Verrentung im aktuellen Marktumfeld – Alles, was Sie wissen müssen
Aktualisiert am 8. Mai 2023
Inflation, Erhöhung der Zinsen und ein sehr unsicherer Energiemarkt sind die aktuellen Treiber für viel Bewegung auf dem Immobilienmarkt. Warum vor allem ältere Immobilieneigentümer jetzt auch die Immobilienverrentung in Erwägung ziehen sollten, wenn sie mit ausreichend Liquidität in diese volatile Zeit starten wollen, beleuchtet dieser Artikel.
Das Wichtigste in Kürze
- Immobilienmarkt während Corona: Stabil, später beeinträchtigt durch Rohstofflieferengpässe, Handwerkerengpässe und steigende Zinsen.
- Dauerkrise, Ukraine-Krieg und hohe Energiepreise: Unsicherheit und Wunsch nach erhöhter Liquidität bei Immobilieneigentümern.
- Immobilienverrentung als Lösung für ältere Eigentümer mit Kapitalbedarf; Bedarfsanalyse und Spezialistenberatung erforderlich.
Aktueller Markt
Der deutsche Finanzmarkt ist nach gut zwei Jahren Coronakrise immer noch in einem recht robusten Zustand. Dennoch bewegt sich derzeit viel auf dem deutschen Finanz- und damit auch dem Immobilienmarkt.
Um nachvollziehen zu können, wieso dies so ist und welche sinnvollen Maßnahmen ergriffen werden können, um gut durch diese Krise zu navigieren, ist es sinnvoll, sich ein Bild davon zu machen, wie sich der Markt zuletzt entwickelt hat.
Immobilienmarkt während Corona
Der Immobilienmarkt zeigte sich während der Coronakrise zunächst wenig beeindruckt und blieb auf einem Allzeithoch, was die Preise anging. Die Nullzinspolitik befeuerte den Markt, weil es noch nie so günstig war, Immobilien zu finanzieren. Gleichzeitig flüchteten sich viele Anleger (weiterhin) in das Geldanlageprodukt Immobilie, da in Immobilien investiertes Geld wesentlich gewinnbringender angelegt war und ist als in vielen anderen Produkten.
Im Laufe der Krise kam es jedoch zu Lieferengpässen für Rohstoffe sowie zu enormen Engpässen auf dem Handwerkermarkt. Viele Neubauten kamen in die Situation, nicht mehr fertiggestellt werden zu können.
Dies konnte durch geschicktes Management in Teilen noch abgefedert werden, bis vor wenigen Wochen das Ende die Nullzinspolitik eingeläutet wurde und auf diese Weise ein regelrechter Bruch durch den Immobilienmarkt ging.
Die Tatsache, dass viele Bauunternehmer coronabedingt mit enormen Ausfällen bei ihren Mitarbeitern zu kämpfen hatten und auch immer noch haben, führt nach wie vor zu starken Verzögerungen auch bei den Neubau-Fertigstellungen. Der Immobilienmarkt hat also während Corona durchaus unter den krisenbedingten Situationen gelitten, startete aber so robust in diese Krisenzeit, dass die Auswirkungen erst zeitversetzt und vor allem im Lichte der neu auftretenden Krisenaspekte eintraten (siehe unten).
Immobilienmarkt und die Ukraine Krise
Die Hoffnung auf ein baldiges Ende der Coronakrise wurde insbesondere im ersten Halbjahr 2022 stark eingetrübt, als nämlich klar wurde, dass der Hoffnungsträger „Impfung“ nicht zu einem Ende der Krise führen würde.
In Kombination mit dem Krieg in der Ukraine kam es im Laufe des Jahres 2022 nunmehr zu einem Zustand, den man als „Dauerkrise“ bezeichnen kann. Die Situation hat sich auf mehreren Ebenen verändert, insbesondere auf der psychologischen Ebene.
Viele Immobilieneigentümer sehen sich nunmehr in einer Situation, in der sie ggf. mit enorm hohen Energiepreisen zu rechnen haben, ein stark gesteigertes Zinsniveau bei Umfinanzierungen gegebenenfalls nicht mehr zahlen können und letztlich- und wohl am wichtigsten- sich nicht mehr sicher fühlen. Diese gefühlte, aber auch tatsächliche Unsicherheit hat natürlicherweise zur Folge, dass Menschen ihre Liquidität steigern wollen. Dies gelingt in Zeiten hoher Inflation und damit stark gestiegenen Konsumpreisen jedoch nur bedingt.
Schutz vor Inflation
Vor der Inflation kann man sich als Konsument nicht wirklich schützen. Sie wirkt sich massiv auf die Ausgaben für den täglichen Bedarf aus, da sie sich direkt auf die Preise für Dinge des täglichen Lebens auswirkt. Die wenigsten Menschen können an Lebensmitteln, Drogerieartikeln oder Medikamenten wirklich sparen, um der Inflation zu entgehen.
Bei der selbstgenutzten Immobilie, in der man langfristig selbst wohnen will, sieht dies jedoch anders aus: Wohnt man in den eigenen vier Wänden und hat auch nicht vor, auszuziehen, können einem die Wirren des Marktes, auch ein gegebenenfalls einsetzendes Sinken der Immobilienpreise zunächst einmal egal sein. Insofern bietet die Immobilie als solche nach wie vor eine außerordentlich gute Anlage, sei es als Kapitalanlage oder aber als selbstgenutzte Immobilie.
Die Immobilie als sichere Geldanlage
Immobilien gelten besonders in Zeiten der Krise als sinnvolles Anlageprodukt. Dies liegt daran, dass die Volatilität des Immobilienmarktes in aller Regel nicht besonders hoch ist, sprich, die Auswirkungen von Krisen kommen auf dem Immobilienmarkt meist erst zeitverzögert und bei Weitem nicht mit einer solch starken Härte an wie bei anderen Anlageprodukten. Immobilieneigentümer sind vor allem den Schwankungen auf dem Mietmarkt nicht ausgesetzt. Wenn das Wohnen „immer teurer“ wird, ist dies für Immobilieneigentümer, die eine selbstgenutzte Immobilie bewohnen, im ersten Schritt wenig relevant.
Problemstellungen in der Krise
Doch was geschieht, wenn Menschen, die während ihrer Erwerbstätigkeit, all ihre Einkünfte zum Abbezahlen ihrer Immobilienfinanzierung eingesetzt haben und nun bei Eintritt im Rentenalter zwar eine (nahezu) abbezahlte Immobilie bewohnen, aber ihnen die regelmäßige Liquidität aufgrund einer geringen Rente fehlt?
Was geschieht, wenn man im Rentenalter in die Situation kommt, dass man auf einen Refinanzierungstermin zusteuert, aber sich das Zinsniveau so stark zu Lasten der Darlehensnehmer verändert hat, wie wir es in den vergangenen Wochen gesehen haben?
Was tun Seniorinnen und Senioren, die in ihrer abbezahlten Immobilie wohnen und bislang gut mit ihrer Rente zurechtkamen, jetzt aber aufgrund der hohen Energie- und Konsumgüterpreise an die Grenze ihrer Liquidität geraten?
Lösungsmöglichkeiten
Verkauf der Immobilie
Der Verkauf der selbst genutzten Immobilie ist für viele Menschen keine Lösungsoption. Zum einen aus rein persönlichen Gründen-Menschen wollen schlicht nicht aus ihrem Eigenheim ziehen. Zum anderen aber auch aus rein wirtschaftlichen Gründen: selbst wenn mit dem Verkauf der selbstgenutzten Immobilie (immer noch) viel Kapital generiert werden kann- der Umzug in eine kleinere Wohnung rentiert ich für die wenigsten, da der Immobilienmarkt so eng ist, dass eine adäquate, altersgerechte Wohnung meist gar nicht auf dem Markt auffindbar, geschweige denn bezahlbar ist. Ein Verkauf der selbst genutzten Immobilie entwurzelt die Menschen also nicht nur, sondern stellt sie wirtschaftlich in Relation zu dem, was sie sich auf dem Markt von dem generierten Kaufpreis leisten können, überwiegend schlechter.
Immobilienfinanzierung
Klassischerweise wandelt man das in der Immobilie gebundene Eigenkapital mittels einer Immobilienfinanzierung in frei nutzbare Liquidität um- auch, wenn diese meist zweckgebunden verwendet wird (Aufnahme von Darlehen für den altersgerechten Umbau der Wohnung, Anbau eines Wintergartens, Sanierung des Daches etc.).
Es ist jedoch durchaus nicht abwegig, eine Immobilienfinanzierung aufzunehmen, um die laufende Liquidität aufzubessern.
Ab einem bestimmten Alter ist dies jedoch schwierig, da Banken mittlerweile an strenge Tilgungsvoraussetzungen gebunden sind, sprich, Darlehen nicht mehr an Menschen ausreichen dürfen, die eine Rückzahlung zu Lebzeiten nicht mehr garantieren können- und zwar absurderweise unabhängig von der hinterlegten Immobiliensicherheit. Seniorinnen und Senioren bekommen demnach in der Regel nur noch dann eine Immobilienfinanzierung, wenn ihre Bonität entsprechend ist. Menschen mit guter Bonität benötigen ja aber gerade eine Fremdfinanzierung. Hieraus entsteht ein Teufelskreis, den die Banken leider nicht zu durchbrechen imstande oder willens sind.
Immobilienverrentung
Aus diesem Spannungsfeld heraus entstand in Deutschland ein mittlerweile recht robuster Immobilienverrentungsmarkt, der mittels verschiedener, juristisch möglicher Modelle genau dieser Personengruppe- Immobilieneigentümer ab ca. 60 Jahren- einen Ausblick darauf gibt, gebundenes Eigenkapital aus der Immobilie frei zu setzen, aber nicht ausziehen zu müssen.
Voraussetzungen für eine sinnvolle Immobilienverrentung
Grundsätzlich eignet sich jeder Immobilieneigentümer, der nicht aus seiner Immobilie ausziehen will, aber Kapitalbedarf hat, für eine Immobilienverrentung. Wichtig ist jedoch vor einer Immobilienverrentung eine umfassende Bedarfsanalyse, an deren Ende aufgrund der persönlichen Lebenssituation der oder des Immobilieneigentümer(s) und in Abgleich mit der Immobilie ein passendes Verrentungsmodell gefunden werden kann.
Eine solche Bedarfsanalyse sollte immer von kompetenten und auf die Verrentung spezialisierten Beratern durchgeführt werden.
Sie können im Nachgang bei Bedarf auch verschiedene Modelle miteinander vergleichen und auf diese Weise die wirtschaftlich sinnvollste Variante der Verrentung für die Betroffenen finden.
Durchführung einer Immobilienverrentung
Bei einer Immobilienverrentung sollten sich Immobilieneigentümer immer von Profis begleiten lassen und insbesondere juristische und steuerliche Fachfragen von kompetenten Rechtsanwälten und Steuerberatern abklären lassen.
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