Zu Unrecht ist das Nießbrauchsrecht teilweise bei älteren Menschen wenig bekannt. Denn es stellt ein tolles Modell dar, dass gerade für ältere Menschen sehr komfortabel und lukrativ ist. Im Folgenden erklären wir Ihnen das Thema Nießbrauch in verständlicher Weise und zeigen Ihnen mit verschiedenen Beispielen Ihre Möglichkeiten auf.

Eine erste, einfache Nießbrauch-Definition

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt neben dem Eigentum und Besitz noch eine weitere Variante, die es einer Person erlaubt, auf eine Immobilie umfangreich zuzugreifen: den Nießbrauch.

Wer einen Nießbrauch auf eine Immobilie hat, darf in dieser wohnen und sie vermieten oder verpachten. Juristen bezeichnen dies als „Möglichkeit, alle Nutzungen aus der Sache zu ziehen“, was in den §§ 1030 ff. BGB geregelt ist. Die Immobilie selbst gehört jedoch einer anderen Person.

Ein Beispiel: Herr Winter verkauft sein Haus und lässt sich im Gegenzug ein Nießbrauchrecht darauf sichern. Dann darf er als Nießbraucher in diesem Haus wohnen und es vermieten. Eigentümer des Hauses ist aber der Käufer.

Nießbrauch erklärt: Was ist das überhaupt?

Wer einen Nießbrauch auf eine Immobilie hat, darf in dieser wohnen, diese vermieten oder verpachten – und zwar bis der Nießbrauch endet.  Neben der grundsätzlichen Nießbrauch-Definition kann das Recht in der Praxis je nach Vereinbarung zwischen dem Immobilieneigentümer und dem Nießbraucher ein bisschen anders gehandhabt werden. So gibt es folgende Arten des Nießbrauchs:

  • Quotennießbrauch
  • Bruchteilsnießbrauch
  • Vorbehaltsnießbrauch
  • Nachrangiger Nießbrauch
  • Zuwendungsnießbrauch

Sie unterscheiden sich vor allem hinsichtlich des Nutzungsumfangs des Nießbrauchers. Beim nachrangigen Nießbrauch geht das Nießbrauchrecht nach dem Tod des eigentlichen Nießbrauchers auf einen Dritten über. Solch eine gesonderte Regelung muss vertraglich fixiert werden, denn im Standardfall ist das Nießbrauchrecht weder übertragbar noch vererbbar.

Wo es Rechte gibt, gibt es auch Pflichten

Der Nießbrauch räumt dem Nießbraucher diverse Rechte ein. Für gewöhnlich ist dies das Recht in der Immobilie zu wohnen und sämtliche „Früchte aus der Immobilie zu ziehen“, sprich, diese zu vermieten. Diese Rechte sind sprichwörtlich wertvoll und nicht frei von einigen bestimmten Pflichten gegenüber dem Eigentümer.

Ähnlich wie bei regulären Mietobjekten ist der Bewohner bzw. Vermieter dazu verpflichtet, das Haus oder die Wohnung in einem gewissen Umfang instand zu halten. Darüber hinaus sind die Mieteinnahmen, sofern der Nießbraucher sich für eine Vermietung entscheidet, wie bei anderen Mietobjekten natürlich vom Nießbraucher zu versteuern.

Den diversen Rechten und Pflichten von Nießbrauchern und Eigentümern haben wir einen separaten Artikel gewidmet. Hier geht es direkt zum Artikel.

Nießbrauch Definition: alles Vertragssache

Wie die aufgeführten Nießbraucharten bereits erahnen lassen, ist der Umfang des Nießbrauchs und die damit einhergehend Pflichten sowie Rechte eine Frage des Einzelfalls. Über den Nießbrauch mit all seinen Eigenheiten schließen Nießbraucher und Immobilieneigentümer einen Vertrag ab. Dieser ist nur rechtlich gesichert, wenn ihn ein Notar beurkundet. Anschließend wird der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen. Das Recht kann nur auf Wunsch des Nießbrauchers gelöscht werden. Dann wird es aus dem Grundbuch wieder ausgetragen.

Weitere Hinweise zur Löschung des Nießbraucheintrags finden sich hier.

Wann endet der Nießbrauch?

Das Ende des Nießbrauches ist zentraler Bestandteil des Nießbrauch-Vertrages und lässt sich grundsätzlich frei gestalten. Für gewöhnlich endet der Nießbrauch mit dem Tod des Nießbrauchers. Es ist aber auch möglich, das Recht zeitlich konkret zu begrenzen. Dies würde im Vertrag jedoch deutlich gekennzeichnet werden. Ob eine zeitliche Begrenzung sinnvoll ist, hängt letztlich von der jeweiligen individuellen Situation ab.

Hat der Nießbrauch einen bestimmbaren Wert?

Ja, der Nießbrauch hat einen konkreten Wert – und dieser ist in bestimmten Situationen von zentraler Bedeutung, nämlich wenn es bspw. um die Besteuerung im Rahmen einer Schenkung geht. Wie hoch der Wert ist, hängt von den Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie, den möglichen Mieteinnahmen und der Dauer des Nießbrauchrechts ab.

Ein Beispiel: Herr Winter wohnt weiterhin in seinem Haus, über das er einen Nießbrauch für die nächsten zehn Jahre innehält. Würde er es vermieten, bekäme er eine Jahresmiete von 12.000 €. Die Jahresmiete multipliziert mit der Laufzeit von zehn Jahren ergibt einen Wert von 120.000 €. Der Nießbrauchwert läge damit – vereinfacht berechnet – bei 120.000 €.

Der Nießbrauchwert reduziert den Immobilienwert. Da der Eigentümer die Immobilie nicht vollumfänglich nutzen kann, ist sie für ihn natürlich weniger wert. Wird ein Haus mit Nießbrauch verkauft, ist daher nicht der reguläre Hauswert anzusetzen. Stattdessen reduziert sich dieser um den Nießbrauchwert. Mehr zum Thema Nießbrauchwert erfahren Sie im Artikel: Nießbrauch berechnen bei Immobilien.

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Wann macht ein Nießbrauch Sinn?

Die Definition Nießbrauch ist mit den vorangegangenen Abschnitten abgehakt. Aber wann macht ein Nießbrauch eigentlich Sinn? Die Einsatzmöglichkeiten des Nießbrauchs sind vielfältig und spannend. Ein paar Beispiele zeigen Ihnen auf, wann er besonders sinnvoll ist und häufig angewandt wird:

Nießbrauch zur Altersabsicherung

1. Beispiel: Herr Winter möchte seine Rente aufbessern. Er denkt an einen Hausverkauf. Dagegen spricht jedoch, dass er in dem Haus gerne weiterhin wohnen würde. Was kann er tun? Nießbrauch ist die Lösung. Er verkauft das Haus mit der Auflage, einen Nießbrauch für sich bis zum Lebensende einzutragen. So kann er im Haus wohnen und erhält gleichzeitig durch den Kaufpreis eine höhere Geldsumme zur freien Verfügung.

Nießbrauch zur Sicherung der Pflegekosten

2. Beispiel: Herr Winter hat sich einen Nießbrauch über sein Haus eintragen lassen, weil er in die Zukunft denkt. Ihm ist bewusst, dass er vielleicht irgendwann in ein Pflegeheim muss. Als der Tag kommt, zieht er aus seinem Haus aus. Ein Makler findet für ihn einen Mieter. Mithilfe der Mieteinnahmen bezahlt er einen Teil der Pflegeheimkosten.

Nießbrauch zur Einsparung von Schenkungsteuer

3. Beispiel: Herr Winter schenkt das Haus an seine Enkelin Lea und lässt sich einen Nießbrauch eintragen. Dies tut er, um Lea die Schenkungsteuer zu ersparen. Sie würde auf die Schenkung nämlich eine empfindliche Steuer zahlen, da der Hauswert über 200.000 € und damit über ihren steuerlichen Freibetrag liegt.

Nießbrauch zur Einsparung von Erbschaftsteuer

4. Beispiel: Herr Winter besitzt ein großes Barvermögen und das Haus. Seine Sorge ist, dass seine Erben Erbschaftsteuer zahlen müssten. Deswegen vererbt der das Haus mit Nießbrauch. Auf diese Weise mindert sich der Hauswert und damit der Wert seines kompletten Erbes. Seine Erben bleibt die hohe Erbschaftsteuer erspart.

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Häufig gestellte Fragen zum Nießbrauch

Was bedeutet Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist ein eigentumsähnliches Recht, das dem Berechtigten erlaubt, eine Sache oder Immobilie zu nutzen als sei er Eigentümer, ohne Eigentum an der Sache oder Immobilie zu haben. Hierzu zählen insbesondere die Rechte, die Sache oder Immobilie selbst zu nutzen oder sie zu vermieten.

Wer ist bei Nießbrauch der Eigentümer?

Beim Nießbrauch unterscheidet man den Nießbrauchrechtinhaber und den Eigentümer. Am Beispiel einer Immobilie kann man wie folgt unterscheiden: der Eigentümer ist in Abteilung I des Grundbuchs als “juristischer” Eigentümer eingetragen. Er hat die Verfügungsgewalt über das Grundstück und kann es verkaufen oder verschenken. Der Nießbrauchrechtinhaber am gleichen Grundstück darf es selbst nutzen oder vermieten. Er ist der Nutznießer des Grundstücks und wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Er wird auch “wirtschaftlicher Eigentümer” genannt.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und stellen eine Belastung des Grundbuchs dar. Der Nießbrauch geht weiter als das Wohnrecht, weil er nicht nur zur eigenen Nutzung der Immobilie berechtigt, sondern auch dazu, die Immobilie zu vermieten. Der Inhaber eines Wohnrechts darf die Immobilie dagegen nur selbst bewohnen.

Was bedeutet Nießbrauch im Grundbuch?

Ist in einem Grundbuch in Abteilung II ein Nießbrauchrecht eingetragen, wurde in den meisten Fällen für eine dritte Person das lebenslange Recht vereinbart, die Immobilie selbst nutzen und Früchte aus ihr ziehen zu dürfen (=sie zu vermieten). Das Recht bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen und endet, wenn es bis zum Lebensende vereinbart wurde, erst mit dem Tod des Berechtigten. Vorher endet es durch Verzicht des Berechtigten.

Wird Nießbrauch im Grundbuch eingetragen?

Zur wirksamen Bestellung eines Nießbrauchs an einer Immobilie ist die notarieller Beurkundung mit anschließender Eintragung im Grundbuch (Abteilung II) erforderlich.

Wann beginnt der Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist zivilrechtlich wirksam bestellt im Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch.

Wann endet der Nießbrauch?

Üblicherweise wird der Nießbrauch auf Lebenszeit des Berechtigten bestellt und endet damit mit dem Tod des Nießbrauchers. Soll der Nießbrauch vorher enden, bedarf es der expliziten Erklärung des Nießbrauchrechtinhabers, der durch seinen notariell erklärten Verzicht eine Löschung des Rechts im Grundbuch bewirken kann.

Wie berechnet man den Wert des Nießbrauchs?

Zur Berechnung des Nießbrauchwerts gibt es eine gängige Formel, diese lautet: Kapitalwert des Nießbrauchs = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor bzw. Vervielfältiger.

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