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In der Rubrik “Die kritische Stimme” setzen sich unsere Verrentungsspezialisten inhaltlich mit der medialen Berichterstattung zum Thema “Immobilienverrentung” auseinander. Hierdurch soll mit Irrtümern aufgeräumt und damit Interessenten geholfen werden, bei der Entscheidungsfindung zur Verrentung ihrer Immobilie alle maßgeblichen Aspekte einfließen zu lassen.

Artikel in der Süddeutschen Zeitung vom 24.01.2019

Die Verbraucherzentralen beschäftigen sich mit Themen, die Verbraucher bewegen. Nachdem der Teilkaufmarkt in Deutschland einen enormen Aufschwung erlebt, darf ein Artikel auf www.verbraucherzentrale.de zum Thema nicht fehlen. Unter dem Titel

  • “Teilverkauf der eigenen Immobilie: Was sind die Haken der Angebote?” 

veröffentlichte die Gemeinschaftsredaktion Verbraucherzentrale in Zusammenarbeit mit den Verbraucherzentralen Baden-Württemberg und Bremen am 04.05.2021 einen entsprechenden Artikel, mit dem sich der nachfolgende Beitrag auseinandersetzt.

Der Artikel der Verbraucherzentrale beginnt mit dieser Zusammenfassung:

“Das Wichtigste in Kürze:

  • Zusätzlich zur monatlichen Miete (die die Anbieter “monatliches Nutzungsentgelt” bzw. eine “monatliche Nutzungsgebühr” nennen) werden hohe Gebühren beim späteren, kompletten Verkauf der Immobilie fällig. Und Kosten für die Instandhaltung müssen Sie komplett allein zahlen.
  • Lassen Sie sich nicht von der vermeintlich simplen Handhabe und schnellen Abwicklung leiten. Rechnen Sie genau, was es Sie kostet, und prüfen Sie Alternativen. Im Zweifel lassen Sie sich unabhängig beraten.
  • Ein einfacher Kredit bietet unterm Strich meist deutlich attraktivere Konditionen. Bei aktuell niedrigen Zinsen bekommen viele den schon für jährlich unter 1% Zinsen. Immobilien sind dabei eine gute Sicherheit, mit der Banken bessere Konditionen geben.”

 

Die “Miete”

Der Beginn des Artikels lässt aufhorchen, ist doch ständig von “Miete” die Rede. Um eine solche handelt es sich explizit beim durch die Teilkäufer verlangten Nutzungsentgelt nicht. Und um eine solche kann es sich auch nicht handeln, da eine Miete zwischen Teilverkäufer und Teilkäufer zu keinem Zeitpunkt vereinbart wird. Es ist korrekt, dass ein monatliches Entgelt seitens der Teilkäufer verlangt wird. Was der Artikel aber gänzlich unbeleuchtet lässt ist, warum ein solches Nutzungsentgelt erhoben wird und wie man ggf. damit umgehen kann.

Die Investition des Teilkäufers

Viele Kritiker des Teilverkaufs betrachten- und das ist im Falle der Verbraucherzentralen auch nicht verwunderlich- ausschließlich die Seite des Teilverkäufers. Dass aber der Teilkäufer seinerseits bestimmte Erwartungen an das zweiseitige Rechtsgeschäft des Teilkaufs hat, bleibt meistens außen vor.

Vorteil für den Teilverkäufer

Der Teilkäufer verschafft dem Teilverkäufer einen enormen Vorteil, nämlich die Nutzbarmachung seines in der Immobilie gebundenen Eigenkapitals bei der gleichzeitigen Möglichkeit, seine Immobilie nicht verkaufen und ausziehen zu müssen. Um dies zu ermöglichen, investiert der Teilkäufer sein Eigenkapital oder von ihm beschafftes Fremdkapital, das er während der Dauer der geschäftlichen Beziehung zum Teilverkäufer für sich nicht nutzen kann.

Vorteil für den Teilkäufer

Natürlich kann man dem immer entgegenhalten, dass der Teilkäufer dafür aber eine Kaufoption an einer Immobilie und damit einer Immobilieninvestition hat, die er auf einem in Deutschland gänzlich leer gefegten Immobilienmarkt sicherlich ohne das Konstrukt des Teilkaufs nicht gehabt hätte. Das stimmt- dennoch geht der Teilkäufer ein Rechtsgeschäft mit jemandem ein, dem er einen nicht unerheblichen Geldbetrag zu einem Zeitpunkt verschafft, der eigentlich erst nach dessen Ableben und insbesondere nach einem Vollverkauf der Immobilie verfügbar wäre. Diesen Vorteil gewährt der Teilkäufer dem Teilverkäufer, möchte sein eingesetztes Eigenkapital jedoch verzinst wissen.

Nutzungsentgelt: Zinszahlung

Deshalb und weil zwischen Teilkäufer und Teilverkäufer de facto, also auch im rein juristischen Sinne kein Mietvertrag vereinbart werden soll, kann beim monatlichen Nutzungsentgelt allenfalls von einer Zinszahlung die Rede sein, nicht jedoch von einer Miete. An der grundsätzlichen Tatsache, dass das monatliche Nutzungsentgelt im Standardkonstrukt des Teilverkaufs aber geschuldet wird, ändert dies nichts. Allerdings gibt es durch die flexible Ausgestaltung der Verträge immer die Möglichkeit, das Nutzungsentgelt zu verringern und in besonderen Ausnahmefällen sogar die Option, die Auszahlungssumme herabzusetzen und damit das Nutzungsentgelt ganz entfallen zu lassen. Derlei Ausnahmeregelungen sind immer Verhandlungssache und von vielen Faktoren abhängig, vor allem von der Frage danach, wie attraktiv der Teilkauf für den Teilkäufer ist, also etwa, für wie werthaltig und attraktiv er die Immobilie erachtet.

Durchführungsentgelt beim späteren Verkauf

Bei einem späteren Gesamtverkauf erhalten manche Teilkäufer ein sog. “Durchführungsentgelt”. Die Thematik wurde bereits von manchen Teilkaufgesellschaften aufgegriffen und wird bewusst nicht mehr erhoben, um sich von den Wettbewerbern abzusetzen. Dennoch lohnt sich der Vergleich einzelner Teilkaufanbieter schon deshalb, weil natürlich auch diejenigen Anbieter, die kein Durchführungsentgelt verlangen, Renditeerwartungen haben, die ggf. durch ein insgesamt schlechteres Angebot, etwa eine geringere Auszahlungssumme oder andere Risikoabschläge, erreicht werden. Davon abgesehen muss immer auch in die Waagschale gelegt werden, ob sich das Durchführungsentgelt nicht vielleicht auch deshalb lohnt, weil man mit dem Teilkäufer einen hochprofessionellen Marktteilnehmer beim Verkauf auf seiner Seite hat- denn genau wie der Teilverkäufer hat der Teilkäufer beim späteren Gesamtverkauf ein großes Interesse an einer nicht unerheblichen Wertsteigerung der erworbenen Immobilie, die er sich auch gerne durch einen optimierten Verkaufsprozess sichern möchte. Hiervon hat der Teilverkäufer mit seinem Anteil mit am meisten. Es ist immer ratsam, sich das ganze Angebot eines Teilkäufers mit spitzem Bleistift durchzurechnen- nur so kann entschieden werden, ob sich das Rechtsgeschäft tatsächlich lohnt.

Instandhaltungskosten

Die Aussage, die in der Immobilie wohnen bleibenden Eigentümer trügen grundsätzlich alle Instandhaltungskosten selbst, ist schlicht falsch. Auch hier sind zwar von Anbieter zu Anbieter Unterschiede zu machen. Aber auch die Ausgangslage spielt bei dieser Betrachtung eine große Rolle: möchte jemand lediglich fünf Jahre überbrücken bis er in ein Heim zieht und hat er gerade Dach und Heizung erneuern lassen, wird sich die Situation der Instandhaltungskosten für ihn gänzlich anders darstellen als bei jemandem, der in einer nicht gut instand gehaltenen Immobilie lebt und sich eine lange Laufzeit des Teilkaufvertrages wünscht. Davon abgesehen ist selbst die Herangehensweise, dass die Instandhaltung vom Bewohner der Immobilie getragen werden soll, gar nicht so abwegig, wenn man davon ausgeht, dass er das Haus alleine nutzt und der Teilkäufer auf die Art der Nutzung praktisch keinerlei Einfluss hat.

Unabhängige Beratung

Der Artikel der Verbraucherzentrale geht weiter darauf ein, dass sich am Teilverkauf Interessierte unbedingt ein umfassendes Bild von allen Vereinbarungen machen sollen und auch genau nachrechnen sollten, um fundiert entscheiden zu können, ob sich ein Teilverkauf für sie lohnt. Die Verbraucherzentrale geht auch darauf ein, dass “unabhängige Beratung” hierfür unabdingbar sei. Hier hilft www.renteplusimmobilie.de weiter. Als unabhängige Informationsplattform setzen wir uns mit allen Verrentungsmodellen auseinander und beraten Interessierte objektiv, kompetent und kostenlos.

Einfacher Kredit mit der Immobilie als Sicherheit

Bei der Aussage, man solle “einfach einen Kredit aufnehmen”, bei dem die Immobilie als Sicherheit dient, handelt es sich leider um eine völlig irrige Annahme auf Seiten der Verbraucherzentralen, die sich unglücklicherweise in den Köpfen der Verantwortlichen hält: Jemand, der einen klassischen Kredit bei einer Bank erhält ist in den seltensten Fällen ein Teilkaufkandidat. Das Problem stellt sich genau andersherum dar: Es gibt leider viele Menschen, die aufgrund ihres Alters oder anderer Bonitätsgründe einen klassischen Bankkredit nicht mehr erhalten. Für sie bleibt ohne die Methodik der Immobilienverrentung ausschließlich die Kapitalbeschaffung durch Verkauf und Auszug aus der Immobilie. Und um diese Fallgruppe geht es hauptsächlich beim Teilverkauf.

Eine weitere, nicht unerhebliche Fallgruppe interessiert sich für den Teilverkauf ihrer Immobilie, weil sie sich gerade nicht mehr neu mit einem Bankkredit verschulden wollen- auch für sie ist ein Teilverkauf eine gute Lösung, weil kein neuer Kredit aufgenommen werden muss, um den Kapitalbedarf zu decken. Eine weitere Fallgruppe sind diejenigen Immobilieneigentümer, die zu Lebzeiten möglichst viel regeln wollen, sei es, um erbrechtliche Themen vorweg zu nehmen oder aber den länger lebenden Ehegatten entsprechend abzusichern.

Fazit

Der Artikel der Verbraucherzentrale beschäftigt sich mit den Themen, die man sich als potentieller Teilverkäufer genau ansehen muss. Auch muss man sich gut überlegen, ob nicht vielleicht ein anderes Verrentungsmodell besser zum eigenen Bedarf passt. Die aufgeworfenen Kritikpunkte sind indes gut erklärbar und sollten kein Hindernis sein, sich intensiv mit dem Thema zu beschäftigen und sich bei Bedarf beraten zu lassen. Kontaktieren Sie uns hierfür gerne für ein unverbindliches Telefonat.

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