Eigentümer einer abbezahlten oder nahezu abbezahlten Immobilie zu sein, hat für Senioren viele Vorteile: Mietfrei wohnen und den Lebensabend sorglos genießen.

Leider reicht jedoch die reguläre Rente hierzu oft nicht aus. Um diese aufzubessern, kann das in der Immobilie gebundene Kapital „liquidiert werden“ – gleichzeitig kann der Eigentümer in seiner Immobilie wohnen bleiben.

In diesem Artikel möchten wir Ihnen einen schnellen Überblick über die fünf gängigen Modelle geben und weiterführende Artikel vorstellen.

Immobilienverrentung & Immobilienrente: Definition

Der Verkauf der Immobilie unter der Maßgabe, in der Immobilie wohnen zu bleiben, wird als ‚Immobilienverrentung‘ bezeichnet. Die Zahlungen, die vom Verkäufer der Immobilie bezogen werden, werden als ‚Immobilienrente‘ bezeichnet – das kann eine echte (monatliche) Rente, aber auch eine Einmalzahlung sein.

Die Immobilienrente auf Basis eines Immobilienverkaufs lässt sich grob in vier Fallgruppen unterteilen:

Verrentungsmodell 1: Das Wohnrecht

Das Wohnrecht ist ein Recht, welches einer Person über ein Gebäude oder Teile eines Gebäudes zugesprochen wird. Diese Person darf in den ihr zustehenden Bereichen wohnen – auch unter Ausschluss des Eigentümers. Über das Wohnrecht gibt es einen notariellen Vertrag und einen Grundbucheintrag. Da das Wohnrecht einen materiellen Wert darstellt, mindert es für seine Ausübungsdauer den Wert der Immobilie. Grund hierfür ist, dass der Eigentümer seine Immobilie mit Wohnrecht nicht selber nutzen oder vermieten kann.

In der Praxis verkauft der Immobilieneigentümer seine Immobilie und lässt sich im Gegenzug ein Wohnrecht im Grundbuch eintragen. Dieses kann er befristet oder bis zum Lebensende eintragen lassen und die Immobilie somit nach dem Verkauf uneingeschränkt selbst nutzen. Den Kaufpreis hat er zu seiner freien Verfügung.

Verrentungsmodell 2: Die Leibrente

Beim Immobilienverkauf gegen Leibrente verkauft der Eigentümer sein Eigenheim (oftmals auch im Vorlauf zum späteren Erbe an die eigenen Kinder). Er bleibt allerdings weiterhin darin wohnen und erhält ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht, das ihn dazu berechtigt, weiterhin in der Immobilie wohnen zu bleiben. Das Wohnrecht wird in der Regel bis zum Tod des Verkäufers vereinbart, siehe oben.

Je nach Absprache zahlt ihnen der Käufer den vereinbarten Kaufpreis:

  • in monatlichen oder jährlichen Raten bis zum Lebensende oder
  • in Form einer höheren Einmalzahlung plus einer geringeren monatlichen Zahlung

Die Höhe der Zahlungen richtet sich nach dem Immobilienwert und dem Alter des Verkäufers bei Vertragsabschluss. Es gibt unterschiedlichen Arten der Leibrente, die sich hinsichtlich der vertraglichen Vereinbarungen stark unterscheiden können.

Ein großer Vorteil der Leibrente ist, dass der Käufer die Immobilie ggf. aus seiner laufenden Liquidität bezahlen kann und keine Bankfinanzierung benötigt. Die Konstruktion bietet jedoch auch Optionen zur Steueroptimierung.

Verrentungsmodell 3: Der Nießbrauch

Beim Nießbrauch erfolgt der Immobilienverkauf unter dem Vorbehalt einer lebenslangen (oder zeitlich befristeten) Nutzung durch den vorherigen Eigentümer. Von diesem Nutzungsrecht ist die eigene Nutzung, aber auch die Vermietung an Dritte umfasst. Somit bleibt beim Nießbrauch als Immobilienverrentung der Verkäufer wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie.

Für gewöhnlich erhält der Verkäufer eine Einmalzahlung direkt nach dem Verkauf – vertraglich kann hier aber auch abgewichen werden. Im Unterschied zum Wohnrecht darf der Eigentümer in dem Haus oder der Wohnung nicht nur wohnen, sondern er darf die Räumlichkeiten auch vermieten oder sonstigen „Nutzen aus der Sache ziehen“. Dies hat den großen Vorteil, dass der Nießbraucher sich zum Umzug in ein Pflegeheim, zu den Kindern etc. entscheiden kann und die Immobilie dennoch weiter in Form der Vermietung für sich nutzen kann.

 

Verrentungsmodell 4: Der Teilverkauf

Im Gegensatz zu den oben genannten Modellen verkauft der Immobilieneigentümer beim Modell des Teilverkaufs nur einen Teil seiner Immobilie.

Der Immobilieneigentümer überlegt beim Teilverkauf zunächst, wie viel Bargeld er aus seiner Immobilie herauslösen möchte. Anhand diesen Betrages und dem Immobilienwert lässt sich dann ermitteln, wie viel Prozent vom Haus oder der Wohnung verkauft werden kann.

Diesen Betrag erhält der Verkäufer als Sofortzahlung. Darüber hinaus wird ins Grundbuch ein Nießbrauch eingetragen – in der Regel lebenslang. Im Gegenzug zahlt der Senior jeden Monat einen Betrag an den Käufer.

Wichtig: Der Käufer ist stiller Teilhaber an der Immobilie. Der Verkäufer bewahrt sich durch den Teilverkauf jegliche Privilegien am Objekt. Im Unterschied zum regulären Kompelttverkauf mit Nießbrauch darf der Verkäufer somit weiterhin Renovierungen und Anbauten vornehmen, ohne dies mit dem Teilhaber abzusprechen.

Verrentungsmodell 5: Die Umkehrhypothek

Die vorgenannten Verrentungsmodelle haben als Basis immer einen Kaufvertrag. Dies ist bei der Umkehrhypothek anders: Vertragliche Grundlage der Umkehrhypothek ist ein Kreditvertrag. Die Immobilie des Kreditnehmers dient dabei als Kreditsicherheit. Hierdurch bleibt der Kreditnehmer Eigentümer und erhält durch den Kredit entweder eine Einmalzahlung oder eine monatliche Rente. Regelmäßig zu zahlende Zinsen oder eine regelmäßig anfallende Tilgung gibt es nicht, da diese gestundet werden. Dies bedeutet, dass sie zwar anfallen, aber nicht regelmäßig zur Rückzahlung fällig werden, sondern am Ende in einem Betrag zurück gezahlt werden müssen.

Die Käufer verrenteter Immobilien

Käufer von Immobilien im Rahmen einer Immobilienrente sind in der Regel professionelle Unternehmen und Stiftungen, aber auch teilweise Privatpersonen.

Gerade bei den Unternehmen hat der Verkäufer den Vorteil, einen starken Partner für die Immobilienverrentung zu haben. Das gibt Sicherheit und vereinfacht den kompletten Abwicklungsprozess. Unternehmen sehen im Immobilienkauf eine Investition an. Bei Stiftungen kommt oft noch ein sozialer Aspekt hinzu.

Auch können Familienangehörige die Käufer sein, wenn der Wunsch besteht, das Objekt in der Familie behalten. Ein Verkauf an die Familie oder Freunde hat auf den ersten Blick Vorteile, bspw. können Immobilien auf diese Art steuereffizient und sicher übertragen werden.

Für wen ist eine Immobilienverrentung ideal?

Die Immobilienverrentung ist eine attraktive Möglichkeit, das in der Immobilie gebundene Vermögen aus dieser herauszulösen und dennoch in ihr wohnen zu bleiben. Dies geschieht in Teilen wie beim Teilverkauf oder im Ganzen wie bei den anderen oben genannten Modellen mit dem Grundgeschäft des Verkaufs (Wohnrecht, Nießbrauch oder der Leibrente) oder im Wege einer darlehensvertraglichen Beleihung der Immobilie bei der Umkehrhypothek.

Grundsätzlich entscheiden sich vor allem Senioren für diesen Schritt, die ihre Rente aufstocken möchten. Auf diese Weise belasten sie niemanden und profitieren von einem größeren finanziellen Spielraum. So lässt sich der Lebensabend noch schöner gestalten, Pflegekräfte, ein Pflegeheim oder größere Anschaffungen können finanziert, die Enkel oder Kinder unterstützt werden oder die Immobilie steuereffizient zu Lebzeiten übertragen werden.

Darüber hinaus ist die Immobilienrente für alle ideal, die vor einem regulären Hausverkauf zurückschrecken. Dieser würde nämlich bedeuten, aus dem geliebten Eigenheim ausziehen zu müssen. Eine Immobilienverrentung leistet beides: in gewohnter Umgebung wohnen bleiben und Aufbesserung der Finanzen.

Hinweis: Es versteht sich von selbst: Um überhaupt von der Immobilienverrentung zu profitieren, müssen Sie Immobilieneigentümer sein.

Allgemeine Vorteile und Nachteile einer Immobilienverrentung

VorteileNachteile
Sie wohnen noch viele Jahre in Ihrem geschätzten Eigenheim.Je nach Lebensalter und Immobilienwert können die Rentenzahlungen gering sein.
Sie bessern mit regelmäßigen Ratenzahlungen oder einer Einmalzahlung Ihre Finanzen auf.Sie können Ihr Eigenheim nicht mehr vererben.
Die Immobilienverrentung gleicht einer Altersvorsorge. Sie sind im Alter abgesichert.
Details lassen sich vertraglich festlegen.

Was meinen Sie? Ist die Immobilienverrentung etwas für Sie? Allgemeine Vor- und Nachteile der Immobilienverrentung haben wir in einem separaten Artikel für Sie zusammengefasst.

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