Der Nießbrauch bei Immobilien geht mit weitreichenden Rechten einher. Der Nießbraucher kann in dem Objekt wohnen oder dieses vermieten. Es kann jedoch der Moment kommen, da benötigt der Nießbraucher diese Rechte nicht mehr. Vielleicht möchte aber auch der Immobilieneigentümer das Haus oder die Wohnung verkaufen.

Ein Verkauf ist einfacher und zu einem besseren Preis möglich, wenn die Immobilie frei vom Nießbrauch ist. Das sind nur zwei Gründe, warum in Betracht gezogen wird, den Nießbrauch zu löschen. Allerdings sind hierbei einige Dinge zu beachten, auf die wir in diesem Artikel eingehen möchten.

Nießbrauch löschen zu Lebzeiten: Wie geht das?

Der Nießbrauch bei Immobilien ist im Grundbuch eingetragen. Um den Nießbrauch zu löschen, muss der Nießbraucher daher der Löschung zustimmen – er würde in diesem Fall einen Verzicht auf den Nießbrauch erklären. Diese Erklärung ist nach § 875 Absatz 2 BGB nur bindend, wenn er sie vor dem Grundbuchamt eingereicht hat.

Alternativ dazu kann er dem Immobilieneigentümer eine notarielle Löschungsbewilligung überreichen. Die Löschbewilligung ist für das Grundbuchamt, das nun aus dem Grundbuch den Nießbrauch löschen kann.

Wird die Entscheidung getroffen, den Nießbrauch zu löschen, entstehen unmittelbar Kosten. Sie fallen für die Grundbuchänderung sowie die notariell zu beurkundende Löschungsbewilligung an. Wie groß die Kostenbelastung ist, hängt von dem Einzelfall und damit dem jeweiligen Wert des Nießbrauchgegenstandes ab.

Wird der Nießbrauch bei Hausverkauf eigentlich automatisch gelöscht?

Nein. Der Nießbrauch bleibt im Falle eines Verkaufes durch den Eigentümer unangetastet. Der dann neue Eigentümer kann ein Löschen dieses Rechts nicht einfordern. Die Zustimmung des Nießbrauchers ist nach § 875 BGB in jedem Fall zwingend erforderlich.

Beispiel: Der 70-jährige Meier hat sein Haus seinem Sohn Anton geschenkt und erhielt dafür im Gegenzug ein Nießbrauchrecht für 15 Jahre. Fünf Jahre nach der Schenkung entscheidet sich sein Sohn für einen Verkauf des Hauses. Herr Meier ist daher in Sorge, der neue Eigentümer könnte ihn des Hauses verweisen. Die Sorge ist unbegründet. Verzichtet Herr Meier nicht auf seinen Nießbrauch, erfolgt der Hausverkauf inklusive Nießbrauch.

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Nießbrauch auszahlen lassen: Löschung mit Benefit

Es ist möglich, sich als Nießbraucher den Nießbrauch auszahlen zu lassen. Immerhin hat dieses Recht einen gewissen Wert. Anhand vom Beispiel von Herrn Meier wird deutlich, was damit gemeint ist.

Beispiel: Herr Meier erfährt, dass sein Sohn Anton das Haus verkaufen möchte. An seinem Nießbrauchrecht an der Immobilie ändert sich durch den Hausverkauf nichts. Darüber ist Herr Meier froh. Allerdings zweifelt er daran, dass er sich noch lange allein im Haus versorgen kann. Ihm ist bewusst, dass er immer mehr vergisst. Einmal hat er dadurch bereits einen Wasserschaden in der Küche verursacht. Was ist zu tun? Wer sorgt für ihn in seinem Haus? Einen Nießbrauch zu löschen wegen Demenz ist ein gängiger Grund. Indem sich Herr Meier den Nießbrauch auszahlen lässt, kann er sich das Pflegeheim finanzieren. Sein Sohn kann anschließend das Haus ohne Nichßbrauch-Grundbucheintrag zu einem besseren Preis veräußern als mit Nießbrauch.

Wie gestalten sich beim Nießbrauch die Ablösung und Berechnung?

Wie hoch die Ablösesumme beim Nießbrauch ist, lässt sich nicht pauschal bestimmen. Für die vereinfachte Berechnung des Wertes kommen zwei entscheidende Größen zum Einsatz:

  1. die entgangene Nutzungszeit
  2. die entgangenen Mieteinnahmen

Wohnt der Nießbraucher selbst im Haus, richtet sich der Wert nach der entgangenen mietfreien Zeit und den dadurch nicht realisierbaren Einsparungen.

Beispiel: Herr Meier ist beim geplanten Hausverkauf 75 Jahre alt. Sein Nießbrauch würde noch zehn Jahre weiterlaufen. Die Miete, die er durch den Nießbrauch einsparen würde, läge bei 1.000 € pro Monat und somit bei 12.000 € pro Jahr. Entscheidet sich Herr Meier, für die Auszahlung des Nießbrauchs, könnte er in etwa mit einer Summe von 120.000 € rechnen. Sie berechnet sich wie folgt: Verbleibender Nießbrauch 10 Jahre x 12.000 € Jahresmiete = 120.000 €

Löschung des Nießbrauchs und Schenkungsteuer: Was gibt es zu beachten?

Wird der Nießbrauch zu Lebzeiten gelöscht, kann sich der Nießbraucher die entgangene Nutzungszeit auszahlen lassen. Im familiären Kreis wird darauf gern verzichtet. Das kann allerdings bedeuten, dass der Immobilieneigentümer Schenkungsteuer zahlen muss.

Wie bereits erwähnt, besitzt der Nießbrauch einen vom Einzelfall abhängigen Wert. Verzichtet der Nießbraucher vorzeitig darauf und erhält keine Zahlung zur Ablösung, sieht das Finanzamt darin eine Schenkung. Eine Schenkung kann steuerpflichtig sein.

Nießbrauch löschen nach Tod: Kosten können anfallen

Mit dem Tod des Nießbrauchers erlischt das Nießbrauchrecht an der Immobilie automatisch. Jedoch bleibt für gewöhnlich der Grundbucheintrag bestehen. Zur Sicherung des Immobilienwertes ist es wichtig, den Grundbucheintrag zum Nießbrauch zu löschen.

Dafür benötigt das Grundbuch normalerweise die Sterbeurkunde des Nießbrauchers. Auch ein Einverständnis der Erben kann erforderlich sein. Diese Löschung aufgrund des Tods des Nießbrauchers geht daher mit Kosten einher, die das Grundbuchamt erhebt.

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