Ertragswertverfahren

Bei der Immobilienbewertung kommen verschiedene Verfahren der Wertermittlung zum Einsatz. Das Ertragswertverfahren ist eines davon. Es hat den Ertrag, den eine Immobilie abwirft, zum Gegenstand für die Ermittlung des Wertes. Also werden die Mieten, die durch die Immobilie erzielt werden, betrachtet, um den Wert festzulegen. Das Ertragswertverfahren kommt demnach vor allem bei vermieteten Immobilien oder Gewerbeobjekten zum Einsatz.

Das Ertragswertverfahren dient sowohl Käufern als auch Verkäufern als Orientierungshilfe und ermöglicht einen realistischen Vergleich der verschiedenen Angebote. Der Ertragswert wird dabei anhand der zu erwartenden Mieteinnahmen und des aktuellen Zinsniveaus berechnet. Für Käufer ist es wichtig, zu wissen, ob sie die Immobilie zu einem günstigen Preis erwerben können. Denn nur wenn die Einnahmen die Kosten decken, kann von einer Rendite gesprochen werden. Verkäufer hingegen möchten wissen, welchen Preis sie für ihre Immobilie erzielen können. Der Ertragswert gibt Auskunft darüber, welchen Preis man für eine Immobilie bezahlen bzw. erzielen kann. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um eine Wohnung, ein Haus oder ein Gewerbeobjekt handelt. Hauptsache ist, dass die Immobilie vermietet wird und damit regelmäßige Einnahmen generiert.

Die Berechnung des Ertragswerts ist relativ einfach und basiert auf den zu erwartenden Mieteinnahmen sowie dem aktuellen Zinsniveau:

Ertragswert = Nettojahresmiete / Kapitalisierungsfaktor

Der Kapitalisierungsfaktor ergibt sich aus der Formel:

Kapitalisierungsfaktor = 1 / (Zinssatz + Gewinnspanne)

Der Zinssatz entspricht dem aktuellen Marktzins, die Gewinnspanne ist der gewünschte Gewinn des Investors. Die Berechnung des Ertragswerts ist relativ einfach und basiert auf den zu erwartenden Mieteinnahmen sowie dem aktuellen Zinsniveau:

Ertragswert = Nettojahresmiete / Kapitalisierungsfaktor