Teilverkauf Haus Nachteile: Alles, was Sie wissen müssen
Aktualisiert am 8. Mai 2023
In Deutschland hat sich in den vergangenen Jahren ein neues Modell auf dem Immobilienverrentungsmarkt etabliert, das unter dem Namen Immobilien Teilverkauf bekannt geworden ist.
Da die Altersfinanzierung für viele Menschen ein großes Thema geworden ist und immer mehr Senioren feststellen, dass das in ihrer Immobilie gebundene Kapital für ihr tägliches Leben neben ihrer Rente benötigt wird, handelt es sich um einen stark wachsenden Markt, der- nicht immer fundiert und akademisch richtig- auch vermehrt in der Berichtserstattung anzutreffen ist.
Welche echten Nachteile der Haus Teilverkauf mit sich bringen kann, beleuchtet der nachfolgende Artikel.
Das Wichtigste in Kürze
- Nachteile beim Immobilienteilverkauf: Nutzungsentgelt, Mindestverkaufspreis, Verlust von Kontrolle und Entscheidungsfreiheit
- Vorteile beim Immobilienteilverkauf: Liquiditätsgewinn und finanzielle Flexibilität, Reduzierung von Instandhaltungskosten, steuerliche Vorteile
- Der Immobilienteilverkauf ist eine Option für finanziell schwierige Immobilieneigentümer ohne klassische Immobilienfinanzierung. Eine umfassende Bedarfsanalyse ist vor dem Abschluss des Teilverkaufsvertrags wichtig.
Grundlagen des Teilverkaufs
Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen Teil seiner Immobilie an einen Teilkäufer, bei dem es sich in der Regel um ein institutionelles Teilkaufunternehmen handelt.
Funktionsweise eines Teilverkaufs kurz erklärt
Juristisch gesehen ist der Ablauf bei diesem Modell wie folgt: Der Teilverkäufer verkauft Miteigentumsanteile an seiner Immobilie (meistens maximal 50 Prozent) an den Teilkäufer, der im Nachgang als stiller Teilhaber zwar im Grundbuch mit eingetragen ist, ansonsten aber im Leben des Teilverkäufers nicht in Erscheinung tritt.
Der Teilverkäufer und vormalige Alleineigentümer erhält für den verkauften Anteil ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen, was ihm die vollständige Nutzung seiner Immobilie auch nach dem Teilverkauf ermöglicht.
Für die Nutzung der gesamten Immobilie, also auch des verkauften und mit dem Nießbrauch belasteten Anteils, zahlt der Teilverkäufer ein sogenanntes Nutzungsentgelt (oder auch Nutzungsgebühr), das mit einer Miete vergleichbar ist. Ausgerichtet ist der Immobilienteilverkauf auf einen Verkauf der Immobilie am Ende der Laufzeit, der entweder vorher fest vereinbart wird oder nach dem Ableben des Teilverkäufers vollzogen wird.
Beteiligte Parteien und ihre Rollen
Am Teilverkauf beteiligte Personen sind der Teilverkäufer, der einen Teil seiner Immobilie veräußert, der Teilkäufer, bei dem es sich in der Regel um ein auf den Teilverkauf spezialisiertes Unternehmen handelt, professionelle Berater der Teilverkäufers, meistens ein Rechtsanwalt, der die vertragliche Vereinbarung prüft, bei Bedarf ein Steuerberater und der beurkundende Notar.
Im Rahmen der Ermittlung des Teilkaufpreises wird in aller Regel auch ein Sachverständiger mit involviert, der den Verkehrswert der Immobilie beim Verkauf bestimmt.
Kosten beim Teilverkauf
Grundsätzlich kann gesagt werden, dass der Teilverkäufer keine Kosten beim Teilverkauf seiner Immobilie zu tragen hat. Dabei entstehen im Rahmen des Teilverkaufs die nachfolgenden Kostenpositionen:
Notar- und Grundbuchkosten
Die Beurkundung des Teilverkaufs vor einem Notar ist zwingende Voraussetzung für die Wirksamkeit der teilweisen Eigentumsübertragung. Da die Änderung der Eigentumsverhältnisse auch im Grundbuch eingetragen werden muss und auch der Nießbrauch am verkauften Miteigentumsanteil dort in Abteilung II vermerkt wird, fallen im Rahmen eines Teilverkaufs auch Grundbuchkosten an. Beide Kostenpositionen sind der Höhe nach abhängig vom Wert der Immobilie und werden vom Teilkäufer getragen. Dies entspricht auch der gängigen Praxis bei der Beurkundung von regulären Immobilienkaufverträgen.
Maklergebühren und Steuern
Maklergebühren fallen nur auf Seiten der Anbieter des Teilverkaufs an, um Menschen im Rentenalter oder auch jünger zu finden, die ihre Altersfinanzierung über den Teilverkauf gestalten wollen. Etwaige Steuern dürften im Rahmen eines Teilverkaufs nicht anfallen.
Sinnhaftigkeit eines Immobilienteilverkaufs
Über die Sinnhaftigkeit eines Immobilienteilverkaufs wurde seit Bestehen dieses Verrentungsmodells viel geschrieben und gesprochen. Fakt ist, dass es den Teilverkauf von Immobilien in erster Linie deshalb gibt, weil viele Immobilieneigentümer mangels Alternativen auf dieses Immobilienverrentungsmodell zurückgreifen müssen.
Individuelle Situationen und Zielsetzungen
Wie bei jeder Beschäftigung mit Finanzprodukten, sollte auch zu Beginn der Auseinandersetzung mit dem Teilkauf eine umfassende Bedarfsanalyse erstellt werden. Dabei spielen zwei wesentliche Aspekte mit hinein:
Die eigene individuelle Lebenssituation und die zu verrentende Immobilie. Selbstverständlich steht am Beginn der Beratung die Frage, was sich der Immobilieneigentümer eigentlich wünscht.
Handelt es sich um den Wunsch, finanziell unabhängiger zu sein, mehr Geld zu haben, größere Anschaffungen zu finanzieren oder Kinder und Enkel zu unterstützen? Oder geht es den Betroffenen um die echte Altersfinanzierung im Wege der Aufstockung der eigenen Liquidität, weil die gesetzliche oder auch private Altersvorsorge nicht ausreicht? Kann er sich die Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts mit Blick auf die Auszahlungssumme und seine Rente leisten?
In Abhängigkeit hiervon wird sich die Beratung dann auch auf Fragen konzentrieren, die die Instandhaltung der gegenständlichen Immobilie drehen:
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Was braucht oder wünscht sich der Immobilieneigentümer?
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Mag er sich fortwährend um seine Immobilie kümmern?
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Will er komplett außen vor sein und praktisch keinerlei Verantwortung zum Thema Instandhaltung der Immobilie mehr tragen?
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In welchem Zustand befindet sich seine Immobilie?
Entkräftung von Bedenken hinsichtlich der Sinnhaftigkeit
Es mag für viele (Unwissende) so scheinen, als handle es sich beim Immobilienteilverkauf um eine Milchmädchenrechnung: Man verkauft bis zu 50% seiner Immobilie und zahlt im Nachgang hierzu so etwas wie Miete (Nutzungsentschädigung): das wirkt auf den ersten Blick unlogisch.
Mit Blick darauf, dass viele Menschen ab einem bestimmten Alter, das in der Regel bei ca. 65 Jahren liegt, keine klassische Immobilienfinanzierung seitens der Bank mehr bekommen, sie aber in der Altersklasse zwischen 65 und 80 Jahren für andere Modelle oftmals nicht in Frage kommen, ist der Immobilienteilverkauf tatsächlich alternativlos, wenn man nicht aus der eigenen Immobilie ausziehen möchte und Kapitalbedarf hat.
Wichtig ist vor dem Abschluss eines Immobilienteilverkaufsvertrags genau zu eruieren, ob der Kapitalbedarf tatsächlich besteht und nicht durch andere Möglichkeiten gedeckt werden kann. Der Modellvergleich genauso wie der Vergleich von Angeboten verschiedener Anbieter hilft dabei, die Sinnhaftigkeit eines Teilverkaufs der eigenen vier Wände zu bejahen oder eben zu verneinen.
Nachteile beim Immobilienteilverkauf
Wie jedes andere Finanzprodukt auch, geht der Teilverkauf einer Immobilie mit Nachteilen für den einen oder anderen Vertragspartner einher, über die man sich vor Abschluss eines Teilverkaufvertrags im Klaren sein sollte.
Diese bestehen auf Verkäuferseite hauptsächlich in drei Kostenpositionen, über die man sich im Vorfeld genau informieren und deren Auswirkungen auch für verschiedene Szenarien berechnen lassen sollte.
Das Nutzungsentgelt
Der Teil der Immobilie, der verkauft wird, steht nach dem Teilverkauf im Eigentum eines anderen. um die Nutzungsberechtigung am gesamten Objekt sicherzustellen, wird auf dem verkauften Anteil ein Nießbrauch bestellt und im Grundbuch eingetragen. Für die Nutzung auch des verkauften Anteils, zahlt der Teilverkäufer ein Entgelt, das vergleichbar mit einer Mietzahlung ist. Dieses Nutzungsentgelt muss man sich leisten können, da die Nichtzahlung zur Löschung des Nießbrauchs führen kann, was wiederum im Auszug aus den eigenen vier Wänden münden kann.
Die Ausgestaltungsmöglichkeiten beim Teilverkauf sind allerdings vielfältig: So kann zum Beispiel ein geringerer Teilkaufpreis vereinbart werden, der dann zu einer geringeren Höhe beim Nutzungsentgelt führen kann. Auch kann ein Teil des Teilkaufpreises sinnvoll angelegt werden und hieraus das Nutzungsentgelt bezahlt werden. Für Menschen, die sich um derlei Konstrukte nicht kümmern wollen, bieten die Teilkaufgesellschaften auch sogenannte "Einbehaltlösungen" an, durch die ein Teil der Teilkaufpreissumme beim Teilkäufer verbleibt, der hieraus dann das Nutzungsentgelt für den Teilverkäufer begleicht.
Der Mindestverkaufspreis
Der Teilkäufer lässt sich bereits beim Abschluss des Teilkaufvertrages einen sogenannten Mindesterlös sichern. Dieser liegt in der Regel zwischen 15 und 17% seines ursprünglichen Einstandspreises. Das bedeutet, dass bei einem späteren Gesamtverkauf der Immobilienteilkäufer in jedem Fall von 114% bis 117% seines ursprünglichen Teilkaufpreises erzielen wird. Das ist immer dann unproblematisch und für den Teilverkäufer auch tragbar, wenn die Immobilie stark im Preis gestiegen ist. Ist dies nicht der Fall, geht die Wertminderung der Immobilie allein auf Kosten des Immobilienteilverkäufers.
Durchführungsentgelt
Der Teilverkauf einer Immobilie mündet in der Regel in einem Gesamtverkauf der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt. Dieser kann zu Lebzeiten des Verkäufers, aber auch erst nach seinem Ableben eintreten. In jedem Fall wird die Durchführung dieses Gesamtverkaufs bereits im Zeitpunkt des Teilkaufvertrages festgelegt und auch die Gebühren, die der Teilkäufer für die Durchführung dieses Gesamtverkaufs erhält festgelegt.
Verlust von Kontrolle und Entscheidungsfreiheit
Der Teilverkauf stellt das Konstrukt im Bereich der Immobilienverrentung dar, in dem es ein Maximum an Flexibilität gibt. Da der Teilkäufer der Immobilie nur als stiller Teilhaber agiert, behält der Immobilieneigentümer und Bewohner des Hauses oder der Wohnung die volle Kontrolle über die eigenen vier Wände. Entscheidungen über die Immobilie trifft man in der Regel im Rahmen der Miteigentümervereinbarung, die gleichzeitig mit dem Teilkaufvertrag vereinbart wird, gemeinsam. Da aber bauliche Ausgestaltungen meist mit einer Verbesserung der Wohnqualität einhergehen dürften, ist es eher unwahrscheinlich, dass der Teilkäufer seine Zustimmung zu derlei baulichen Maßnahmen verweigern wird.
Es lohnt sich jedoch häufig, bereits in Planung befindliche Themen mit dem neuen Miteigentümer im Vorfeld abzustimmen und auf diese Weise zum Beispiel den späteren Einbau eines Treppenliftes, einer Photovoltaikanlage oder ähnlichem bereits im Rahmen des Teilkaufvertrages anzusprechen und vertraglich zu fixieren. Dies erspart später Diskussionen.
Langfristige Bindung an den Käufer
Es ist dem Modell des Teilverkaufs Inserent, dass aufgrund des Verkaufs von Miteigentumsanteilen an Haus oder Wohnung und Aufnahme eines institutionellen Investors in das Grundbuch eine langfristige Bindung an den Teilkäufer erfolgt. Deshalb ist die vertragliche Ausgestaltung enorm wichtig und sollte immer auf den Prüfstand gestellt werden: Welche Mitspracheregelungen für den Teilkäufer sind vertraglich fixiert? Für welche Entscheidungen benötigt der Teilverkäufer zum Beispiel die Zustimmung des Teilkäufers? Da es sich bei den Vertragswerken meist um seitenlange, für den juristischen Laien oftmals unverständliche Konstrukte handelt, benötigt man als versierter Teilverkäufer immer einen Partner, der unabhängig und mit der nötigen Routine auf den Teilkaufvertrag blickt und ggf. Themen mit aufgreift, an die der Teilverkäufer heute noch nicht denkt. Nur so kann die langfristige Bindung an den Teilkäufer so ausgestaltet werden, dass für beide Seiten eine Konstruktion entsteht, die auch für beide Seiten sinnvoll ist.
Vorteile beim Immobilienteilverkauf
Mit Blick auf die Änderung des Immobilienmarktes, die seit der Zinswende und im Laufe des Jahres 2023 zu beobachten ist, haben sich einige Vorteile des Immobilienteilverkaufs zumindest verschoben. Dies ist insbesondere hinsichtlich der Partizipation an einer potentiellen Wertsteigerung der Fall. Hierin liegt ja auch einer der Fallstricke, die bereits oben Erwähnung gefunden hat: Eine endlose Wertsteigerung der Immobilie, die virulent wird dadurch, dass der Teilverkauf in einem späteren Vollverkauf mündet, ist Stand heute einfach nicht mehr realistisch. Der Verkäufermarkt von Immobilien hat sich zu einem Käufermarkt gewandelt- schlicht, weil Käufer mittlerweile viele gute Alternativen haben, ihr Geld anzulegen. Dennoch wird es auch zukünftig immer auch Häuser und Wohnungen geben, die im Wert steigen und damit als Anlageprodukt auch für den Teilverkäufer smart sein können. Ob dies beim eigenen Haus oder der eigenen Wohnung auch der Fall ist, sollte von einem kompetenten Profi, der den deutschen Immobilienmarkt genau kennt, überprüft werden, um vor bösen Überraschungen gefeit zu sein.
Selbstverständlich gleicht auch für einen Immobilienprofi die Beurteilung einer potentiellen Wertsteigerung der Immobilie oft dem Blick in die Glaskugel. Trotzdem lohnt sich zumindest das Abgreifen einer Tendenz des Marktes, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Denn wird die Immobilie später komplett verkauft, wird das Marktrisiko schlagend- und zwar im Falle des Teilverkaufs ausschließlich auf Seiten des Teilverkäufers.
Liquiditätsgewinn und finanzielle Flexibilität
Kein anderes Immobilienverrentungsmodell ist flexibler was die Ausgestaltungsmöglichkeiten angeht. Sie haben eine Immobilie, die € 900.000 wert ist und benötigen jedoch nur € 200.000 für die energetische Sanierung und eine schöne Reise? Dies ist mit Blick auf verkaufsbasierten Modellen nur mit dem Teilverkauf möglich.
Der Liquiditätsgewinn durch den Teilverkauf lässt sich dabei exakt danach ausrichten, wie hoch der Kapitalbedarf ausgestaltet ist. Und für die meisten älteren Menschen oft das wichtigste: Der Teilverkauf ist unabhängig von einer Bank. Seit Implementierung der Wohnimmobilienkreditrichtline im deutschen Gesetz und damit auch Bankensystem ist es den meisten Menschen ab einem Alter von 65 Jahren nicht mehr möglich, ihre Immobilie zu beleihen und mittels eines regulären Bankdarlehens Liquiditätsengpässe zu umschiffen.
Verglichen mit einem klassischen Darlehen ist der Teilverkauf vom Eigenheim übrigens diesem am ähnlichsten:
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Die Teilverkäufer "belasten" ihr Grundeigentum im Rahmen eines Teilverkaufs mit einem Verkauf von Miteigentumsanteilen, im Rahmen eines Bankkredits gewähren Sie der finanzierenden Bank die Möglichkeit, das Grundstück mit einer Grundschuld zu belasten.
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Ziel beider Verträge ist es, in der Immobilie wohnen bleiben zu dürfen, also gerade nicht einen Komplettverkauf anzustreben und eine kleinere Wohnung zu mieten oder zu kaufen. Dies ist in den meisten Fällen mangels Miet- oder Kaufangeboten auch gar nicht möglich, meist aber für die Betroffenen unwirtschaftlich.
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Beim Teilkauf zahlen die Teilverkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt (auch genannt Nutzungsgebühr), beim Kredit ihre monatliche Kreditrate. In beiden Fällen kommt es bei Nichtzahlung zu einer Kündigung der Verträge, die im schlimmsten Fall im Auszug aus der Immobilie münden kann.
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In beiden Fällen fallen im Rahmen von zwangsweisen Verkäufen oder Versteigerungen Gebühren an, die natürlich auch bei beiden Varianten vom Käufer bzw. Finanzierer eingepreist sind.
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Basis für beide Verträge ist der Wert der Immobilie. Dieser wird in einem Fall von der Bank, im anderen Fall vom Anbieter des Teilkaufs durch ein Gutachten ermittelt. Dieses bietet dem Eigentümer die Möglichkeit, genau zu verstehen, wie Anbieter oder Bank auf den gefundenen Verkaufspreis oder den Beleihungsauslauf und damit die Höhe des Kredits gekommen ist.
Reduzierung von Instandhaltungskosten
Der vormalige Alleineigentümer des Hauses oder der Wohnung kennt seine Immobilie am besten. Er kennt die Probleme genau und kann am besten einschätzen, wann Instandhaltungsmaßnahmen zum Tragen kommen oder wie wahrscheinlich sie während der Laufzeit wohl zum Tragen kommen.
Ein Hauptkritikpunkt am Immobilienteilverkauf liegt darin begründet, dass den Käufern vorgeworfen wird, sie wälzten das Risiko für Instandhaltungsmaßnahmen vollständig auf den Verkäufer ab, der- obwohl er nicht mehr alleiniger Eigentümer der Immobilie sei- alle Instandhaltungskosten alleine tragen müsse. Verglichen mit anderen Modellen, zum Beispiel dem Verkauf mit Wohnungsrecht kommen potentielle Instandhaltungsmaßnahmen bereits beim Kaufvertrag zum Tragen und werden als sog. Betriebskostenpauschale vom Kaufpreis abgezogen. Dabei ist unerheblich, ob die Heizung oder Dach jemals ausgetauscht werden müssen: der Käufer zieht die Pauschale in jedem Fall ab. Mit anderen Worten: auch bei diesem Modell trägt der Verkäufer der Immobilie die Instandhaltungskosten de facto selbst.
Beim Teilverkauf indes besteht insofern eine gerechtere Lösung dergestalt, dass der Teilverkäufer die Instandhaltung zwar selbst trägt, aber eben auch nur, wenn eine solche Investition notwendig wird. Instandhaltungen werden beim Teilverkauf also genauso wie bei anderen Modellen auf den Verkäufer geschoben, im Rahmen des Teilverkaufs zahlt der Verkäufer diese jedoch nur, wenn sie auch tatsächlich anfallen.
Von diesen grundsätzlichen Regelungen unabhängig bieten Teilkaufgesellschaften mittlerweile aber auch teilweise an, sich an Investitionen zur energetischen Sanierung, die derzeit in aller Munde ist, zu beteiligen.
Steuerliche Vorteile
Bei der steuerlichen Betrachtung des Teilverkaufs muss zunächst die rage. beantwortet werden, welche Steuern überhaupt im Rahmen eines Immobilienverkaufs zum Tragen kommen: Je nach Ausgestaltung des Falls, kommen die Spekulationssteuer, die Gewerbesteuer oder aber die Grunderwerbsteuer in Betracht und zwar auf Seiten der Käufer und/oder Verkäufer. Dabei muss beachtet werden, dass es in Deutschland die sogenannte "Dre-Objekt-Grenze" gibt, aus der folgt, dass derjenige, der innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien veräußert, als gewerbesteuerpflichtig gilt.
Beim Immobilienteilverkauf übernehmen in der Regel die Teilkäufer, die ja einen Immobilienanteil erwerben, die Grunderwerbsteuer.
Alternativen zum Teilverkauf
Es gibt viele Alternativen zum Immobilienteilverkauf- alle Varianten sind unter der Rubrik "Modelle" zu finden.
Fazit: Abwägung der Vor- und Nachteile und persönliche Entscheidungsfindung
Zu Beginn der Entscheidung, ob man einen Teil seines Hauses durch das Modell Teilverkauf veräußern möchte, sollte immer eine Bedarfsanalyse stehen, die die individuelle Lebenssituation, den Bedarf an Geld, aber auch die gegensätzliche Immobilie in den Mittelpunkt stellt.
Der Vergleich der unterschiedlichen Anbieter und ihrer individuellen Produkte fällt Laien in der Regel schwer- deshalb lohnt sich die unabhängige und für Verkäufer kostenlose Beratung von RentePlusImmobilie immer, wenn ein Teilverkauf geplant ist.
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