Am 20.12.2021 hat das Bundesfinanzministerium auf seiner Website bekannt gegeben, dass ab 2025 das neue Grundsteuerrecht gilt. Bereits ab 2022 kommt demnach auf Immobilieneigentümer eine Auskunftspflicht gegenüber dem Finanzamt zu, was den Wert ihres Immobilienvermögens angeht. Dass die Steuerpflicht für Grundstückseigentümer steigen kann, ist ebenfalls ein Nebeneffekt der Reform.

Die Grundsteuer

In Deutschland wird das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung auf Basis des Grundsteuergesetzes besteuert. Es handelt sich bei der Grundsteuer um eine sog. Realsteuer i. S. d. § 3 II AO. Die Grundsteuer stellt eine wesentliche Einnahmequelle für die deutschen Gemeinden dar. Berechnet wird sie wie folgt:

 

Ziel der erfolgten und ab 2025 geltenden Reform ist, die Grundsteuer unbürokratischer und vor allem verfassungsfest zu gestalten. Hintergrund ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahre 2018, durch das die Politik zur Reform gezwungen wurde. Wenn nunmehr im Rahmen der jährlichen Bestandsaufnahme Grundsteuerbescheide an die Immobilieneigentümer ergehen, kommt auf sie eine weitergehende Erklärungspflicht zu:

Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwerts auf den 1. Januar 2022

Das Bundesfinanzministerium informiert hierzu:

“In einer Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 sind neue Grundsteuerwerte festzustellen, die der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt werden.

Für Wohngrundstücke sind hierzu im Wesentlichen nur folgende wenige Angaben erforderlich:

  • Lage des Grundstücks
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Gebäudeart
  • Wohnfläche
  • Baujahr des Gebäudes

Diese Angaben übermitteln Grundstückseigentümer*innen in einer Feststellungserklärung ihrem Finanzamt. Entscheidend für alle Angaben ist dabei der Stand zum Stichtag 1. Januar 2022.”

Hintergrund der Feststellungserklärung

Grundlage für die Steuerberechnung ab 2025 soll nunmehr diese Feststellungserklärung werden. Der hierdurch festgelegte Wert der Immobilie ersetzt perspektivisch den bislang noch geltenden sog. Einheitswert der Immobilie bei der Berechnung der Grundsteuer der Immobilie. Hintergrund ist die Entwicklung der Immobilienpreise, die durch die Aktualisierung im Rahmen der Feststellungserklärung in vielen Fällen zu höheren Berechnungsgrundlagen als die im Rahmen der Einheitswertfeststellung führen dürfte. Die Einheitswerte, die teilweise aus den Jahren 1935 bzw. 1964 stammen und nunmehr ersetzt werden, sind mittlerweile so veraltet, dass das Bundesverfassungsgericht dies bemängelt hat.

Art der Feststellungserklärung

Die Feststellungserklärung muss digital im Rahmen des Steuerportals Elster erfolgen. In Papierform kann diese Erklärung gegenüber dem Finanzamt nur in äußerst seltenen Ausnahmefällen eingereicht werden. Im Übrigen sind Immobilieneigentümer dazu verpflichtet, die Feststellungserklärung abzugeben- kommen sie dieser Forderung der Behörden nicht nach, kann Zwangsgeld verhängt werden.

Keine bundeseinheitliche Reform

Bei der Reform des Grundsteuerrechts handelt es sich um eine bundesrechtliche Reform. Allerdings sieht das Bundesrecht eine sog. Öffnungsklausel für die Bundesländer vor, nach der diese abweichende Modelle zur Reform des Grundsteuerrechts schaffen können. Von dieser Öffnungsklausel haben die Länder Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Hamburg und Niedersachsen Gebrauch gemacht.

Auswirkungen der Reform

Durch die Änderung der Bemessungsgrundlagen wird es in vielen Fällen zu einer erhöhten Steuerlast bei den Immobilieneigentümern kommen. Hierauf sollten Immobilieneigentümer bereits jetzt achten. Besonders für Rentner kann dies zu nicht einkalkulierten Mehrkosten führen, die man im Blick behalten sollte, weil sie gegebenenfalls von der regelmäßigen Liquidität nicht abgedeckt sind. Generell gilt: Besonders ältere Immobilieneigentümer sollten von Zeit zu Zeit eine Analyse ihrer finanziellen Situation vornehmen. Fehlt es an der einen oder anderen Stelle an Liquidität oder besteht konkreter Kapitalbedarf für eine Anschaffung, kann die Immobilienverrentung helfen. Sprechen Sie uns an! Wir analysieren Ihre Situation und beraten Sie kostenlos und unverbindlich zu potentiellen Lösungsmöglichkeiten Ihrer Situation.

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