Erbengemeinschaft Erbteilsverkauf: Chancen und Risiken für Erben und Käufer
Aktualisiert am 26. April 2023
Wenn der Erbfall eintritt, sind die Hinterbliebenen oft mit der neuen Situation überfordert. In Deutschland wird man im Wege der Gesamtrechtsnachfolge Erbe- und zwar unabhängig davon, ob die Erbschaft aufgrund eines Testaments oder aufgrund gesetzlicher Erbfolge eintritt.
Das Wichtigste in Kürze
- Erbengemeinschaft bedeutet, dass mehrere Personen gemeinsam erben
- Beim Verkauf eines Erbteils können Miterben oder externe Käufer beteiligt sein
- Haftung spielt eine Rolle, daher wird ein Anwalt empfohlen
In anderen Ländern funktioniert das Erben anders an in Deutschland: Beispielsweise in Spanien wird man von der Erbschaft informiert und muss diese dann aktiv antreten. Im Gegensatz dazu wird man in Deutschland kraft Gesetzes Erbe und hat dann lediglich die Möglichkeit, das Erbe binnen 6 Wochen nach Kenntniserlangung über die Erbschaft, diese auszuschlagen, § 1944 BGB.
Aufgrund dieses gesetzlichen Automatismus geraten viele Menschen in die Situation, plötzlich zum Beispiel Eigentümer einer Immobilie zu sein. Damit einher gehen Rechte und Pflichten und damit auch z.B. die Verwaltung der Immobilie.
In derlei Situationen kommt es oft zu der Erkenntnis, dass man nicht Alleinerbe ist, sondern noch weitere Personen als Miterben bestimmt sind. Auf diese Weise entsteht eine Erbengemeinschaft.
Angenommen, Anton erbt zu 50% mit seiner Schwester Beate die Immobilie ihres Vaters, dann erbt Anton vom Grundstück nicht etwa 50% der Miteigentumsanteile und die andere Hälfte der Miteigentumsanteile erbt die Schwester. Vielmehr entsteht in Deutschland gem. § 2032 BGB eine Erbengemeinschaft und der Nachlass wird gemeinschaftliches Vermögen der Erben.
Im Grundbuch würde in diesem Fall dann eingetragen werden, dass die Erbengemeinschaft Anton und Beate geerbt hat und hierdurch Eigentümer wurde. Jedem Erben steht dann ein Erbteil an dem Vermögen, in diesem Fall der Immobilie, zu.
Gründe für den Verkauf eines Erbteils in der Erbengemeinschaft
Nicht immer versteht man sich innerhalb einer Erbengemeinschaft uneingeschränkt und gerade die Problematik, dass ein Erbe die Immobilie zum Beispiel selbst nutzen, der andere Erbe sie aber lieber verkaufen will, führt praktisch sofort zu einem Dissens, der oft in einem jahrelangen Streit mündet.
Kann man sich in einem solchen Fall nicht einigen, besteht oft als einzig verbleibender Weg die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (die sog. Teilungsversteigerung), die einer der Erben betreiben kann, um sich aus dem Erlös aus der Zwangsversteigerung quotal zu seinem Erbanteil zu befriedigen.
Die sog. Teilungsversteigerung kann immer dann betrieben werden, wenn man sich als Erben einer Erbengemeinschaft, der ein Grundstück gehört, nicht auf eine Aufteilung einigen kann. Ziel der Teilungsversteigerung ist die Umwandlung des Immobilieneigentums in Geld, das teilbar ist und damit quotal auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft verteilt werden kann.
Probleme und Herausforderungen innerhalb einer Erbengemeinschaft
Die Hauptherausforderung im Falle der Erbschaft einer Immobilie besteht gerade darin, dass die Erben versuchen müssen, ihre Interessen abzugleichen. Da sich die Erben aber oft auch noch in einem unterschiedlichen Gemütszustand nach einem Todesfall befinden, ist dies oft ein Prozess, der sich über Jahre hinziehen kann:
Hat sich der eine Erbe beim Versterben der Mutter nach wenigen Wochen wieder im Griff, trauert ein Miterbe ggf. monate- oder jahrelang und vermag eine Entscheidung über die Zukunft des geerbten Hauses nicht zu treffen. Das Zusammentreffen von sehr wichtigen wirtschaftlichen Entscheidungen und starken Emotionen führt dann sehr häufig zu Familienstreitigkeiten, die sich manchmal nie wieder ganz beheben lassen.
Rechtliche Rahmenbedingungen für den Verkauf eines Erbteils
Der Verkauf des Erbteils kommt in oben genannten Fallkonstellationen durchaus als Lösung in Betracht. Da die einzige Alternative neben der meist nicht möglichen, einvernehmlichen Auflösung der Erbengemeinschaft die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Erbengemeinschaft ist, um den eigenen Erbteil zu monetarisieren, kann ein Miterbe eine solche umgehen, indem er seinen Teil am Nachlass verkauft, um dem oft vorprogrammierten Streit aus dem Weg zu gehen.
Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind dabei juristisch klar geregelt: Besteht die Erbengemeinschaft, die auch als Gesamthand bezeichnet wird, aus verschiedenen Parteien, können diese gem. § 2033 BGB einzeln über ihren Anteil an der Gesamthand entscheiden.
Wichtig bei Immobilien ist, dass Erben der Erbengemeinschaft nicht Miteigentumsanteile an der Immobilie wie dies etwa beim Teilverkauf der Fall ist, verkaufen können, sondern ihren Anteil an der Gesamthandsgemeinschaft. Hieran können sie nicht durch Miterben gehindert werden. Die Miterben aus der Erbengemeinschaft erhalten vielmehr ein Vorkaufsrecht, § 2034 BGB.
Voraussetzungen und Vorbereitung für den Verkauf eines Erbteils
Gemäß §§ 2371ff BGB kann jeder Erbe seinen Erbteil verkaufen, das heißt, auch Alleinerben können den Nachlass, für den sie im Weg der Gesamtrechtsnachfolge mit allen Rechten und Pflichten eingetreten sind, insgesamt veräußern. Der Hauptanwendungsfall für den Erbteilsverkauf liegt jedoch vor, wenn es mehrere Erben gibt.
Wirtschaftliche Attraktivität eines Erbteils für potenzielle Käufer
Wirtschaftlich attraktiv ist der Ankauf eines Erbteils für einen Investor aufgrund der Tatsache, dass er den Nachlassteil, den er erwirbt, unter dem eigentlichen Wert kaufen kann. Die Gründe für den vorzunehmenden Preisabschlag liegen auf der Hand: Der Miterbe, der den Streitigkeiten rund um den Nachlass entgehen will, verlagert diese durch den Verkauf auf den Käufer. Alle Probleme, die mit der Erbauseinandersetzung einhergehen, liegen dann beim Erwerber. Handelt es sich beim verkauften Erbanteil um Grundstücke, kann dies für den Erwerber bedeuten, dass er den langen Weg der Teilungsversteigerung gehen muss.
Preisgestaltung und Wertbestimmung beim Verkauf eines Erbteils
Die Abschläge vom Kaufpreis liegen dabei durchaus bei bis zu 50% vom Marktwert des Nachlasses. Abhängig ist er von vielen Umständen: Wie viele Erbteile gibt es, wie hoch ist der Aufwand für die Verwaltung von Haus oder Wohnung, wie ist die Situation innerhalb der Familie, wie viele Miterben gibt es usw.
Zusammenstellung von Informationen über die Erbengemeinschaft und den Erbteil
Einer der wesentlichen Aspekte, die zu beachten sind, wenn man als Erbe seinen Erbteil verkaufen will, ist, dass die Sachlage möglichst transparent dargestellt werden sollte. Es muss also Klarheit darüber herrschen, wie hoch der Erbanteil ist, welche Lösung man ggf. schon im Vorfeld versucht hat, mit den anderen Miterben anzustreben und vieles mehr.
Haftung beim Verkauf eines Erbteils: Erwerber und Verkäufer
Ein Aspekt, der vielen nicht klar ist, ist die Frage der Haftung. Grundsätzlich wird hierbei zwischen den bestehenden Nachlassverbindlichkeiten und der Haftung des Erbteilsverkäufers für Sach- und Rechtsmängel unterschieden.
Haftung im Außenverhältnis: Verantwortung gegenüber Dritten
§ 2382 I BGB regelt, dass im Außenverhältnis der Verkäufer des Erbteils immer noch haftet, wenn es um die Verbindlichkeiten des Nachlasses geht, der Käufer aber ebenfalls in diese Haftung eintritt. Selbst wenn in der Vereinbarung über den Verkauf des Erbteils geregelt wird, dass der Käufer des Erbteils zukünftig allein haften soll, gilt dies nur im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer. Im Außenverhältnis, also gegenüber Gläubigern des Nachlasses, haften beide.
Haftung im Innenverhältnis: Verantwortung innerhalb der Erbengemeinschaft
Gegenüber dem Käufer haftet der Verkäufer gem. § 2376 I BGB dafür, dass er uneingeschränkt Erbe ist, also nicht etwa sein Erbrecht eingeschränkt ist durch ein etwaig bestehendes Vermächtnis oder einen noch bestehenden Pflichtteil.
§ 2376 II BGB regelt in diesem Zusammenhang, dass eine Sachmängelhaftung des Verkäufers nicht besteht. Einzige Ausnahme ist, dass der Verkäufer einen Sachmangel arglistig verschwiegen hat oder aber eine explizite Beschaffenheitsgarantie abgegeben hat. Hierin besteht definitiv auch ein Risiko für den Ankauf von Erbteilen.
Potenzielle Käufer für einen Erbteil und Vorteile des Verkaufs an Miterben
Die wichtigste Käufergruppe für den Ankauf von Erbteilen sind ganz sicher die Miterben der Erbengemeinschaft. In vielen Fällen ist der Verkauf an sie sogar die eleganteste Lösungsmöglichkeit und meist haben alle Parteien auch ein Interesse daran, die Teilung der Erbmasse nach dem Tod eines nahestehenden Menschen hierdurch einvernehmlich zu regeln.
Eine weitere Käufergruppe sind Privatinvestoren, ggf. Eigentümer von Nachbargrundstücken, die ein Interesse an der zukünftige Nutzung der Immobilien haben.
Aber auch institutionelle Käufer von Erbteilen gibt es auf dem deutschen Markt, die sich auf diese Art des Erwerbs meist von Grundstücken spezialisiert haben und sowohl professionell mit den Miterben verhandeln können, aber auch aufgrund ihrer Erfahrung vor einer Teilungsversteigerung nicht zurückschrecken.
Auswahl geeigneter Käufer für den Erbteil
Bei der Auswahl geeigneter Käufer hilft das Internet, aber auch professionelle Vermittler , die den Wunsch von Miterben, sich von ihrem Nachlassanteil zu trennen, in die Realität umsetzen können.
Vorteile des Verkaufs eines Erbteils an Mitglieder der Erbengemeinschaft
Der Vorteil eines Verkaufs an die Miterben liegt wohl am ehesten darin, dass dieses Vorgehen am ehesten dem Wunsch des Erblassers entspricht. In vielen Fällen bietet ein Verkauf an die Miterben eine gute Lösung, um den widerstreitenden Interessen bestmöglich gerecht zu werden. Allerdings besteht häufig die Situation, dass sich die Miterben die Auszahlung eines Mitglieds der Erbengemeinschaft gar nicht leisten können.
Die Rolle eines Anwalts für Erbrecht beim Verkauf eines Erbteils
Die Involvierung eines spezialisierten Rechtsanwalts kann an jeder Stelle einer Erbschaft helfen. Oft steht aber über allem die Fähigkeit eines Rechtsanwalts mit dem juristischen Hintergrund, den er hat, eine Abschichtung der Probleme innerhalb von Erbengemeinschaften vornehmen zu können. Das Thema eines Anwalts liegt hierbei nicht nur in der rechtlichen Beratung, dem Aufzeigen, welche Folgen eine Teilungsversteigerung für die Beteiligten hätte usw., sonder auch darin, die emotionalen Aspekte mit aufzugreifen.
Er kann ein Angebot eines Miterben, dass der andere vielleicht Tals Affront ansieht, in einen Kontext stellen, den Preis, der für einen Erbteil- sei von einem Miterben, sei es von einem Externen, objektiv bewerten und auch auf die Zustimmung anderer besser hinwirken, als dies ein Mietglied der Gemeinschaft könnte.
Teilverkauf und Erbengemeinschaft: Weitere Aspekte
Zu unterstreichen ist, dass der Verkauf eines Erbteils gerade kein Teilverkauf ist. Auch können Mitglieder von Erbengemeinschaften ihren Anteil am Nachlass nicht an institutionelle Teilkaufgesellschaften im Wege eines Teilverkaufs ihrer Miteigentumsanteile darstellbar machen. Diese Möglichkeit ist klar von einem Erbteilsverkauf abzugrenzen.
Alternative Möglichkeiten: Verschenken eines Erbteils
Neben dem Verkauf des Erbteils besteht natürlich auch die Möglichkeit, den eigenen Anteil zu verschenken. Auch hierfür braucht man keine Zustimmung der Erben oder gar einen Mehrheitsbeschluss. Bei der Schenkung des eigenen Erbanteils sollte unterschieden werden: Will man mit dem eigenen Anteil am Nachlass tatsächlich nichts zu tun haben, besteht die Möglichkeit, die Erbschaft auszuschlagen. Möchte man selbst darüber entscheiden, wer an der Erbschaft ggf. partizipieren soll, bietet sich eine Schenkung an.
Auszahlung von Erben und gemeinschaftlicher Nutzen
Gerade wenn Immobilien zur Erbmasse gehören, entspricht es oft dem Willen des Erblassers, Streit zu vermeiden und das elterliche Haus oder Grundstück einvernehmlich mit den Miterben aufzuteilen. Der gemeinschaftliche Nutzen liegt hierbei also vor allem in der Bereifung der oft sehr aufgewühlten familiären Situation. Gib des mehrere Grundstücke kann vielleicht auch eine Aufteilung dieser dabei helfen, im Sinne der Gemeinschaft auch zukünftig agieren zu können.
Steuerliche Aspekte: Schenkungsteuer, Erbschaftsteuer und Teilverkauf
Durch den rechtzeitigen Verkauf des Erbteils fällt keine Erbschaftsteuer beim Erben an. Im Innenverhältnis schuldet der Käufer des Erbteils die Steuer. Wurde die Erbschaftsteuer jedoch scho festgesetzt, wird sich der Erbteilskäufer im Kaufvertrag ausbedingen, dass der Verkäufer garantiert, dass er diese bereits beglichen hat.
Steuerliche Fragestellungen kommen im Rahmen eines Verkaufs des Erbteils mit Blick auf die Ertragssteuer dann auf, wenn es um die AfA für Nachlassimmobilien geht. Davon abgesehen steht bei Immobilien natürlich immer die Grunderwerbsteuer an.
Vorkaufsrecht: Bedingungen und Möglichkeiten
Das Vorkaufsrecht durch einen anderen Miterben soll einen Ausgleich schaffen: Jeder einzelne darf über seinen Anteil frei verfügen, im Gegenzug soll den anderen Mitgliedern dann aber die Gelegenheit eingeräumt werden, zu verhindern, dass ein Fremder in ihre Gesamthandsgemeinschaft eindringt. Dieses Recht steht aber nur einmal zur Verfügung, sprich, wird der Erbanteil vom Fremden später weiterverkauft, besteht kein Vorkaufsrecht mehr.
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