Wie der Haus Teilverkauf an Kinder als Vermögensübertragung funktioniert
Aktualisiert am 5. Mai 2023
Der Verkauf oder die Übertragung einer Immobilie an die Kinder kann eine gute Option sein, um die finanzielle Belastung im Alter zu reduzieren oder die Erbfolge zu regeln.
Der Teilverkauf der Immobilie an die Kinder ist eine Möglichkeit, dies zu erreichen. Dabei behalten die Verkäufer einen Teil der Immobilie und verkaufen den Rest an ihre Kinder.
In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie über den Teilverkauf der Immobilie an Ihre Kinder wissen müssen.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Haus Teilverkauf erwerben die Kinder einen Anteil am Elternhaus, während die Eltern das Wohnrecht behalten.
- Die Finanzierung des Erwerbs sollte geklärt werden, entweder durch ein Bankdarlehen oder den Einsatz von Eigenkapital.
- Wichtige steuerliche und rechtliche Aspekte müssen bei dieser Art der Immobilienübertragung berücksichtigt werden.
Schritte für einen erfolgreichen Haus Teilverkauf an Kinder
Der Teilverkauf der Immobilie an die Kinder ist ein komplexer Prozess, der sorgfältig geplant werden sollte. Hier sind die Schritte, die in der Regel bei einem Teilverkauf der Immobilie durchgeführt werden:
Wert des Hauses und der einzelnen Anteile ermitteln
Bevor der Teilverkauf der Immobilie an das Kind oder die Kinder stattfindet, sollte der Wert der Immobilie ermittelt werden. Dies kann durch eine Immobilienbewertung oder durch einen Sachverständigen erfolgen.
Professionelle Immobilienbewertung
Auch bei einem Verkauf von Immobilien innerhalb der Familie ist es empfehlenswert, eine professionelle Immobilienbewertung zur Bestimmung des Wertes einzuholen. Dies schützt Kind und Eltern davor, sich zum einen später angreifbar zu machen, etwa, wenn das Finanzamt etwaige Ansprüche aufgrund einer potentiellen Schenkung prüft, aber auch davor, dass beispielsweise (andere) Erben, die im Falle einer späteren Erbschaft nach dem Tod der Eltern gegen die Übertragung zu Lebzeiten vorgehen wollen, Ansatzpunkte haben, an denen sie mögliche Vorwürfe festmachen können.
Kann man sich in einer solchen Situation auf ein professionelles Gutachten stützen, hat man gute Argumente auf seiner Seite und einen sicheren Wert der Immobilie, der als Basis für die vertraglichen Bestimmungen ist.
Aufteilung des Wertes in Anteile
Der Kaufpreis für den Teil der Immobilie, der an die Kinder verkauft wird, sollte fair und marktüblich sein. Es ist ratsam, sich von einem Experten beraten zu lassen. Sofern man sich auf einen Kaufpreis geeinigt hat, muss der Wert von Haus oder Wohnung entsprechend den zu übertragenden Miteigentumsanteilen aufgeteilt werden. Hat man sich also zum Beispiel auf einen Wert von € 800.000 für das Elternhaus geeinigt, muss entschieden werden, wie hoch der zu übertragende Anteil ist- für den Fall, dass man 50% der Mteigextumsanteile verkaufen will, läge der Kaufpreis also bei € 400.000.
Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung
Abschluss eines Kaufvertrags
Der Kaufvertrag sollte alle wichtigen Details enthalten, wie z.B. den Kaufpreis, den Anteil der Immobilie, der verkauft wird, und die Bedingungen für die Zahlung, aber auch Fragen rund um die Investition in die Immobilie. Es bietet sich an, für die Erstellung einen kompetenten Rechtsanwalt zu mandatieren, der bei der Erstellung des Vertragswerks helfen kann und dabei insbesondere alle Aspekte mit aufnehmen kann, die einer Regelung bedürfen.
Hierzu zählen insbesondere Vereinbarungen zu den Fragen der Kostentragung für die zukünftige Instandhaltung der Immobilie, aber auch der laufenden Kosten. Um spätere Streitigkeiten in der Familie zu vermeiden, sollten für die Erstellung des Kaufvertrages alle involvierten Parteien mit einbezogen werden- ganz besonders die eigenen Kinder und auch solche, die ggf. nicht an der Transaktion beteiligt sind, um spätere Diskussionen oder auch Enttäuschungen zu verhindern.
Da es sich hierbei um einen Immobilienkaufvertrag handelt, muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Dies bedeutet, dass man auch noch einen passenden Notar finden muss
Übertragung des Eigentums
Nach Abschluss des Kaufvertrags muss das Eigentum an der verkauften Immobilie auf die Kinder übertragen werden. Dies geschieht durch eine Änderung des Grundbuchs.
Familieninterne Absprachen und Vereinbarungen
In aller Regel handelt es sich bei der Übertragung von Wohneigentum zu Lebzeiten um eine Regelung des Erbes. Es sollten deshalb Sohn und Tochter genau wissen, worauf sie sich mit dem Teilkauf einlassen und auch die Konsequenzen kennen, die die Übertragung auf die Möglichkeiten einer späteren Vererbung und den Nachlass als solchen haben.
Kommunikation mit allen beteiligten Familienmitgliedern
Nicht zu unterschätzen sind hierbei auch die Emotionen, die im Rahmen einer solchen Übertragung aufkommen können- die Angst vor der Übervorteilung einzelner, die Überforderung mit den nach der Übertragung des Eigentums anfallenden Kosten, aber auch die unterschiedliche Auffassung davon, was es mit dem Vererben als solchem auf sich hat und die damit verbundene Gefahr, dass die involvierten Generationen von jeweils anderen Ausgangspunkten ausgehen, dürfen hierbei nicht unterschätzt werden.
Klärung von Fragen und Bedenken
Die familieninternen Absprachen sind deshalb enorm wichtig und sollten von einem erfahrenen Rechtsanwalt gut moderiert werden, der mögliche Fragen zum Erbe, zu den Konsequenzen des Hausverkaufs für den eigenen Nachwuchs, also die Enkelgeneration, unbedingt behutsam und emphatisch begleitet.
Nicht selten geht es Eltern bei Übertragungen von Eigentum zu Lebzeiten um die faktische Enterbung oder zumindest darum, das Erbe für den ein oder anderen gesetzlichen Erben zu mindern.
Finanzierungsmöglichkeiten für den Erwerb von Anteilen
Das Eigenheim der Eltern zu übernehmen, ist in Abhängigkeit vom Immobilienwert nicht für jeden darstellbar und übersteigt oftmals die eigenen finanziellen Möglichkeiten. Es muss also genau geschaut werden, wie der Immobilienverkauf auf Seiten der Kinder finanziert werden kann.
Eigenkapital der Kinder
Besteht ausreichend Eigenkapital zum Erwerb des Hauses oder der Wohnung, kann der vereinbarte Kaufpreis hieraus beglichen werden. Vorteil ist, dass keine Fremdfinanzierung aufgenommen werden muss.
Finanzierung durch Bankdarlehen
Kann der Kaufpreis nicht durch Eigenkapital beglichen werden, besteht die Möglichkeit, eine Bankfinanzierung aufzunehmen. Hierfür sollte es im Kaufvertrag Regelungen zu Fragen der Beleihbarkeit geben, sprich dazu, ob die veräußerte Immobilie für ein potentielles Darlehen als Sicherheit dienen darf. Damit einher geht die Eintragung einer Grundschuld, die meist erstrangig eingetragen werden muss- die kann- muss aber nicht- für die vormaligen alleinigen Eigentümer nachteilig sein. In Fällen, in denen eine Investition erforderlich wird, also etwa die altersgerechte Umbaumaßnahme, wird die Frage der Fremdfinanzierbarkeit immer wieder von Relevanz sein.
Auch hierbei kommt es auf die Ausgestaltung des Kaufvertrages an.
Steuerliche Aspekte des Haus Teilverkaufs an Kinder
Beim Teilverkauf der Immobilie an die Kinder können verschiedene Steuern anfallen. Im folgenden sind die wichtigsten Steuern, die berücksichtigt werden sollten:
Grunderwerbsteuer
Wenn die Immobilie an die Kinder übertragen wird, fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an. Die Höhe der Steuer hängt vom Wert der Immobilie und dem Bundesland ab.
Einkommensteuerliche Aspekte für Eltern und Kinder
Wenn die Immobilie mit Gewinn verkauft wird, fällt Einkommensteuer auf den Verkaufserlös an. Wenn die Immobilie hingegen zu einem niedrigeren Preis verkauft wird, als sie gekauft wurde, kann der Verlust steuerlich geltend gemacht werden.
Schenkungsteuer und Freibeträge
Wenn die Eltern den Kindern einen Teil der Immobilie schenken, fällt Schenkungssteuer an. Die Höhe der Steuer hängt vom Wert der Immobilie und der Verwandtschaftsbeziehung ab. Der Freibetrag für die unentgeltliche, also schenkweise Übertragung von Vermögen von Eltern auf Kinder beträgt pro Elternteil € 400.000.
Erbschaftsteuerliche Folgen
Wurde Immobilieneigentum oder auch sonstiges Vermögen zu Lebzeiten übertragen, hat dies Auswirkungen auf die Erbschaftsteuer, die nach dem Ableben anfällt. Auch hierfür gilt ein Freibetrag von € 400.000, allerdings sind bei Übertragungen zu Lebzeiten sog. Haltefristen zu beachten, sprich, eine Übertragung muss 10 Jahre her sein, um den Freibetrag erneut ausschöpfen zu dürfen.
Rechtliche Rahmenbedingungen und mögliche Fallstricke
Verschiedene Wege helfen Eltern dabei, sich zum einen ihr Alter zu finanzieren, zum anderen, möglichst steuereffizient ihr Vermögen auf die jüngere Generation zu übertragen. Wichtig ist immer die rechtliche Ausgestaltung und auch das Verständnis dafür, was mit den vertraglichen Regelungen auch tatsächlich einhergeht. Hierfür ist ein guter Ratgeber unerlässlich.
Einige Fallstricke, die es zu beachten gilt, sind nachfolgend aufgeführt.
Pflichtteilansprüche anderer Erben
Der Pflichtteil sichert nahen Angehörigen einen gesetzlichen Mindestanteil am Erbe und schränkt damit die Testierfreiheit des Erblassers eine gesetzliche Grenze. Ein unliebsames Kind kann eben nicht vollständig enterbt werden, sondern bekommt als Abkömmling gem. § 2303 Abs. 1 Satz 1 BGB im Falle einer "Enterbung" seinen Pflichtteil. Dies gilt auch für Eltern und Ehegatten oder Lebenspartner, die von der Erbfolge ausgeschlossen wurden. Dies muss auch im Falle eines Teilverkaufs an die eigenen Kinder bedacht werden.
Rückforderungsrechte bei Schenkungen
Grundsätzlich kann gem. § 530 BGB eine Schenkung dann widerrufen werden, wenn es sich um einen Fall des sog. "groben Undanks" handelt. Grundsätzlich bietet sich an, vertraglich ausgestaltete Rückforderungsrechte mit in den Teilkaufvertrag aufzunehmen, wenn sich hierin auch Aspekte einer Schenkung befinden.
Haftung für eventuelle Verbindlichkeiten
Dass die neuen Miteigentümer gegebenenfalls für Verbindlichkeiten haften, sollte klar sein. Die faire Verteilung von Rechten und Pflichten ist deshalb zwingendes Vertragsbestandteil.
Alternative Optionen für die Vermögensübertragung an Kinder
Die genaue Kenntnis aller bestehenden sinnvollen Möglichkeiten sollte immer die die Grundlage für Verfügungen über das eigene Vermögen sein. Selbstverständlich gibt es zum klassischen Teilverkauf, bei dem Miteigentumsanteile an die Kinder verkauft werden, auch Alternativen.
Vollständiger Hausverkauf mit Wohnrecht für Eltern
Das Haus als Ganzes zu verkaufen und sich das Recht auf Wohnenbleiben durch ein lebenslanges Wohnungsrecht im Grundbuch zu sichern, kann eine gute Alternative zu einem Teilverkauf sein. Hierdurch wird im Unterschied zum Teilverkauf ein klarer Schnitt vorgenommen, der den Vorteil hat, dass später keine Regelungen mehr zur Eigentumsübertragung getroffen werden müssen. Die Gebäude dürfen solange vom vormaligen Alleineigentümer genutzt werden wie er möchte und auf diese Weise kann der Lebensabend in den eigenen vier Wänden finanziell sorglos genossen werden.
Schenkung mit Nutznießung oder Wohnrecht
Schenkt man seine Immobilie mit einem Vorbehaltsnießbrauch kann dies den Immobilienwert stark senken, da dem Recht auf Wohnenbleiben ein Wert beigemessen wird, der dazu führen kann, dass man äußerst steuereffizient auch schon zu Lebzeiten sein Vermögen auf die nächste Generation übertragen kann. Gleiches gilt für die Eintragung eines Wohnungsrechts. Für das spätere Erbe bedeutet dies auch eine geringere Belastung mit Erbschaftsteuer und damit Senkung der Kosten für die Hinterbliebenen Verwandten.
Leibrente oder Zeitrente
Auch eine Übertragung auf Rentenbasis ist zur Aufstockung der eigenen Liquidität bei zu geringer Rente für viele Eigentümer eine attraktive Möglichkeit. Auf diese Weise wird der Verkaufspreis nicht als Einmalzahlung vom das Eigentum übernehmenden Kind gezahlt. Die Vorteile liegen auf der Hand: Das Kind muss den Kaufpreis nicht als Einmalzahlung stemmen, sondern kann die Rente ggf. auch aus seiner laufenden Liquidität bezahlen. Die Eltern können mit den Rentenzahlungen ihre eigene Rente aufbessern und belasten die Familie nicht mit etwaigen Pflegekosten.
Die Frage, die sich in all diesen Varianten immer stellt ist, ob das Haus oder die Wohnung zwingend im Familieneigentum blieben soll. Ist dies so und muss über eine Übertragung der Immobilie die finanzielle Situation der Eltern aufgebessert werden, kommen familieninterne Übertragungen in Betracht.
Ist dies nicht der Fall, kann auch der Verkauf an einen Dritten eine elegante Lösung sein, insbesondere dann, wenn im Erbfall mehrere Verwandte erben, die einen unterschiedlichen Hintergrund und verschiedene Intentionen haben- in diesem Fall kann es schlau sein, nur Geldvermögen zu hinterlassen. Auf diese Weise können Streitereien vermieden werden.
Tipps für den Teilverkauf der Immobilie an die Kinder
Hier sind einige Tipps, die beim Teilverkauf der Immobilie an die Kinder beachtet werden sollten:
Planung ist alles: Der Teilverkauf der Immobilie sollte sorgfältig geplant werden, um alle steuerlichen und rechtlichen Aspekte zu berücksichtigen.
Expertenrat einholen: Es ist ratsam, sich von einem Experten wie einem Steuerberater oder einem Notar beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass alle Aspekte des Teilverkaufs der Immobilie abgedeckt sind.
Fairer Kaufpreis: Der Kaufpreis für den Teil der Immobilie, der an die Kinder verkauft wird, sollte fair und marktüblich sein. Ein überhöhter oder zu niedriger Kaufpreis kann zu steuerlichen Problemen führen.
Übertragung des Eigentums: Die Übertragung des Eigentums an der verkauften Immobilie sollte ordnungsgemäß durchgeführt werden, um mögliche rechtliche Probleme zu vermeiden.
Testament erstellen: Es ist ratsam, ein Testament zu erstellen, um die Erbfolge zu regeln und zu verhindern, dass es nach dem Tod zu Streitigkeiten kommt.
Fazit: Haus Teilverkauf an Kinder als Vermögensübertragung planen und umsetzen
Der Teilverkauf der Immobilie an die Kinder kann eine gute Option sein, um die finanzielle Belastung im Alter zu reduzieren oder die Erbfolge zu regeln. Es ist jedoch wichtig, sorgfältig zu planen und sich von einem Experten beraten zu lassen, um alle steuerlichen und rechtlichen Aspekte abzudecken. Mit der richtigen Planung und Beratung kann der Teilverkauf der Immobilie reibungslos und erfolgreich durchgeführt werden.
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