Die kritische Stimme – Handelsblatt Artikel vom 13.10.2022
Aktualisiert am 8. Mai 2023
In der Rubrik “Die kritische Stimme” setzen sich unsere Verrentungsspezialisten inhaltlich mit der medialen Berichterstattung zum Thema “Immobilienverrentung” auseinander. Hierdurch soll mit Irrtümern aufgeräumt und damit Interessenten geholfen werden, bei der Entscheidungsfindung zur Verrentung ihrer Immobilie alle maßgeblichen Aspekte einfließen zu lassen.
Das Wichtigste in Kürze
- Rentner können oft Immobilienvermögen nicht nutzen; Teilkaufgesellschaften helfen Kapital freizusetzen, ohne umzuziehen.
- Teilverkäufe belasten Eigentümer mit Modernisierungskosten; unabhängige Beratung nötig, um Risiken zu verstehen.
- Umkehrhypotheken sollten gefördert werden, da sie kaum existent sind und Banken ältere Kunden selten finanzieren.
Am 13.10.2022 veröffentlichte das Handelsblatt einen Beitrag von Thorsten Firlus-Emmrich. Herr Firlus-Emmrich schreibt regelmäßig für das Handelsblatt, aber auch die Wirtschaftswoche.
Der veröffentlichte Beitrag
Unter dem Titel “Leibrente- und Teilverkauf- Anbieter müssen Modelle anpassen” beschreibt der Autor zunächst die Vermögensaufteilung deutscher Haushalte, die in einer Studie von Econpol im Jahre 2021 veröffentlicht wurde, und besagt, dass bei den über 65 Jahre alten Eigennutzern einer Immobilie diese 79% des Nettohaushaltsvermögens ausmache.
Er folgert- richtig- dass dieser Anteil des Vermögens für diese Personen nicht nutzbar, da in der Immobilie gebunden, ist. Er beschreibt auch, dass sich diese Situation einige Unternehmen zunutze gemacht und Teilkaufgesellschaften gegründet hätten, die den Immobilieneigentümern dabei helfen sollen, das in der Immobilie gebundene Kapital frei zu setzen und damit für die Eigentümer verfügbar zu machen. Dies unter der Maßgabe, nicht aus den selbstbewohnten Immobilien ausziehen zu müssen.
Nicht besonders professionell erscheint die Tatsache im Beitrag, dass der Autor Herr Firlus-Emmerich eine der führenden deutschen Teilkaufgesellschaften (Liquid Home) falsch benennt. Da es sich um eine mehrfache Falschnennung handelt, liegt hier auch nicht ein Schreibfehler, sondern schlicht unsaubere Recherche zum Thema vor.
Modernisierungskosten zu Lasten der Eigentümer
Groß wird im Artikel herausgestellt, dass beim Modell des Teilverkaufs Modernisierungskosten zu Lasten der Eigentümer gehen. Das ist in vielen Fällen korrekt, am Ende ist es aber bei seriösen Anbietern eben auch Verhandlungssache. Die Frage ist eher, inwiefern ein Immobilieneigentümer jenseits der 70 Jahre sich in der Lage sieht, die Inhalte des Teilkaufvertrags in seiner ganzen Bandbreite zu erfassen und diese Risiken zu sehen. Hierfür empfiehlt sich umfangreiche und vor allem unabhängige Beratung, die gerade derlei Punkte herausstellen und dann ggf. auch mit den entsprechenden Anbietern diskutierbar machen kann.
Mindestverkaufspreise
Dass sich Teilkaufgesellschaften vertraglich Mindestverkaufspreise zusichern lassen, ist korrekt.
Es handelt sich hierbei um einen Risikoabschlag, wie es bei vielen Finanzprodukten absolut üblich ist. Das Verfahren des Risikoabschlags ist insbesondere bekannt vom sogenannten Beleihungsauslauf bei Pfandbriefbanken:
Eine Immobilie, die einen Wert von € 1 Mio. aufweist, kann bei einer Bank, die mit klassischen Beleihungsausläufen arbeitet, nur mit € 600.000 beliehen werden- für die € 400.000 muss der Darlehensnehmer in Form von Eigenkapital aufkommen. Scheitert also die Finanzierung am Ende aus egal welchen Gründen und kann sie seitens des Darlehensnehmers nicht mehr bedient werden, wird seitens des Darlehensgebers die Zwangsversteigerung beantragt. Hat die Immobilie zwischenzeitlich wesentlich an Wert verloren, geht dieser Wertverlust ausschließlich zu Lasten des Darlehensnehmers, denn die Bank hat sich an der Finanzierung ja nur mit 60% des Immobilienwertes beteiligt. Die restlichen 40% gehen allein auf die Kappe des Darlehensnehmers.
Der Mindestverkaufspreis ist eine ähnliche Konstruktion, die zwar anders heißt, inhaltlich aber dasselbe abbildet: eine starke Besicherung des Darlehensgebers, bzw. im Falle des Teilkaufs: des Teilkäufers.
Zitat von Steffen Sebastian, Lehrstuhl für Immobilienfinanzierungen am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg
Herr Sebastian wird wegen seiner kritischen Einstellung zum Teilverkauf häufig zitiert, im Handelsblatt-Artikel wie folgt:
“Ich hege die leise Hoffnung, dass sich dieses Modell wegen der akut steigenden “Nutzungsentgelte”, die ja eigentlich Darlehenszinsen sind, von alleine erledigt!”.
Hiervon ist wohl eher nicht auszugehen, denn die Daseinsberechtigung des Immobilienteilverkaufs rührt nicht von der starken Innovationskraft irgendwelcher Start-Up- Gründer her, sondern von der Tatsache, dass Rentner in aller Regel schlicht keine klassische Finanzierung mehr bekommen, der Liquiditätsbedarf jedoch immer weiter steigt. Mangels alternativer Lösungen, bleibt für viele ältere Menschen die Verrentung ihrer Immobilie als einzige Möglichkeit übrig, um gestiegene Energiekosten, die steigende Inflation und auch stagnierende Renten abzufedern.
Es ist korrekt, dass die für den Teilverkauf anfallenden Nutzungsentgelte an die Zinsentwicklung gekoppelt sind. Es mag den Teilkaufgesellschaften vielleicht auch vorzuwerfen sein, dass sie dieses Zinsrisiko nicht mit etwas mehr Voraussicht betrachtet und entsprechend abgesichert (zum Beispiel im Wege eines Hedgings) haben. Die Entwicklung wird aber in die Richtung gehen, dass sich Verbraucher an die höheren Darlehenszinsen gewöhnen werden und damit auch an die höheren Nutzungsentgelte. Und wie beschrieben ist die Verrentung der eigenen Immobilie auch die einzige Möglichkeiten für viele Menschen, das in ihrer Immobilie gebundene Vermögen für sich verfügbar zu machen.
Leibrente als Konstrukt, das es seit Jahrhunderten gibt
Alle im Rahmen der Immobilienverrentung verwendeten Rechtsinstitute gibt es spätestens seit Einführung des BGB am 01.01.1900. Gleiches gilt für den Teilkauf, der althergebrachte und bewährte rechtliche Möglichkeiten wie den Kauf/Verkauf von Miteigentumsanteilen, aber auch die grundbuchliche Absicherung des Verkäufers im Wege des Nießbrauchs schlicht miteinander kombiniert.
Der Verkauf auf Leibrentenbasis, der, wie der Teilkauf auch, seine Daseinsberechtigung hat, ist aber mit Blick auf die juristische Existenz des Rechtsinstituts “Leibrente” nicht mehr oder weniger bewährt.
Vielmehr spielt bei der Frage, ob jemand lieber einen Verkauf auf Leibrentenbasis oder im Wege des Teilverkaufs bevorzugt, ganz häufig die individuelle Meinung des Eigentümers eine wesentliche Rolle. So wie es viele Menschen gibt, die nie wieder einen Kredit bei einer Bank aufnehmen wollen (obwohl sie es noch könnten) und deshalb zur Immobilienverrentung tendieren, so gibt es viele Immobilieneigentümer, die den Vollverkauf ihrer Immobilie scheuen und sich psychologisch einfach wohler dabei fühlen, selbst noch als Eigentümer im Grundbuch zu stehen.
Forderung, dass das Modell der Umkehrhypothek mehr gefördert wird
Dieser Forderung kann sich umfänglich angeschlossen werden. Die Umkehrhypothek ist auf dem deutschen Markt praktisch nicht existent, weil hierfür nur im Wege des Rosinen-Pickings die besten Immobilien in Frage kommen und sogar dann seitens der Banken mit so hohen Risikoabschlägen versehen werden, dass sich dieses Konstrukt für die meisten Immobilieneigentümer wirtschaftlich schlicht nicht lohnt. Hier gibt es jede Menge zu tun auf Seiten der Banken, die die Altersklasse ab 65 Jahren in aller Regel nicht mehr mit Finanzierungsprodukten versorgen können und wollen. Interessanterweise hat die Volksbank für die Volksbank Immobilien GmbH mittlerweile selbst den Teilverkauf in der Produktpalette- da könnte man sich als kritischer Betrachter fragen, warum eine Bank nicht andere Instrumente attraktiver macht.
Fazit des Autors: Verkauf der Immobilie am freien Markt
Das gezogene Fazit, es sei am “sinnvollsten”, die Immobilie am freien Markt zu verkaufen (mit der Folge, aus ihr ausziehen zu müssen), macht deutlich, dass sich der Autor nicht wirklich mit dem Thema "Immobilienverrentung" beschäftigt hat.
Von ihr spricht man ja gerade nur dann, wenn zwei Aspekte zusammen kommen:
- Kapitalbedarf an in der Immobilie gebundenem Vermögen und
- Der Wunsch, nicht ausziehen zu wollen.
In allen anderen Fällen, ist von einer Verrentung der Immobilie- egal über welches Modell- immer abzuraten.
Fazit der kritischen Stimme
Wie immer hilft die kritische Auseinandersetzung mit Vor- und Nachteilen dabei, Probleme zu beseitigen. Dafür sind Beiträge wie der von Herrn Firlus-Emmrich gut. Es ist aber auffällig, dass sich die meisten kritischen Aspekte- gerade beim Teilverkauf- fast gänzlich eliminieren lassen, wenn Menschen umfangreich und umfassend beraten sind- und zwar von unabhängiger Seite.
Nur wer sich der Risiken seiner Entscheidungen bewusst ist und Klarheit über die Konsequenzen von abgeschlossenen Verträgen hat, kann eine fundierte Entscheidung treffen.
=> Deshalb ist die modellunabhängige Bedarfsanalyse, bei der nicht selten auch das Ergebnis ist, dass die Immobilienverrentung in der konkreten Lebenssituation des Ratsuchenden und mit Blick auf die Immobilie keine sinnvolle Lösung ist, so wichtig.
=> Deshalb ist der Vergleich unterschiedlicher Angebote von unterschiedlichen Anbietern so hilfreich- und zwar durchgeführt von Profis, die sich- im Gegensatz zu manchem Autor- nicht nur in der Materie der Immobilienverrentung gut auskennen, sondern auch die Sorgen und Nöte der Betroffenen verstehen.
Hier der Link zum Handelsblatt-Artikel, der sich leider hinter einer Pay-Wall verbirgt:
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