Leibrente berechnen: Alles, was Sie wissen müssen!
Aktualisiert am 26. April 2023
Die Leibrente ist ein smartes Konzept, mit dem Sie als Immobilienbesitzer Ihre eigentliche Rente aufbessern können. Geschickt erhöhen Sie so Ihren finanziellen Spielraum, um das Rentenalter zu genießen. Doch wie hoch ist die Leibrente eigentlich? Wovon hängt das ab? Eine Pauschalantwort gibt es darauf keine. Daher erfahren Sie in diesem Artikel Schritt für Schritt, wie Sie die Leibrente berechnen können.
Hinweis: Sie wünschen kostenlose Unterstützung bei der Berechnung Ihrer Leibrente bzw. der Einschätzung Ihrer individuellen Situation? Sie haben weitere Fragen rund um die Immobilienverrentung? Nutzen Sie unser kostenloses, telefonisches Beratungsangebot.
Das Wichtigste in Kürze
- Leibrente-Berechnung erfordert drei Faktoren: Immobilienwert, Wert des Wohnrechts und Lebenserwartung.
- Wert des Wohnrechts = Jahresmiete x Vervielfältiger, abgezogen vom Verkehrswert.
- Höhe der Leibrente basiert auf Differenz zwischen Immobilienwert und Wohnrechts-Wert, und wird durch Lebenserwartung und Leibrentenfaktor bestimmt.
Leibrente Berechnung: diese Faktoren sind wichtig
Um die Leibrente zu berechnen, ziehen Sie grundsätzlich drei Einflussfaktoren heran:
- den Wert der Immobilie
- den Wert des Wohnrechts
- die Lebenserwartung
Basis der Leibrentenberechnung: der Wert Ihrer Immobilie
Grundlage für die Berechnung der Leibrente ist der Verkaufswert des Hauses oder der Wohnung. Daran schließt sich die nächste Frage an:
Wie viel ist meine Immobilie wert?
Eine zuverlässige Antwort darauf kann Ihnen bspw. ein lokaler Makler oder ein Gutachter geben – oder sie holen sich über ein entsprechendes Online-Portal entsprechenden Rat ein. Entscheiden Sie sich nach einer Einschätzung für die Leibrente, dann wird ohnehin ein professioneller Immobiliengutachter den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung objektiv bestimmen.
Für das Wertgutachten ist der einstige Kaufpreis des Objektes natürlich unwichtig. Vielmehr geht es darum, anhand der Lage, des Immobilienzustandes und der Marktsituation den Immobilienwert zu bestimmen. Zahlreiche Faktoren fließen in die Berechnung ein, weswegen ein Profi zwingend die Immobilienbewertung vornehmen sollte.
Doch zurück zur Leibrente: Um diese grob einschätzen zu können, benötigen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie. Sie können ihn mit Onlinerechnern im Internet „über den Daumen gepeilt“ schätzen lassen. Bitte beachten Sie, dass dies nicht der genaue Wert sein wird, sondern vielmehr ein erster Anhaltspunkt ist.
Leibrente berechnen mit Wohnrecht und Lebenserwartung (Barwert)
Kennen Sie den Verkehrswert Ihres Objektes, ziehen Sie nun zwei weitere Größen heran: den Wert des Wohnrechts und die Lebenserwartung. Die Höhe der Leibrente bezieht sich nicht auf die komplette Höhe des Verkehrswertes Ihrer Immobilie. Das liegt daran, dass Sie im Unterschied zum regulären Verkauf ein Wohnrecht erhalten. Dieses wird im Grundbuch fixiert. Dieses mindert deshalb den Wert der Immobilie uns muss vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen werden.
Ein Wohnrecht stellt daher einen gewissen Wert dar, denn immerhin können Sie in der Immobilie kostenfrei wohnen. Sie sparen sich demnach Mietzahlungen.
Beachtenswert ist ferner der Leibrentenfaktor. Sie benötigen den Barwert, um die Leibrente zu berechnen, weil die Immobilie aufgrund des Wohnrechts an Wert verliert. Vom Verkehrswert des Objektes ist daher dieser Risikoabschlag abzuziehen. Für diesen brauchen Sie Ihre Lebenserwartung. Da niemand den Tod einer Person vorbestimmen kann, wird der Todeszeitpunkt mithilfe offizieller Statistiken kalkuliert. Das Statische Bundesamt veröffentlicht regelmäßig Sterbetafeln. In dieser Tafel wird die durchschnittliche Lebenserwartung von Frauen und Männern unterschiedlicher Geburtsjahrgänge dargestellt.
Extra-Tipp: Sie reduzieren den Abschlag, wenn Sie kein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren- sofern diese Option für Sie in Frage kommt. Indem Sie sich für eine begrenzte Rentenzahlung entscheiden, ist ein fixer Zahlungszeitraum vorgegeben. So ließe sich beispielsweise festhalten, dass Sie über einen Zeitraum von 15 Jahren eine Leibrente erhalten. Sollten Sie selbst die 15 Jahre nicht voll beanspruchen können, ließe sich vertraglich aufnehmen, dass Ihre Erben die ausstehenden Ratenzahlungen beziehen. Letztlich lassen sich die Details aber vertraglich individuell regeln.
Gut zu wissen: bei lebenslanger Leibrente gibt es Unterschiede zwischen Mann und Frau
Bekanntlich ist die Lebenserwartung von Frauen etwas höher als die von Männern. Das ist den statistischen Tabellen eindeutig zu entnehmen. Sollte ein Ehepaar gemeinsam einen Vertrag über eine Leibrente abschließen, wird die Lebenserwartung von der Person zur Berechnung herangezogen, die vermutlich länger lebt. Zumeist ist dies die Frau.
Zusätzliche Faktoren bei der Berechnung der Leibrente
Auf die Höhe der Leibrente nehmen noch weitere Faktoren Einfluss. Hierzu gehören Größen wie der Kapitalwertvervielfältiger, der in der Anlage zu § 14 Absatz 1 Satz 4 BewG aufgeführt ist. Bei ihm geht es darum, den Wert des Wohnrechts exakt zu bestimmen. Er setzt eine Verzinsung von 5,5 % voraus. Diese Verzinsung wird auch in unserem oben aufgeführten Rechner verwendet.
Letztlich ist natürlich auch das Verhandlungsgeschick des Verkäufers wichtig, denn der Wert des Wohnrechts kann zwar zuverlässig bestimmt werden, aber der Wert der Immobilie, zu dem verkauft wird, ist wie gewohnt zu verhandeln.
Leibrente berechnen in drei Schritten
Sie können die Leibrente zwar nicht exakt selbst berechnen – und letztlich sind ohnehin die Angebote des jeweiligen Leibrenten-Anbieters für Sie relevant – aber einen guten Schätzwert können und sollten Sie eigenhändig ermitteln. Hierfür ziehen Sie nur die wesentlichen Faktoren für die Leibrentenberechnung heran. Tipp: Nutzen Sie unseren Leibrenten-Rechner am Anfang dieses Artikels – dieser führt die folgenden Rechenschritte automatisch für Sie durch. Sie müssen lediglich die notwendigen Abgaben Ihrer Situation tätigen.
Schritt 1: Wert des Wohnrechts
Gehen wir davon aus, dass Sie ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren möchten. Dann nehmen Sie die theoretisch mögliche Jahresmiete für Ihre Immobilie und multiplizieren Sie mit dem Vervielfältiger. Den Vervielfältiger finden Sie in der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes. Das Ergebnis ist dann der Wert Ihres Wohnrechts.
Monatsmiete x 12 x Vervielfältiger = Gesamtwert Wohnrecht
Hinweis: Ein weiteres Rechenbeispiel – bezogen auf den Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch- finden Sie im Artikel Nießbrauch berechnen. In diesem wird sich zwar auf den Nießbrauch bezogen, aber für das Verständnis empfehlen wir dennoch einen Klick.
Schritt 2: Zu verrentender Betrag
Jetzt ermitteln Sie den Wert für die Verrentung. Um dies zu tun, benötigen Sie den geschätzten Immobilienwert. Von diesem ziehen Sie den Wert des lebenslangen Wohnrechts ab.
Immobilienwert-Gesamtwert Wohnrecht = Gesamtwert Leibrente
Schritt 3: Bestimmung der Leibrente
Wenn Sie den zu verrentenden Wert aus Schritt 2 haben, müssen Sie diesen nur noch durch 12 (für die Monate) und den Leibrentenfaktor teilen. Dann haben Sie die geschätzte monatliche Leibrente. Der Leibrentenfaktor stellt die voraussichtliche Lebenserwartung des Rentenempfängers dar. Schließt ein Ehepaar den Leibrentenvertrag zusammen ab, ist es stets der Leibrentenfaktor der Person, die länger lebt.
Gesamtwert Leibrente : 12 : Leibrentenfaktor = Leibrente
Die Leibrenten-Berechnung anhand von zwei Beispielen
Zwei ausgewählte Beispiele sollen dabei helfen, den Sachverhalt besser zu verstehen. Wir konzentrieren uns auf die Berechnung einer Leibrente für einen Hausverkauf und eine Berechnung für einen Wohnungsverkauf.
Beispiel 1: Leibrente für Wohnung berechnen
Das Ehepaar Peters ist 75 Jahre alt. Es besitzt eine Eigentumswohnung im urbanen Umfeld, die einen Wert von 250.000 € hat. Das Paar erhält eine Leibrente pro Monat in der Höhe von 650 €. Dies liegt daran, dass die fiktive Miete und damit das Wohnrecht bei 800 € im Monat läge. Hätten die beiden kein Wohnrecht vereinbart, würde die Leibrente 1.450 € betragen.
Beispiel 2: Leibrente für Haus berechnen
Der alleinstehende Herr Suhrbier ist 75 Jahre alt. Er hat ein kleines Haus, welches einen Verkehrswert von 350.000 €. Der Mietwert liegt bei 1.000 € pro Monat. Der Wert des Wohnrechts beläuft sich auf 141.000 € gesamt, wodurch sich ein Immobilienwert mit Wohnrecht von 209.000 € ergibt. Aufbauend auf der statistischen Lebenserwartung beträgt die Leibrente 1.482 € pro Monat.
Gerade bei Beispiel 1 mag die Leibrente niedrig erscheinen. Jedoch ist zu bedenken, dass das Paar keine Mietzahlungen leisten muss und der Käufer der Wohnung auf Leibrente die Kosten für Instandhaltungsarbeiten übernimmt.
Tipp: Im Zweifel zerbrechen Sie sich nicht den Kopf, sondern nutzen Sie digitale Immobilien-Leibrente-Rechner. Mit ihm können Sie die Leibrente online berechnen und sich eine kostenlose Erstberatung einholen.
Lohnt sich für mich die Leibrente?
Ob sich die Leibrente für Sie lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab. So müssen Sie selbst abwägen, wie wichtig es Ihnen ist, in Ihrem Haus weiterhin wohnen zu bleiben oder nicht. Verkaufen Sie Ihr Haus ohne Wohnrecht oder Nießbrauch, ist der Verkaufspreis selbstverständlich höher.
Dem entgegen spricht, dass Sie sich dann aber eine neue Bleibe suchen müssen, die zumeist mit neuen Kosten verbunden ist. Außerdem verlassen Sie Ihr gewohntes Umfeld, was Senioren verständlicherweise teilweise nicht leicht fällt.
Darüber hinaus sind die vertraglichen Bedingungen von entscheidender Bedeutung. Wer Nachkommen hat, möchte oft sicherstellen, dass diese die Rentenzahlungen erhalten, sollte der Tod früher als erwartet eintreten. Mit dem Vertragspartner lassen sich diesbezüglich vertragliche Abmachungen treffen. Ob sich die Leibrente lohnt, hängt somit ebenfalls vom Käufer des Hauses auf Leibrentenbasis ab.
Den richtigen Partner für die Leibrente finden
Suchen Sie sich einen seriösen Partner für den Verkauf mit Leibrente. Es wird schwierig sein, solch einen Vertrag mit einer unbekannten Privatperson aufzusetzen. Besser ist es, mit einem professionellen Unternehmen einen Immobilienvertrag zu machen. Auf diese Weise verringern Sie das Risiko eines Zahlungsausfalls und profitieren von einem Höchstmaß an Professionalität.
Bevor Sie sich für die Leibrente entscheiden, sollten Sie sich zudem ein Angebot vom Kaufinteressenten erstellen lassen. In diesem ist die Höhe der Leibrente zu finden. Bestehen Sie darauf, die Berechnung im Detail einsehen zu können. Ein Anbieter, der dies tut, bezeugt damit Transparenz. Der nächste Blick folgt auf die Rahmenbedingung. Welche vertraglichen Optionen gibt es? Sprechen Sie diese Möglichkeiten an.
Sofern Sie mit der Höhe der Leibrente und den vertraglichen Bedingungen zufrieden sind, kann die Leibrente eine tolle Möglichkeit sein, keine finanziellen Sorgen im Alter zu haben. Lassen Sie sich von uns unverbindlich beraten!
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