Wohnrecht auf Lebenszeit: Was ist es wert, was kostet es und wie wird es eingetragen?

Zuletzt aktualisiert: 20.10.2026 · Autor: Boris Hardi, Geschäftsführer RPI GmbH · Mitautorin: Janine Hardi, Rechtsanwältin

Was ist ein Wohnrecht auf Lebenszeit?

Das Wohnrecht (Fachbegriff: Wohnungsrecht, § 1093 BGB) berechtigt eine Person, ein Gebäude oder Teile davon unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Anders als ein Mietvertrag, der nur zwischen Mieter und Vermieter wirkt (Schuldrecht), ist das Wohnrecht ein dingliches Recht: Es lastet auf der Immobilie selbst und bindet auch jeden späteren Eigentümer. Es kann befristet (z. B. 10 Jahre) oder lebenslang vereinbart werden. Zum Unterschied der Begriffe: Wohnrecht oder Wohnungsrecht?

Wie viel ist ein lebenslanges Wohnrecht wert? Wohnrecht-Tabelle 2026 (Auszahlungstabelle)

Der Wert ergibt sich aus zwei Größen: der ortsüblichen Jahresmiete (Jahreswert) und der Laufzeit, bei lebenslangen Rechten der statistischen Restlebenserwartung. Für steuerliche Zwecke gilt § 14 BewG mit den Vervielfältigern des Bundesfinanzministeriums. Diese amtliche Tabelle ist die „Wohnrecht-Tabelle“, nach der oft auch als „Wohnrecht-Auszahlungstabelle“ gesucht wird:

Beispiel: Herr Hansen (82) verkauft seine Wohnung und behält ein lebenslanges Wohnrecht; die ortsübliche Jahresmiete beträgt 15.000 €. Vereinfacht (Jahresmiete × Restlebenserwartung von rund 7 Jahren) ergäbe sich ein Abzug von 105.000 €. Mit dem amtlichen Vervielfältiger, der die Abzinsung berücksichtigt, sind es 15.000 € × 5,798 = 86.970 €. Der Jahreswert ist steuerlich auf den Immobilienwert ÷ 18,6 begrenzt (§ 16 BewG). Weitere Rechenwege: Wohnrecht berechnen.

Wertminderung durch Wohnrecht auf Lebenszeit: Warum sinkt der Immobilienwert?

Wer eine Immobilie ohne Wohnrecht kauft, kann sie selbst nutzen oder vermieten. Lastet ein Wohnrecht darauf, kann er beides nicht, solange das Recht besteht. Deshalb wird der Kapitalwert des Wohnrechts vom Marktwert abgezogen. Für Käufer kommt hinzu: Steht das Wohnrecht im ersten Rang, ist eine Finanzierung mit erstrangiger Grundschuld nur mit Rangrücktritt des Berechtigten möglich – davon ist Wohnrechtsinhabern aus Sicherheitsgründen abzuraten.

Was kostet die Eintragung eines Wohnrechts im Grundbuch (Notarkosten)?

Notar und Grundbuchamt berechnen ihre Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Tabelle B. Die Tabelle gilt in der seit 01.06.2025 geänderten Fassung. Grundlage ist der Geschäftswert des Wohnrechts. Bei einem lebenslangen Recht ist das der Jahreswert (ortsübliche Jahresmiete) multipliziert mit einem Faktor, der vom Alter des Berechtigten abhängt (§ 52 Abs. 4 GNotKG):

Im Beispiel kostet die reine Eintragung also rund 290 €, zuzüglich Auslagen und 19 % Umsatzsteuer auf die Notarkosten. Wird das Wohnrecht im Rahmen eines Kauf- oder Übergabevertrags bestellt, ist es in der Regel Teil dieses Vertrags. Bei einer Schenkung („Haus überschreiben mit lebenslangem Wohnrecht“) richtet sich die Notargebühr (2,0-Gebühr, KV-Nr. 21100) dann nach dem Wert der Immobilie. Beim Grundbuchamt fallen die Eigentumsumschreibung und die Eintragung des Wohnrechts an. Wer die Kosten trägt, regelt der Vertrag. Ihre Notarin oder Ihr Notar nennt Ihnen vorab die genaue Kostenberechnung.

Wo und wie wird das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen?

Das Wohnrecht wird in Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) als beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen. Entscheidend ist die Rangstelle: Im ersten Rang geht das Wohnrecht späteren Grundschulden vor und bleibt auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen. Löschen lassen kann es nur der Berechtigte selbst (bzw. nach seinem Tod gegen Sterbeurkunde); der Eigentümer braucht dafür immer dessen Zustimmung. Mehr: Wohnrecht im Grundbuch und Wohnrecht bei Zwangsversteigerung.

Gilt ein Wohnrecht auch ohne Grundbucheintrag?

Ein Wohnrecht kann auch nur im Vertrag vereinbart werden, ohne Eintragung. Dann wirkt es aber nur schuldrechtlich zwischen den Vertragspartnern. Als dingliches Recht, das auch jeden späteren Eigentümer bindet, entsteht das Wohnungsrecht erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Wird die Immobilie verkauft oder versteigert, schützt ein Wohnrecht ohne Grundbucheintrag Sie deshalb in der Regel nicht.

Entgeltlich oder unentgeltlich – was ist der Unterschied?

Meist wird das Wohnrecht unentgeltlich vereinbart: Sie zahlen keine Miete, der Kaufpreis sinkt um den Wert des Rechts. Beim entgeltlichen Wohnrecht zahlen Sie eine laufende Vergütung, dafür steigt der Kaufpreis. Beispiel: Haus 1.000.000 €, Wohnrechtswert 200.000 €. Statt für 800.000 € wird es für 1.000.000 € verkauft; im Gegenzug zahlen Sie 10 Jahre lang 20.000 € pro Jahr. Sinnvoll bei hohem Kapitalbedarf. Ähnlich, aber schuldrechtlich: der Verkauf mit Rückmiete.

Welche Steuern spielen beim Wohnrecht eine Rolle?

• Schenkung in der Familie: Der Kapitalwert des vorbehaltenen Wohnrechts wird vom Immobilienwert abgezogen. Beispiel: Mutter (75) überträgt ein Haus im Wert von 500.000 € an ihre Tochter und behält ein Wohnrecht (Jahresmiete 12.000 € × 9,393 = 112.716 €). Steuerpflichtig wären 387.284 € – unter dem Freibetrag für Kinder von 400.000 € (§ 16 ErbStG).
• Verkauf unter Wert: Wird eine Immobilie günstiger verkauft, als Marktwert minus Wohnrecht ergibt, kann die Differenz als Schenkung an den Käufer gelten.
• Verkauf zum Marktwert: Bei Eigennutzung in der Regel kein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn (§ 23 EStG).

Details: Wohnrecht und Steuern. Bitte lassen Sie jede Gestaltung vorab steuerlich prüfen.

Welche Rechte und Pflichten haben Berechtigter und Eigentümer?

Grob gilt: Der Wohnrechtsinhaber trägt etwa die Pflichten eines Mieters (Nebenkosten, Schönheitsreparaturen, gewöhnliche Erhaltung, § 1041 i. V. m. § 1093 BGB), der Eigentümer die eines Vermieters (größere Reparaturen). Weil das vertraglich abweichend geregelt werden kann, sollte die Lastenverteilung im Vertrag genau festgelegt werden.

Wohnrecht, Nießbrauch oder Mietvertrag – was ist der Unterschied?

Ausführlich: Nießbrauch oder Wohnrecht? und Lebenslanges Wohnrecht gegen Miete.

Häufige Fragen (FAQ)

Was kostet ein Wohnrecht auf Lebenszeit?

Für die Eintragung fallen Notar- und Grundbuchkosten nach dem GNotKG (Tabelle B) an. Beispiel: Eine 75-jährige Berechtigte, Jahresmiete 12.000 €, ergibt einen Geschäftswert von 60.000 €. Dann kostet die Grundbucheintragung 192 € und die notarielle Bewilligung 96 €, jeweils zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer beim Notar. Wirtschaftlich „kostet“ das Wohnrecht den Verkäufer den Kapitalwert, um den der Kaufpreis sinkt.

Gilt ein Wohnrecht ohne Eintragung im Grundbuch?

Nur zwischen den Vertragspartnern. Gegenüber einem neuen Eigentümer schützt nur ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht (§§ 873, 1093 BGB).

Wie berechnet man den Wert eines lebenslangen Wohnrechts?

Ortsübliche Jahresmiete × Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht aus der BMF-Tabelle. Beispiel: 12.000 € × 9,393 (Frau, 75) = 112.716 €.

Gibt es eine Tabelle für den Wert des Wohnrechts?

Ja. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht jährlich Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht; aktuell gilt das BMF-Schreiben vom 21.10.2025 für Bewertungsstichtage ab 01.01.2026.

Kann ein Wohnrecht gekündigt oder gelöscht werden?

Der Eigentümer kann ein eingetragenes Wohnrecht nicht einseitig kündigen. Gelöscht wird es mit Bewilligung des Berechtigten oder nach dessen Tod.

Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn die Immobilie verkauft wird?

Es bleibt bestehen. Der neue Eigentümer übernimmt die Immobilie mit der Belastung.

Was passiert bei einer Zwangsversteigerung?

Steht das Wohnrecht im ersten Rang vor dem betreibenden Gläubiger, bleibt es bestehen. Nachrangige Rechte können erlöschen – deshalb ist die Rangstelle so wichtig.

Darf ich eine Wohnung mit Wohnrecht vermieten?

In der Regel nicht. Die Überlassung an Dritte ist nur zulässig, wenn sie ausdrücklich gestattet ist. Wer vermieten können möchte, braucht einen Nießbrauch.

Wer zahlt Reparaturen bei einem Wohnrecht?

Ohne besondere Vereinbarung trägt der Berechtigte die gewöhnliche Unterhaltung, der Eigentümer größere Reparaturen. Die Verteilung sollte im Vertrag klar geregelt sein.

Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Verträge zur Immobilienverrentung werden notariell beurkundet – lassen Sie den Vertragsentwurf vom Notar erläutern und klären Sie steuerliche Fragen vorab mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.