Immobilien als Altersvorsorge: Eignet sich Betongold für die eigene Rente?
Aktualisiert am 15. September 2022
Ob Immobilien eine geeignete Altersvorsorge darstellen können, wird immer wieder diskutiert. Mit Blick auf zu geringe Renten, die das Zahlen einer marktgerechten Miete fast unmöglich machen, erscheint die Investition in ein Eigenheim während der Erwerbstätigkeit durchaus sinnvoll. Alle relevanten Aspekte der Frage, ob Immobilien sich als Altersvorsorge eignen, werden in dem nachfolgenden Beitrag erläutert.
Das Wichtigste in Kürze
- Wichtig ist, dass Immobilieneigentümer ihre selbstgenutzte Immobilie bis zum Rentenalter abbezahlen können.
- Die Altersgerechtheit der Immobilie ist entscheidend, sowohl in Bezug auf die Ausstattung als auch auf die Lage.
- Eine Immobilienverrentung kann eine Alternative sein, um Eigenkapital freizusetzen und gleichzeitig in der Immobilie wohnen zu bleiben.
Immobilien Vorsorge
Inwieweit Immobilieneigentümer mit ihrer selbstgenutzten Immobilie ihre finanzielle Unabhängigkeit im Alter absichern und somit für das Alter vorsorgen können, unterliegt vielen Fragen und Unsicherheiten.
Ein ganz wesentlicher Aspekt bei der Beantwortung dieser Frage ist, ob die Eigentümer es schaffen, ihre eigengenutzte Immobilie bis zum Eintritt ins Rentenalter abbezahlt zu haben. Häufig sehen sie sich nämlich gerade dann vor der Komplikation, dass sie sich die monatlichen Raten zur Rückführung ihrer Restschulden bei der Bank nicht mehr leisten können, weil ihre monatliche Rente hierfür schlicht nicht ausreicht.
Aber auch die konkreten Gegebenheiten der eigenen Immobilie spielen bei der Frage, ob sie als Altersvorsorge dienen kann, eine wesentliche Rolle.
Das Einfamilienhaus als Altersvorsorge
Bewohnen Rentner ein Einfamilienhaus, stellt sich immer die Frage, inwiefern dieses tatsächlich dazu geeignet ist, altersgerechtes Wohnen zu gewährleisten und damit eine sinnvolle Variante der Altersvorsorge darstellt.
Altersgerechte Ausstattung von Einfamilienhäusern
Sicherheit und Barrierefreiheit
Große Häuser, die sich über mehrere Stockwerke erstrecken und die mit einem großen Garten ausgestattet sind, eignen sich per se häufig nicht, um bis ins hohe Alter bewohnbar zu bleiben. Besonders die Ausstattung von Bädern (ausreichend Platz, um auch für den Fall des Erfordernisses von Gehhilfen gut im Bad zurecht zu kommen, aber auch rutschfeste Böden sowie Handgriffe für mehr Standsicherheit) und die Vermeidung von Schwellen und Treppen sind wichtig, um auch in höherem Alter möglichst sicher im eigenen Einfamilienhaus leben zu können.
Geeignete Ausgangsbasis
Eine gute Ausgangsbasis bieten Einfamilienhäuser, die es aufgrund ihrer Bauweise ermöglichen, perspektivisch nur auf einer Etage leben zu können. Ein wesentlicher Aspekt bei der Beurteilung der Frage, ob ein Einfamilienhaus zur Altersversorgung dient, ist dabei sicherlich auch, inwiefern es altersgerecht umzubauen ist. Hierbei steht aber auch die Frage der Finanzierbarkeit eines derartigen Umbaus im Raum.
Altersgerechte Makrolage von Einfamilienhäusern
Auch die Frage, wo das Einfamilienhaus liegt, spielt bei der Beurteilung der Frage, ob es sich zur Altersvorsorge eignet, eine große Rolle. Liegt das Haus in einer infrastrukturell gut organisierten Lage und sind Arztpraxen, Apotheken, aber auch Nahversorger gut erreichbar? Wie ist die Lage des selbstgenutzten Einfamilienhauses zu bewerten, wenn man aus Altersgründen irgendwann nicht mehr mit dem Auto fahren kann? All diese Aspekte sind bei der Beurteilung, inwiefern das eigene Einfamilienhaus der Altersvorsorge dienen kann, zu analysieren.
Die Wohnung als Altersvorsorge
Handelt es sich bei der selbstgenutzten Immobilie um eine Wohnung, hängt die Frage, ob sie sich als Altersversorgung dient, ebenfalls von ihrer Beschaffenheit ab.
Altersgerechte Ausstattung von Eigentumswohnungen
Bei eng geschnittenen Wohnungen kann der spätere Einsatz von Gehhilfen oder auch Rollstühlen problematisch werden. Im Vergleich zu großen Häusern birgt die Eigennutzung einer Eigentumswohnung im Alter einige Vorteile: die Instandhaltung und Pflege der Immobilie ist übersichtlicher, das Fehlen eines Gartens mag auf den ersten Blick ein Nachteil sein, stellt mit Blick auf die notwendige Gartenpflege jedoch häufig einen Vorteil dar.
Altersgerechte Makrolage von Eigentumswohnungen
Wie bei Einfamilienhäusern auch, dienen Eigentumswohnungen nur dann als sinnvolle Altersvorsorge, wenn das Bewohnen auch im Alter sinnvoll bleibt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung spielt also nicht nur eine Rolle, dass sie während der eigenen Erwerbstätigkeit in der Nähe der eigenen Arbeitsstelle liegt, sondern von dort aus später auch ein sinnvolles Leben im Alter möglich ist. Auch die Frage danach, ob es bei einem mehrstöckigen Haus einen gut zugänglichen Aufzug gibt, spielt bei der Bewertung eine Rolle.
Muss die Immobilie bis zur Rente abbezahlt sein?
Spätestens seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie weiß jeder potentielle Immobilieneigentümer, dass die Rückzahlung der Ankaufsfinanzierung von selbstgenutzten Immobilien abhängig vom Alter des Immobilienkäufers beim Kauf ist. Deutsche Banken sind mittlerweile gesetzlich dazu verpflichtet, sicherzustellen, dass Darlehen für den Ankauf von Immobilien meist nur gewährt werden dürfen, wenn sichergestellt ist, dass diese bis zum Eintritt ins Rentenalter auch zurückzahlbar sind. Das kann für viele potentielle Eigentümer, die erst spät in eine eigene Immobilie investieren, zum Verhängnis werden. Grundsätzlich ist aber natürlich die Frage danach, ob die Immobilie bei Eintritt ins Rentenalter abbezahlt sein muss, abhängig auch von anderen Faktoren, also etwa der Höhe der Rente, aber auch anderen Bonitätsfaktoren.
Vorteile der Immobilie als Altersvorsorge
Um die Vorteile der Immobilie als Altersvorsorge zu beleuchten, ist zunächst einmal wichtig zu entscheiden, ob es sich bei der Immobilie um eine handelt, die tatsächlich für den Eigengebrauch gekauft wurde oder ob es sich um eine Kapitalanlage handelt, die angeschafft wurde, um später im abbezahlten Zustand durch die Mieteinnahmen die Rente aufzubessern.
Vorteile der eigengenutzten Immobilie
- Die Unabhängigkeit von Mietentwicklungen: Der ganz klare Vorteil der eigengenutzten Immobilie als Altersvorsorge ist die Unabhängigkeit von Mietentwicklungen. Stetig steigenden Mieten kann man als Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie gelassen entgegensehen, da sie einen völlig unberührt lassen. Diese Unabhängigkeit vom Markt bietet einen immensen Sicherheitspuffer und spricht deshalb klar für die Eignung der selbstgenutzten Immobilie als Altersvorsorge.
- Die genaue Kenntnis der Gegebenheiten: “Einen alten Baum verpflanzt man nicht!”- diese Weisheit gilt ganz besonders auch für Umzüge im Alter!
Vorteile der vermieteten Immobilie
- Aufstocken der Rente: Wurde während der Erwerbstätigkeit eine Immobilie gekauft, die später durch die Mieteinnahmen ein Aufstocken der eigenen Rente gewährleisten soll, hängt das Aufgehen dieses Plans wesentlich davon ab, dass die Ankaufsfinanzierung zu einem so großen Teil zurückgeführt ist, dass man auch bei einem potentiellen Mietenabfall oder einer möglichen Leerstandsphase nicht in eine Unterdeckung hineinläuft. Eine solche ist in der Regel durch die Rente selten abzufedern. Gelingt die Umsetzung dieses Plans aber und deckt die Miete dauerhaft die Finanzierungskosten, ist die Altersvorsorge mit einer vermieteten Immobilie eine sehr gut geeignete Möglichkeit, um die eigene Rente aufzubessern.
- Erst vermieten, dann selbst einziehen: Die Variante, eine Wohnung als Kapitalanlage zu erwerben und im Alter selbst dort einziehen, hat den klaren Vorteil, dass man bereits beim Kauf der Immobilie darauf achten kann, dass diese altersgerecht (zum Beispiel ebenerdig) ist und eine geeignete Größe hat, um sich auch im Alter um die Immobilie kümmern zu können.
Nachteile der Immobilie als Altersvorsorge
Ein Nachteil der Immobilie als Altersvorsorge ist in vielen Fällen die mangelnde Flexibilität- das gilt schon oft in Zeiten der Erwerbstätigkeit, verstärkt sich jedoch meist noch im Rentenalter. Neben der Tatsache, dass der Mensch ein Gewohnheitstier ist, birgt die eigene, selbstbewohnte Immobilie meist die Hürde, örtliche Veränderungen- trotz ihrer Sinnhaftigkeit- abzulehnen. Das kann während der Erwerbstätigkeit das Ausschlagen eines wesentlich besseren Jobangebots sein oder während des Rentenalters der durchaus sinnvolle Umzug, einfach, weil es schwer ist, sich von den eigenen vier Wänden zu trennen.
Nachteile der selbst genutzten Immobilie
- Mangelnder finanzieller Puffer: Eine selbstgenutzte Immobilie geht- unabhängig davon, ob es sich um ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung handelt- immer mit Kosten einher, die oftmals unvorhergesehen entstehen. Es ist deshalb immer anzuraten, sich einen finanziellen Puffer zuzulegen, der verwendet werden kann, wenn aus dem Nichts hohe Reparaturkosten anstehen. Ein defektes Dach oder der Ausfall der Heizung können ein großes Loch in die Haushaltskasse reißen, was besonders bei einer kleinen Rente für viele Menschen ein finanzielles Desaster bedeuten kann.
- Instandhaltungsrücklage: Insofern braucht jeder Immobilieneigentümer eine “Instandhaltungsrücklage”, die wirklich nur und ausschließlich für Notfälle der selbst genutzten Immobilie verwendet wird. Gibt es eine solche Rücklage nicht, kommen viele Rentner in wirklich eklatante Schwierigkeiten.
- Keine altersgerechte Ausstattung/Lage: Davon abgesehen ist ein ganz klarer Nachteil der selbst genutzten Immobilie als Altersvorsorge, dass Häuser oder Eigentumswohnungen, die man sich vormals während der eigenen Erwerbstätigkeit gekauft hat, nicht mehr zum Lebensstandard im Alter passen.
Nachteile der vermieteten Immobilie
- Mieteinnahmen müssen versteuert werden: Hat man eine Immobilie, die man vermieten möchte, um seine Rente aufzubessern, stellt das klassische Problem dar, dass man die Mieteinnahmen nicht nur gegen eine möglicherweise noch bestehende Restschuld bei der Bank rechnen, sondern auch, dass man die Mieteinnahmen versteuern muss. Sie zählen zu den einkommensteuerrelevanten Einnahmen und sind steuerbar.
- Eigene Wohnkosten: Davon abgesehen muss der Eigentümer nicht nur für die vermietete Immobilie sorgen, Instandhaltungsrücklage bilden etc., sondern er muss selbst ja auch irgendwo wohnen, sprich, das Mehr an Einnahmen durch die Vermietung muss sich wirklich rechnen, was in den meisten Fällen erst ab einer bestimmten Größe der Vermietungstätigkeit so ist.
Die Immobilienverrentung als Altersvorsorge
In den meisten Fällen entwickelt sich das Leben anders als man es ursprünglich geplant hat. Das heißt bei allen Abwägungen, die man vormals angestellt hat, um im Alter ein sorgloses Leben zu führen: es kann auch immer anders kommen. Der Bedarf kann sich komplett ändern, Krankheit kann dazu führen, dass man unvorhergesehene Kosten hat, die eben nicht von der regulären Altersvorsorge abgedeckt sind. In all diesen Fällen gibt es Alternativen, die es zu beleuchten gilt, um eine solide Lösung zu finden, auf deren Basis man seinen Ruhestand dennoch gut genießen kann.
Neben einem Vollverkauf der selbstgenutzten Immobilie, einem Auszug und dem Einzug in eine altersgerechte Wohnung, der für für viele Menschen aufgrund ihrer emotionalen Bindung an ihre eigenen vier Wände nicht in Frage kommt, gibt es die Möglichkeit der Immobilienverrentung.
Ziele der Immobilienverrentung
Ziel einer jeden Immobilienverrentung ist es immer, Geld aus der Immobilie freizusetzen und gleichzeitig in der Immobilie wohnen zu bleiben. Dabei geht es bei der Immobilienverrentung nicht um die Aufnahme von Fremdkapital, etwa durch eine Bankfinanzierung, sondern um das Freisetzen von Eigenkapital.
Methoden der Immobilienverrentung
Die Methoden der Immobilienverrentung sind vielzählig. Von der Umkehrhypothek abgesehen, bei der die Immobilie beliehen wird, ein Darlehen ausgereicht wird, das zeitlebens an den Darlehensnehmer ausgezahlt wird und das mit dessen Tod endet, bei dem dann das Beleihungsobjekt verkauft und damit das Darlehen getilgt wird, stellt das Grundgeschäft bei den anderen Verrentungsmethoden immer der Verkauf dar. Die Frage, welche Methode der Immobilienverrentung am besten geeignet ist, hängt von vielen Faktoren ab, die sich in zwei Fallgruppen zusammenfassen lassen:
- die ganz persönliche Lebenssituation und
- die in Rede stehende Immobilie.
So vielfältig die Versuche sind, möglichst viele konkrete Lebenssachverhalte in die abstrakte Methodik juristischer Verrentungsmöglichkeiten zu pressen, so wenig gelingt dies in der Regel. Die Frage der richtigen Immobilienverrentungsmethodik lässt sich immer nur auf Basis eines fundierten Erfahrungsschatzes und mit gezielten Blick auf den Einzelfall beantworten. Aus diesem Grund empfiehlt sich immer die unabhängige Beratung zu allen Möglichkeiten, der Vergleich verschiedener Anbieter, Modelle und Angebote und die umfassende Information darüber, welche Optionen sich hierfür ergeben.
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