Das Sichern des Rechts auf Wohnenbleiben des Verkäufers im Falle eines Immobilienverkaufs wird oft über die Eintragung eines Wohnungsrechts gem. § 1093 BGB sichergestellt. Dabei wird landläufig häufig von einem “Wohnrecht” gesprochen. Die beiden Begriffe beschreiben juristisch jedoch zwei sich sehr starkl voneinander unterscheidende Sachverhalte. Näheres beleuchtet der nachfolgende Beitrag.

Das Wohnungsrecht gem. § 1093 BGB

In § 1093 BGB ist das sog. Wohnungsrecht als persönliche Dienstbarkeit normiert. Hier ist geregelt:

“(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.
(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.
(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.”

Wesentlicher Inhalt des § 1093 BGB ist demnach die Nutzung der Immobilie durch den Wohnungsrechtsberechtigten unter Ausschluss des Eigentümers. In der Praxis bedeutet dies, dass ein Wohnungsrechtinhaber eine Immobilie vollumfänglich nutzen, das heißt zu Wohnzwecken selbst bewohnen darf, wohingegen der Eigentümer der Immobilie, diese nicht einmal ohne Zustimmung des Berechtigten betreten darf.

Das Wohnrecht

Das “Wohnrecht” kann umrissen werden durch die Norm des § 1090 BGB, in der der Begriff der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit normiert ist, sowie in Abgrenzung zum Wohnungsrecht gem. § 1093 BGB. In § 1090 BGB ist geregelt:

“§ 1090 Gesetzlicher Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann (beschränkte persönliche Dienstbarkeit).
(2) Die Vorschriften der §§ 1020 bis 1024, 1026 bis 1029, 1061 finden entsprechende Anwendung.”

Nach dieser Vorschrift nutzt also der Berechtigte gem. § 1090 BGB Teile der Immobilie neben dem Eigentümer.

Gerade die Unterscheidung zwischen der Nutzung neben dem Eigentümer und die Nutzung unter Ausschluss des Eigentümers grenzt also das Wohnungsrecht vom Wohnrecht ab. Dies hindert jedoch den juristischen Laien nicht daran, das Wohnungsrecht gem. 1093 BGB zu meinen, es aber als “Wohnrecht” zu bezeichnen. Im Zweifel dient zur Abgrenzung also der konkrete Parteiwille.

Die Praxis bei der Immobilienverrentung

Im Bereich der Immobilienverrentung geht es den Verkäufern der Immobilie darum, möglichst den Status Quo zu bewahren, also wie ein Eigentümer weiterhin die Immobilie nutzen zu können. Deshalb wird im Rahmen der Immobilienverrentung immer ein “Wohnungsrecht” gemeint sein, auch, wenn von einem “Wohnrecht” die Rede ist.

Die Praxis in anderen Rechtsgebieten

Die Frage, ob es sich um ein Wohnrecht oder ein Wohnungsrecht handelt, spielt aber auch außerhalb der Immobilienverrentung eine Rolle. Dies beispielsweise dann, wenn im Rahmen einer Erbschaft eine Immobilie “mit Wohnrecht für einen Dritten” vererbt wird. In der Regel finden sich in eigenhändig geschriebenen Testament wenig juristisch korrekt formulierte Bezeichnungen.

Vererbt die alleinstehende Mutter ihrem Alleinerben ein Haus und will sie ihren neuen Lebensgefährten, der selbst kein Erbrecht hat, mit diesem Testament absichern, wird sie in den meisten Fällen formulieren, dass ihr Sohn als Alleinerbe das Haus erbt und dem Lebensgefährten “ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht” zustehen soll. Dass damit gemeint sein soll, dass dem Lebensgefährte der im Zeitpunkt des Versterbens der Erblasserin vorhandenen Zustand, in dem er mit der Erblasserin allein das zu vererbende Haus bewohnte, weiterhin zustehen soll, dürfte sehr klar sein.

Mit einer solchen Formulierung im Testament wird nicht zu rechtfertigen sein, dass der Sohn der Erblasserin nunmehr in das Haus zieht und dem Lebensgefährten gestattet, in diesem mit ihm zu wohnen. Das wäre der Fall, wäre ein “echtes” Wohnrecht nach § 1090 BGB gemeint wäre. Vielmehr wird mit einem derartigen Testament ein Vermächtniserfüllungsanspruch des Lebenspartners gegenüber dem Erben begründet, nach dem ihm die Eintragung eines Wohnungsrechts gem. § 1093 BGB zustehen soll.

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