Wohnrecht auf Lebenszeit – Alles was Sie wissen müssen!

Aktualisiert am 8. Mai 2023

Das Wichtigste in Kürze

  • Wohnrecht (auch Wohnungsrecht genannt) ist ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und dem Berechtigten das Recht auf Wohnen in einer Immobilie sichert.
  • Das Wohnrecht kann zeitlich befristet oder lebenslang vereinbart werden und beeinflusst den Wert der Immobilie, indem es vom Marktwert abgezogen wird.
  • Lebenslanges Wohnrecht kann entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart werden und hat steuerliche Relevanz, insbesondere bei Schenkungen oder Verkäufen von Immobilien.

Das Wohnrecht oder Wohnungsrecht

Unter dem landläufig als „Wohnrecht“ bekannten Recht, das man im Grundbuch zur Sicherung des Rechts auf Wohnen in einer Immobilie eintragen lassen kann, fällt auch der Fachbegriff „Wohnungsrecht“. Dieser ist in § 1093 BGB geregelt. 

Der im BGB verwandte Begriff „Wohnungsrecht“ kann demnach synonym zum im Alltag häufiger verwendeten „Wohnrecht“ genutzt werden. 

Letztlich bietet übrigens auch der Mietvertrag ein Recht auf Wohnen. Dieses ist im Falle eines Mietvertrages aber lediglich schuldrechtlich ausgestaltet. Zur Unterscheidung: Das Schuldrecht regelt das Verhältnis zwischen Menschen- im Falle des Mietvertrages, also das Verhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Im Falle des im Grundbuch eingetragenen Rechts handelt es sich aber um ein sogenanntes „dingliches Recht“, das dem Sachenrecht unterfällt. Dieses regelt das Verhältnis zwischen Menschen und Sachen.

 

Das lebenslange Wohnrecht

Je nachdem, für welche zeitliche Spanne das Wohnrecht für den Berechtigten nutzbar sein soll, kann er es für eine vorher festgelegte Zeitspanne (zum Beispiel “10 Jahre”) oder aber lebenslang eintragen lassen. 

Wichtig zu wissen ist, dass er hierdurch nicht verpflichtet wird, es lebenslang auch tatsächlich zu nutzen. Er kann jederzeit entscheiden, ob er es löschen lassen möchte und hierfür einen Antrag beim Grundbuchamt stellt. Für den umgekehrten Fall, dass jemand anderer, etwa der Eigentümer der mit dem Wohnrecht belasteten Immobilie, die Löschung des Wohnrechts vorantreiben möchte, braucht dieser jedoch immer die Zustimmung des Wohnrechtsberechtigten.

Wohnrecht berechnen

Wert des Rechts auf Wohnenbleiben

Das Recht, in einer Wohnung oder in einem Haus leben zu dürfen, ist Geld wert. Das ist beim schuldrechtlichen Mietvertrag so und so ist es auch beim im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht. 

Beim Mietvertrag zahlt der Mieter den Mietzins (die “Miete”), beim Wohnrecht muss sich der Wohnrechtsberechtigte sein Recht, in der Immobilie zu wohnen, ebenfalls anrechnen lassen. Im Rahmen eines Kaufvertrags mit gleichzeitiger Eintragung eines Wohnrechts kommt es hierdurch zu einer Marktwertminderung der zu verkaufenden Immobilie. 

Hintergrund der Wertminderung durch Wohnrecht

Der Hintergrund ist einfach: Kauft ein Käufer die Immobilie ohne Wohnrecht, kann er die Immobilie selbst nutzen oder sie aber vermieten. Kauft er hingegen eine Immobilie, auf der ein Wohnrecht lastet, kann er dies nicht. Diese Tatsache führt zu einer Kaufpreisminderung, die sich wie folgt berechnet:

Abzug vom Marktwert durch Wohnrecht

Der Wert des Wohnrechts bemisst sich grob gesagt anhand zweier Komponenten: 

  1. Der fiktiven Miete.
  2. Der Laufzeit des Wohnrechts oder der Restlebenserwartung des Wohnrechtsberechtigten.

Beide Komponenten werden wie folgt ins Verhältnis gesetzt: 

  1. Es wird eruiert, wie hoch die fiktive Miete wäre, sprich, wie viel Jahresmiete erzielbar wäre, würde man die mit dem Wohnrecht belastete Immobilie auf dem freien Markt vermieten. Hilfreich kann für ein erstes Gefühl der Höhe ein aktueller Mietspiegel sein.
  2. Im Anschluss wird anhand der vertraglich vereinbarten Dauer des Wohnrechts oder der statistischen Restlebenserwartung des Wohnrechtsberechtigten festgestellt, mit welchem Faktor man die fiktive Jahresmiete multiplizieren muss. Die statistische Restlebenserwartung kann man den aktuellen Sterbetafeln des statistischen Bundesamtes entnehmen, die regelmäßig vom Bundesministerium der Finanzen herausgegeben werden.

Folgendes Beispiel kann für einen ersten Eindruck hilfreich sein:

Herr Hansen verkauft seine Wohnung und lässt sich gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen. Er hat eine statistische Restlebenserwartung von 7 Jahren. Die fiktive Jahresmiete beträgt € 15.000. Man multipliziert nun € 15.000 mit 7 und kommt zu dem Ergebnis: € 105.000. Das heißt, dass er beim Verkauf seiner Immobilie in etwa € 105.000 vom aktuellen Marktwert abziehen muss.

Hinweis: Bei echten Verkäufen spielen auch noch Abzinsungseffekte eine Rolle, so dass es durchaus zu Abweichungen kommen kann.

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Haus überschreiben

Kommt es nicht zu einem Verkauf an einen Dritten, sondern zu einer Übertragung der Immobilie innerhalb der Familie, spielen die Abzüge vom Marktwert hauptsächlich für steuerliche Aspekte eine Rolle. Kommt es zu einer unentgeltlichen Übertragung, etwa im Wege der vorweggenommenen Erbfolge durch Schenkung, kann zur Berechnung der Schenkungssteuer der Wert des Wohnrechts vom aktuellen Marktwert im Zeitpunkt der Schenkung abgezogen werden. Zusammen mit der Ausnutzung von Steuerfreibeträgen kann hierdurch Immobilienvermögen innerhalb der Familie sehr steuer effizient übertragen werden. 

Folgendes Beispiel kann zum besseren Verständnis hilfreich sein: 

Kommt es zu der Übertragung einer Immobilie im Wert von € 500.000 von einer Mutter an ihre Tochter und lässt sich die Mutter gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht einräumen, kann der Wert dieses Wohnrechts vom Wert der Immobilie abgezogen werden. Der steuerliche Freibetrag bei der Übertragung von Immobilien von einem Elternteil auf ein Kind beträgt € 400.000. In unserem Beispiel kann also, wenn der Wert des Wohnrechts auf Basis von fiktiver Miete und statistischer Restlebenserwartung der Mutter auf € 100.000 festgelegt wird, die Immobilie steuerfrei übertragen werden.

Hausverkauf mit Wohnrecht

Beim Hausverkauf mit Wohnrecht spielen steuerliche Freibeträge im Bereich der Schenkungssteuer nur dann eine Rolle, wenn die Immobilie tatsächlich unter Wert verkauft wird. 

Wird also eine Immobilie im Wert von € 1.000.000 mit einem Wohnrecht, das einen Wert von € 200.000 hat für nur € 600.000 und nicht für € 800.000 veräußert, geht das Finanzamt bei der steuerlichen Betrachtung des Sachverhalts davon aus, dass € 200.000 steuerrelevant verschenkt wurden und demnach der Beschenkte (= der Käufer, der dieses “Schnäppchen” macht) auf € 200.000 Steuern nach dem Erbschaftsteuer und Schenkungststeuergesetz (ErbStG) zahlen muss, wenn er nicht in einem verwandtschaftlichen Verhältnis zum Verkäufer und späteren Wohnrechtsberechtigten steht und steuerliche Freibeträge geltend machen kann.

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Wohnrecht Auszahlungstabelle

Eine Tabelle, anhand der man den Wert des Wohnrechts pauschal ablesen kann, existiert- zumindest in Deutschland- nicht. Dies liegt daran, dass es sich beim Wohnrecht immer um einen individuellen Wert handelt, der abhängig ist vom Marktwert der Immobilie, der fiktiven Miete und der statistischen Restlebenserwartung des Wohnrechtsberechtigten. Allerdings gibt es viele Wohnrechtsrechner

Lebenslanges Wohnrecht berechnen

Zwei zeitliche Möglichkeiten bestehen beim Wohnrecht: es kann für einen vorher bestimmten Zeitraum vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden oder aber lebenslang gelten. Bei der Berechnung des lebenslangen Wohnrechts wird für die Wertermittlung die fiktive Miete mit der statistischen Restlebenserwartung des Wohnrechtsberechtigten multipliziert. Dies ist bei der Berechnung eines zeitlich befristeten Wohnrechts anders: Hier wird die fiktive Miete mit der vorher vertraglich vereinbarten Laufzeit des Wohnrechts multipliziert.

Wohnrecht auf Lebenszeit Miete

Lässt man sich im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht eintragen, ist dies entgeltlich oder unentgeltlich möglich. Die entgeltliche Variante beinhaltet dann eine fällig werdende Miete, die sich in der Regel auf den Verkaufspreis auswirkt. Dies bedeutet, dass bei einem Verkauf mit entgetlichem Wohnrecht der Verkaufspreis höher ausfallen wird. In der Regel wird die Mietzahlung vorher für einen bestimmten Zeitraum festgelegt sein. Eine mögliche Variante ist dann zum Beispiel:

Das Haus mit einem Marktwert von € 1.000.000 und einem Wohnrechtswert von € 200.000 wird verkauft für einen Verkaufspreis von € 1.000.000 (also € 200.000 mehr als üblich), dafür zahlt der Wohnrechtsberechtigte an den Käufer eine Jahresmiete von € 20.000 für die nächsten 10 Jahre. 

Relevant wird eine solche Konstruktion stets dann, wenn der Kapitalbedarf sehr hoch ist, bzw. der Käufer einen Cashflow generieren möchte oder muss.

Lebenslanges Mietrecht

Neben der Option, sich ein Wohnrecht einräumen zu lassen, besteht auch die Möglichkeit, einen sogenannten Rückmietverkauf durchzuführen. Inhaltlich verkauft man seine Immobilie, vereinbart aber mit dem neuen Eigentümer ein lebenslanges Mietrecht. 

Unentgeltliches Wohnrecht

In Abgrenzung zum entgeltlichen Wohnrecht schuldet der Wohnrechtsberechtigte beim unentgeltlichen Wohnrecht keinen Mietzins. In der Regel wird das Wohnrecht unentgeltlich vereinbart. 

Das Wohnrecht im Grundbuch

Das Wohnrecht (oder Wohnungsrecht) gem. § 1093 BGB wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. 

In Abteilung II des Grundbuchs werden alle Lasten und Beschränkungen, die auf dem Grundstück lasten, vermerkt. Einzige Ausnahme sind die Grundpfandrechte- sie findet man in Abteilung III des Grundbuchs. 

Das Wohnrecht wird eingetragen als beschränkt persönliche Dienstbarkeit. Zu beachten ist bei der Eintragung eines Wohnrechts im Grundbuch immer die Rangstelle. Sie sollte grundsätzlich erstrangig sein, damit andere Rechte das Wohnrecht des Berechtigten nicht stören und ihn dadurch an seiner Ausübung hindern- im Zweifel geht es bei der Rangigkeit im Grundbuch um die Frage, ob ein Wohnrechtsberechtigter ggf. ausziehen muss, obwohl er dies nicht will. Steht das Wohnungsrecht im Grundbuch im ersten Rang, ist dies nicht der Fall und der Wohnrechtsberechtigte bestmöglich abgesichert.

Immobilien Schenkung

Wird eine Immobilie verschenkt, ist dies meist im Familienkreis der Fall. Hier bietet sich grundsätzlich die Eintragung eines Wohnrechts ein, damit der Schenker nicht ausziehen muss. Die Eintragung des Wohnrechts im ersten Rang schützt den Berechtigten auch vor einem Auszug, wenn der neue Eigentümer (= der Beschenkte) die Immobilie weiterveräußert.

Wohnrecht auf Lebenszeit Pflichten

Ganz grob kann festgehalten werden, dass das Wohnrecht auf Lebenszeit in etwa diejenigen Pflichten für den Berechtigten birgt, die er auch im Rahmen eines Mietvertrages hätte. Beim Eigentümer bleiben dann im Großen und Ganzen diejenigen Pflichten, die er auch in seiner Rolle als Vermieter zu erfüllen hätte. 

Da es sich hierbei aber um vertragliche Vereinbarungen handelt, empfiehlt es sich, im Rahmen der Wohnrechtsbestellung detailliert zu klären, wer welche Pflichten übernehmen soll.

Lebenslanges Wohnrecht Steuer

Das lebenslange Wohnrecht stellt insbesondere dann, wenn es unentgeltlich eingeräumt wird, einen geldwerten Vorteil dar, der steuerliche Relevanz hat. Es empfiehlt sich immer, ein geplantes Wohnrechtskonstrukt steuerlich von einem kompetenten Steuerberater genau durchleuchten zu lassen, um später vor bösen Überraschungen beim Steuerbescheid geschützt zu sein.

Haus mit Wohnrecht verkaufen

Eigentümer von Immobilien, auf denen ein Wohnrecht lastet, sind grundsätzlich nicht daran gehindert, diese Immobilien weiter zu veräußern. Aufgrund der Tatsache, dass das Wohnrecht in Abteilung II des Wohnrechts vermerkt ist, wenn es sich um ein dingliches Wohnrecht handelt, wird die Tatsache, dass es sich beim Verkaufsobjekt nicht um eine lastenfreie Immobilie handelt, beim ersten Blick ins Grundbuch klar. Für den Wohnrechtsberechtigten ändert sich durch die Änderung der Eigentumsverhältnisse indes nichts. Er ist grundbuchlich in seinem Recht auf Wohnen abgesichert.

Immobilie mit Wohnrecht kaufen

Möchte man als Investor eine Immobilie, die mit einem Wohnrecht belastet ist, kaufen, hindert das Wohnrecht diese Investition nicht. Allerdings muss klar sein, dass eine mögliche Finanzierung des Kaufpreises dann ausgeschlossen ist, wenn das Wohnrecht im ersten Rang im Grundbuch eingetragen ist und die finanzierende Bank für die Sicherheit des Darlehens eine erstrangige Grundschuld fordert. Diese ist in diesem Sachverhalt nur und ausschließlich dann möglich, wenn der Wohnrechtsberechtigte einen Rangrücktritt erklärt, hiervon wäre ihm mit Blick auf seine eigene Absicherung jedoch immer abzuraten.

Lebenslanges Wohnrecht Kosten

Die Kosten für ein lebenslanges Wohnrecht bei der Eintragung bemessen sich nach den gesetzlichen Vorschriften. Grundsätzlich entstehen bei der Eintragung des Wohnungsrechts zweierlei Kosten: 

  1. die Kosten für die Beurkundung des Wohnungsrechts und 
  2. die Grundbuchkosten.

Notarkosten bei der Eintragung eines Wohnungsrechts

Die Kosten, die für die Beurkundung des Wohnungsrechts beim Notar entstehen, bemessen sich nach dem Wert des Wohnungsrechts und richten sich nach der Gebührenordnung für Notare. In Deutschland sind die Gebühren für die Notare gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG vorgeschrieben. Die Notarkosten setzen sich aus zwei Bausteinen zusammen: dem Geschäftswert und dem Gebührensatz.

Bestimmung des Geschäftswerts

Nutzungs- und Leistungsrechte, unter die die Eintragung des Wohnungsrechts fällt, sind im § 52 GNotKG geregelt. Hier ist in Abs. I zu lesen:

“Der Wert einer Dienstbarkeit, einer Reallast oder eines sonstigen Rechts oder Anspruchs auf wiederkehrende oder dauernde Nutzungen oder Leistungen einschließlich des Unterlassens oder Duldens bestimmt sich nach dem Wert, den das Recht für den Berechtigten oder für das herrschende Grundstück hat.”

Dieser Wert lässt sich leicht durch unseren Wohnrechts- Rechner ermitteln. 

Hat man diesen Wert ermittelt, weiß man, wie hoch der Geschäftswert des zu beurkundenden Geschäfts ist. 

Gebührensatz

Auf Basis der Gebührensatztabelle, kann man anhand des Geschäftswerts ablesen, wie hoch eine volle Gebühr ist. Relevant für Grundbuchangelegenheiten ist dabei die Tabelle B. Je nach Art der Beurkundung werden entweder volle oder nur anteilige Gebühren (zB. 0,2 oder 0,3 Gebühr) erhoben. Auch der doppelte Gebührensatz ist für manche Geschäfte relevant. Die Beurkundung von Belastungen wie die Eintragung eines Wohnrechts fallen in den Gebührensatz einer vollen Gebühr.

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