Ob sich eine Umkehrhypothek lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Vielmehr hängt dies wie immer von der individuellen Situation ab. In diesem Artikel wollen wir die Umkehrhypothek daher zunächst genauer erläutern, um anschließend Anwendungsfälle zu umreißen, bei denen eine Umkehrhypothek denkbar wäre. Wichtig ist es jedoch auch, Alternativen zu kennen. Daher stellen wir zum Abschluss ergänzend ähnliche Modelle der Immobilienverrentung vor.

Die Umkehrhypothek: Eine Definition

Direkt aus dem Englischen (“reverse mortgage”) übersetzt ist die Bezeichnung der Umkehrhypothek eigentlich irreführend. Es handelt sich nicht im direkten juristischen Sinne um eine Hypothek, sondern um ein Finanzdienstleistungsprodukt, das in der Regel mit einer Briefgrundschuld an einer Immobilie besichert wird.

Die Umkehrhypothek wird häufig in Zusammenhang mit “Immobilienverrentung” genannt. Sie stellt neben den verschiedenen Modellen der Immobilienverrentung, die über einen (Teil-) Verkauf abgewickelt werden, die Variante dar, die im Gegensatz zu den weiteren Immobilienverrentungsmodellen ohne den Verkauf der Immobilie einhergeht.

Vertragliche Grundlagen der Umkehrhypothek

Kreditvertrag

Vertragliche Grundlage der Umkehrhypothek ist ein Kreditvertrag. Die Immobilie des Kreditnehmers dient dabei als Kreditsicherheit. Hierdurch bleibt der Kreditnehmer Eigentümer und erhält durch den Kredit entweder eine Einmalzahlung oder eine monatliche Rente. Regelmäßig zu zahlende Zinsen oder eine regelmäßig anfallende Tilgung gibt es nicht, da diese gestundet werden. Dies bedeutet, dass sie zwar anfallen, aber nicht regelmäßig zur Rückzahlung fällig werden, sondern am Ende in einem Betrag zurück gezahlt werden müssen.

Fälligkeit

Es wird ein Endfälligkeitsdatum für die Rückzahlung des Kredits vereinbart, zu dem der Rückzahlungsbetrag (der den Rentenzahlungen plus Zinsen und ggf. Bearbeitungsgebühren entspricht) in einem Betrag fällig ist. Möglich ist zum Beispiel die Vereinbarung, dass der Betrag mit dem Tod des Eigentümers fällig wird, so dass der Kreditgeber die Immobilie nach dem Ableben des Immobilieneigentümers verwertet und mit dem Erlös die Rückzahlung sichergestellt wird. Aber auch die Befristung bis zum Zeitpunkt eines etwaigen Auszugs des Immobilieneigentümers aus der Immobilie ist beliebt. Auch in diesem Fall wird die Immobilie zu Wohnzwecken des Immobilieneigentümers nicht mehr benötigt und kann verkauft werden.

Abgrenzung & Unterschied zwischen Umkehrhypothek & Leibrente

Aufgrund der regelmäßigen Zahlungen des Kreditgebers besteht eine große Ähnlichkeit zum klassischen Leibrentenmodell, bei dem jedoch der Zeitpunkt des Verkaufs an den Anfang rückt und der Kaufpreis sodann in Form von monatlichen Rentenzahlungen seitens des neuen Immobilieneigentümers an den Immobilienverkäufer bezahlt werden.

Der wichtige Unterschied zwischen Umkehrhypothek und Leibrente: Bei der Umkehrhypothek geht es vertraglich im ersten Schritt nicht um einen Kaufvertrag, sondern um einen Kreditvertrag, zu dessen Rückzahlung der Kaufpreis der Immobilie im Falle eines Verkaufs genutzt werden kann, aber nicht muss.

Klassische Anwendungsfälle

Ratio der Umkehrhypothek ist es, Menschen, die zwar (aufgrund ihres Immobilieneigentums) vermögend sind, aber über wenig Liquidität oder weitere Vermögenswerte verfügen, zu helfen. Darauf aufbauend gibt es mehrere typische Anwendungsfälle für die Wahl einer Umkehrhypothek.

Psychologischer Aspekt der Umkehrhypothek

Psychologisch ist es für Immobilieneigentümer oftmals leichter, den Verkauf der Immobilie in die Zukunft zu verlegen. Im Rahmen der Umkehrhypothek können sie den Wert ihres Wohneigentums “ableben”: Der spätere Verkauf nach ihrem Ableben durch den Vertragspartner sorgt dann für die Rückzahlung des Darlehens.

Kurzfristiger Liquiditätsengpass

Aber auch Immobilieneigentümer, die für einen bestimmten Zeitraum Liquiditätsbedarf haben, ihn aber erst in der Zukunft befriedigen können (etwa durch fällig werdende Zahlungen aus Schenkungen, Erbschaft, fällig werdende Lebensversicherungen etc). werden durch die Umkehrhypothek in die Lage versetzt, die notwendige Liquidität zu beschaffen, ohne ihr Eigentum aufgeben zu müssen.

Unterstützung Angehöriger zum richtigen Zeitpunkt

Benötigen Familienangehörige finanzielle Unterstützung, spielt bei der gewünschten Wirkung der Unterstützung immer auch der richtige Zeitpunkt eine Rolle: Kinder, die sich selbständig machen wollen, Enkel, die finanzielle Unterstützung beim Studium benötigen oder sich ihr Eigenheim kaufen wollen, werden in den meisten Fällen irgendwann, nämlich in der Regel im Zeitpunkt des Erbfalls, bedacht.

Für viele Menschen ist es jedoch wichtig, genau dann zu helfen und auch als finanzielle Unterstützung zur Stelle zu sein, wenn der Kapital- oder Liquiditätsbedarf tatsächlich besteht. Der Enkel, der aus Geldnot nicht studiert, wird aller Voraussicht nach nicht anfangen zu studieren, wenn 15 Jahre nach seinem Abitur der Opa stirbt. Er benötigt finanzielle Unterstützung ganz konkret nach seinem Schulabschluss.

Insofern schmälert eine Umkehrhypothek – wie die anderen Immobilienverrentungsmodelle auch – nicht, wie auf den ersten Blick vielleicht vermutet, per se das Erbe. Sie bietet vielmehr eine Möglichkeit, aktiv in das Geschehen einzugreifen und genau im richtigen Zeitpunkt die notwendige Liquidität zu beschaffen. Sie stellt damit eine Möglichkeit dar, proaktiv und eigenverantwortlich darüber zu entscheiden, was mit dem in der Immobilie gebundenen Vermögen geschieht.

Anbieter von Umkehrhypotheken

Welche Banken oder Versicherungen vergeben eine Umkehrhypothek? Interessieren Sie sich prinzipiell für eine Umkehrhypothek, so sollten Sie einen erfahrenen Anbieter zur Rate ziehen. Umkehrhypothek-Anbieter zum Zwecke der Immobilienverrentung sind meist spezialisierte Kreditanbieter oder Hausbanken. Hierzu zählen zum Beispiel:

  • Sparkassen
  • Volksbanken
  • Allianz
  • Deutsche Bank
  • Commerzbank
  • R+V
  • DKB
  • Caritas-Gemeinschaftsstiftung
  • Stiftung Liebenau
  • und weitere

Grundsätzlich gilt hierbei: Ein genauer Vergleich der verschiedenen Anbieter bzw. der Umkehrhypothek-Konditionen ist wichtig, da die Immobilienrente kein standardisiertes Produkt ist.

Hinweis: Im Vergleich zu anderen Immobilienverrentungsmodellen wird bei der Umkehrhypothek ein Kreditvertrag mit einem Finanzierungspartner bzw. der Hausbank geschlossen. Hier muss zumindest grundsätzlich das Insolvenzrisiko des Finanzierungspartners erwähnt werden. Ein gewisses Restrisiko ist daher die Insolvenz des Finanzierungspartners bzw. der finanzierenden Bank. Abhilfe schafft bspw. eine Insolvenzversicherung sowie eine entsprechende Regelung im Vertrag. Eine Möglichkeit zur weiteren Senkung dieses Risikos, die von einigen Anbietern auch vorgesehen wird, ist die Begrenzung der Umkehrhypothek auf einen Beleihungswert von 50 Prozent sein.

Die Umkehrhypothek berechnen

Natürlich ist es interessant zu wissen, wie viel Rente bei einer Umkehrhypothek überhaupt erwartet werden kann. Leider hängt die letztliche Rente von mehreren, sehr variablen Faktoren ab, bspw. dme Wert der Immobilie und dem Alter bzw. der Lebenserwartung des Darlehensnehmers. Aus diesem Grund wird zunächst das Berechnungsprinzip erläutert, anschließend stellen wir eine Beispielrechnung vor.

Grundsätzliche Berechnungsschritte

  • Der Startpunkt der Berechnung ist der aktuelle Wert der Immobilie sowie einer ungefähren ortsüblichen Miete – zunächst reicht hier auch eine Schätzung.
  • Im nächsten Schritt empfiehlt es sich, die Entwicklung des Immobilienmarktes über die angestrebte Laufzeit hin einzuschätzen. Besser sind konservative Schätzungen, um eine untere Grenze des Immobilienwertes festzustellen. Die Bank wird deshalb bei der Berechnung einen – oft großzügigen – Sicherheitsabschlag einkalkulieren.
  • Ist ein grober Immobilienwert ermittelt, gilt es den zweiten wesentlichen Einflussfaktor der Umkehrhypothek zu schätzen: die voraussichtliche Laufzeit. Da die Renten dem Darlehensnehmer lebenslang zufließen sollen, gilt die Laufzeit letztlich bis zum Ableben des Darlehensnehmers. Zur Kalkulation der Rente ist deshalb die durchschnittliche Lebenserwartung, die auf offiziellen Sterbetafeln eingesehen werden kann, eine wichtige Berechnungsgrundlage. Hierbei gilt: Je jünger ein Darlehensnehmer ist, desto höher seine durchschnittliche Lebenserwartung und auf desto mehr Jahre wird sich die Rente somit verteilen. Wie lang eine Umkehrhypothek voraussichtlich läuft definiert deshalb die Höhe der monatlichen Auszahlung.
  • Diese voraussichtliche Laufzeit wird anschließend auf den zuvor geschätzten Wert der Immobilie umgelegt, wodurch sich eine vorläufige Auszahlungshöhe ergibt.

Beispielrechnung

Frau Müller besitzt eine Immobilie, deren Verkehrswert einem Gutachten zufolge bei 400.000 Euro liegt. Die Sicherheitsabschläge der Bank betragen oft 25 Prozent und mehr – weshalb der Beleihungswert, den die Bank akzeptiert, zunächst um diesen Abschlag reduziert wird. Damit ergibt sich für die Immobilie von Frau Müller ein Beleihungswert von 300.000 Euro. Das bedeutet: Die Umkehrhypothek darf bis zum Tod nicht mehr als 300.000 Euro betragen.

Als nächstes kalkuliert die Bank die durchschnittliche Lebenserwartung auf Basis von offiziellen Sterbetafeln. Gehen wir auf dieser Basis von einer Laufzeit von 20 Jahren aus, ergeben sich für Frau Müller bestenfalls 300.000 Euro / 20 Jahre = 15.000 Euro Miete pro Jahr bzw. 1.250 Euro Miete pro Monat. Allerdings: In der Praxis gestaltet sich die Berechnung deutlich komplexer, denn nicht berücksichtigt wurden in diesem Beispiel die zu zahlenden Zinsen, die die Miete teilweise beträchtlich mindern können sowie etwaige Kosten für die Hypotheksabwicklung bzw. Instandhaltungskosten.

Dieser letzte Punkt verdeutlicht, dass ein letztlicher Vergleich verschiedener Angebote  zwingend notwendig ist. Zudem ist es zu empfehlen, alternative Verrentungsmodelle zu prüfen, die je nach Ausgangssituation mehr Sinn machen können. Diese Zahlen dienen deshalb nur der Anschauung und einer sehr groben Orientierung.

Umkehrhypothek und die Steuer

In Deutschland werden Steuern auf gesetzlich festgelegte Einkünfte erhoben. Zu versteuerndes Einkommen ist demnach hauptsächlich das, was man jährlich als Bruttoarbeitslohn oder bei Selbständigen das, was man mit der selbständigen Tätigkeit verdient hat.

Es gibt aber auch andere Einkunftsarten, die im Einkommensteuergesetz festgelegt sind, zum Beispiel “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung”. Auch sie unterliegen der Steuerpflicht.

Wird nun die eigene Immobilie beliehen im Wege der Umkehrhypothek und werden hieraus regelmäßig wiederkehrende Zahlungen generiert, liegt der Schluss nahe, dass es sich auch hierbei um Einkünfte handelt. Da es sich aber bei den Zahlungen der Bank auf Basis einer Umkehrhypothek nicht um eine Einkommensart nach Einkommensteuergesetz handelt, bleiben diese Zahlungen für den Darlehensnehmer steuerfrei.

Vergleichbar ist dies mit der Beleihung der Immobilie im Wege einer Bau- oder Ankaufsfinanzierung: auch hier generiert der Darlehensnehmer Gelder über den Darlehensvertrag, die ihm gutgeschrieben werden- sei es zweckgebunden zur Begleichung einer Kaufpreisschuld beim Ankauf einer Immobilie oder zur Begleichung von Rechnungen für fertiggestellte Gewerke beim Bau eines neuen Hauses. Auch diese Zahlungen sind für den Darlehensnehmer steuerfrei.

Die Umkehrhypothek im Erbfall

Ein Aspekt, den es bei der Umkehrhypothek zu beachten gilt, ist die Frage danach, was mit der im Wege der Umkehrhypothek belasteten Immobilie geschieht, wenn der Eigentümer verstirbt.

Im Prinzip ist ja bereits bei Abschluss des zugrundeliegenden Darlehensvertrages abgesprochen und vertraglich fixiert, dass der Immobilieneigentümer lebenslang einen bestimmten Geldbetrag auf Basis des abgeschlossenen und mit der Umkehrhypothek besicherten Darlehensvertrages erhält. Im Todesfall des Darlehensnehmers wird über den Verkauf der Immobilie die Rückzahlung des Darlehens gesichert.

Juristisch gesehen kommt es aber im Falle des Versterbens eines Eigentümers immer zur Gesamtrechtsnachfolge seiner Erben. Da im Falle der Umkehrhypothek der Darlehensnehmer ja noch Volleigentum an der Immobilie hat, vererbt er mit seinem Tode auch das Eigentum an der mit der Umkehrhypothek belasteten Immobilie an seine Erben.

Dies geschieht nur dann nicht, wenn diese ihr Erbe ausschlagen. Tun sie dies nicht, werden sie Eigentümer der beliehenen Immobilie. Die Bank hat sodann einen Anspruch auf Ausgleich der vertraglichen Verbindlichkeiten, sprich, sie beansprucht die Rückzahlung ihres ausgereichten Darlehens. In welcher Höhe sie dies im Todeszeitpunkt tut und ob hierfür der Verkauf der Immobilie erforderlich ist, wird in den vertraglichen Vereinbarungen zur Umkehrhypothek verbindlich festgelegt.

Alternativen und Varianten zur Umkehrhypothek

Im sehr schnell wachsenden Markt der Immobilienverrentungen entstehen immer wieder neue Modelle, die mit anderen Namen versehen werden- dies führt nicht gerade zu mehr Transparenz auf dem Markt.

Abgrenzung zu den anderen Immobilienverrentungsmodellen: Die Alternativen zur Umkehrhypothek

Grundsätzlich lässt sich die Umkehrhypothek besonders gut von den anderen gängigen Immobilienverrentungsmethoden abgrenzen, weil sie keinen Verkauf zum Inhalt hat.

Basis für die Umkehrhypothek ist immer ein Darlehensvertrag, der mit einer Hypothek am Grundstück/der Immobilie besichert wird. Basis für Immobilienverrentungsmodelle wie das Leibrentenmodell, der Teilverkauf, der Verkauf mit Nießbrauch/Wohnrecht/lebenslangem Mietvertrag ist immer ein Verkauf. Bei der Umkehrhypothek behält der Eigentümer sein Volleigentum an der Immobilie.

Echte Variante zur Umkehrhypothek: Immobilienrente

Eine echte Variante zur Umkehrhypothek ist die sogenannte Immobilienrente.

Inhalt der Immobilienrente

Die Immobilienrente, nicht zu verwechseln mit dem Überbegriff der Immobilienverrentung – stellt- wie die Umkehrhypothek auch- eine besondere Art des Darlehens dar: Immobilieneigentümer und Darlehensgeber einigen sich darauf, dass eine bestimmte Summe ausgezahlt werden soll. Diese Summe wird über einen festgelegten Zeitraum zum Beispiel monatlich ausgezahlt. Das Darlehen wird verzinst, jedoch fallen die Zinsen erst bei Rückzahlung an. Besichert wird das Darlehen durch eine Grundschuld in Höhe des Darlehensbetrages. Am Ende der vereinbarten Laufzeit muss die Darlehenssumme zuzüglich Zinsen in einem Betrag zurückgezahlt werden.

Problematik der Immobilienrente

Gerade in der Rückzahlbarkeit in einer Summe am Ende der Laufzeit kann jedoch auch die Problematik bei der Immobilienrente gesehen werden: Anders als während der Erwerbstätigkeit, während der ggf. über Bonizahlungen, Weihnachtsgeld, Urlaubsgeld oder bei Selbständigen große Aufträge etc. wirklich auf die Rückzahlung des Darlehens “hingespart” werden kann, ist diese Möglichkeit für den “normalen” Rentner praktisch nicht möglich.

Steht also nicht tatsächlich mit Ablauf der vereinbarten Darlehenszeit eine verlässliche Einkommensquelle, durch die das Darlehen zurückgezahlt werden kann, in Aussicht (zum Beispiel eine Kapitallebensversicherung, die sicher zum Zeitpunkt des Endes der Darlehensverpflichtung ausgezahlt werden soll), bleibt für die Rückzahlung nur die Möglichkeit eines Verkaufs der Immobilie. Dieser ist jedoch auch deshalb kritisch zu betrachten, weil die Darlehensnehmer zu diesem Zeitpunkt noch älter sind als im Zeitpunkt der Vereinbarung der Immobilienrente und sich mit der Entscheidung darüber, ihre Immobilie verkaufen und ggf. ausziehen zu müssen, überfordert sehen könnten.

Weitere Immobilienverrentungsmodelle zum Weiterlesen

Die weiteren Immobilienverrentungsmodelle sind

Zusammenfassung

Die Umkehrhypothek stellt ein mögliches Modell der Immobilienverrentung dar. Inwiefern sie die richtige Maßnahme ist, um benötigten Kapital – oder Liquiditätsbedarf zu decken, ist von vielen Faktoren abhängig, die einen Abgleich mit den anderen Varianten der Immobilienverrentung standhalten müssen, um empfehlenswert zu sein. Es lohnt sich deshalb, alle Modelle der Immobilienverrentung in Erwägung zu ziehen und von Spezialisten durchrechnen zu lassen.

Basis hierfür wird immer ein objektives und neutrales Sachverständigengutachten sein, das eine gute Indikation für den Wert der Immobilie bieten kann. Aber auch juristische und steuerliche Beratung ist für ein vollumfängliches Bild erforderlich und sollte dringend in Anspruch genommen werden, bevor man sich als Immobilieneigentümer für eine Umkehrhypothek oder jede andere Form der Immobilienverrentung entscheidet.

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Häufig gestellte Fragen zur Umkehrhypothek

Was ist eine Umkehrhypothek?

Bei der Umkehrhypothek wird die im Eigentum stehende Immobilie beliehen und ein Darlehensvertrag abgeschlossen. Im Gegenzug erhält der Immobilieneigentümer entweder einen Einmalbetrag oder eine regelmäßige Rentenzahlung seitens des Gläubigers. Zum Endzeitpunkt wird das Darlehen zurückgezahlt durch den Verkauf der Immobilie. Mit dem erzielten Kaufpreis wird das Darlehen bezahlt. Meistens wird als Endzeitpunkt der Tod des Eigentümers vereinbart.

Für wen eignet sich die Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek ist ein gängiges Modell der Immobilienverrentung, das die Möglichkeit bietet, Kapital, das in der Immobilie gebunden ist, zu liquidieren und damit für den Eigentümer nutzbar zu machen und ihm gleichzeitig die Möglichkeit einräumt, in der Immobilie wohnen zu bleiben. Klassischerweise nutzen Rentner diese Möglichkeit, ihre Rente aufzubessern, wenn sie keine Erben haben oder ganz bewusst nichts vererben wollen und sie ihr Eigentum nicht aufgeben wollen, sprich die gesamte Instandhaltung der Immobilie selbst stemmen wollen.

Bleibt man bei der Umkehrhypothek Eigentümer?

Die Umkehrhypothek ist das einzige Verrentungsmodell, bei dem das Grundgeschäft kein Verkauf der Immobilie ist, sondern ein Darlehensvertrag. Deshalb bleibt man auch Eigentümer der Immobilie.

Wer bietet eine Umkehrhypothek?

Umkehrhypotheken werden oft von örtlichen Sparkassen angeboten. Auch Stiftungen (Caritas, Stiftung Liebenau) bieten dieses Modell an.

Muss die Immobilie für die Umkehrhypothek schuldenfrei sein?

Da für die Umkehrhypothek die Beleihung der Immobilie notwendig ist und beleihende Gläubiger grundsätzlich die Besicherung an erster Rangstelle im Grundbuch fordern, ist die Umkehrhypothek für noch nicht schuldenfreie Immobilien nahezu ausgeschlossen.

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