Verkauf mit Rückmiete: So funktioniert’s
Aktualisiert am 19. April 2023
Was versteht man unter einem Verkauf mit Rückmiete, was sind die Vor- und Nachteile dieser Verrentungsart und was gibt es zu beachten? Der nachfolgende Beitrag gibt hierüber Aufschluss.
Das Wichtigste in Kürze
- Rückmietverkauf: Immobilie verkaufen, Mietvertrag schließen, weiter wohnen.
- Zweck: Kapital freisetzen, Wohnrecht behalten.
- Ablauf: Bewertung, Kaufangebot, Vertrag, Rückmietvereinbarung.
Inhalt des Verkaufs mit Rückmietvertrag: Der Rückmietverkauf
Beim Verkauf der Immobilie mit gleichzeitigem Abschluss eines Rückmietvertrags handelt es sich um eine Verrentungsmethode der Immobilie, deren Grundgeschäft ein klassischer Immobilienverkauf ist. Das bedeutet, dass der Immobilieneigentümer sein Eigentum vollumfänglich aufgibt. Sein Recht auf Wohnenbleiben erlangt er durch den gleichzeitigen Abschluss eines Mietvertrages mit dem Käufer und neuen Eigentümer, in dem geregelt wird, dass er seine verkaufte Immobilie zu festgelegten Konditionen entweder für bestimmte Zeit oder aber bis zum Lebensende mieten darf. Das Wort “Rückmietverkauf” ist juristisch untechnisch, gibt aber sehr gut in einem Wort wieder, was es mit diesem Verrentungsmodell auf sich hat.
Bedeutung des Verkaufs mit Rückmietvertrag
Vielerorts wird der Verkauf mit Rückmietvertrag nicht als “echte” Immobilienverrentungsmethode angesehen- mit Blick auf die beiden maßgeblichen Aspekte der Immobilienverrentung (1. dem Wunsch, das in der Immobilie fest angelegte Kapital freizusetzen und für sich nutzbar zu machen und 2. dem Wunsch, wohnen zu bleiben) handelt es sich aber durchaus um eine Verrentungsmethode- zumindest im weiteren Sinne. In einem Marktumfeld, in dem die Immobilienpreise beständig steigen und es eine enorme Nachfrage gibt, erfreut sie sich sogar reger Nachfrage.
Ablauf eines Verkaufs mit Rückmietvertrag
Ob der Verkauf mit Rückmiete für Immobilieneigentümer geeignet ist, ist von vielen Aspekten abhängig, die im Vorfeld geklärt werden sollten. Nur, wer sich einen Überblick über alle Verrentungsmodelle gemacht hat, kann fundiert darüber entscheiden, ob eine Verrentung überhaupt sinnvoll ist und auf welche Art das Eigenheim verrentet werden sollte, um das bestmögliche Ergebnis zu erzielen und der individuellen Lebenssituation gerecht zu werden. Menschen mit Kindern werden andere Anforderungen an die Verrentung ihrer Immobilie haben als Menschen ohne Kinder, Eigentümer, die nur einen kleinen Betrag für sich nutzbar machen wollen, müssen andere Maßstäbe anlegen als Personen, die sich bereits zum jetzigen Zeitpunkt wünschen, für die Zukunft alles geregelt zu haben. Besonders für die letztgenannte Fallgruppe eignet sich die Verrentungsmethode eines Verkaufs mit Rückmiete. Sollte also nach Prüfung aller Möglichkeiten als Ergebnis von Information und umfassender Beratung ein Verkauf mit Rückmiete herauskommen, gilt in aller Regel der folgende Ablauf:
Angebot eines Rückmietvertrages anfordern
Anbieter der Verrentungsmethode “Verkauf mit Rückmiete” benötigen- wie alle anderen Anbieter auch- die wichtigsten Informationen, die meist in einem Fragebogen auszufüllen sind. Zu den wichtigen Infos zählen u.a. Alter der Mieter, Lage, Baujahr und Zustand des Hause oder der Wohnung. Sollten bei der Zusammenstellung der Unterlagen Fragen aufkommen oder Hilfe benötigt werden, kontaktieren Sie uns unter:
Bewertung des Rückmietvertrages
Anhand der übermittelten Daten wird der jeweilige Anbieter in Abgleich mit aktuellen Marktdaten eine Bewertung der Immobilie in bewohntem Zustand vornehmen. Diese Einwertung sollte immer sehr transparent erfolgen und in jedem Fall sollte sich der jeweilige Immobilieneigentümer selbst ein Bild vom Wert seiner Immobilie machen, um genau zu wissen, worüber der potentielle Vertragspartner spricht. Widerspricht der angenommene Immobilienwert stark dem eigenen Gefühl vom Wert der Immobilie, lohnt es sich, einen eigenen Gutachter zu beauftragen oder aber das Gutachten von einem Fachmann durchsehen und beurteilen zu lassen. Sollten Sie hierfür Unterstützung brauchen, kontaktieren Sie uns!
Angebotserstellung
In einem nächsten Schritt wird der Kaufinteressent ein unverbindliches Kaufangebot zu dem Verkauf mit Rückmiete aussprechen; in diesem sind die wesentlichen Kennzahlen enthalten wie der zugrundeliegende Wert der Immobilie, aber auch die Konditionen des Mietvertrages.
Vertragsschluss
Wie jedes Immobiliengeschäft bedarf der Verkauf der Immobilie einer notariellen Beurkundung, das heißt, der Kaufvertrag wird vor einem Notar geschlossen.
Welche Immobilien kommen für einen Rückmietverkauf in Frage?
Grundsätzlich eignen sich alle Immobilien für einen Rückmietverkauf. Die Art der Immobilie bedingt aber die Ausgestaltung des Vertrages im Einzelfall sowie die Sichtbarkeit nach außen.
Rückmietverkauf einer Wohnung
Eigentümer von Wohnungen sind meist in der Wohnungseigentümer- oder Mietergemeinschaft seit vielen Jahren und teilweise Jahrzehnten fest etabliert. Gerade für Menschen, die seit langer Zeit eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus bewohnen, bedeutet ein Auszug nicht nur das Aufgeben der gewohnten Wohnumgebung, sondern auch ein Wegzug aus einem bestehenden sozialen Gefüge. Für sie ist der reine Verkauf der Eigentumswohnung mit Auszug undenkbar. Haben Immobilieneigentümer dennoch Kapitalbedarf, sehen sie sich vor der Situation, dass sie sich entscheiden müssen: entweder mit dem wenigen Geld auskommen und wohnen bleiben oder die Wohnung verkaufen und woanders neu anfangen. Mit einem Rückmietverkauf können Immobilieneigentümer beides haben: sie können den Marktpreis für ihre Wohnung erzielen und gleichzeitig durch den Abschluss eines Mietvertrages in der Wohnung und damit auch ihrem sozialen Gefüge wohnen bleiben.
Nach dem Abschluss des Rückmietverkaufs tritt der neue Eigentümer in die Pflichten, die im Rahmen der Eigentümergemeinschaft bestehen ein. Will also jemand nicht, dass die Öffentlichkeit von dem Verkauf erfährt, ist der Rückmietverkauf der Eigentumswohnung ungeeignet. In diesem (scheinbaren) Nachteil liegt aber auch gleichzeitig ein großer Vorteil: Der neue Eigentümer hat nicht nur das Recht bei Eigentümerversammlungen aufzutreten- er hat auch die Pflicht dies zu tun und zwar verbunden mit allen im Zusammenhang mit seinem Eigentumsrecht entstehenden Zahlungsverpflichtungen. Einigt sich also die Eigentümergemeinschaft irgendwann auf die Sanierung der Balkone, des Eingangsbereichs oder der Klingelanlage, muss auch der neue Eigentümer hierfür gerade stehen. All diese Regelungen werden entsprechend mit in die vertragliche Regelung aufgenommen, ergeben sich aber großteils auch aus den gesetzlichen Vorschriften.
Rückmietverkauf eines Einfamilienhauses
Die Thematik mit dem Bekanntwerden des Rückmietverkaufs hat man als Eigentümer eines Einfamilienhauses nicht. Da das Grundbuch nur mit berechtigtem Interesse (und die Neugier der Nachbarn begründet ein solches nicht!) eingesehen werden kann, wird der Verkauf mit Rückmiete nach außen eigentlich nicht sichtbar. Legt man also als Eigentümer Wert darauf, dass von dem Verkauf niemand erfährt, muss dies auch nicht geschehen. Im Zuge des Notartermins für den Verkauf der Immobilie wird ein Mietvertrag abgeschlossen, in dem alle zukünftigen Themen bestenfalls mit abgedeckt sein sollten. Hier kann ganz klar geregelt werden, inwiefern der Mieter sich um bestimmte Themen auch weiterhin kümmert (klassischerweise gehört die Pflege des Gartens häufig zu denjenigen Punkten, die ganz individuell zu regeln sind: manche Eigentümer sind froh, wenn sie sich nach dem Verkauf nicht mehr um die Gartenpflege kümmern müssen, für andere ist ihr Garten ein großes Hobby, dem sie solange es geht nachgehen wollen).
Rückmietkaufvertrag eines Mehrfamilienhauses
Auch die Rückmiete eines Mehrfamilienhauses ist grundsätzlich möglich. Nicht selten bewohnen die Eigentümer von Mehrfamilienhäusern eine Wohnung im Anwesen selbst. Für sie bietet sich der Verkauf der gesamten Immobilie an, wenn sie sich nicht mehr um die Instandhaltung kümmern wollen, die für viele Eigentümer sogar dann eine Last ist, wenn sie einen Hausverwalter beschäftigen. Denn auch ein Hausverwalter muss gesteuert und im Zweifel auch überwacht werden. Möchte man sich nicht mehr hierum kümmern, bietet sich der Verkauf mit Rückmietvertrag sehr gut an.
Rückmietkaufvertrag von Gewerbeimmobilien
Am häufigsten kommt der Verkauf mit Rückmiete in Deutschland wohl bei Gewerbeimmobilien vor. Hintergrund ist oft ein finanzieller Engpass, den Unternehmen durch den Verkauf des Grundstücks, auf dem etwa das Gewerbe betrieben oder ein Lager unterhalten wird, ausgleichen. Durch den mit dem Verkauf verbundenen Mietvertrag sichert sich das Unternehmen weiterhin den Fortbestand der Betriebsstätte, hat aber wieder mehr Liquidität zur freien Verfügung und kann so neue Investitionen tätigen. Die Idee, die eigene Immobilie zu verkaufen und zurück zu mieten, ist im Bereich der Gewerbeimmobilien also ein gängiges Konstrukt, um Unternehmen zu mehr Eigenkapital zu verhelfen und auch Kostenrisiken, die mit Blick auf mögliche Instandhaltungsinvestitionen erforderlich werden könnten, zu minimieren. Kostenpositionen werden besser planbar, da mietvertraglich genau festgelegt, auch bilanzielle Effekte sind nicht unerwünscht, wenn Rückmiet- Konstruktionen im gewerblichen Bereich gewählt werden. Aber auch Immobilien der öffentlichen Hand werden nicht selten veräußert, um Schulden abzutragen. Die Möglichkeit, Betriebsstätten im Wege der Vereinbarung eines Mietvertrages weiter zu nutzen, obwohl man das gebundene Kapital durch den Verkauf freisetzt, ist deshalb nicht nur im privaten Bereich eine übliche Methode der Kapitalbeschaffung.
Rechtliche Besonderheiten beim Verkauf mit Rückmiete
Kaufvertrag: Formzwang gem. § 311b I i.V.m. § 128 BGB
Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist immer notariell zu beurkunden, andernfalls ist ein derartiger Vertrag nicht wirksam. Es herrscht insofern Formzwang.
Der Mietvertrag beim Rückmietkaufvertrag
Bezüglich des Mietvertrages handelt es sich um ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis, das nicht im Grundbuch gesichert wird. Die Unterscheidung zwischen schuldrechtlichen und dinglichen (das heißt im Grundbuch eingetragenen) Vereinbarungen ist klar abgrenzbar: Die schuldrechtliche Vereinbarung verpflichtet die beiden Vertragspartner (das heißt den Käufer und den Verkäufer der Immobilie, die für die Erfüllung der vertraglichen Vereinbarungen haften), bei dinglichen Vereinbarungen wird das Verhältnis zwischen dem Berechtigten und einem Grundstück geregelt.
Kann also etwa der Eigentümer eines Grundstücks seine Verpflichtung aus der dinglich gesicherten Vereinbarung nicht mehr erfüllen, haftet das Grundstück. Dies erlangt besondere Relevanz bei der Insolvenz von Vertragspartnern. Häufig wird Grundstücksvermögen im Falle einer (drohenden) Insolvenz von Eigentümern verwertet oder zwangsversteigert. Es ist deshalb notwendig, sich genau zu überlegen, ob schuldrechtliche Vereinbarungen für die eigene Absicherung ausreichen und unbedingt darauf zu achten, wie Formulierungen gewählt werden, wenn es sich lediglich um schuldrechtliche Vereinbarungen handelt. Bevor also eine entsprechende Vereinbarung aufgesetzt wird, sollte unbedingt ein fachkundiger Rechtsanwalt die Verträge prüfen und einen entsprechenden Abgleich mit den individuellen Bedürfnissen des Immobilieneigentümers vornehmen.
Verkauf bricht nicht Miete, § 566 BGB
Grundsätzlich gilt, dass ein Mietverhältnis nicht automatisch deshalb endet, weil die Immobilie verkauft wird. Vielmehr tritt der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten des Voreigentümers ein. Im Falle eines späteren Weiterverkaufs der Immobilie bedeutet dies bei einer Verrentung im Wege des Verkaufs mit Rückmiete nicht, dass der Mietvertrag automatisch endet, allerdings ändert sich der Ansprechpartner, der jedoch die gleichen Rechte und vor allem Pflichten hat, wie der Voreigentümer.
Kündigungsausschluss durch Befristung des Mietvertrages
Die Besonderheit bei einem “lebenslangen Mietvertrag” ist die Tatsache, dass dieser nicht etwa unbefristet geschlossen wird, sondern explizit befristet und zwar auf das Lebensende des Mieters. Hintergrund dieser etwas seltsam anmutenden Formulierung ist, dass nach deutschem Mietrecht nur befristete Mietverträge nicht ordentlich kündbar sind. Im Falle des oben beschriebenen potentiellen Weiterverkaufs der Immobilie tritt der neue Eigentümer also als Vermieter in den auf das Lebensende des Mieters befristete Mietvertragsverhältnis ein und außer einer Änderung beim Ansprechpartner wird sich für den vormaligen Eigentümer und Mieter nichts ändern.
Kündigungsrecht nach Zwangsversteigerung der Immobilie, § 57a ZVG
Wesentlich weitreichender ist die Frage, was passiert, wenn der neue Eigentümer aus welchen Gründen auch immer in eine finanzielle Schieflage gerät und sein Immobilienvermögen seitens eines Gläubigers zwangsversteigert würde. § 57a ZVG räumt dem Ersteher einer Immobilie ein grundsätzliches Sonderkündigungsrecht ein. Für dieses Kündigungsrecht gelten aber die Vorschriften des BGB und dabei insbesondere des § 573 BGB. Bei Mietverträgen über Wohnraum muss der Ersteher der Immobilie also ein berechtigtes Interesse an der Kündigung geltend machen. Klassischerweise handelt es sich bei Eigenbedarf um ein derartiges berechtigtes Interesse. § 57a ZVG schließt dieses außerordentliche Kündigungsrecht nach Zuschlag in einer Zwangsversteigerung übrigens nicht aus für befristete Mietverhältnisse, das heißt, dass in dem Fall, dass die Immobilie nach dem durchgeführten Verkauf mit Rückmiete zwangsversteigert würde, trotz der vereinbarten Befristung bis zum Ableben des Mieters grundsätzlich eine Kündigung nicht ausgeschlossen ist. Allerdings unterliegt eine derartige Kündigung dem gesetzlichen Kündigungsschutz, der in den §§ 573ff BGB festgelegt ist. Dies bedeutet, dass alle Formalien wie etwa Schriftform und die Nennung einer konkreten Begründung für die Kündigung eingehalten werden müssen und das “berechtigte Interesse” explizit nachgewiesen werden muss. Für den Fall, dass ein “berechtigtes Interesse” dargelegt werden kann, bleibt für den Mieter aber immer noch die Möglichkeit eines Widerspruchs gegen die Kündigung. Sollte jedoch auch ein solcher ins Leere gehen, kann es bei einem Verkauf mit Rückmiete in einer- zwar sehr unwahrscheinlichen Ausnahmesituation- zu der Situation kommen, dass der Mieter und vormalige Eigentümer die Immobilie verlassen muss. Diese Variante muss aber definitiv in den richtigen Sinnzusammenhang gestellt werden: Die Zwangsversteigerung einer Immobilie, um einen finanziellen Engpass auszugleichen ist außerordentlich unwahrscheinlich. Viel naheliegender ist der “normale” freihändige Verkauf außerhalb einer Zwangsversteigerung und für einen solchen gelten die Maßgaben unter dem oben genannten Punkt “Verkauf bricht nicht Miete”. Des Weiteren bietet der Verkauf mit Rückmiete weitreichende Vorteile, die weiter unten beleuchtet werden und ebenfalls in die Waagschale geworfen werden müssen.
Die steuerliche Behandlung des Verkaufs mit Rückmiete
Grunderwerbsteuer beim Verkauf mit Rückmietvertrag
Genauso wie beim Kauf einer Immobilie, können auch beim Verkauf einer Immobilie Steuern anfallen. Die Grunderwerbsteuer fällt auf Seiten des Käufers an und ist damit für den Verkäufer irrelevant.
Spekulationssteuer beim Verkauf mit Rückmietvertrag
Was versteht man unter “Spekulationssteuer”?
Umgangssprachlich spricht man im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien von der sog. “Spekulationssteuer”, steuerrechtlich korrekt handelt es sich bei der “Spekulationssteuer” um Einkommensteuer im Sinne des Einkommensteuergesetzes (EStG).
Anfall der “Spekulationssteuer”
Gem. § 22 Ziff. 2 EStG zählen private Veräußerungsgeschäfte zu den “sonstigen Einkunftsarten” im Bereich der Einkommensteuer. Gem. § 23 I S. 1 EStG handelt es sich bei privaten Veräußerungsgeschäften bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), dann um solche (das heißt steuerpflichtige) Geschäfte, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.
Ausnahmen von der Verpflichtung zur Zahlung von Spekulationssteuer
Ausgenommen von der Steuerpflicht sind gem. § 23 I S.1 Ziff. 1 S. 3 EStG solche Immobilien, die vor dem Verkauf ausschließlich selbst genutzt wurden oder aber im Jahre der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Bedeutung der Spekulationssteuer für den Verkauf mit Rückmiete
In aller Regel wird diese Steuer für die Verkäufer von Immobilien, die diese zurückmieten wollen deshalb keine Relevanz haben, weil die Verkäufer das Haus oder die Wohnung meist ausschließlich selbst bewohnt haben. Für die Fälle, in denen Mehrfamilienhäuser verkauft und zurück gemietet werden, sollte deshalb darauf geachtet werden, ob zwischen Ankauf und Verkauf der Immobilie mehr als zehn Jahre liegen. Gem. § 23 I S.1 Ziff. 1 S. 1 EStG sind diese Geschäfte ebenfalls steuerfrei möglich.
In jedem Fall sollte vor einem Verkauf anwaltliche und steuerliche Beratung in Anspruch genommen werden, um Überraschungen zu vermeiden.
Die Vor- und Nachteile beim Verkauf mit Rückmiete
Wie bei jeder anderen Verrentungsmethode auch, birgt der Verkauf mit Rückmiete etliche Vorteile, die gegen potentielle Nachteile, wie etwa das außerordentliche Kündigungsrecht im Falle einer Zwangsversteigerung (s.o.) abgewogen und auch in das richtige Verhältnis gesetzt werden müssen.
Vorteil beim Kaufvertrag mit Rückmietvertrag: Der Kaufpreis
Das Hauptargument für einen Verkauf mit Rückmietvertrag ist die Erzielbarkeit des maximalen Verkaufspreises im Rahmen einer Verrentung. Bei allen anderen Modellen werden Risikoabschläge angesetzt, die im Falle einer Rückmiete nicht schlagend werden. Hintergrund für die Abschläge ist die Gewichtung des Rechts, das dem Verkäufer der Immobilie auch nach dem Verkauf noch erhalten bleibt. Einen Überblick kann der nachfolgenden Auflistung entnommen werden:
Abgrenzung: Verkauf mit Nießbrauch versus Verkauf mit Rückmietvertrag
Der Nießbrauch
Das Nießbrauchsrecht ist ein eigentumsähnliches Recht, das dem Berechtigten weitreichende Befugnisse einräumt. Der Nießbraucher ist durchaus mit einem Eigentümer vergleichbar, weswegen er auch oft “wirtschaftlicher Eigentümer” genannt wird. Hintergrund ist, dass der Nießbrauch nicht nur das eigene Nutzungsrecht (unter Ausschluss des Eigentümers) beinhaltet, sondern auch das Recht zur Fruchtziehung, das heißt, dass Nießbraucher die Immobilie auch vermieten dürfen und ihnen die Miete zusteht. Diese weitreichenden Befugnisse schließen den Eigentümer de facto von seinem Eigentumsrecht aus, vor allem deshalb, weil der juristische Eigentümer z. B. bei der Vermietung keinerlei Mitspracherecht hat und insbesondere auch nicht Vertragspartner eines potentiellen Mieters wird. Im Ergebnis hat der Nießbraucher also ein “Mehr” an Rechten gegenüber dem Mieter. Er hat auch mehr Pflichten- in der Regel kümmert er sich um alles, was mit der Immobilie zu tun hat, übernimmt also auch alle Kosten. Dies ist beim Mieter gänzlich anders, was durchaus auch Vorteile hat, weil man sich gerade im höheren Alter vielleicht gar nicht mehr um alles kümmern möchte was im Rahmen der Instandhaltung einer Immobilie notwendig wäre.
Finanzierbarkeit nießbrauchsbelasteter Immobilien
Für den Käufer einer nießbrauchsbelasteten Immobilie bedeutet das Nießbrauchsrecht des Berechtigten ein “Weniger” mit Blick auf sein Eigentum auch dergestalt, dass es kaum Banken gibt, die den Ankauf einer nießbrauchsbelasteten Immobilie finanzieren, der Käufer also meist den Kaufpreis ausschließlich aus seinem Eigenkapital zu leisten hat.
Häufig: Unentgeltlichkeit des Nießbrauchs
Da der Nießbrauch in der Regel unentgeltlich ist, erzielt der neue Eigentümer mit der Immobilie keinerlei Einnahmen.
Diese Aspekte gestalten sich bei einem Verkauf mit Rückmiete gänzlich anders, was dem Käufer die Möglichkeit einräumt, einen wesentlich höheren Kaufpreis zu zahlen.
Abgrenzung: Verkauf mit Wohnrecht versus Rückmietvertrag
Das Wohnrecht
Ähnlich verhält es sich beim Verkauf mit Wohnrecht. Da das im Grundbuch einzutragende Wohnrecht aber kein so starkes Recht wie der Nießbrauch ist und durch das Wohnrecht insbesondere in aller Regel die Vermietung durch den Wohnrechtsberechtigten ausgeschlossen ist (und damit auch ein potentielles Ende des Wohnrechts bei Auszug wesentlich wahrscheinlicher ist als bei einer mit einem Nießbrauchsrecht belasteten Immobilie, die der Berechtigte auch bei einem Auszug weiterhin für sich im Wege der Vermietung nutzen kann), sind Immobilien, die mit Wohnrecht gekauft werden, in der Regel fremdfinanzierbar. Das bedeutet, dass der potentielle Käufer den Kaufpreis nicht nur aus Eigenmitteln zu bezahlen hat, sondern ggf. auch Fremdkapital aufnehmen kann, was ihm wesentlich mehr Spielraum bei der Kaufpreisgestaltung einräumt.
Dingliche Wirkung des Wohnrechts
Dennoch ist das im Grundbuch einzutragende Wohnrecht ein starkes Recht, das insbesondere dinglich und nicht nur schuldrechtlich wirkt. Es mindert deshalb auch den Kaufpreis in Abhängigkeit von der Laufzeit des Wohnrechts (das in der Regel lebenslang vereinbart wird). Hieraus folgt, dass auch im Vergleich zu einem Verkauf mit Wohnrecht der Verkauf mit einem Rückmietvertrag einen wesentlich höheren Kaufpreis ermöglichen wird.
Häufig: Unentgeltlichkeit des Wohnrects
Da das Wohnrecht ähnlich wie der Nießbrauch häufig unentgeltlich vereinbart wird, erzielt der neue Eigentümer während der Laufzeit des Wohnrechts keinerlei Rendite mit einer Immobilie. Dies ist beim Kauf mit Rückmiete anders.
Vorteil beim Kaufvertrag mit Rückmietvertrag: Instandhaltung übernimmt der neue Eigentümer
Durch den Verkauf der Immobilie mit gleichzeitigem Abschluss eines Rückmietvertrags entledigt sich der vormalige Eigentümer seiner Verpflichtungen, die mit dem Eigentum an einer Immobilie naturgemäß einhergehen. Er ist nach Abschluss des Kauf- und des Rückmietvertrags “nur” noch Mieter und damit nicht mehr für aufkommende Investitionen zuständig, die nicht den täglichen Gebrauch der Mietsache betreffen, wenn er dies wüsncht und so in den Mietvertrag mit aufnimmt. Geht also beispielsweise die Heizung kaputt, so zahlt die Reparatur der neue Eigentümer und nicht mehr der vormalige Eigentümer. Gerade ab einem bestimmten Alter und möglicherweise eintretenden körperlichen Einschränkungen kann dies ein ganz wesentliches Argument für den Verkauf mit Rückmietvertrag sein.
Vorteil beim Kaufvertrag mit Rückmietvertrag: Alles zu Lebzeiten regeln
Häufig wird das Argument vorgebracht, dass Eltern, die ihr Haus verrenten, ihren Kindern hiermit keinen Gefallen tun. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass häufig gerade das Gegenteil der Fall ist. Nicht selten zerstreiten sich nach dem Eintritt des Erbfalls, also dem Tod des Eigentümers, die Hinterbliebenen wegen der Frage, was mit der hinterlassenen Immobilie geschehen soll so schlimm, dass Erbauseinandersetzungen häufig vor Gericht verhandelt werden müssen. So unwahrscheinlich sich eine Situation zu Lebzeiten der Immobilieneigentümer oft anhören mag, weil die eigenen Kinder ein Herz und Seele sind, so oft kommt es nach dem Erbfall zu den schlimmsten Überwerfungen.
Dies liegt an zu Lebzeiten selten absehbaren unterschiedlichen Interessenslagen bei den Erben: Der eine Sohn will die Immobilie vielleicht möglichst lang behalten, weil er mit ihr viele schöne Erinnerungen verbindet. Der andere Sohn baut vielleicht gerade selbst ein Eigenheim für seine Familie, fühlt sich emotional nicht so stark mit der anteilig geerbten Immobilie verbunden und wünscht sich, möglichst schnell einen Verkaufserlös zu erzielen, um seinen eigenen Hausbau vorantreiben zu können. Gegebenenfalls gibt es noch ein drittes Kind und Erben, der womöglich selbst in die Immobilie ziehen möchte, jedoch keinerlei finanziellen Spielraum hat, die Geschwister auszuzahlen. Ein solches Szenario ist absolut nicht unüblich und kann verständlicherweise zu großen Zerwürfnissen führen.
All dies können Immobilieneigentümer ihren Erben ersparen, indem sie bereits zu Lebzeiten selbst entscheiden, was mit ihrer Immobilie geschehen soll. Durch einen Verkauf mit Rückmiete generieren sie einen hohen Verkaufspreis und können hieraus vielleicht sogar bereits zu Lebzeiten Schenkungen an ihre Kinder vornehmen, die sich später möglicherweise auch positiv auf die anfallende Erbschaftsteuer auswirken können.
Für wen eignet sich der Verkauf mit Rückmietvertrag?
Immobilieneigentümer, die einen maximalen Verwertungserlös aus ihrer Immobilie erzielen wollen, sind mit dem Verkauf mit Rückmietvertrag gut beraten. Beim Verkauf mit Rückmietvertrag handelt es sich um dasjenige Modell im Bereich der Immobilienverrentung, bei dem der Kaufpreis im Vergleich zu allen anderen Verrentungsmodellen am höchsten sein dürfte.
Eigentümer, die sich mit der Thematik ihrer Immobilie nur noch einmal auseinandersetzen wollen und nicht zu einem späteren Zeitpunkt nochmals über weitere Verträge nachdenken wollen und für die es auch in Ordnung ist, ihren Kindern keine Immobilie zu vermachen, sondern “nur noch” Geld, sollten diese Verrentungsmethode in die engere Auswahl nehmen.
Käufer von Immobilien, die mit Rückmietvertrag verkauft werden
Als Käufer für die Verrentungsmethode “Verkauf mit Rückmietvertrag” kommen sowohl Privatpersonen als auch institutionelle Anbieter in Frage.
Die Vermarktung beim Verkauf mit Rückmietvertrag
Vorteil der Verrentungsmethode “Rückmietkaufvertrag” ist, dass man die Vermarktung der Immobilie durchaus selbst vornehmen kann. Die Frage ist jedoch, wie sehr man an Diskretion interessiert ist, wenn man seine selbstgenutzte Immobilie verrenten möchte. Denn ein Inserat bei den gängigen Immobilienplattformen oder aber auch die Beauftragung des Maklers vor Ort birgt durchaus die Gefahr, dass binnen kürzester Zeit jeder weiß, dass man seine Immobilie verkaufen möchte, was vielen Immobilieneigentümern unrecht ist. Diese Überlegung sollte man also unbedingt anstellen und sich gut überlegen, ob man den Verkauf wirklich selbst umsetzen will, was viel Arbeit bedeutet.
Der Verkauf mit Rückmietvertrag an Privatpersonen
Bei Privatinvestoren ist zu überlegen, wie sich die Zukunft gestaltet. Denn der Verkauf an eine Privatperson hat immer auch zur Folge, dass man diese Person gegebenenfalls einmal trifft- nicht selten kaufen Nachbarn oder zumindest Personen aus der direkten Umgebung der Immobilie diese, was dann durchaus zu grotesken Situationen führen kann, denn letztlich kann es theoretisch sein, dass der Käufer eigentlich nur den Tod des Mieters und vormaligen Eigentümers abwarten will. Mit diesem Gefühl als Betroffener in den Alltag zu starten, kann unangenehm sein. Insofern bieten sich durchaus auch institutionelle Anbieter an.
Institutionelle Käufer von Immobilien mit Rückmietvertrag: Beispiel: Die Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft mbH (GNIW)
Die Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft mbH (GNIW) mit Sitz in Berlin bietet als institutioneller Investor den Kauf von Immobilien mit der Möglichkeit der Rückmiete an. Das Angebot der GNIW umfasst den Ankauf mit Rückmiete entweder auf Lebenszeit oder zeitlich befristet. Die GNIW schließt Mieterhöhungen langfristig aus und sichert zu, dass der gesamte Ankaufs- und Rückmietprozess für den Immobilieneigentümer kostenlos ist. Während der Laufzeit des Mietvertrages übernimmt die GNIW alle Instandhaltungsarbeiten.
Sonderfall: Das Immobilienleasing
Bedeutung “Leasing”
Unter “Leasing” versteht man eine Alternative zur normalen Finanzierung, die mit einem Mietvertrag vergleichbar ist. Sinn eines Leasingvertrages ist immer, Nutzungsrechte an einem Objekt zu erhalten- das kann ein Auto, aber eben auch ein Gebäude sein. Vertragsparteien beim Leasing sind “Leasinggeber” und “Leasingnehmer”, im Falle eines Gebäudes wäre der Leasingnehmer der Nutzer einer Immobilie, der Leasinggeber zum Beispiel ein Finanzinstitut (häufig auch Tochterunternehmen von Banken). Während der Dauer des Leasingvertrages, zahlt der Leasingnehmer Leasingraten an den Leasinggeber. Je nach vertraglicher Ausgestaltung geht das Eigentum am Ende des Leasingvertrages an den Leasingnehmer (oft zu bereits vorher fest vereinbarten Konditionen) über oder bleibt im Eigentum des Leasinggebers. Während der Dauer des Leasings übt der Leasingnehmer also den Besitz aus, während der Leasinggeber Eigentümer ist.
Immobilienleasing
Im Bereich der gewerblichen Immobilien existieren verschiedene Varianten, je nachdem, was mit dem Leasing bezweckt wird. Es bestehen zum Beispiel Immobilienleasingverträge, die abgeschlossen werden, damit ein Leasinggeber eine Immobilie im Wege der Projektentwicklung neu baut, die der Leasingnehmer zu einem späteren Zeitpunkt nutzt. Im Zuge von Buy-and-Lease Konstruktionen verpflichtet sich der Leasinggeber dazu, eine Immobilie zu kaufen, die der Leasingnehmer nutzen möchte. Das kommt immer dann in Frage, wenn der Leasingnehmer selbst beispielsweise keine Finanzierung zum Kauf der Immobilie darstellen kann. Beim Sale-and-Lease-Back verkauft der Eigentümer einer gewerblichen Immobilie diese an den späteren Leasinggeber, der dem vormaligen Eigentümer dann die Immobilie zurück vermietet.
Unterschied: Miete und Leasing im Immobilienbereich
Der Hauptunterschied zwischen Miete und Leasing liegt in der Verantwortlichkeit des Leasingnehmers: wäre er Mieter, käme der Leasinggeber (und Eigentümer) für die Instandhaltung auf. Er müsste Reparaturen bezahlen und wäre auch für die Versicherung der Immobilie zuständig. Beim Immobilienleasing wird der Leasingnehmer in der Regel so gestellt wie der Leasinggeber. Des Weiteren erhält der Leasingnehmer meist eine Kaufoption im Leasingvertrag, sprich, bei Auslaufen des Leasingvertrages hat er die Option, die Immobilie zu erwerben. Bei einem normalen Mietvertrag ist dies in der Regel nicht so vorgesehen. Leasingverträge über Immobilien haben meist eine lange Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten auf Seiten des Leasingnehmers sind im Verglich zur Miete stark eingeschränkt.
Zusammenfassung Rückmietkaufvertrag
Die Immobilienverrentungsmethode “Kaufvertrag mit Mietvertrag” (oder auch “Kaufvertrag mit Rückmiete” oder “Rückmietkaufvertrag”) stellt eine gute Immobilienverrentungsmethode für Immobilieneigentümer dar, die den maximalen Verkaufspreis durch den Verkauf ihrer Immobilie erzielen wollen, sie aber trotz Verkaufs weiterhin als Mieter nutzen wollen. Im Vergleich zu den Modellen “Verkauf mit Nießbrauch” oder “Verkauf mit Wohnrecht” sind die Verkäufer nicht dinglich im Grundbuch besichert. Ob dieses Verrentungsmodell gut zur eigenen Lebenssituation passt, sollte gemeinsam mit Experten besprochen werden, um alle Aspekte im konkreten Einzelfall zu bedenken. Besonders die vertragliche Ausgestaltung des Mietverhältnisses sollte unbedingt vorab von einem Rechtsanwalt geprüft werden.
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