgelt an den Teilkäufer bezahlt.

Teilverkauf einer Wohnung

teilverkauf-wohnungHäufig herrscht die irrige Annahme vor, dass ein Teilverkauf einer Wohnung bzw. Eigentumswohnung nicht möglich sei. Das ist nicht der Fall und der Teilverkauf von Wohnungseigentum absolut gängige Praxis. Das Eigentum an einer Wohnung ist im Wohnungsgrundbuch festgelegt. Hierbei handelt es sich um eine Spezialform des Grundbuchs, in dem nicht Grundstücke und die Eigentumsverhältnisse und Belastungen von diesen vermerkt sind, sondern in dem das grundstücksgleiche Recht des Wohnungseigentums gem. WEG (Wohnungseigentumsgesetz) niedergelegt ist.

Dabei wird gem. § 1 II WEG zwischen Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum unterschieden. Das Sondereigentum bezieht sich auf die Räume der Eigentumswohnung, das Gemeinschaftseigentum bezieht sich in erster Linie auf das Grundstück sowie alles, was nicht zur eigentlichen Wohnung gehört. Am Gemeinschaftseigentum erwirbt man als Wohnungseigentümer Miteigentum. Wie beim Teilverkauf eines Hauses oder eines Grundstücks auch, erwirbt der Teilkäufer einen Miteigentumsanteil an der Wohnung, der sich am Kapitalbedarf des Verkäufers orientiert.

Teilverkauf eines Grundstücks

teilverkauf-grundstueckWie beim Haus auch, steht der Eigentümer eines Grundstücks in Abteilung I des Grundbuchs, in der die Eigentumsverhältnisse abgebildet sind. Er kann ebenfalls einen Miteigentumsanteil an seinem Grundstück verkaufen. Je nach Kapitalbedarf wird anhand des Werts des gesamten Grundstücks der Teil verkauft, der der Höhe des Kapitalbedarfs entspricht. In Abteilung I des Grundstückgrundbuchs wird sodann der Teilkäufer mit dem von ihm erworbenen Miteigentumsanteil eingetragen. zu unterscheiden ist hier die Teilung im baurechtlichen Sinne.

Hiernach kann es bei der Teilung eines Grundstücks (etwa zu Bebauungszwecken) zu einer realen oder einer sogenannten ideellen Teilung kommen. Bei der Realteilung kommt es zu einer tatsächlichen Änderung der Flurstücke- also aus einem Flurstück werden zum Beispiel zwei. Bei der ideellen Teilung bleibt das Flurstück so erhalten wie vor der Teilung, es entstehen vielmehr Miteigentumsanteile im Sinne einer Eigentümergemeinschaft. Besonders mit Blick auf eine gemeinsame Entwicklung von Grundstücken, kann ein Teileigentumsverkauf eines Grundstücks gerade für unerfahrene Verkäufer ein gutes Mittel sein, um jemanden an Bord zu holen, der sich mit der Materie gut auskennt.

Erbt beispielsweise der 60jährige Friseurmeister Schmitt ein unbebautes Grundstück mit einem Wert von € 1 Mio. und benötigt zur Renovierung seines Friseursalons sehr kurzfristig € 100.000, könnte ein Teilverkauf von 10% nicht nur deshalb Sinn machen, weil er recht kurzfristig € 100.000 generieren kann. Er kann sich, bei geschickter Auswahl des Teilkäufers auch darauf verlassen, dass dieser dem Grundstück ggf. zu einem Baurecht verhilft- eine Win-Win-Situation für beide: mit Baurecht ist das Grundstück möglicherweise € 1,5 Mio. wert und kann dann im Nachgang mit Baurecht insgesamt verkauft werden.

Teilverkauf von Gewerbeimmobilien

teilverkauf-gewerbeimmobilieDie juristische Durchführbarkeit von Teilverkäufen von Gewerbeimmobilien ist der von Wohnimmobilien vergleichbar und völlig unproblematisch. Gerade für Gewerbe wie Hotels oder Restaurants, die ggf. kurzfristigen Liquiditätsbedarf haben, aber keine Kapazitäten zur Darlehensvergabe bei ihrer Bank mehr haben, kann der Teilverkauf der genutzten Gewerbeimmobilie durchaus ein gangbarer Weg sein, um finanzielle Engpässe zu überbrücken. Da grundsätzlich die Möglichkeit eines Rückkaufs vereinbart werden kann, ist diese Veränderung in den Miteigentumsanteilen der Firmenimmobilie durchaus auch reversibel, was gerade mit Blick auf die nachfolgende Generation bei Familienbetrieben für viele Eigentümer enorm wichtig ist.

Teilverkauf bei noch beliehenen Immobilien

teilverkauf-beliehene-immobilie-hypothekViele Immobilieneigentümer haben zum Ankauf ihrer Immobilie ein Darlehen aufgenommen und dieses mit einer Grundschuld am Grundstück besichert. Nicht selten besteht bei Eintritt ins Rentenalter noch eine Restschuld bei der Bank. Viele Menschen wünschen sich gerade zu diesem Zeitpunkt, alles finanziell zu regeln und überlegen, wie sie die Restdarlehenssumme begleichen können.

Ein Teilverkauf ist in der Regel immer dann möglich, wenn die gewünschte Auszahlungssumme die noch bestehende Restschuld übersteigt. Aber Achtung: die im Grundbuch eingetragene Grundschuldsumme entspricht fast nie der tatsächlich noch bestehenden Restschuld, sprich, selbst wenn im Grundbuch eine Grundschuld in Höhe von € 300.000 eingetragen ist, die mit ihr verknüpfte Darlehensschuld aber über Jahrzehnte abbezahlt wurde, beträgt die Restschuld nicht mehr € 300.000, sondern eben den Betrag, der bei der Bank noch offen wird. Die Grundschuld wird im Grundbuch nicht bei jeder geleisteten Tilgungsrate an die tatsächliche Restschuld angepasst.

Zur Erläuterung des Teilverkaufs bei noch bestehender Beleihung der Immobilie kann das folgende Beispiel dienen:

Wenn die Restschuld bei der Bank noch € 50.000 beträgt, die Immobilie einen Wert von € 500.000 hat und der Eigentümer einen Kapitalbedarf von € 200.000 hat, steht dem Teilverkauf prinzipiell nichts im Wege. Der Eigentümer könnte 50% seiner Immobilie an einen Teilkäufer veräußern und erhielte von diesem einen Kaufpreis für die 50% in Höhe von € 250.000. Mit € 50.000 hiervon könnte der Verkäufer die Bank zurückzahlen und wäre damit schuldenfrei und hätte die gewünschten € 200.000 zur freien Verfügbarkeit. Außerdem besäße er ja noch 50% an der Immobilie, die € 500.000 wert ist und gegebenenfalls im Wert noch steigt. Hat er zu einem späteren Zeitpunkt erneuten Kapitalbedarf, kann er die Immobilie im Ganzen zusammen mit dem Teilkäufer verkaufen.

Die Wertermittlung beim Teilverkauf

Beim Teilverkauf wird ein Teil der Immobilie verkauft. Wie hoch der Kaufpreis hierbei ist, bestimmt sich nach dem Wert der Immobilie. Deshalb spielt die Frage, wie der Wert im Rahmen eines Teilverkaufs letztlich ermittelt wird, eine ganz entscheidende Rolle. Die professionelle und vor allem unabhängige Bewertung der Immobilie gibt beiden Vertragsparteien Sicherheit darüber, was das Kaufobjekt eigentlich wert ist.

In der Regel werden bei der Wertermittlung im Falle von Immobilienverkäufen- und zwar unabhängig davon, ob es sich um einen Gesamt- oder einen Teilverkauf handelt- verschiedene Bewertungsverfahren angewandt:

Das Vergleichswertverfahren

Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens wird das zu verkaufende Objekt mit anderen Objekten verglichen, die in jüngster Vergangenheit in derselben Gegend verkauft wurden. Da die Kaufpreise bei Immobilienverkäufen in aller Regel im Gutachterausschuss hinterlegt werden, kann auf Basis der hier hinterlegten Werte ein verlässlicher Vergleichswert ermittelt werden. In Zusammenhang mit Ausstattung und Zustand der konkreten Immobilie werden auf Basis des gefundenen Vergleichswerts noch Anpassungen vorgenommen, die dann zu dem Verkehrswert der Verkaufsimmobilie führen.

Sachwertverfahren

Basis für das Sachwertverfahren ist der sogenannte Bodenrichtwert. Von diesem ausgehend wird geprüft, was der Neubau des Kaufobjektes kosten würde. Von dem so ermittelten Wert werden verschiedene Positionen in Abzug gebracht, die zB die bisherige Nutzungsdauer wiederspiegeln. Sogenannte Marktanpassungsquoten versuchen, dieses Verfahren möglichst marktgerecht zu machen, was aber aufgrund der eher starren Berechnungsmethode nicht so einfach ist.

Ertragswertverfahren

Vermietete Immobilien werden in der Regel auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen in Zusammenhang mit der potentiellen Restnutzungsdauer mit dieser Methode eingewertet. Mit einbezogen werden dabei natürlich auch zukünftige Instandhaltungskosten, ein etwaiger Sanierungsstau etc.

teilverkauf-wertermittlung-immobilie
Die Wertermittlungsverfahren beim Immobilien-Teilverkauf unterscheiden sich im Grundsatz nicht von den anerkannten Bewertungsverfahren in der Immobilienbranche.

Teilverkauf: Das Gutachten als Basis

Notwendigkeit eines Gutachtens

Wie bei jedem anderen Immobilienverkauf auch, stellt ein unabhängiges Gutachten die Basis für die Wertermittlung dar. Der Teilkäufer sichert sich durch das Gutachten gegen Schäden ab, die er selbst (und vielleicht auch der Teilverkäufer) gar nicht kennt und geht auf diese Weise sicher, dass seiner Investition ein entsprechender Gegenwert gegenübersteht.

Für den Teilverkäufer ist das Gutachten nicht minder wichtig. Es gibt ihm die notwendige Sicherheit, nicht unter Wert zu verkaufen und bietet ihm auch einen Abgleich für eine realistische Bewertung seiner Vermögenslage. Gerade wenn man seit vielen Jahren in einer Immobilie gewohnt hat, verliert man den objektiven Blick dafür, wie gut sie erhalten ist und wie viel sie letztlich wert ist. Gerade vor dem Hintergrund der enorm gestiegenen Immobilienpreise während der letzten Jahre, ist eine Bewertung durch Laien fast nicht mehr möglich.

Vorgehensweise

Nach einem ersten Beratungsgespräch mit dem Teilkaufanbieter, erfolgt die Erstellung eines unverbindlichen Angebots. Dieses wird meist auf der Basis einer Online- Bewertung der Immobilie erstellt. Sagt dem Teilverkäufer dieses erste unverbindliche Angebot zu, wird ein Gutachten in Auftrag gegeben. Der Gutachter besichtigt die Immobilie und erstellt ein entsprechendes Gutachten, das dann die Basis für die weiteren Gespräche mit dem Teilverkäufer bietet.

Die Ermittlung der Teilverkaufssumme

Auf Basis des durch Gutachten ermittelten Immobilienwerts kann festgelegt werden, wie viele Miteigentumsanteile an der Verkaufsimmobilie an den Teilkäufer übertragen werden sollen.

Vorgaben der Teilkäufer

Institutionelle Teilkäufer haben beim Teilkauf häufig eine Begrenzung auf maximal 50% der Immobilie sowie einen Mindestverkaufspreis, der hierfür erzielt werden sollte. Diese Grenze liegt bei vielen Anbietern bei mindestens € 100.000.

Die Teilkaufsumme

Die konkrete Teilkaufsumme ergibt sich in erster Linie aus dem Kapitalbedarf des Teilverkäufers. Kann dieser durch den gefundenen Gutachtenwert mit Blick auf die oben genannten Vorgaben des Teilkäufers gedeckt werden, stellt dieser Betrag den Kaufpreis dar.

Beispielrechnungen für die Ermittlung der Teilkaufsumme

  • Beispielrechnung 1
    Frau Kaufmann benötigt für den altersgerechten Umbau ihres Einfamilienhauses € 200.000. Sie bewohnt ein Haus, das laut Gutachten einen Wert von € 1.000.000 hat. Sie kann demnach 20% ihrer Miteigentumsanteile an einen potentiellen Teilkäufer verkaufen, behält 80% ihrer Immobilie und zahlt für den verkauften Anteil ein Nutzungsentgelt.
  • Beispielrechnung 2
    Herr Müller wohnt in einem Haus, das laut Gutachten € 300.000 wert ist. Möchte er nun € 200.000 aus seiner Immobilie im Wege des Teilverkaufs herauslösen, wäre er bei den meisten Anbietern hierzu nicht in der Lage. Da die meisten Teilkäufer aufgrund ihrer Struktur maximal 50% des Hauses kaufen können und wollen, könnte Herr Müller maximal € 150.000 aus einem Teilverkauf erzielen. Allerdings kann er mit RentePlusImmobilie auch potentielle Teilkäufer ansprechen, die 66,66% seiner Immobilie im Wege des Teilkaufs ankaufen würden.
  • Beispielrechnung 3
    Frau Baselio möchte ihre Tochter bei der Ausstattung ihrer Zahnarztpraxis helfen. Es werden € 50.000 benötigt. Die Immobilie der Frau Baselio ist laut Gutachten € 500.000 wert. Da die Mindestteilkaufsumme für institutionelle Anbieter im Teilkaufbereich meist bei mindestens € 100.000 liegt, müsste Frau Baselio mindestens 20% verkaufen und hätte dann € 50.000 zuviel freigesetzt. Um ein besser passendes Produkt zu finden, sollte sie sich mit einem Berater von RentePlusImmobilie in Verbindung setzen.

Das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf

Unter dem Nutzungsentgelt versteht man den Betrag, den man als Teilverkäufer für die Nutzung des verkauften Teils der Immobilie bezahlen muss. Vergleichbar ist diese Zahlung mit einer Miete.

Nutzungsentgelt-Beispiel zur Veranschaulichung

Veranschaulichen lässt sich der Begriff anhand des folgenden Beispiels:

Herr Meier hat Kapitalbedarf und verkauft 25% seiner Immobilie, die € 1.000.000 wert ist. Er erhält aus diesem Teilverkauf € 250.000 zu seiner freien Verfügung. Im Grundbuch steht nun in Abteilung I Herr Meier mit einem Miteigentumsanteil von 75% sowie der Teilkäufer, der als stiller Teilhaber 25% des Immobilieneigentums hält.

Damit Herr Meier beides kann, nämlich den Teilkaufpreis für sich verwenden und die Immobilie weiterhin ganz nutzen (obwohl sie ihm nur noch zu 75% gehört), wird ein Nießbrauchsrecht für Herrn Meier im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen, das ihm die ganze Nutzung der Immobilie erlaubt. Hierfür zahlt Herr Meier das sog. “Nutzungsentgelt”. es errechnet sich ganz grob wie folgt:

Würde Herrn Meiers Immobilie vermietet werden, könnte man eine Jahresnettokaltmiete von € 12.000 erzielen. 25% hiervon sind € 3.000 p.a. oder € 250 im Monat. Je nach Einwertung verbunden mit etwaigen Abschlägen oder auch Aufschlägen beträgt im Fall von Herrn Meier sein monatliches Nutzungsentgelt ca. € 250.

Bedeutung des Nutzungsentgelts

Die Bedeutung des Nutzungsentgelts hat zweierlei Seiten: diejenige für den Teilkäufer und diejenige für den Teilverkäufer.

  • Das Nutzungsentgelt als regelmäßiger Cash-Flow beim Teilkäufer
    Der Teilkäufer stellt dem Teilverkäufer Kapital zur Verfügung, das für ersteren nicht mehr nutzbar ist. Er kann das Geld- in obigem Beispiel die € 250.000 für Herrn Meier- anderweitig nicht anlegen und auch selbst nicht nutzen. Durch die Vereinbarung eines Nutzungsentgelts kann der Teilkäufer eine etwaige Fremdfinanzierung bedienen, aber auch eine regelmäßige Rendite über die Laufzeit der mit dem Teilverkäufer geschlossenen Vereinbarungen generieren. Vergleichbar ist das Nutzungsentgelt demnach mit einer Zinszahlung auf Seiten des Teilkäufers.
  • Das Nutzungsentgelt als Miete auf Seiten des Teilverkäufers
    Auf Seiten des Teilverkäufers ist das Nutzungsentgelt am ehesten mit einer Miete zu vergleichen. Ebenso wie bei der Miete, sollte der Teilverkäufer mit den Zahlungen des Nutzungsentgelts nicht in Rückstand geraten. Ein Rückstand berechtigt den Teilkäufer nämlich vertraglich zur Aufkündigung der getroffenen Vereinbarungen und damit zum Vollverkauf (und damit verbunden ist dann auch der erzwingbare Auszug des Teilverkäufers). Aus diesem Grund ist eine fundierte Beratung bei jedem Teilverkauf unbedingt anzuraten. Wie die Mechanismen bei den Teilkaufverträgen funktionieren, welche Risiken hierbei bestehen und wie diese eliminiert werden können, sollte jeder Teilverkäufer im Vorfeld klären. Dies ist nur möglich durch kompetente Beratung von unabhängigen Beratern.

Ausführliche Fallstudie mit Beispiel-Rechnung

Ehepaar Selig besitzt eine Wohnung in Stuttgart. Der unabhängige Gutachter schätzt einen Verkehrswert von 400.000 €. Da sich das Seniorenpaar eine Kreuzfahrt leisten und ihren Schrebergarten verschönern möchte, entscheiden sie sich für einen Teilverkauf von 50 %. Sie haben künftig jede Menge finanziellen Spielraum:

    • Verkehrswert: 400.000 €
    • Kaufpreis bei Teilverkauf 50 %: 200.000 €
    • Nutzungspauschale pro Monat: 583 €

Das Ehepaar Selig macht eine Mittelmeer-Kreuzfahrt und verschönert ihren Schrebergarten. Zehn Jahre nach dem Verkauf hat sich der Gesundheitszustand des Paares verschlechtert. Sie sind auf fremde Hilfe angewiesen und entscheiden sich für einen Umzug ins Pflegeheim. Vorher verkaufen Sie jedoch Ihre Wohnung komplett. Der Wert ihrer Immobilie hat sich in der Zwischenzeit um 4 % pro Jahr erhöht. Daher ist das Objekt nun nicht mehr 400.000 €, sondern 560.000 € wert:

  • aktueller Verkaufserlös der Wohnung: 560.000 €
  • Wert des verbliebenen 50% Anteils des Paares Selig: 280.000 €
  • Durchführungsentgelt/Verkaufsprovision 6,5%: 18.200 €
  • Höhe der Auszahlung für Selig: 280.000 – 18.200 = 261.800‬ €

Werfen wir einen Blick auf die Gesamtbilanz für den Teilverkauf der Wohnung des Paares Selig:

  • 1. Sofortzahlung: 200.000 €
  • 2. Auszahlung nach 10 Jahren: 261.800 €
  • Gezahltes Nutzungsentgelt: 583 € x 12 x 10 Jahre = 69.960 €
  • Gesamterlös: 391.840 €

Das Paar Selig profitierte von einer Sofortauszahlung, die es zur Aufbesserung seiner Lebensqualität nutzte. Die beiden genossen den größeren finanziellen Spielraum und wohnten weiterhin in ihrer geliebten Wohnung. Als die körperliche Verfassung komplizierter wurde, nutzten sie die Entscheidungshoheit über ihr Objekt und verkauften es – inklusive Wertsteigerung. Von dem Erlös ermöglichen sie sich einen betreuten Lebensabend im Pflegeheim. Alternativ dazu hätten sie auch die verkauften 50 % zurückkaufen können. Wären sie ohne Wohnungsverkauf bis zum Tod in der Immobilie wohnen geblieben, hätten bspw. ihre Erben die 50 % zurückkaufen können. Informationen zum Thema Teilverkauf aus Erbengemeinschaft erfahren Sie hier.

Fällt eine Spekulationssteuer beim Teilverkauf an?

Bei Immobilienverkäufen kann eine Spekulationssteuer anfallen. Diese Steuer wird auf die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften gezahlt.

Ein vereinfachtes Beispiel verdeutlicht die Definition: Sie verkaufen eine Immobilie für 500.000 €, nachdem Sie diese für 400.000 € gekauft hatten. Auf den Veräußerungsgewinn – 100.000 € abzüglich wertmindernder Faktoren – zahlen Sie unter Umständen eine Spekulationssteuer.

Dies ist jedoch in der Praxis sehr selten der Fall, denn es treffen in der Regel zwei Faktoren beim Eigentümer zu, die die Spekulationssteuer nichtig machen:

  1. Der Eigentümer wohnt bereits länger als drei Kalenderjahre selbst in der Immobilie.
  2. Der Eigentümer – sofern er nicht selbst in der Immobilie wohnt – hat die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben.

Wenn einer der beiden Faktoren auf Sie zutrifft, entfällt die Spekulationssteuer. Auch beim Immobilien-Teilverkauf kann also eine Spekulationssteuer anfallen – jedoch selten in der Praxis.

Rechtliche Besonderheiten beim Immobilien-Teilverkauf

Der Kaufvertrag zum Teilverkauf erfordert eine notarielle Beurkundung. Im Vertrag werden unter anderem vermerkt:

  • der Miteigentumsanteil des Teilkäufers und die diesbezüglich anfallende Grundschuld
  • das monatliche Nutzungsentgelt zugunsten des Teilkäufers
  • das Nießbrauchsrecht zugunsten des Teilverkäufers

Der Notar veranlasst, dass alles im Grundbuch der Immobilie fixiert wird. Für gewöhnlich trägt der Teilkäufer die Notar- und Grundbuchgebühren. Gleiches zählt für die Grunderwerbsteuer.

Teilverkauf-Anbieter

Wenn Sie einen Teilverkauf in Erwägung ziehen, sollten Sie sich einen Überblick über die verschiedenen Teilverkauf-Anbieter bzw. Teilkäufer verschaffen und diese sehr genau vergleichen. Die Anzahl an Teilverkauf- Anbietern in Deutschland, Österreich und der Schweiz ist derzeit überschaubar. Das liegt vor allem daran, dass die Verrentung via Teilverkauf im deutschsprachigen Raum noch ein recht junges Konzept ist. Umso wichtiger ist ein Vergleich, denn bezüglich Konditionen wie z.B. dem Nutzungsentgelt oder den vorgegebenen Bedingungen des Teilkäufers kann es erhebliche Unterschiede geben.

Spezialisierte Anbieter

Beispiele für derzeit tätige, spezialisierte Teilverkaufsanbieter sind: Deutsche Teilkauf GmbH, Engel & Völkers Teilkauf bzw. EV LiquidHome GmbH, wertfaktor Immobilien GmbH, Heimkapital GmbH, Verkaufen aber Bleiben GmbH und Wohnwert Immobilien AG. Grundsätzlich können aber auch private Käufer in Frage kommen, auch wenn dies in der Praxis selten der Fall ist.

Sparkassen und Volksbanken

Auch Sparkassen und Volksbanken widmen sich den Teilverkaufsmodellen, auch wenn dies sicherlich nicht das Kerngeschäft darstellt.

  • Immobilien Teilverkauf Sparkasse
    Zwar haben sowohl Sparkassen als auch Volksbanken mittlerweile das Geschäftsmodell des Teilkaufs anerkannt, die Sparkasse selbst hingegen tritt bislang selbst nicht als Teilkäufer am Markt auf.
  • Immobilie Teilverkauf Volksbank
    Die Volksbank hat mit der Volksbank Immobilien GmbH eine Gesellschaft gegründet, die als Teilkäuferin auf dem Teilkaufmarkt agiert. Für Kunden, die mittels des Teilverkaufs aber gerade keine Bank mehr als Kreditgeber haben wollen, stellt diese Lösung sicherlich nicht die richtige Antwort auf den Kapitalbedarf dar. Ob die Volksbank mit ihrem Angebot mit den institutionellen Teilkaufanbietern wirtschaftlich mithalten kann, lässt sich nur in einem Vergleich durch einen Profi ermitteln. Kontaktieren Sie einen unserer Kundenberater- wir helfen Ihnen gerne.

Bei einer so wichtigen Entscheidung ist es ratsam, nichts zu überstürzen und eine unabhängige Einschätzung einzuholen. Laden Sie bspw. vor einer Entscheidung unseren kostenlosen “Leitfaden: Immobilienrente” herunter und nutzen Sie auf Wunsch ein unverbindliches, kostenfreies Gespräch mit einem unserer Experten.

Immobilien-Teilverkauf: Vorteile und Nachteile für den Teilverkäufer

Kein Verrentungsmodell ist pauschal besser als ein anderes. Es gilt wie immer, Vor- und Nachteile abzuwägen. Auf RentePlusImmobilie.de finden Sie daher umfangreiche Informationen zu allen gängigen Verrentungsmodellen, also bspw. Immobilienverkauf mit Nießbrauch oder die Immobilien-Leibrente. Auf Seiten des Teilverkaufes lassen sich als Vor- und Nachteile zusammenfassen:

Vorteile

  • mehr finanzielle Freiheit dank Sofortzahlung
  • notarielle Beurkundung des Vertrags und Grundbucheintrag des Nutzungsrechts
  • für gewöhnlich: Transaktionskosten zahlt der Teilkäufer
  • alleiniger Nießbrauch: Wohnen und Vermieten ohne Einschränkungen
  • Bewahrung der Entscheidungshoheit
  • Erhalt von Wertzuwachsgewinnen der Immobilie
  • oft: vorrangiges Ankaufsrecht für die Erben
  • oft: spätere Abwicklung des Vollverkaufs der Immobilie durch den Teilkäufer
  • Eintrittsalter ist flexibler als bei manch anderen Hausverrentungsmodellen

Nachteile

  • Bezahlung einer monatlichen Nutzungspauschale
  • Vorhandensein eines Miteigentümers

Immobilien Teilverkauf Erfahrungen

Die theoretische Darstellung des Teilverkaufs ist ein ganz wesentlicher Aspekt, um das Modell vollständig zu verstehen, aber auch, um kritische Punkte für sich heraus zu finden, sich diese gegebenenfalls in einem kompetenten Beratungsgespräch erläutern zu lassen und dann die wichtige Abwägung zu treffen, ob der Teilverkauf der eigenen Immobilie die richtige Herangehensweise ist, um den Kapitalbedarf zu stillen.

Doch wie sind eigentlich die Erfahrungen von RentePlusImmobilie in diesem Bereich?

Im nachfolgenden haben wir einige typische Erfahrungsberichte zusammengetragen, die unseres Erachtens hilfreich sein können, um die eigenen Fragen von Interessenten zu beantworten. Dabei haben wir die Namen der von uns beratenen Eigentümer sowie die Adresse verändert, um hier die Anonymität der Lebenssachverhalte zu wahren.

Erfahrungsbericht: Teilverkauf zur Unterstützung der Kinder

Herr Kaulmann ist Witwer und kann sich den Auszug aus dem Einfamilienhaus in Pfaffenhofen, das er 40 Jahre lang mit seiner Gattin bewohnt hat, nicht vorstellen. Das Haus hat einen geschätzten Wert von € 1,2 Mio. Seine Tochter Erika ist Tiermedizinerin, hat jahrelang als angestellte Tierärztin gearbeitet und mittlerweile 2 Kinder. Sie wünscht sich, sich selbständig zu machen, um zeitlich flexibler zu sein. Leider fehlt ihr für die Ausstattung ihrer tiermedizinischen Praxis das nötige Kapital von € 200.000. Ihr Vater, der mittlerweile 80 Jahre alt ist, möchte sie gerne unterstützen. Er bezieht zwar eine stattliche Rente, hat aber so viel Kapital nicht zur freien Verfügung.

Er informiert sich mit dem Info-Paket von RentePlusImmobilie und lässt sich über seine Möglichkeiten der Immobilienverrentung beraten. Er nimmt die kostenlose Beratung des Kundenbetreuers von RentePlusImmobilie in Anspruch, der mit ihm seine Möglichkeiten eruiert. Da bei einem Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch aufgrund seines Alters und der damit verbundenen kurzen statistischen Restlebenserwartung ein recht hoher Kaufpreis zu erzielen wäre, für den er keine Verwendung hat und er kein Darlehen bei seiner Bank mehr bekommt, lässt er sich durch RentePlusImmobilie zwei unverbindliche Angebote von potentiellen Teilkäufern erstellen. Die Konditionen unterscheiden sich teilweise. Diese Unterschiede erörtert er mit dem Kundenbetreuer von RentePlusImmobilie. Schließlich entscheidet er sich dafür, mit dem einen Teilkäufer weiter voran zu schreiten. Dieser beauftragt einen unabhängigen Gutachter, der die Immobilie mit € 1,2 Mio. einwertet. Zusammen mit dem Kapitalbedarf von € 200.000 ergibt sich für Herrn Kaulmann damit der Verkauf von einem Sechstel seiner Immobilie. Die übrigen fünf Sechstel bleiben in seinem Eigentum. Er vereinbart eine lebenslange Laufzeit und schreibt das fällige Nutzungsentgelt, das er für die weitere Nutzung des verkauften Anteils bezahlen muss, für zehn Jahre fest. Für seine Tochter vereinbart er ein Vorkaufsrecht im Falle des Vollverkaufs, so dass sie die Möglichkeit hat, den verkauften Anteil später zurück zu kaufen, wenn sie dies möchte.

Mit den € 200.000 unterstützt Her Kaulmann seine Tochter zu Lebzeiten und zu einem, Zeitpunkt, zu dem sie die Unterstützung sehr dringend benötigt.

Erfahrungsbericht: Teilverkauf für den altersgerechten Umbau der Immobilie

Die Eheleute Zündner leben seit 30 Jahren in ihrer Gartenwohnung in Donauwörth. Aufgrund eines Bandscheibenvorfalls kann Herr Zündner, der mittlerweile 75 Jahre alt ist, nur noch eingeschränkt laufen. Für den Umbau der Eigentumswohnung benötigen die beiden Eigentümer € 100.000. Eine Finanzierung wollen die beiden nicht mehr aufnehmen, nachdem sie froh sind, die Immobilie endlich abbezahlt zu haben. Erben haben sie nicht.

Nachdem sie sich das Info-Paket von RentePlusImmobilie durchgelesen haben, treffen sie bereits die Vorauswahl, dass sie einen Teilverkauf ihrer Immobilie anstreben wollen. Sie kontaktieren den Kundenberater von RentePlusImmobilie und lassen sich ihre Fragen zu Nutzungsentgelt und Durchführungsentgelt beantworten.

Der RentePlusImmobilie- Kundenberater stellt ihnen den Kontakt zu einem renommierten Teilkäufer her, der ein erstes unverbindliches Angebot schickt. Dieses empfinden die Eheleute für zu gering und wenden sich erneut an den RentePlusImmobilie- Berater. Dieser holt ein weiteres Angebot ein, das den Eheleuten Zündner besser gefällt.

Der Gutachter besichtigt die Immobilie, und legt den Wert bei € 450.000 fest. Um den Kapitalbedarf der Eheleute für den Umbau über € 100.000 zu decken, verkaufen sie 23% der Anteile an ihrer Gartenwohnung und erhalten eine Auszahlungssumme von € 103.500.

Hinweis: Oft haben Rentner Schwierigkeiten, das Nutzungsentgelt aus ihrer regelmäßigen Liquidität zu bezahlen. Das ist grundsätzlich kein Hindernis für einen Teilverkauf, wenn der Kapitalbedarf dringend gedeckt werden muss. Eine Option ist in diesem Fall, die Auszahlungssumme etwas zu erhöhen. Zwar steigt damit auch die Höhe des Nutzungsentgelts, jedoch kann aus dem Mehrerlös oftmals das Nutzungsentgelt beglichen werden. Es ist unbedingt notwendig, sich in jedem Fall umfassend und unabhängig beraten zu lassen, um die wirtschaftlich beste Lösung für die jeweilige Lebenssituation zu finden und vor allem auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit mit Blick auf das Nutzungsentgelt zu gewährleisten.

Häufig gestellte Fragen zum Immobilien-Teilverkauf

Der Teilverkauf kann eine lohnenswerte Möglichkeit sein, die eigene Immobilie zu Geld zu machen und dennoch nicht ausziehen zu müssen. Im Folgenden finden Sie weitere hilfreiche Antworten auf häufige Fragen zum Immobilien-Teilverkauf.

Was bedeutet ein Immobilien-Teilverkauf?

Unter einem Teilverkauf bei Immobilien versteht man den Verkauf eines Miteigentumsanteils an einer Immobilie. In der Regel werden diese Teile prozentual angegeben, also bspw. den Verkauf von 40% der ganzen Immobilie.

Was ist ein Teilverkauf mit Nießbrauch?

Verkauft der Eigentümer einer Immobilie einen prozentualen Anteil an seiner Immobilie, um Kapital aus derselben zu lösen und will aber weiterhin in ihr wohnen bleiben, lässt er sich für den verkauften Teil ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen, das ihm das vollumfängliche Nutzungsrecht der gesamten Immobilie gewährleistet. Der Teilverkauf wird in der Praxis also in der Regel mit einem Nießbrauch realisiert.

Was ist das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf?

Verkauft der Alleineigentümer einer Immobilie einen prozentualen Anteil an seiner Immobilie, um Kapital aus derselben zu lösen und will aber weiterhin in ihr wohnen bleiben, lässt er sich für den verkauften Teil ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen, das ihm das vollumfängliche Nutzungsrecht der gesamten Immobilie gewährleistet. Dafür, dass er auch den verkauften Teil und damit die gesamte Immobilie nutzen darf, zahlt er dem Teilkäufer ein sogenanntes Nutzungsentgelt.

Ist beim Teilverkauf vorgegeben, welchen Anteil der Immobilie ich verkaufe?

In der Regel kann der Eigentümer frei wählen, wieviel seiner Immobilie er verkaufen möchte. Dies richtet sich nach seinem Kapitalbedarf. Institutionelle Anbieter deckeln den Verkauf bei 50% und lassen mehr nicht zu. Viele Anbieter haben auch einen Mindestauszahlungsbetrag, unter dem sich der Aufwand für sie nicht lohnt und der damit die untere Grenze für den Teilverkauf bildet.

Kann man nach erfolgtem Teilverkauf den verkauften Teil irgendwann zurückkaufen?

In der Regel bieten Teilkäufer diese Möglichkeit zu bestimmten Konditionen (zum Beispiel muss Basis für die Wertermittlung ein aktuelles Immobiliengutachten zur Wertermittlung herangezogen werden) an.

Wie lange kann ich nach erfolgtem Teilverkauf noch in meiner Immobilie wohnen bleiben?

Je nachdem, was vertraglich gewünscht wird, ist auch die Nutzungsüberlassung bis zum Tod möglich.

Steht der Teilverkauf im Grundbuch?

In Abteilung I des Grundbuchs werden die Eigentumsverhältnisse am entsprechenden Grundstück festgeschrieben. Wird ein Teil der Immobilie verkauft, wird dieser Teilverkauf in den Eigentumsverhältnissen des Grundbuchs widergespiegelt, sprich, der Teilkäufer wird mit seinem Miteigentumsanteil im Grundbuch eingetragen.

Muss meine Immobilie abbezahlt sein?

Ja, für den Teilverkauf Ihrer Immobilie muss diese für gewöhnlich lastenfrei oder “beinahe abbezahlt” sein. Das bedeutet, dass das Objekt nicht mehr durch ein Darlehen oder eine Hypothek beliehen ist. Sollte es jedoch nur eine sehr geringe Restschuld sein, lässt sich diese mit der Sofortauszahlung oft verrechnen. Hier ist eine Abstimmung mit dem Teilkäufer erforderlich.

Wer kommt für Instandhaltung und Renovierungen auf?

Sie bewohnen die Immobilie oder vermieten Sie und nehmen diesbezüglich die Rechte eines alleinigen Eigentümers ein. Ihre Entscheidungshoheit kommt mit der Pflicht, sich um Instandhaltung und Renovierung zu kümmern. Selbstverständlich dürfen Sie entscheiden, wie Sie die Immobilie zur Werterhaltung oder Wertsteigerung erhalten.

Ist ein Teilverkauf beim Grundstück möglich?

Theoretisch ist ein Teilverkauf eines Grundstücks möglich, welches unbebaut ist. Jedoch ist der Clou beim Teilverkauf als Hausverrentungsmodell, dass Sie eine Zahlung erhalten und das Haus weiterhin nutzen. Bei einem unbebauten Grundstück ist dies in der Regel nicht gegeben.

Darf ich meine Immobilie verkaufen?

Ja, das dürfen Sie tun. Das übernimmt für gewöhnlich der Teilkäufer für Sie. Für den Verkauf fällt eine Provision an, da der Immobilienverkauf speziell im Falle eines teilverkauften Objektes sehr aufwendig und mit Kosten verbunden ist.

Lohnt sich ein Teilverkauf für mich?

Es hängt ganz von Ihren individuellen Umständen ab, ob sich ein Teilverkauf für Sie lohnt. Wenn Sie eine Möglichkeit suchen, durch einen größeren Betrag Ihre Rente aufzubessern, kann der Immobilien-Teilverkauf für Sie eine Option sein.

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Das Modell richtet sich vornehmlich an Senioren, die weiterhin in ihrer gewohnten Umgebung leben möchten und nicht die gesamte Immobilie veräußern möchten, wie es bspw. beim Nießbrauch (hier ein Einführungsartikel zum Thema Nießbrauch) der Fall wäre. Sie hätten gern ein wenig mehr Barvermögen und möchten ihre Immobilie dafür aufwenden. Den Besitz daran möchten sie allerdings nicht verlieren. Stellen Sie sich folgende Fragen, um sich selbst zu beantworten, ob der Teilverkauf etwas für Sie ist.

  • Möchte ich ein Plus an finanzieller Freiheit?
  • Möchte ich weiterhin in meinem Haus oder meiner Wohnung wohnen?
  • Ist meine Immobilie (fast) abbezahlt?
  • Möchte ich nur einen Teil der Immobilie veräußern bzw. benötige ich nur eie Teilauszahlung des Immobilienwertes?

Wenn Sie diese vier Fragen mit “Ja” beantworten können, kann der Immobilien-Teilverkauf für Sie eine tolle Möglichkeit sein. Lassen Sie sich von uns diesbezüglich objektiv beraten und nutzen Sie unsere Leitfäden und Online-Rechner, um Ihre Möglichkeiten auf den Prüfstand zu stellen.

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