Immobilie im Pflegefall – Müssen Sie Ihr Haus im Pflegefall verkaufen?

Aktualisiert am 11. Mai 2023

Die Tatsache, dass wir gesellschaftlich einen sogenannten Altersstrukturwandel erleben, ist in Deutschland mittlerweile bekannt. Menschen werden älter, sind länger aktiver, viele arbeiten sogar länger. Diese Entwicklung ist in erster Linie positiv, zieht allerdings auch Konsequenzen nach sich, die bedacht werden müssen, wenn man sich mit dem Thema Altersvorsorge, Regelung der finanziellen Angelegenheiten, aber auch einem Testament und der Frage, wer eigentlich einmal alles erben soll- und vor allem wie- auseinandersetzt. 

 

Mit dem medizinischen Fortschritt, der eines der Hauptargumente für ein längeres Leben sein dürfte, geht aber auch die Frage einher, wer die Kosten dieses Fortschritts zu tragen hat. Kommt es also innerhalb einer Familie zu einem Pflegefall wird schnell klar, dass ein solcher viel kostet. Wer diese Kosten zu tragen hat und welche Konsequenzen es hat, wenn man sie nicht tragen kann, beleuchtet der nachfolgende Artikel. Dabei wird der Schwerpunkt auf Immobilieneigentümer gelegt und die Frage, ob diese ihre Immobilie im Pflegefall verkaufen müssen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Steigende Lebenserwartung führt zu höheren Pflegekosten, die von der Pflegeversicherung nur teilweise gedeckt werden. Bei Unfähigkeit zur Kostentragung prüft das Sozialamt das Vermögen.
  • Das Sozialamt unterscheidet zwischen verwertbarem Vermögen und Schonvermögen, wozu selbstgenutzte Immobilien gehören können. Kinder sind erst ab einem Einkommen von 100.000 Euro für Elterns Pflegekosten zuständig.
  • Der Zugriff des Sozialamts auf Immobilienvermögen kann durch frühzeitige Übertragungen oder Immobilienverrentung vermieden werden. Eine rechtzeitige Planung ist entscheidend.

Kosten eines Pflegefalls

Wer kommt für Pflegekosten auf?

In Deutschland gibt es die sogenannte Pflegeversicherung, die immer dann Kosten übernimmt, wenn medizinisch ein gewisser Pflegegrad festgestellt wurde. Diese Kostentragung erfolgt allerdings nur anteilig. Für den nicht gedeckten Teil müssen Pflegebedürftige selbst aufkommen. Kann dies seitens des Pflegebedürftigen nicht selbst oder von seinen Angehörigen übernommen werden, tritt das Sozialamt auf den Plan. 

Prüfung des Vermögens durch das Sozialamt

Das Sozialamt prüft allerdings genau, ob ein Pflegebedürftiger die sog. “Deckungslücke” zwischen dem, was von der Pflegeversicherung gezahlt wird und was an Kosten tatsächlich anfällt, nicht zahlen kann. 

 Genau an dieser Stelle kommt also die Frage auf, wann man im Sinne des Sozialamtes bedürftig ist- dies ist in der Regel dann der Fall, wenn kein eigenes Vermögen zur Deckung der Pflegekosten vorhanden ist. Als Grundsatz wird hier § 90 I SGB XII herangezogen, in dem geregelt ist, dass “einzusetzen das gesamte, verwertbare Vermögen” einer Person ist. Mit Blick auf Immobilieneigentümer ist also fraglich, inwiefern das selbstgenutzte Haus oder die selbstgenutzte Wohnung eigentlich “verwertbares Vermögen” in diesem Sinne darstellt.

Schonvermögen

Dem Gesetzgeber war bei der Normierung der Regelungen im Sozialgesetzbuch jedoch durchaus klar, dass es Lebensbereiche geben muss, die durch die Sozialhilfe nicht angreifbar sein dürfen. Klassischerweise zählt hierzu die selbstgenutzte Immobilie, die zum sog. “Schonvermögen” zählt, das im Falle oben beschriebener Deckungslücken als gerade nicht in die Betrachtungsweise, ob jemand verwertbares Vermögen hat oder nicht, mit einbezogen werden darf. 

§ 90 II SGB XII geht hierauf sehr detailliert ein und regelt zusammenfassend dass eine “angemessene Immobilie” zum Schonvermögen gezählt werden soll und deshalb bei der Frage, ob jemand Sozialhilfeberechtigter ist, außen vor gelassen werden sollte.

Wie prüft das Sozialamt das Vermögen?

Bei der Frage, wie das Sozialamt eigentlich vorgeht, um zu bestimmen, ob jemand auf Schonvermögen Anspruch hat, dass die entstandene Deckungslücke zwischen Pflegeversicherungszahlungen und tatsächlichen Pflegekosten vom Sozialamt gezahlt wird, ist zu sagen, dass sich das Sozialamt grundsätzlich an den gesetzlichen Vorschriften orientieren muss. Stellt man im Falle eines eingetretenen Pflegefalls fest, dass die vorhandene Liquidität nicht ausreicht, um die entstehenden Kosten zu decken, muss beim Sozialamt ein entsprechender Antrag gestellt werden, in dessen Rahmen dann auch die Offenlegung der Vermögensverhältnisse des Betroffenen, aber auch der nächsten Angehörigen, meist der Kinder, erforderlich ist.

Eigenes Vermögen des Pflegebedürftigen

Dem Zugriff des Sozialamts auf verschiedene Vermögensgegenstände geht sodann immer eine eingehende Prüfung anhand der relevanten Vorschriften, insbesondere des § 90 SGB XII voraus. In Zweifelsfragen muss über die Frage, ob ein Vermögensgegenstand, also auch eine Immobilie zum Schonvermögen gehört, jedoch gerichtlich gestritten werden. Die in der Vergangenheit ergangenen Urteile geben dann für die Zukunft eine gute Leitlinie, inwiefern Immobilieneigentum ins Schonvermögen fällt oder nicht. Logischerweise handelt es sich bei Urteilen immer um Einzelfallentscheidungen, anhand man keine grundsätzliche Regelung ablesen kann, die aber eine gewisse Range vorgeben, in denen man sich bei der Prüfung von Schonvermögen bewegen kann. 

Ein weiterer Anhaltspunkt kann hierfür auch das Wohnungsbau- und Familienheimgesetz geben. In dessen § 39 ist nämlich der Begriff der “Angemessenheit” erwähnt und geregelt, dass 

 

“mit öffentlichen Mitteln nur der Bau von angemessen großen Wohnungen innerhalb der nachstehenden Grenzen gefördert werden soll: 

 

1.  Familienheime mit nur einer Wohnung 130qm, 

2.  Familienheime mit zwei Wohnungen 200qm, 

3.  eigengenutzte Eigentumswohnungen und Kaufeigentumswohnungen 120qm, 

4.  andere Wohnungen in der Regel 90qm. 

Bei Familienheimen mit zwei Wohnungen darf keine der Wohnungen die Wohnfläche von 130 Quadratmeter übersteigen. Die zweite Wohnung darf nur als abgeschlossene Wohnung gefördert werden.”

 Diese Regelung bietet also einen Ansatzpunkt sowohl für die Rechtsprechung, durchaus aber auch für Betroffene, die sich die Frage stellen, inwiefern sie in den Genuss von Zahlungen durch das Sozialamt kommen können ohne dass ihre selbstbwohnte Immobilie verwertet werden muss, um Pflegekosten zu decken.

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Vermögen von nahen Angehörigen

Grundsätzlich gilt, dass Kinder für den Unterhalt ihrer Eltern verpflichtet sind, wenn diese nicht genug Vermögen haben, um Pflegekosten zu zahlen. Allerdings wurde mit der Einführung des Angehörigen Entlastungsgesetzes festgelegt, dass Kinder nur dann für die Pflege ihrer Eltern aufkommen müssen, wenn sie jährlich mehr als € 100.000 brutto verdienen. Wird diese Einkommensgrenze nicht erreicht, ist wiederum das Sozialamt gefragt, die Deckungslücke zu schließen. Wer also im Falle eines Pflegefalls in der Familie auf Seiten der Kinder des Pflegebedürftigen zahlen muss, wird seitens des Sozialamtes ebenfalls genau geprüft.

Regelungsmöglichkeiten, um einen Zugriff des Sozialamts zu vermeiden

Stellt man nach Prüfung der Wohnsituation fest, dass man den oben genannten Kriterien nach in einer Immobilie wohnt, die größer und damit voraussichtlich unangemessen gem. § 90 SGB XII sein dürfte und deshalb nicht zum Schonvermögen gehört, stellt sich die Frage, inwiefern man tätig werden kann, um einen Zugriff des Sozialamts auf die Immobilie im Falle einer Deckungslücke bei den Pflegekosten zu vermeiden, ohne das Immobilieneigentum aufgeben zu müssen.

Haus überschreiben bei Pflegefall

Die grundsätzliche Idee, das Immobilieneigentum zur Sicherung desselben für die Familie und letztlich dann auch die Erben, an eben diese bereits zu Lebzeiten zu übertragen, stellt eine gängige Methode dar, um den Zugriff des Sozialamts zu vermeiden. Damit erledigt sich auch die gesamte Frage danach, ob die Immobilie zum Schonvermögen zählt oder nicht. 

 Hierbei ist allerdings wichtig und unbedingt zu beachten, dass kurzfristig vor Eintritt der Pflegebedürftigkeit oder auch erst nach dem Eintritt der Pflegebedürftigkeit erfolgte Übertragungen das Sozialamt zu einer Rückabwicklung berechtigten. Man spricht in diesem Zusammenhang von “Verarmung des Schenkers”, die dann eben zur Rückabwicklung erfolgter Übertragungen von (Immobilien-) Vermögen berechtigt. Maßgeblicher Zeitraum sind hierfür 10 Jahre vor Eintritt des Pflegefalls, sodass es sich immer lohnt, innerfamiliäre Übertragungen möglichst rechtzeitig zu überdenken und ggf. auch durchzuführen. 

Vermögensverschiebungen bei Pflegefall

Unabhängig von Immobilienvermögen ist auch bei oftmals vorkommenden „Schnellschüssen“ wie „noch schnell Geld abheben nach Eintritt des Pflegefalls“ grundsätzlich davon auszugehen, dass das Sozialamt derlei Vermögensverschiebungen bemerkt, diesen nachgeht und eine Rückforderung stellen kann. Im Zweifel macht man sich durch solche Aktionen sogar strafbar. Es ist dringend davon abzuraten, so zu agieren.

Immobilienverrentung als Lösungsmöglichkeit

Die Immobilienverrentung stellt eine ausgezeichnete Möglichkeit dar, eine potenziell entstehende Deckungslücke in einem späteren Zeitpunkt bereits rechtzeitig zu erkennen und zu regulieren. Davon abgesehen, dass durch die Verrentung der Immobilie ganz aktiv Kapital freigesetzt werden kann, das für die Zahlung der aufkommenden Pflegekosten verwendet werden kann, kann, sofern sie rechtzeitig in Angriff genommen wird, auch vermieden werden, dass das Sozialamt einen Rückgriff vornimmt. 

Besonders bei der Frage, welches Modell sich am besten eignet, ist eine umfangreiche Bedarfsanalyse absolut notwendig. Gerade, wenn es sich bei den Immobilieneigentümern um ein Ehepaar handelt, kann für den Fall der Pflegebedürftigkeit des einen Ehepartners der andere Partner durch entweder ein lebenslanges Wohnrecht oder aber die Eintragung eines Nießbrauchsrechts abgesichert werden. Letzterer umfasst dann auch die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zur Deckung der Pflegekosten zu verwenden, sollten beide Eigentümer aus der Immobilie ausziehen oder einer von beiden versterben und der überlebende Ehegatte in ein Pflegeheim ziehen müssen.

 Im Rahmen der innerfamiliären Immobilienverrentung übernehmen Kinder die Immobilie der Eltern- die Eltern sind mit einem lebenslangen Wohn- oder Nießbrauchsrecht im Grundbuch abgesichert, dergestalt, dass sie bis an ihr Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben dürfen. Das Haus rechtzeitig von den Eltern zu kaufen, hilft insofern im Falle des Eintritts eines Pflegefalls, weil der Zugriff des Sozialamts zumindest auf die Immobilie ausgeschlossen ist, sofern die Zehn-Jahres-Frist abgelaufen ist.

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