Nießbrauch-Definition einfach erklärt: Rechte, Bewertung & Anwendungsbereiche

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Zu Unrecht ist das Nießbrauchsrecht teilweise bei älteren Menschen wenig bekannt. Denn es stellt ein tolles Modell dar, dass gerade für ältere Menschen sehr komfortabel und lukrativ ist. Im Folgenden erklären wir Ihnen das Thema Nießbrauch in verständlicher Weise und zeigen Ihnen mit verschiedenen Beispielen Ihre Möglichkeiten auf.

Nießbrauch-Definition

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt neben dem Eigentum und Besitz noch eine weitere Variante, die es einer Person erlaubt, auf eine Immobilie umfangreich zuzugreifen: den Nießbrauch.

Wer einen Nießbrauch auf eine Immobilie hat, darf in dieser wohnen und sie vermieten oder verpachten. Juristen bezeichnen dies als „Möglichkeit, alle Nutzungen aus der Sache zu ziehen“, was in den §§ 1030 ff. BGB geregelt ist. Die Immobilie selbst gehört jedoch einer anderen Person.

Ein Beispiel: Herr Winter verkauft sein Haus und lässt sich im Gegenzug ein Nießbrauchrecht darauf sichern. Dann darf er als Nießbraucher in diesem Haus wohnen und es vermieten. Eigentümer des Hauses ist aber der Käufer.

Nießbrauch erklärt: Was ist das überhaupt?

Wer einen Nießbrauch auf eine Immobilie hat, darf in dieser wohnen, diese vermieten oder verpachten – und zwar bis der Nießbrauch endet.  Neben der grundsätzlichen Nießbrauch-Definition kann das Recht in der Praxis je nach Vereinbarung zwischen dem Immobilieneigentümer und dem Nießbraucher ein bisschen anders gehandhabt werden. So gibt es folgende Arten des Nießbrauchs:

  • Quotennießbrauch
  • Bruchteilsnießbrauch
  • Vorbehaltsnießbrauch
  • Nachrangiger Nießbrauch
  • Zuwendungsnießbrauch

Sie unterscheiden sich vor allem hinsichtlich des Nutzungsumfangs des Nießbrauchers. Beim nachrangigen Nießbrauch geht das Nießbrauchrecht nach dem Tod des eigentlichen Nießbrauchers auf einen Dritten über. Solch eine gesonderte Regelung muss vertraglich fixiert werden, denn im Standardfall ist das Nießbrauchrecht weder übertragbar noch vererbbar.

Wo es Rechte gibt, gibt es auch Pflichten

Der Nießbrauch räumt dem Nießbraucher diverse Rechte ein. Für gewöhnlich ist dies das Recht in der Immobilie zu wohnen und sämtliche “Früchte aus der Immobilie zu ziehen”, sprich, diese zu vermieten. Diese Rechte sind sprichwörtlich wertvoll und nicht frei von einigen bestimmten Pflichten gegenüber dem Eigentümer.

Ähnlich wie bei regulären Mietobjekten ist der Bewohner bzw. Vermieter dazu verpflichtet, das Haus oder die Wohnung in einem gewissen Umfang instand zu halten. Darüber hinaus sind die Mieteinnahmen, sofern der Nießbraucher sich für eine Vermietung entscheidet, wie bei anderen Mietobjekten natürlich vom Nießbraucher zu versteuern.

Den diversen Rechten und Pflichten von Nießbrauchern und Eigentümern haben wir einen separaten Artikel gewidmet. Hier geht es direkt zum Artikel.

Nießbrauch Definition: alles Vertragssache

Wie die aufgeführten Nießbraucharten bereits erahnen lassen, ist der Umfang des Nießbrauchs und die damit einhergehend Pflichten sowie Rechte eine Frage des Einzelfalls. Über den Nießbrauch mit all seinen Eigenheiten schließen Nießbraucher und Immobilieneigentümer einen Vertrag ab. Dieser ist nur rechtlich gesichert, wenn ihn ein Notar beurkundet. Anschließend wird der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen. Das Recht kann nur auf Wunsch des Nießbrauchers gelöscht werden. Dann wird es aus dem Grundbuch wieder ausgetragen.

Weitere Hinweise zur Löschung des Nießbraucheintrags finden sich hier.

Wann endet der Nießbrauch?

Das Ende des Nießbrauches ist zentraler Bestandteil des Nießbrauch-Vertrages und lässt sich grundsätzlich frei gestalten. Für gewöhnlich endet der Nießbrauch mit dem Tod des Nießbrauchers. Es ist aber auch möglich, das Recht zeitlich konkret zu begrenzen. Dies würde im Vertrag jedoch deutlich gekennzeichnet werden. Ob eine zeitliche Begrenzung sinnvoll ist, hängt letztlich von der jeweiligen individuellen Situation ab.

Hat der Nießbrauch einen bestimmbaren Wert?

Ja, der Nießbrauch hat einen konkreten Wert – und dieser ist in bestimmten Situationen von zentraler Bedeutung, nämlich wenn es bspw. um die Besteuerung im Rahmen einer Schenkung geht. Wie hoch der Wert ist, hängt von den Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie, den möglichen Mieteinnahmen und der Dauer des Nießbrauchrechts ab.

Ein Beispiel: Herr Winter wohnt weiterhin in seinem Haus, über das er einen Nießbrauch für die nächsten zehn Jahre innehält. Würde er es vermieten, bekäme er eine Jahresmiete von 12.000 €. Die Jahresmiete multipliziert mit der Laufzeit von zehn Jahren ergibt einen Wert von 120.000 €. Der Nießbrauchwert läge damit – vereinfacht berechnet – bei 120.000 €.

Der Nießbrauchwert reduziert den Immobilienwert. Da der Eigentümer die Immobilie nicht vollumfänglich nutzen kann, ist sie für ihn natürlich weniger wert. Wird ein Haus mit Nießbrauch verkauft, ist daher nicht der reguläre Hauswert anzusetzen. Stattdessen reduziert sich dieser um den Nießbrauchwert. Mehr zum Thema Nießbrauchwert erfahren Sie im Artikel: Nießbrauch berechnen bei Immobilien.

Wann macht ein Nießbrauch Sinn?

Die Definition Nießbrauch ist mit den vorangegangenen Abschnitten abgehakt. Aber wann macht ein Nießbrauch eigentlich Sinn? Die Einsatzmöglichkeiten des Nießbrauchs sind vielfältig und spannend.

Ein paar Beispiele zeigen Ihnen auf, wann er besonders sinnvoll ist und häufig angewandt wird:

Nießbrauch zur Altersabsicherung

1. Beispiel: Herr Winter möchte seine Rente aufbessern. Er denkt an einen Hausverkauf. Dagegen spricht jedoch, dass er in dem Haus gerne weiterhin wohnen würde. Was kann er tun? Nießbrauch ist die Lösung. Er verkauft das Haus mit der Auflage, einen Nießbrauch für sich bis zum Lebensende einzutragen. So kann er im Haus wohnen und erhält gleichzeitig durch den Kaufpreis eine höhere Geldsumme zur freien Verfügung.

Nießbrauch zur Sicherung der Pflegekosten

2. Beispiel: Herr Winter hat sich einen Nießbrauch über sein Haus eintragen lassen, weil er in die Zukunft denkt. Ihm ist bewusst, dass er vielleicht irgendwann in ein Pflegeheim muss. Als der Tag kommt, zieht er aus seinem Haus aus. Ein Makler findet für ihn einen Mieter. Mithilfe der Mieteinnahmen bezahlt er einen Teil der Pflegeheimkosten.

Nießbrauch zur Einsparung von Schenkungsteuer

3. Beispiel: Herr Winter schenkt das Haus an seine Enkelin Lea und lässt sich einen Nießbrauch eintragen. Dies tut er, um Lea die Schenkungsteuer zu ersparen. Sie würde auf die Schenkung nämlich eine empfindliche Steuer zahlen, da der Hauswert über 200.000 € und damit über ihren steuerlichen Freibetrag liegt.

Nießbrauch zur Einsparung von Erbschaftsteuer

4. Beispiel: Herr Winter besitzt ein großes Barvermögen und das Haus. Seine Sorge ist, dass seine Erben Erbschaftsteuer zahlen müssten. Deswegen vererbt der das Haus mit Nießbrauch. Auf diese Weise mindert sich der Hauswert und damit der Wert seines kompletten Erbes. Seine Erben bleibt die hohe Erbschaftsteuer erspart.

Interessantes zum Thema lesen Sie auch hier. Folgende Grafik veranschaulicht zudem noch einmal den Unterschied aus Eigentum, Besitz und Nießbrauch am Beispiel einer Immobilie.

Unterschied zwischen Besitz, Eigentum und Nießbrauch am Beispiel einer Immobilie. Die Rechte des Nießbrauchs sind weitreichend.

Nießbrauch Vorteile

Die Vorteile eines Verkaufs mit Nießbrauch sind vielfältig. Aufgrund der juristischen Ausgestaltung des Nießbrauchs als sehr starkes Recht, ist der Verkauf mit Vereinbarung eines Nießbrauchsrechts mit Sicherheit die Variante, die dem ursprünglichen Zustand- nämlich dem Volleigentum- am nächsten kommt.

Kein Auszug aus der vertrauten Umgebung

Ein großer Vorteil eines Vollverkaufs mit Nießbrauch ist die Tatsache, dass man in seinen eigenen vier Wänden wohnen bleiben kann. Nicht nur praktische Gründe, wie etwa die Nähe zum eigenen Hausarzt, zur Familie, zu Freunden und Bekannten sprechen gegen einen Auszug. Nicht selten stecken in dem selbst bewohnten Haus so viele Erinnerungen, dass durchaus auch der psychologische Aspekt eine tragende Rolle spielt.

Finanzielle Möglichkeiten ausschöpfen

Nach einem langen Berufsleben, während dem man die Ersparnisse in das Eigenheim gesteckt hat, bleibt oftmals an Liquidität im Rahmen der Rente nicht mehr allzu viel übrig. Durch den Verkauf wird ein hoher Kapitalbetrag freigesetzt, der zur freien Verfügung steht. Hiermit kann man sich als Nießbraucher eigene Wünsche erfüllen, nahe Angehörige unterstützen oder aber die eigene Altersversorgung sichern. Ganz besonders dann, wenn Anschaffungen für den altersgerechten Umbau des selbstgenutzten Hauses oder der Wohnung anstehen.

Vermietungsmöglichkeit nach Auszug

Entscheidet man sich zu einem späteren Zeitpunkt doch zu einem Auszug, hat man durch die Eintragung des lebenslangen Nießbrauchrechts die Möglichkeit, die Immobilie nach Auszug zu vermieten und die Mieteinnahmen für sich zu behalten. Auch hierin sehen viele Menschen einen wichtigen Baustein zu ihrer privaten Altersversorgung, weil über die Mieteinnahmen auch Pflegekosten beglichen werden können. Dies alles, ohne von den Kindern oder anderen Angehörigen abhängig zu sein.

Weitere Kapitalzahlung nach Auszug

Es besteht aber auch die Möglichkeit, im Falle eines Auszugs, die Löschung des Nießbrauchs gegen eine Ablösesumme, die vom Eigentümer gefordert werden kann, zu bewirken. Der Eigentümer hat ein Interesse an der Löschung des Nießbrauchs, da er, solange das Nießbrauchsrecht besteht, die Immobilie selbst nicht nutzen kann, sie insbesondere auch nicht vermieten kann. Er muss, um mit der Immobilie Geld verdienen zu können, so lange warten, bis das Nießbrauchsrecht gelöscht wird- sei es durch den Tod des Nießbrauchnehmers ausgelöst oder aufgrund seiner Einwilligung zur Löschung. In zweitem Fall lässt sich der Eigentümer diese Löschung in der Regel auch etwas kosten.

Regelung der finanziellen Angelegenheiten zu Lebzeiten

Drei Aspekte spielen eine Rolle:

  • Eigenverantwortung
    Der Verkäufer entscheidet bei klarem Verstand, was mit seiner Immobilie geschehen soll. Ist man erst einmal ein Pflegefall, entscheiden andere über Verkauf oder Nicht-Verkauf, in vielen Fällen entscheiden hierüber sogar Fremde (z. B. Betreuer).
  • Vermeidung von Erbstreitigkeiten
    Der Verkauf verhindert nicht selten Erbstreitigkeiten bei den Hinterbliebenen im Falle eines Versterbens des Immobilieneigentümers. Durch den Verkauf begibt sich der vormalige Eigentümer zwar der Möglichkeit, die Immobilie zu vererben. Er vererbt jedoch Geld, nämlich den durch den Verkauf generierten Kaufpreis. Hierdurch wird vermieden, dass bei mehreren Erben Streit über das weitere Verfahren mit der Immobilie entsteht: der eine Sohn will nach der Erbschaft verkaufen, die Tochter will selbst einziehen, das dritte Kind will vermieten. All dieses Streitpotential wird komplett vermieden, wenn der vormalige Eigentümer und spätere Erblasser bereits zu Lebzeiten selbstbestimmt seine Entscheidungen zur Immobilie trifft, einen Teil des durch den Verkauf freigesetzten Kapitals selbst für sich nutzt und den Rest vererbt. Wir der Verkauf verbunden mit einem Nießbrauch etwa für den Ehegatten, der selbst nicht Eigentümer ist, stellt der vormalige Eigentümer sicher, dass dieser lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben kann.
  • Enterbung von Erben
    Der Verkauf der Immobilie kann auch dabei helfen, gesetzliche Erben zu enterben. Dieses Thema ist außerordentlich heikel, kommt in der Praxis jedoch durchaus häufig vor. Viele Kinder kümmern sich nicht um ihre Eltern. Ihnen dann ein schönes Haus zu vermachen, fühlt sich für viele Eltern nicht richtig an. Sofern sie einen Verkauf mit Nießbrauch anstreben, können Eigentümer in derlei Situationen durch das generierte Kapital anderen, etwa Menschen, die sich zu Lebzeiten um sie kümmern, obwohl sie keine Erben sind, Geld zukommen lassen. Auch, wenn derlei Geldzuwendungen ggf. später beim Pflichtteil wieder zum Tragen kommen können, bietet der Vollverkauf mit Nießbrauch oft eine gelungene Möglichkeit, Verfügungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge zu treffen, die den Wünschen des Eigentümers am ehesten gerecht wird.

Verkauf an einen Privatinvestor

Käufer von Immobilien, die mit einem (lebenslangen) Nießbrauchsrechts belastet sind, sind in der Regel Einzelpersonen. Dies bedeutet, dass der Verkauf eine sehr private Ebene  erhalten kann. Anders als dies bei institutionellen Käufern ist, können sich Verkäufer und Käufer im Vorfeld kennenlernen, was für viele Verkäufer ein ganz wesentliches Entscheidungskriterium ist.

Nießbrauch Nachteile

Viele der Vorteile des Vollverkaufs mit Nießbrauchs sind gleichzeitig auch Nachteile. Wie bestimmte Aspekte betrachtet werden, ist immer auch von der Sichtweise abhängig.

Hoher Kapitalbetrag als Belastung

Auch, wenn es verlockend für viele Menschen klingt: Die Auszahlung des Kaufpreises als Einmalzahlung überfordert viele Menschen. Für eine gute Immobilie werden heutzutage auch bei einer Belastung mit einem Nießbrauchsrecht hohe 6stellige Euro-Beträge gezahlt. Nicht für jeden bedeutet dies einen Mehrwert, denn es sind im Nachgang Fragen zu klären wie:

  • Wo lege ich das Geld am besten an?
  • Welche steuerlichen Auswirkungen haben Schenkungen zu Lebzeiten, etwa, weil ich einen Teil des Kaufpreises an Angehörige oder Freunde verschenken will?

Menschen, die keinen konkreten Kapitalbedarf haben, etwa weil sie nicht wissen, dass sie ihre Heizung erneuern oder sich ein Wohnmobil kaufen wollen, sondern lediglich ihre regelmäßige Liquidität aufbessern wollen, können mit dem Produkt “Vollverkauf mit Nießbrauch” schlecht beraten sein.

Verkauf an Privatinvestor

Die Tatsache, dass man denjenigen, der die Immobilie vor dem Verkauf kennengelernt hat (oder sich womöglich bereits vorher schon länger kannte), kann nach dem Verkauf für viele vormalige Eigentümer unangenehm sein.

Kaufgründe für den Privatinvestor

Derjenige, der eine Immobilie mit Nießbrauch kauft, hat den Vorteil, eine Immobilie heute zu erwerben, obwohl sie eigentlich erst zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich nach dem Tod des Eigentümers auf dem Markt erhältlich gewesen wäre (davon abgesehen, dass viele Immobilien auch im Falle des Versterbens des Eigentümers nie auf den Markt kommen, weil Erben die Immobilie an Bekannte veräußern). Er erhält die Immobilie unter dem Marktwert, weil die Tatsache, dass die Immobilie mit einem Nießbrauch belastet ist, einen Abzug vom Marktwert in Höhe des kapitalisierten Nießbrauchswerts rechtfertigt.

Die statistische Restlebenserwartung

Grundlage für die Kapitalisierung des Nießbrauchsrechts ist die statistische Restlebenserwartung des vormaligen Eigentümers und Nießbrauchers. Stirbt dieser im Rahmen seiner statischen Restlebenserwartung, handelt es sich um einen fairen und ausgeglichenen Deal. Verstirbt er jedoch früher, kann ihm das zwar egal sein, der neue Eigentümer und Käufer der Immobilie profitiert jedoch finanziell von dem im Verhältnis zur statistischen Restlebenserwartung früheren Versterben.

Mit anderen Worten: für den Käufer ist es finanziell vorteilhaft, wenn der Nießbraucher früher stirbt. Kennt man sich also, sieht sich womöglich regelmäßig oder begegnet sich hin und wieder, schwingt dieses Gefühl zwischen den Parteien eventuell mit.

Umgekehrt muss aber auch gesehen werden, dass jeder Nießbraucher, der länger als seine statistische Restlebenserwartung lebt, sich bei jedem Treffen seinerseits ins Fäustchen lachen kann, denn je länger der Nießbraucher lebt, desto finanziell besser ist das Geschäft “Vollverkauf mit Nießbrauch” für ihn.

Da nun aber niemand in die Zukunft blicken kann, weiß bei Abschluss des Kaufvertrages niemand, für wen der Verkauf mit Nießbrauch vorteilhafter sein wird. Deshalb kann es den Beteiligten durchaus auch gleichgültig sein und dieser Nachteil nicht als solcher gesehen werden.

 

Häufig gestellte Fragen zum Nießbrauch

Was bedeutet Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist ein eigentumsähnliches Recht, das dem Berechtigten erlaubt, eine Sache oder Immobilie zu nutzen als sei er Eigentümer, ohne Eigentum an der Sache oder Immobilie zu haben. Hierzu zählen insbesondere die Rechte, die Sache oder Immobilie selbst zu nutzen oder sie zu vermieten.

Wer ist bei Nießbrauch der Eigentümer?

Beim Nießbrauch unterscheidet man den Nießbrauchrechtinhaber und den Eigentümer. Am Beispiel einer Immobilie kann man wie folgt unterscheiden: der Eigentümer ist in Abteilung I des Grundbuchs als “juristischer” Eigentümer eingetragen. Er hat die Verfügungsgewalt über das Grundstück und kann es verkaufen oder verschenken. Der Nießbrauchrechtinhaber am gleichen Grundstück darf es selbst nutzen oder vermieten. Er ist der Nutznießer des Grundstücks und wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Er wird auch “wirtschaftlicher Eigentümer” genannt.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und stellen eine Belastung des Grundbuchs dar. Der Nießbrauch geht weiter als das Wohnrecht, weil er nicht nur zur eigenen Nutzung der Immobilie berechtigt, sondern auch dazu, die Immobilie zu vermieten. Der Inhaber eines Wohnrechts darf die Immobilie dagegen nur selbst bewohnen.

Was bedeutet Nießbrauch im Grundbuch?

Ist in einem Grundbuch in Abteilung II ein Nießbrauchrecht eingetragen, wurde in den meisten Fällen für eine dritte Person das lebenslange Recht vereinbart, die Immobilie selbst nutzen und Früchte aus ihr ziehen zu dürfen (=sie zu vermieten). Das Recht bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen und endet, wenn es bis zum Lebensende vereinbart wurde, erst mit dem Tod des Berechtigten. Vorher endet es durch Verzicht des Berechtigten.

Wird Nießbrauch im Grundbuch eingetragen?

Zur wirksamen Bestellung eines Nießbrauchs an einer Immobilie ist die notarieller Beurkundung mit anschließender Eintragung im Grundbuch (Abteilung II) erforderlich.

Wann beginnt der Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist zivilrechtlich wirksam bestellt im Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch.

Wann endet der Nießbrauch?

Üblicherweise wird der Nießbrauch auf Lebenszeit des Berechtigten bestellt und endet damit mit dem Tod des Nießbrauchers. Soll der Nießbrauch vorher enden, bedarf es der expliziten Erklärung des Nießbrauchrechtinhabers, der durch seinen notariell erklärten Verzicht eine Löschung des Rechts im Grundbuch bewirken kann.

Wie berechnet man den Wert des Nießbrauchs?

Zur Berechnung des Nießbrauchwerts gibt es eine gängige Formel, diese lautet: Kapitalwert des Nießbrauchs = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor bzw. Vervielfältiger.

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