Das Wohnrecht stellt eine Absicherung im Grundbuch dar und zwar dergestalt, dass der Berechtigte in der mit dem Wohnrecht belasteten Immobilie wohnen darf, ohne selbst Eigentümer zu sein.

Bedeutung, Umfang und Voraussetzungen des Wohnrechts werden nachfolgend erklärt.

Das Wohnrecht als beschränkt persönliche Dienstbarkeit

Die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch eines Grundstücks ist möglich als beschränkt persönliche Dienstbarkeit gem. § 1090 ff BGB.

Gesetzliche Regelung

Die maßgeblichen Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches lauten wie folgt:

§ 1090 BGB – Gesetzlicher Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann (beschränkt persönliche Dienstbarkeit).

(2) Die Vorschriften der §§ 1020 bis 1024, 1026 bis 1029, 1061 finden entsprechende Anwendung.

§ 1091 BGB – Umfang

Der Umfang einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bestimmt sich im Zweifel nach dem persönlichen Bedürfnis des Berechtigten.

§ 1092 BGB – Übertragbarkeit; Überlassung und Ausübung

(1) Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht übertragbar. Die Ausübung der Dienstbarkeit kann einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist.

(2) Steht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit oder der Anspruch auf Einräumung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft zu, so gelten die Vorschriften der §§ 1059a bis 1059d entsprechend.

§ 1093 BGB – Wohnungsrecht

(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.

(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.

(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.

Der Begriff der “Dienstbarkeit”

Der Begriff der “Dienstbarkeit” bezeichnet ein dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Das Rechtsinstitut entstammt dem Sachenrecht und ist in Abgrenzung zum Schuldrecht zu sehen.

Als Beispiel hierfür kann die Unterscheidung zum Mietvertrag dienen: Dieser stellt ein schuldrechtliches Instrument dar, das die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter, also zwischen tatsächlichem Besitzer und juristischen Eigentümer regelt. Der Mieter nutzt die Mietwohnung oder das gemietete Haus im Rahmen des Mietvertrages, allerdings gehört ihm die Immobilie nicht- sie wird ihm vielmehr seitens des Eigentümers (der gleichzeitig Vermieter ist) gegen ein Entgelt zur Verfügung gestellt.

Ähnlich verhält es sich im Sachenrecht mit der Dienstbarkeit, durch die jemandem ein Recht an einem Grundstück eingeräumt wird. Jedoch wirkt die Dienstbarkeit unabhängig vom Eigentümer und lastet auf dem Grundstück.

Im Gegensatz zum Schuldrecht, bei dem rechtliche Beziehungen zwischen Personen geregelt und betroffen sind, geht es beim Sachenrecht um das Verhältnis von Personen zu Sachen.

Beschränkt persönlich

Der Begriff der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit bezieht sich darauf, dass derjenige, der der Berechtigte ist, eingeschränkt ein Grundstück nutzen kann (zum Beispiel zu Wohnzwecken). Der Begriff beschränkt bezieht sich insofern auf die Abgrenzung zum Vollrecht, also dem Eigentum.

Anders als der Eigentümer darf der Berechtigte einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit also nur das mit der Immobilie machen, was in der Dienstbarkeit konkret geregelt ist. Da das Recht an der Dienstbarkeit auf eine bestimmte Person beschränkt, das heißt persönlich ist, ist sie gem. § 1092 I BGB auch nicht auf eine andere Person übertragbar.

wohnrecht-schuldrecht-sachenrecht

Eintragung im Grundbuch

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, in das alles eingetragen wird, was mit dem Grundstück zu tun hat: Eigentumsverhältnisse, aber auch Belastungen am Grundstück.

Wohnrecht-Exkurs: Aufbau des Grundbuchs

  • Grundbuch Abteilung I: Das Grundbuch besteht aus drei Abteilungen, wobei in Abteilung I die Eigentumsverhältnisse eingetragen werden. In Abteilung I wird also aufgenommen, wer Eigentümer der Immobilie ist, ggf. auch mit wem gemeinsam (Miteigentumsanteile) und aufgrund welcher Basis- zum Beispiel aufgrund von Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren oder auf Grundlage einer Auflassung (= Einigung mit dem vormaligen Eigentümer über den Eigentumsübergang).
  • Grundbuch Abteilung II: In Abteilung II des Grundbuchs ist alles vermerkt, was auf dem Grundstück lastet oder inwiefern es beschränkt ist. Klassischerweise ist in Abteilung II zum Beispiel der Nießbrauch, Reallasten, das Wohnrecht oder das Vorkaufsrecht vermerkt, aber auch die Tatsache, ob es sich bei dem Grundstück zum Beispiel um ein Erbbaurecht handelt. Beschränkt werden Grundstücke durch Vermerke, zum Beispiel über die Eröffnung des Zwangsversteigerungsverfahrens, wenn das Grundstück von einem berechtigten Gläubiger versteigert werden soll.
  • Grundbuch Abteilung III: In Abteilung III des Grundbuchs werden Grundpfandrechte vermerkt. Diese sind zum Beispiel die Hypothek oder die Grundschuld, die zur Sicherung eines Gläubigers eingetragen werden, etwa beim Kauf einer Immobilie zur Sicherung einer Darlehensverpflichtung des Käufers zur Begleichung des Kaufpreises. Kann der Schuldner und Darlehensnehmer die Darlehensverpflichtung nicht erfüllen, kann der Darlehensgeber aus seinem in Abteilung III des Grundbuchs verzeichneten Grundpfandrecht in die Immobilie vollstrecken und sich durch den Verkaufs- oder, wenn der Eigentümer nicht freiwillig beim Verkauf mitwirkt- durch den Zwangsversteigerungserlös schadlos halten.

Inhalt  des Wohnrechts

Das Wohnrecht (oder auch “Wohnungsrecht”) wird als beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Es regelt damit das Verhältnis des Berechtigten zum Grundstück – unabhängig von anderen Personen. Das beinhaltet auch, dass das Wohnrecht bestehen bleibt, wenn die Immobilie verkauft wird.

Die eingetragene Dienstbarkeit wirkt dann auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Das Wohnrecht ist in der Regel unentgeltlich, jedoch kommt der Inhaber des Wohnrechts in der Regel für die Strom- und Heizkosten auf. Als Faustregel kann gelten, dass vom Wohnrechtsberechtigten diejenigen Kosten zu tragen sind, die nicht durch die Immobilie selbst entstehen, sondern die erst durch die Nutzung derselben entstehen. Klassischerweise zählen hierzu auch die Kosten zur Abfallentsorgung- sie fallen ja nur an, weil der Berechtigte in der Immobilie lebt.

Dauer des Wohnrechts

Gerade im Rahmen von Immobilienverrentung wird das Wohnrecht zumeist lebenslang vereinbart und eingetragen. Es endet somit mit dem Tod des Berechtigten. Als persönliche Dienstbarkeit wirkt das Wohnrecht höchstpersönlich, sprich, kann weder übertragen noch vererbt werden.

Befristung des Wohnrechts

Es besteht auch die Möglichkeit, das Wohnrecht zeitlich zu befristen, etwa, wenn bereits feststeht, dass der Wohnrechtsberechtigte zu einem späteren Zeitpunkt in jedem Fall ausziehen will, etwa, um in ein Pflegeheim zu ziehen.

Das lebenslange Wohnrecht

Der Berechtigte eines lebenslangen Wohnrechts hat das Recht, eine Immobilie sein ganzes Leben lang selbst zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer der Immobilie zu sein. Im Gegensatz zum befristeten Wohnrecht, bei dem der Berechtigte die Immobilie nur bis zu einem vorher fest fixierten Zeitpunkt nutzen darf, endet das Recht bei einem lebenslang vereinbarten Wohnrecht erst mit dem Ableben des Berechtigten.

Erlöschen des Wohnrechts

Prinzipiell endet das Wohnrecht je nach Ausgestaltung durch den Tod des Berechtigten beim lebenslangen Wohnrecht oder im Falle eines befristeten Wohnrechts durch Zeitablauf. Aber auch der Verzicht des Berechtigten (zum Beispiel, weil er das Wohnrecht nachhaltig nicht mehr nutzen kann oder will), der Eintritt einer Bedingung oder aber die Unbewohnbarkeit der belasteten Immobilie können Gründe für das Erlöschen des Wohnrechts sein.

Wohnrecht berechnen

Das Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie. Das ist deshalb der Fall, weil der Käufer einer mit einem Wohnrecht belasteten Immobilie diese selbst nicht nutzen kann und sie auch nicht an Dritte vermieten kann, um Miete zu vereinnahmen. Daher zahlt der Käufer auch einen um das Wohnrecht geminderten Kaufpreis, sprich, einen Preis, der bestenfalls dem Marktwert der Immobilie reduziert um den Wert des Wohnrechts entspricht.

Bei der Berechnung des Werts des Wohnrechts sind zwei Faktoren wesentlich:

  • die fiktive Miete sowie
  • die Laufzeit des Wohnrechts.

Bei der fiktiven Miete handelt es sich um den Wert, der durch die Vermietung der Immobilie am Markt zu erzielen wäre.

Bei befristeten Wohnrechten stellt die Dauer kein Problem dar, denn man legt bei der Berechnung schlicht die Laufzeit des Wohnrechts zu Grunde.

Bei einem lebenslang vereinbarten Wohnrecht indes wird auf die durchschnittliche statistische Lebenserwartung des Berechtigten abgestellt, da keiner in die Glaskugel blicken und erahnen kann, wie lange der Berechtigte wohl noch leben wird.

Da die Summe der fiktiven Mieten sich auf den jeweiligen Tag der Bewertung des Wohnrechts bezogen werden muss, muss die fiktive Miete abgezinst werden. Hieraus ergeben sich Kapitalwerte, die nach § 14 Bewertungsgesetz verzinslich sind mit einem Zinssatz von 5,5%.

Das Bundesministerium der Finanzen gibt zur Vereinfachung der Berechnung dieser Kapitalwerte regelmäßig eine Tabelle heraus, zuletzt am 02.12.2019 mit Wirksamkeit ab dem 01.01.2020. Sie basiert auf der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes.

Abgrenzung des Wohnrechts

Um das Wohnrecht inhaltlich ganz verstehen zu können, ist die Abgrenzung zu anderen gängigen Rechtsinstituten hilfreich.

Abgrenzung Wohnrecht zum Nießbrauch

Auch der Nießbrauch wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Das Wohnrecht beschränkt sich ausdrücklich nur auf das Wohnen- es räumt dem Berechtigten also das Recht ein, die Immobilie persönlich zu bewohnen. Der Nießbrauch indes wird auch als “wirtschaftliches Eigentum” bezeichnet und umfasst neben dem Recht, die Immobilie selbst zu bewohnen, auch das Recht, Früchte aus ihr zu ziehen, sprich, sie nach Auszug weiter zu vermieten und die Miete einbehalten zu dürfen. Auch der Nießbrauch ist nicht übertragbar, sprich, auch nicht vererbbar. Weitere Informationen zur Abgrenzung zwischen Nießbrauch und Wohnrecht finden Sie in diesem Artikel.

Abgrenzung Wohnrecht zur Reallast

Unter einer Reallast versteht man die dingliche Belastung eines Grundstücks, auf deren Basis an den Berechtigten, zu dessen Gunsten die Belastung eingetragen wurde, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu zahlen sind. Die gesetzliche Grundlage für die Reallast stellt § 1105 BGB dar. Hier steht:

§ 1105 BGB – Gesetzlicher Inhalt der Reallast

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (Reallast). Als Inhalt der Reallast kann auch vereinbart werden, dass die zu entrichtenden Leistungen sich ohne weiteres an veränderte Verhältnisse anpassen, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Grundstücks bestimmt werden können.

(2) Die Reallast kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.

Die Formulierung legt nahe, dass unter “wiederkehrenden Leistungen” nicht nur Geld gemeint ist. Der klassische Fall einer Reallast ist etwa bei einem Waldgrundstück die Verpflichtung, dass dem Berechtigten regelmäßig Holz geliefert wird. Die Reallast hat also nichts mit dem Wohnen in einer Immobilie zu tun und begründet- anders als das Wohnrecht oder der Nießbrauch- auch nicht unmittelbar ein ausschließliches Nutzungsrecht durch den Berechtigten, kann aber mit einem Wohnrecht verbunden werden.

Fazit

Als dingliches Recht sichert das als beschränkt persönliche Dienstbarkeit eingetragene Wohnrecht dem jeweils Berechtigten das Recht für die Dauer des Wohnrechts, die meist lebenslang vereinbart wird, persönlich eine Immobilie zu bewohnen.

Häufig gestellte Fragen zum Wohnrecht

Was ist ein Wohnrecht?

Unter einem Wohnrecht versteht man das Recht, eine Immobilie zu Wohnzwecken nutzen zu dürfen, ohne selbst der Eigentümer der Immobilie zu sein. Das Wohnrecht wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Wie funktioniert lebenslanges Wohnrecht?

Durch ein Wohnrecht, das lebenslang für den Berechtigten gelten soll, erlangt er das Recht, die Immobilie zu Wohnzwecken bis zu seinem Tod nutzen zu dürfen.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nutzungsrecht?

Das Wohnrecht vermittelt dem Berechtigten die Berechtigung, eine Immobilie zu Wohnzwecken zu nutzen. Das Nutzungsrecht umfasst das Recht zur “Nutzung”, das heißt auch andere Nutzungsarten als das bloße Wohnen sind hiervon umfasst, etwa die Nutzung als Lager.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und stellen eine Belastung des Grundbuchs dar. Der Nießbrauch geht weiter als das Wohnrecht, weil er nicht nur zur eigenen Nutzung der Immobilie berechtigt, sondern auch dazu, die Immobilie zu vermieten. Der Inhaber eines Wohnrechts darf die Immobilie dagegen nur selbst bewohnen.

Was bedeutet Wohnrecht im Grundbuch?

Ist in Abteilung II des Grundbuchs eines Grundstücks für eine Person ein Wohnrecht eingetragen, bedeutet dies, dass die berechtigte Person die Immobilie zu Wohnzwecken nutzen darf.

Was gehört zum Wohnrecht?

Was genau vom Wohnrecht umfasst ist, wird vertraglich genau festgelegt. Auf diese Weise können auch Teile einer Immobilie von der Wohnnutzung ausgenommen werden.

Was bedeutet lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht?

Ist jemand der Berechtigte eines lebenslangen unentgeltlichen Wohnrechts, wird ihm das Recht eingeräumt, die Immobilie bis zu seinem Lebensende unentgeltlich, das heißt ohne Nutzungsentgelt oder Miete, zu bewohnen.

Wie berechnet man den Wert des Wohnrechts?

Basis für die Berechnung des Werts eines Wohnrechts ist die fiktive Miete, also die Frage danach, was der Eigentümer an Miete vereinnahmen würde, könnte er die Immobilie vermieten. Zweiter Aspekt, der in die Berechnung mit einfließt, ist die Frage, wie lange das Wohnrecht gilt- bei befristeten Wohnrechten ist diese Frage leicht zu beantworten, bei lebenslang geltenden Wohnrechten wird die durchschnittliche Restlebenserwartung des Wohnrechtsberechtigten herangezogen. Um mit den Werten möglichst nah an der Realität zu bleiben, werden diese abgezinst.

Steht das Wohnrecht im Grundbuch?

Das Wohnrecht ist eine Belastung für ein Grundstück und ist deshalb in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Wohnrecht?

Die Rechte und Pflichten, die sich aus einem Wohnrecht ergeben, können individuell im abzuschließenden Vertrag angepasst werden. Regelmäßig übernimmt aber der Wohnrechtberechtigte die laufenden Nebenkosten und kleinere Reparaturen, vergleichbar mit einem Mieter. Miete zahlt der Wohnrechtberechtigte jedoch in der Regel nicht. Der Eigentümer ist für große Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten verantwortlich.

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