Kredit gegen Grundschuld

Aktualisiert am 2. Mai 2024

Das wichtigste in Kürze

Die Grundschuld ist eine Kreditsicherheit, die im Grundbuch eingetragen wird und mit der Kreditnehmer ihre Kreditverbindlichkeiten gegenüber einem Kreditgeber, meistens einer Bank, absichern können. Häufig kommen Grundschulden deshalb bei der Baufinanzierung vor.

Unser kostenloser Leitfaden zu „Immobilienverrentung“
leitfaden immobilienrente
Einfach & verständlich Kostenloses Expertenwissen Verrentungsmodelle erklärt Tipps und Tricks

Begriff: Darlehen oder Kredit?

Die Begriffe "Darlehen" und "Kredit" werden oft synonym verwendet, da sie sich auf ähnliche finanzielle Transaktionen beziehen, bei denen Geld von einer Partei an eine andere verliehen wird. Beide bezeichnen die Überlassung einer Geldsumme unter der Bedingung, dass sie zu einem späteren Zeitpunkt zurückgezahlt wird, üblicherweise mit Zinsen oder anderen Kosten.

Dennoch gibt es einen feinen Unterschied zwischen den Begriffen:

Der Begriff "Darlehen" wird oft verwendet, um eine Transaktion zu beschreiben, bei der eine Geldsumme für einen bestimmten Zeitraum und zu einem festgelegten Zinssatz zur Verfügung gestellt wird. Es betont die Idee, dass Geld vorübergehend überlassen wird und später zurückgezahlt werden muss. Darlehen können zwischen Privatpersonen, Unternehmen oder Institutionen abgeschlossen werden.

Der Begriff "Kredit" wird oft im Zusammenhang mit Banken und Finanzinstituten verwendet und bezieht sich auf die Bereitstellung von Geld durch eine Bank oder ein Finanzinstitut an einen Kunden. Kredite sind oft mit bestimmten Bedingungen verbunden, wie zum Beispiel einem Kreditrahmen, einem festgelegten Zinssatz und Rückzahlungsmodalitäten.

In der Praxis werden die Begriffe "Darlehen" und "Kredit" oft austauschbar verwendet, da sie sich auf ähnliche finanzielle Transaktionen beziehen.

Juristisch betrachtet ist die Abgrenzung noch feiner: Hier gibt es etwa den Begriff eines “Kreditgeschäfts” nach Kreditwesengesetz (KWG): § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 KWG definiert das Kreditgeschäft in zwei Tatbestandsvarianten, namentlich als Gewährung von Gelddarlehen (Alt. 1) und als die Gewährung von Akzeptkrediten (Alt. 2). .
Der Tatbestand des Kreditgeschäfts ist demnach erfüllt, wenn Gelddarlehen oder Akzeptkredite gewährt werden.

In § 488 BGB sind die Voraussetzungen genannt, die einen Vertrag zu einem Darlehensvertrag machen. Hier steht:

§ 488 Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag

(1) Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen.

(2) Die vereinbarten Zinsen sind, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, nach dem Ablauf je eines Jahres und, wenn das Darlehen vor dem Ablauf eines Jahres zurückzuzahlen ist, bei der Rückzahlung zu entrichten.

(3) Ist für die Rückzahlung des Darlehens eine Zeit nicht bestimmt, so hängt die Fälligkeit davon ab, dass der Darlehensgeber oder der Darlehensnehmer kündigt. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sind Zinsen nicht geschuldet, so ist der Darlehensnehmer auch ohne Kündigung zur Rückzahlung berechtigt.

Quelle: gesetze-im-internet.de, § 488 BGB

Fachbegriffe

Das Annuitätendarlehen

Spricht man von einem “Annuitätendarlehen” meint man ein Darlehen (oder einen Kredit) mit immer gleichbleibenden Raten. Dabei ist im Wort Annuitätendarlehen der lateinische Begriff “annus” für “das Jahr” enthalten. Die Raten des Annuitätendarlehens setzen sich zusammen aus Zins und Tilgung.

Die Anschlussfinanzierung

Häufig werden für Darlehen feste Laufzeiten vereinbart. Am Ende der Finanzierungszeit steht dann eigentlich die Rückzahlung des Darlehens an. Oft ist dies nicht möglich und es bedarf einer sogenannten “Anschlussfinanzierung”, die sich an das ursprünglich abgeschlossene Darlehen anschließt. Problematisch sind Anschlussfinanzierungen dann, wenn sich in der Zwischenzeit Zinsänderungen ergeben haben, sprich, die Anschlussfinanzierung wesentlich teurer als das Ursprungsgeschäft ausfällt.

Die Refinanzierung

Von einer Refinanzierung spricht man immer dann, wenn ein Darlehensgeber seinerseits Kapital aufnimmt (ebenfalls in Form eines Darlehens), um seine eigene Kreditvergabe überhaupt erst zu ermöglichen oder für ihn wirtschaftlich zu machen. Auf diese Weise muss er selbst kein Kapital vorhalten, kann aber durch ein Zinsdifferenzgeschäft (nämlich dann, wenn er selbst weniger Zins zahlt als der, den er durch die Weitergabe des Kapitals selbst vereinnahmen kann), trotzdem Geld verdienen.

Unser kostenloser Leitfaden zu „Immobilienverrentung“
leitfaden immobilienrente
Einfach & verständlich Kostenloses Expertenwissen Verrentungsmodelle erklärt Tipps und Tricks

Grundlagen des Kreditgeschäfts

Die Inanspruchnahme eines Kredits ist eine finanzielle Entscheidung, die getroffen wird, um größere Anschaffungen zu tätigen, Investitionen zu finanzieren oder Liquiditätsengpässe zu überbrücken. 

Insbesondere bei größeren Investitionen wie dem Kauf einer Immobilie (sog. Immobilienfinanzierung), dem Bau eines Hauses (sog. Baufinanzierung) oder der Finanzierung von Renovierungen kommen Kredite ins Spiel- selten haben etwa Familien selbst so viel Eigenkapital, dass sie es sich leisten könnten, einen Hausbau ausschließlich damit zu finanzieren. 

Die Abwägung des Risikos auf Seiten der Bank und damit die Frage, ob das Darlehen gewährt werden kann, wird durch zwei Faktoren bestimmt: 

  • Kann der Darlehensnehmer aller Wahrscheinlichkeit das Darlehen aufgrund seiner Bonität zurückzahlen?
  • Welche Sicherheiten kann er bereitstellen, falls dies nicht gelingt? 

Typischerweise werden Darlehen deshalb ab einer bestimmten kritischen Größe immer auch mit neben der Bonität des Darlehensschuldners abgesichert. 

Typische Geldschulden, die mit Grundschulden abgesichert werden

Immobilienkredite

Die Finanzierung von Immobilien (sog. Immobilienfinanzierung beim Ankauf, sog. Baufinanzierung beim Neubau einer Immobilie) ist einer der häufigsten Gründe für die Aufnahme eines Kredits. Hierbei werden Grundschulden oft als Sicherheit verwendet, da Immobilien in der Regel einen erheblichen Wert darstellen und somit eine solide Sicherheit bieten.

Unternehmenskredite

Unternehmen nehmen oft Kredite auf, um Investitionen zu tätigen, Betriebsmittel zu finanzieren oder Wachstum zu ermöglichen. Auch hier können Grundschulden als Sicherheit dienen, insbesondere wenn das Unternehmen über Grundbesitz verfügt.

Privatkredite

Auch bei persönlichen Finanzierungsbedürfnissen wie der Finanzierung von Ausbildungskosten, Autokäufen oder der Bewältigung unerwarteter finanzieller Belastungen können Kredite erforderlich sein. In solchen Fällen können Grundschulden als Sicherheit eingesetzt werden, wenn andere Sicherheiten nicht ausreichen oder nicht vorhanden sind.

Die Grundschuld als Sicherheit

Die Verwendung von Grundschulden als Sicherheit bietet den Kreditgebern eine gewisse Sicherheit, da sie im Falle von Zahlungsausfällen des Schuldners die Möglichkeit haben, auf das belastete Grundstück zurückzugreifen. Dies erleichtert die Kreditvergabe und ermöglicht oft günstigere Konditionen für den Kreditnehmer. Für den Fall, dass die Darlehenssumme nicht zurückgezahlt werden kann, hat die Bank auf diese Weise die Möglichkeit, durch die Werthaltigkeit der als Sicherheit dienenden Immobilie doch noch Befriedigung zu erlangen. Die Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht.

Die Grundschuld gemäß § 1191 BGB 

Bei der Inanspruchnahme eines Kredits zur Finanzierung von Immobilien oder anderen Projekten fordern Kreditgeber üblicherweise eine Sicherheit als Absicherung für das geliehene Kapital. Eine gängige Form der Sicherheit ist die Eintragung eines Grundpfandrechts, zum Beispiel einer Grundschuld gemäß § 1191 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), im Grundbuch.

Definition der Grundschuld

Eine Grundschuld ist eine dingliche Belastung eines Grundstücks (Grundpfandrecht) zugunsten des Gläubigers. Sie dient als Sicherheit für die Rückzahlung eines Darlehens und ermöglicht es dem Gläubiger im Falle eines Zahlungsausfalls des Schuldners, das belastete Grundstück zu verwerten, um seine Forderungen zu befriedigen. Im Gegensatz zur Hypothek, die spezifisch ein Grundstück belastet, sichert die Grundschuld allgemein Forderungen ab, die aus verschiedenen Vertragsverhältnissen resultieren können.

Entstehung einer Grundschuld

Eine Grundschuld entsteht gem. § 873 BGB durch Einigung zwischen Grundschuldgläubiger (das ist in der Regel die Bank als Darlehensgeberin) und dem Grundschuldschuldner (das ist der Eigentümer des mit der Grundschuld belasteten Grundstücks) und Eintragung im Grundbuch.

In der Praxis ist auch immer relevant, ob es sich um eine Briefgrundschuld oder eine Grundschuld ohne Brief handelt. Wurde die Bestellung einer Grundschuld mit Brief vereinbart, gehört zur wirksamen Bestellung der Grundschuld auch die Übergabe des Briefes gem. §§ 1117, 1192 I BGB.

Briefgrundschuld oder Grundschuld ohne Brief?

Die Briefgrundschuld

Eine Briefgrundschuld entsteht durch 

  • Einigung zwischen den Parteien, 
  • einer Eintragung im Grundbuch sowie
  • durch die Übergabe eines physischen Grundschuldbriefs, der vom Grundbuchamt ausgestellt wird. Dieser Brief ist ein Wertpapier, das den Anspruch des Gläubigers auf das belastete Grundstück verbrieft.

Die Übertragung einer Briefgrundschuld also etwa im Wege der Abtretung erfolgt durch die physische Übergabe des Grundschuldbriefs. Der Grundschuldgläubiger kann den Brief also an eine andere Person oder Institution übertragen, indem er ihn übergibt.

Da die Briefgrundschuld in physischer Form vorliegt, besteht das Risiko des Verlusts oder der Beschädigung des Grundschuldbriefs. Im Falle eines Verlusts muss eine Ersatzbescheinigung mittels eines Aufgebotsverfahren beantragt und durchlaufen werden.

Die Übertragung einer Briefgrundschuld kann schneller erfolgen, da keine Eintragung im Grundbuch erforderlich ist. Es genügt, den Grundschuldbrief zu übergeben.

Die Buchgrundschuld

Im Gegensatz zur Briefgrundschuld entsteht eine Buchgrundschuld nicht durch die Übergabe eines physischen Grundschuldbriefs, sondern nur durch Eintragung im Grundbuch.

Die Weiterübertragung einer Buchgrundschuld mittels Abtretung erfolgt ebenfalls durch Eintragung im Grundbuch. 

Da die Buchgrundschuld im Grundbuch geführt wird, besteht kein Risiko des Verlusts eines Briefes.

Der Nachteil (der manchmal auch ein Vorteil ist!) der Grundschuld ohne Brief besteht darin, dass eine Änderung an der Grundschuld einer Eintragung im Grundbuch bedarf, was mit bestimmten Formalitäten und Gebühren verbunden ist, insbesondere die Involvierung der Beteiligten. Dies kann mehr Zeit in Anspruch nehmen als die Übertragung einer Briefgrundschuld.

In Deutschland tendiert man heutzutage eher dazu, Buchgrundschulden zu verwenden, da sie weniger anfällig für Verlust oder Beschädigung sind und damit eine einfachere Verwaltung ermöglichen, obwohl das Gesetz von einer Briefgrundschuld als Normalfall ausgeht. 

Bestellung der Grundschuld

Die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch erfolgt in Deutschland gemäß den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und der Grundbuchordnung (GBO). 

In der Regel wird neben dem Darlehensvertrag ein weiterer Vertrag, der als Grundschuldbestellungsvertrag bezeichnet wird, zwischen dem Kreditgeber und dem Kreditnehmer geschlossen. Dieser Vertrag wird notariell beurkundet und enthält die Einigung über die Bestellung der Grundschuld zugunsten des Kreditgebers.

Nach Abschluss des Grundschuldbestellungsvertrags beantragt der Kreditgeber (oder in dessen Auftrag der beurkundende Notar) die Eintragung der Grundschuld beim zuständigen Grundbuchamt. Dieser Antrag muss bestimmte Angaben enthalten, wie zum Beispiel die genaue Bezeichnung des Grundstücks, auf dem die Grundschuld eingetragen werden soll, sowie den Betrag der Grundschuld.

Das Grundbuchamt prüft sodann den Antrag auf Eintragung der Grundschuld und überprüft auch, ob alle erforderlichen Unterlagen vollständig und korrekt sind. Wenn alle Bedingungen erfüllt sind, wird die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. 

Die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch ist mit Kosten verbunden: Notargebühren und Gebühren für die Grundbucheintragung. Darüber hinaus wird die Grundschuld öffentlich im Grundbuch verzeichnet, was bedeutet, dass Dritte, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können, Einblick in die Belastung des Grundstücks nehmen können.

Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek

Der wesentliche Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek besteht darin, dass die Grundschuld ein abstraktes Sicherungsmittel darstellt, das unabhängig von einer konkreten Schuld besteht, während die Hypothek an eine spezifische Forderung gebunden ist. Das bedeutet, dass eine Grundschuld auch dann fortbesteht, wenn die zugrundeliegende Forderung beglichen wurde, während eine Hypothek mit der Tilgung der dazugehörigen Schuld erlischt. Diese Verknüpfung zwischen Forderung und Hypothek nennt man “Akzessorietät”. Im Umkehrschluss ist die Grundschuld “nicht akzessorisch”.

Die Entstehung einer Eigentümergrundschuld

Aus der Nicht-Akzessorietät zwischen Forderung und Grundschuld ergibt sich die Frage, was mit einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld passiert, wenn die zugrundeliegende Darlehensschuld beglichen wurde.

Wurde ein Darlehen mittels einer Grundschuld abgesichert und vollständig zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen, bis sie durch den Eigentümer gelöscht wird. Sie wird zur Eigentümergrundschuld. 

Die Löschung einer Eigentümergrundschuld wird nach vollständiger Tilgung der Darlehensverpflichtung möglich durch die Erteilung einer Löschungsbewilligung seitens des Gläubigers, also des Kreditgebers. Mit dieser Löschungsbewilligung kann der Darlehensnehmer beim Grundbuchamt die Löschung bewirken.

Alternativ kann er die Grundschuld aber auch im Grundbuch “stehen lassen” und sich so für zukünftige Finanzierungen die Eintragungskosten sparen. bei der Überprüfung eines Grundbuchs kann es also dazu kommen, dass noch Grundschulden eingetragen sind, die längst nicht mehr valutieren und als Sicherheit dienen.

Unser kostenloser Leitfaden zu „Immobilienverrentung“
leitfaden immobilienrente
Einfach & verständlich Kostenloses Expertenwissen Verrentungsmodelle erklärt Tipps und Tricks

Unterschied zwischen einer Grundbuchsicherheit und einer schuldrechtlichen Vereinbarung

Die Eintragung einer Sicherheit im Grundbuch bietet einen höheren Schutz für den Gläubiger im Vergleich zu rein schuldrechtlichen Vereinbarungen. Während eine Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch für jedermann einsehbar ist und somit auch bei einem Verkauf des Grundstücks bestehen bleibt, sind schuldrechtliche Vereinbarungen nur zwischen den Vertragspartnern wirksam. 

Dies hat insbesondere im Falle der Insolvenz des Darlehensnehmers oder Veräußerung des Grundstücks rechtliche Auswirkungen, da die im Grundbuch eingetragenen Gläubiger bevorzugt behandelt werden.

Für Gläubiger dient die Grundschuld als Sicherheit, wenn der Schuldner die geschuldete Darlehenssumme nicht zurückzahlen kann.

Fazit

Die Absicherung eines Darlehens mittels einer Grundschuld ist gängige Praxis bei der Kreditvergabe. Dies gilt auch für den Abschluss eines Seniorenfinanzierungsvertrages oder auch einer Umkehrhypothek. Als sehr weitreichende Sicherheit, die durchaus auch die Zwangsversteigerung des Grundstücks bei Nichtzahlung der Darlehensverbindlichkeit zur Folge haben kann, bedarf es bei der Entscheidung der Eintragung einer Grundschuld guter Beratung, die über alle Risiken, aber auch die Vorteile aufklärt.

Sollten Sie Beratungsbedarf haben, wenden Sie sich bitte jederzeit gerne an uns.

Welche Immobilienrente passt zu mir? Jetzt unverbindlich vergleichen!

Prüfen Sie kostenlos, welche Immobilienrente am besten zu Ihrer Situation passt - und sichern Sie sich unseren "Leitfaden: Immobilienrente".

Unser kostenloser Leitfaden zu „Immobilienverrentung“
leitfaden immobilienrente
Einfach & verständlich Kostenloses Expertenwissen Verrentungsmodelle erklärt Tipps und Tricks