03.03.2023: BaFin zum Teilverkauf von Immobilien
Aktualisiert am 3. Mai 2023
Warum wir bei RentePlusImmobilie die Stellungnahme der BaFin, die übrigens eine gute Anleitung dazu gibt, wie man einen Immobilienteilverkauf angehen sollte, sehr sinnvoll finden, beleuchtet der nachfolgende Artikel ebenso wie unsere eigenen Erfahrungen aus der Praxis.
Das Wichtigste in Kürze
- BaFin-Hinweise betonen Angebotsvergleich und Einbindung von Vertrauenspersonen bei Teilverkäufen.
- RentePlusImmobilie bietet umfassende, objektive Beratung zur Immobilienverrentung.
- Immobilienverrentung, insbesondere Teilverkauf, gewinnt an Bedeutung für die Altersfinanzierung.
Stellungnahme der BaFin zum Immobilienteilverkauf
Die BaFin legt in ihrer Stellungnahme vom 03.03.2023 recht deutlich dar, auf was potentielle Teilverkäufer achten sollten, wenn sie sich für für einen Teilverkauf ihrer Immobilie entscheiden.
Die BaFin fasst am Ende ihres Beitrags zusammen, worauf man beim Immobilienteilverkauf als Immobilieneigentümer achten sollte:
BaFin Tipp: Angebote vergleichen
Der Angebotsvergleich ist unter zweierlei Gesichtspunkten notwendig und wird bei RentePlusImmobilie intensiv nachgefragt, angeraten und durchgeführt.
Wir gehen hierbei standardisiert in drei Schritten vor:
Individuelle Bedarfsanalyse
In der Beratung ist es zwingend notwendig, zu verstehen, warum es zu Kapitalbedarf beim Immobilieneigentümer kommt. Handelt es sich um den Wunsch, sich einen langgehegten Traum zu erfüllen, wie etwa den Anbau eines Wintergartens oder den Kauf eines Wohnmobils, ist der Sachverhalt völlig anders zu beurteilen als bei Fällen, in denen die Rente nicht zum Leben reicht, während man in einer abbezahlten werthaltigen Immobilie wohnt.
Wesentliches Merkmal unserer Beratung ist auch, dass wir uns einen Überblick über den Wert der zu verrentenden Immobilie machen, also mit Hilfe eines Bewertungstools eine interne Bewertung durchführen und auf diese Weise auch beurteilen können, worüber man letztlich mit Blick auf Kaufpreise spricht.
Welches Angebot passt zur individuellen Lebenssituation und zu der zu verrentenden Immobilie?
Die Tatsache, dass wir jährlich mehrere tausend Immobilieneigentümer beraten, die uns aus verschiedenen Gründen, aber auch aus den unterschiedlichsten Regionen Deutschlands mit den unterschiedlichsten Immobilien kontaktieren, gibt uns einen umfassenden Überblick darüber, welche Alternativen zum Teilverkauf für diese in Betracht kommen, wenn sie Kapitalbedarf haben, aber nicht aus ihrer Immobilie ausziehen wollen.
Vollverkauf auf Leibrenten- bzw. Zeitrentenbasis
Auch, wenn das Leibrenten- oder Zeitrentenmodell eine ganz ausgezeichnete Alternative darstellen mag: Es kommt nur für Immobilieneigentümer ab 80 Jahre in Betracht.
Vollverkauf mit Nießbrauch
Dagegen ist ein Vollverkauf mit gleichzeitiger Eintragung eines Nießbrauchsrechts von vielen Eigentümern bevorzugt- es wird aber institutionell in Deutschland nicht angeboten und geht, wenn man nicht ein gewisses Mindestalter als Eigentümer erreicht hat, mit derart hohen Abschlägen vom Verkehrswert der Immobilie einher, dass es sich für viele Menschen wirtschaftlich nicht lohnt.
Vollverkauf mit Wohnungsrecht
Gleiches gilt für den Vollverkauf mit Wohnungsrecht. Hier gibt es vereinzelte Anbieter, die Immobilien auf diese Art ankaufen- meist werden hierbei Kaufpreise angeboten, die regelmäßig nur die Hälfte des Verkehrswerts darstellen.
Klasssische Baufinanzierung
Und die vielfach angeregte klassische Baufinanzierung, die wir ebenfalls bei keiner Beratung auslassen, kommt in der Realität in den seltensten Fällen in Betracht- aus verschiedenen Gründen: Häufig bekommen auch jüngere Eigentümer keine Finanzierung
Aktuelles Beispiel aus der Beratungspraxis: 60jährige, in Scheidung lebende Dame mit einem sehr hochwertigen Reihenhaus in Bestlage einer norddeutschen Großstadt: Argument der Hausbank: Als bildende Künstlerin verdient sie zu unregelmäßig Geld.
Häufig wollen die Eigentümer aber ganz bewusst keinen Kredit aufnehmen. Dies kann oftmals rational gar nicht erklärt werden.
Tilgungsfreie Seniorenfinanzierung
Die tilgungsfreie Seniorenfinanzierung, wie sie von vereinzelten Banken angeboten wird, ist meist eine gute Alternative, die jedoch auch mit Hürden verbunden ist.
Aktuelles Beispiel aus der Beratungspraxis: Ehepaar, sie 96 Jahre alt, er 94 Jahre alt, Eigentümer einer Immobilie in Bayern mit einem Wert von € 2 Mio. Ziel im Herbst 2022 war es, € 300.000 zu generieren, um Unterstützung im Haus und Garten sowie einige Umbaumaßnahmen zu finanzieren. Ablehnung der Senioren finanzierung, weil im Falle des Früherversterbens des Mannes die Rente der Frau nicht ausgereicht hätte.
Umkehrhypothek
Die Umkehrhypothek, die in Deutschland nur sehr vereinzelt von Sparkassen angeboten wird, ist nach 3 Jahren Beratungspraxis zwar existent, wird aber nicht umgesetzt. Die Gründe hierfür sind vielfältig- meist kommen Kunden aufgrund der sehr engen Prüfungsvoraussetzungen (z. B. einem Mindestbodenrichtwert) gar nicht über einen ersten Schritt hinaus. Beleihungsausläufe von ca. 40% des Immobilienwerts lassen die Angebote aber häufig völlig unattraktiv werden.
Rückmietverkauf
Wir sehen, dass der Rückmietverkauf oftmals zu sehr schlechten Konditionen angeboten wird.
Sobald dieser Abgleich mit den Kunden erfolgt ist, holen wir für den Kunden unverbindliche Angebote ein und besprechen die oftmals für Laien schwer verständlichen Fachbegriffe- diese gibt es im Übrigen nicht nur beim Immobilienteilverkauf. Ein juristischer Laie versteht den Unterschied zwischen einem Nießbrauchs- und Wohnungsrecht genauso wenig.
Angebotsvergleich innerhalb eines Modells
Gerade beim Teilverkauf gibt es mittlerweile viele Anbieter, die institutionalisiert Miteigentumsanteile von Eigentümern kaufen. Dies geschieht zu unterschiedlichen Konditionen und mit unterschiedlicher vertraglicher Ausgestaltung.
Bei RentePlusImmobilie steht der von der BaFin geforderte Vergleich verschiedener Teilkaufangebote im Mittelpunkt unserer Beratung. Wir stehen in ständigem Austausch mit den Teilkaufgesellschaften und wissen so auch, wo derzeit die Konditionen liegen- dies variiert übrigens je nach Lage der Immobilie teilweise auch stark.
BaFin-Tipp: Vertrauensperson mit in die Entscheidungsfindung einbinden
Eine der ersten Fragen in unserer Beratung ist: “Haben Sie Erben und wissen diese von Ihren Plänen?”. Nicht selten kommt es im Nachgang zu Gesprächen auch innerhalb der Familie, die oft zu dem Ergebnis führen, dass ggf. auch eine innerfamiliäre Verrentung, also eine Übertragung der selbstgenutzten Immobilie an einen nahen Angehörigen, zielführend sein kann.
Davon abgesehen werden unsere Kundenberater in den meisten Fällen bis zur Entscheidung für oder auch gegen eine Immobilienverrentung von unseren Kunden involviert und dienen den Immobilieneigentümern auf diese Weise als Vertrauensperson.
BaFin- Tipp: Expertenwissen nutzen
Es gibt auf dem deutschen Markt kein Beratungsunternehmen, das sich im Bereich der Verrentung von Immobilien so breit und intensiv aufgestellt hat wie RentePlusImmobilie. Wir beraten Kunden modellunabhängig und objektiv- das können wir, weil wir weder Makler oder Anbieter von Verrentungen sind.
Wir decken in unserer täglichen Praxis die beiden wesentlichen Aspekte, die für eine kompetente Beratung im Bereich der Immobilienverrentung notwendig sind, ab:
Unser Gründerteam besteht aus einer Rechtsanwältin und einem Immobilienökonom, die beide als Ausbilder für Immobilienverrentung bei der IHK München und Oberbayern tätig sind. Sie halten als Experten Fachvorträge, z.B. bei der DIA (Deutsche Immobilien Akademie Freiburg) zum Thema Immobilienverrentung und beschäftigen sich auch unter akademischen und gesellschaftspolitischen Aspekten mit der Frage, wie Altersfinanzierung gelingen kann mit dem Thema.
Aufgrund der ehrenamtlichen Tätigkeit unserer Gründerin Janine Hardi im Bereich der Gleichstellung von Männern und Frauen übrigens auch mit besonderem Augenmerk auf die Altersfinanzierung der- statistisch länger lebenden- Seniorinnen.
Unsere Gründerin Janine Hardi hat bereits vor langem die Notwendigkeit erkannt, dass die Thematik der Altersfinanzierung gesellschaftliches Gehör finden muss und im letzten Jahr viele Anbieter von Immobilienverrentungsmodellen, darunter auch Teilkaufgesellschaften, zusammen gebracht, um einen Bundesverband Immobilienverrentung zu gründen. Hintergrund hierfür ist die ihrer Ansicht nach notwendige Platzierung des Themas in der Politik, aber auch die dringende Implementierung von unabhängigen Beratungsstandards zum Wohle der Verbraucher.
BaFin-Tipp: Unklarheiten rechtzeitig beseitigen
Unsere Erfahrung zeigt, dass sich Kunden, die sich durch uns beraten lassen, sehr viel Zeit bei der Entscheidung lassen. Wir haben Interessentinnen und Interessenten, die uns im Jahr 2021 zum ersten Mal kontaktiert und zwei Jahre später erst eine Entscheidung getroffen haben- übrigens nicht selten gegen eine Immobilienverrentung.
Auf dem Weg zur Entscheidungsfindung dienen unsere Berater in den meisten Fällen als Sparringspartner, die jederzeit offene Fragen oder Zweifel an der Entscheidung mit den Immobilieneigentümern diskutieren können.
Unser Ziel ist es, für an der Verrentung interessierte Immobilieneigentümer eine umfassende Informationsgrundlage und kompetente Beratung zu bieten, die zu einer soliden und gut durchdachten, wirtschaftlichen Lösung der Frage der Altersfinanzierung führen.
Fazit
Die Altersfinanzierung stellt Deutschland in den kommenden Jahren aufgrund der in Rente gehende Babyboomer-Generation vor enorm große Herausforderungen. Da 6,5 Millionen Deutsche über 65 Jahre Immobilieneigentümer einer Immobilie im Wert von über € 500.000 sind, wird die Immobilienverrentung, also die Kapitalfreisetzung aus der Immobilie bei gleichzeitigem Wohnenbleiben, eine immer größere Rolle spielen.
Ob der Immobilienteilverkauf hierbei an Relevanz zu- oder abnimmt, wird vor allem davon abhängig sein, welche wirtschaftlichen Alternativen sich auf dem Markt etablieren und sich das Produkt “Teilverkauf” weiterentwickelt.
Ausblick
Stand heute reichen die Angebote zur Immobilienverrentung bei Weitem nicht aus, um die vielen Anfragen von an der Verrentung Interessierten aufzunehmen. Dies ist auch der Grund dafür, warum sich der Immobilienteilverkauf überhaupt so flächendeckend in Deutschland als Produkt etabliert hat.
Wie die BaFin darlegt: Es geht darum, Alternativen zu prüfen und sich genau zu informieren. Dies kann nur über unabhängige, aber eben auch kompetente Beratung gelingen, denn Anbieter- egal ob Teilkaufanbieter oder Anbieter anderer Modelle- können nur und ausschließlich zu ihrem Produkt informieren, werden aber nie einen umfassenden Überblick über alle Möglichkeiten geben können. Das kann man ehrlicherweise von einem Produktanbieter auch nicht erwarten.
Die Stellungnahme der BaFin ist hier zu finden: https://www.bafin.de/DE/Verbraucher/KrediteImmobilien/Immobilienteilverkauf/Immobillenteilverkauf_artikel_v2.html
Hörenswert ist auch der zum Beitrag der BaFin gehörende Podcast mit Katharina Lawrence und Dr. Sabine Reimer:
https://www.bafin.de/DE/Verbraucher/Podcast/podcast_node.html
Hier geht es zur von der BaFin empfohlenen Checkliste für Immobilienteilverkäufer https://www.bafin.de/SharedDocs/Downloads/DE/dl_checkliste_Immobilienteilverkauf.pdf?__blob=publicationFile&v=2
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