Nießbrauch mit Vermietung: die wichtigsten Fakten
Aktualisiert am 2. Mai 2023
Der Nießbrauch räumt dem Nießbraucher das Recht ein, in der Immobilie zu wohnen und sie zu vermieten. Das ist der Standard, wie er sich auch in einer einfachen Definition zum Nießbrauch nachlesen lässt.
In der Praxis wird dieses Recht gern gewählt, um für das Alter vorzusorgen oder seine Finanzen aufzubessern. Doch was bedeutet es eigentlich genau, wenn es sich um einen “Nießbrauch mit Vermietung” handelt? Klare Antworten auf häufige Fragen geben Aufschluss.
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Das Wichtigste in Kürze
- Nießbrauch erlaubt Wohnen/Vermieten; Nießbraucher ist meist Vermieter und versteuert Mieteinnahmen.
- Nießbraucher wählt Mieter, führt kleinere Reparaturen durch, darf keine großen Veränderungen vornehmen.
- Nach Nießbrauchers Tod geht Mietvertrag auf Eigentümer über, Kündigung unter gesetzlichen Bedingungen möglich.
Wer darf beim Nießbrauch die Vermietung vornehmen?
In den allermeisten Fällen ist der Vermieter der Nießbraucher. Er sucht den Mieter aus und legt den Mietzins fest, auch muss er die Mieteinnahmen wie ein “gewöhnlicher Vermieter” versteuern. Da es jedoch unterschiedliche Arten des Nießbrauchs gibt und sich der Nießbrauchvertrag individuell gestalten lässt, können andere Abmachungen bezüglich der Vermietung getroffen werden – dies ist aber unüblich.
So können beispielsweise beide Parteien eine teilentgeltliche Nutzung abmachen. In diesem Fall wäre eine Möglichkeit, dass der Nießbraucher einen Teil der Mieteinnahmen an den Eigentümer abgibt.
Nießbrauch und Steuern bei der Vermietung: Wer ist eigentlich steuerpflichtig?
Da zumeist der Nießbraucher die Mieteinnahmen einbehält, ist auch er diesbezüglich steuerpflichtig. Immerhin erzielt er aus ertragsteuerlicher Perspektive Einkünfte aus der Vermietung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Die Steuerlast lässt sich – wie bei anderen Mietobjekten – durch die Angabe von Werbungskosten in der Steuererklärung reduzieren. Die Voraussetzungen dafür fast daher wie üblich § 9 EStG zusammen.
1. Beispiel: Das Ehepaar Albrecht hat ihrem Sohn Bernhard einen Nießbrauch an einer ihrer Immobilien eingeräumt. Mit den Mieteinnahmen soll Bernhard ein zusätzliches Einkommen für sich und seine Familie haben. Bernhard ist für die Mieteinnahmen steuerpflichtig. Abschreibungen kann er als Nießbraucher jedoch nicht steuerlich geltend machen, da er nicht der Eigentümer des Hauses ist. Seine Eltern können bei diesem Nießbrauch mit Vermietung die AfA (Absetzung für Abnutzung) ebenfalls nicht geltend machen, da sie selbst keine Mieteinnahmen erzielen.
2. Beispiel: Das Ehepaar Albrecht entscheidet sich für einen entgeltlichen Nießbrauch, weswegen Bernhard an seine Eltern 50 % an den Mieteinnahmen abtreten muss. Dies besagt ihr individuell vereinbarter Nießbrauchvertrag. Wenn im Rahmen dieses Nießbrauchs eine Vermietung zugunsten von Bernhard erfolgt, muss er auch jetzt die Mieteinnahmen versteuern. Allerdings kann er das gezahlte Entgelt als Werbungskosten geltend machen. Da bei diesem Nießbrauch mit Vermietung an den Eigentümer Mieteinnahmen gehen, kann dieser die AfA auf der Immobilie geltend machen.
Hier ist deutlich zu erahnen, dass die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten rund um den Nießbrauch sehr komplex sind.
Mehr zu Nießbrauch Steuern.
Nießbrauch und Vermietung an Dritte: Wie läuft das ab?
Der Nießbraucher kann in Eigenregie die Vermietung vornehmen, der muss den Eigentümer also auch nicht um Erlaubnis bitten. Er kann das Objekt an Dritte vermieten, ohne dass der Immobilieneigentümer Einfluss auf die Wahl des Mieters nimmt.
Dieses Recht des Nießbrauchers geht mit gewissen Pflichten einher. So ist er dafür verantwortlich, kleinere Reparaturen etc. zu veranlassen. Darüber hinaus darf er die Immobilie nicht drastisch verändern. So dürfte er beispielsweise keinen Anbau bauen lassen, um die Mietfläche zu erhöhen. Mehr über die Rechte und Pflichten bei Nießbrauch.
Beispiel: Frau Selinger hat einen Nießbrauch über eine Zweizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Vertraglich ist vereinbart, dass sie das Objekt vermieten und die Miete komplett für sich behalten kann. Dies ist Teil ihrer Altersvorsorge. Als Frau Selinger merkt, sie kann nicht mehr alleine wohnen, zieht sie in ein Pflegeheim. Für die Wohnung sucht sie einen Mieter, dessen Miete sie dafür nutzt, einen Teil der Pflegekosten zu zahlen. Frau Selinger ist dazu verpflichtet, den Mieterwechsel der Wohnungseigentümergemeinschaft mitzuteilen. Immerhin erstellt diese die regelmäßigen Abrechnungen. Die Rentnerin bleibt Ansprechpartnerin für den Mieter. Ein Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung hat sie nach BGH, Urteil v. 10.7.2015, V ZR 194/14 allerdings nicht. Sie ist nicht die Eigentümerin der Wohnung.
Nießbrauch und die Vermietung an den Eigentümer selbst: geht das?
Prinzipiell könnte der Nießbraucher die Immobilie an den Eigentümer derselben Immobilie vermieten. Dies ist auch in der Praxis möglich und abhängig von der jeweiligen Situation sinnvoll – bspw. aus steuerlichen Gründen. Auch in diesem Fall gelten hinsichtlich des Rechtsverhältnisses jeoch zwischen dem Nießbraucher und dem Eigentümer die ganz allgemeinen Vorschriften des Mietrechts. Es gibt keine Sonderbehandlung.
Wie hoch ist der Jahreswert bei Nießbrauch mit Vermietung?
Hierauf kann es keine Pauschalantwort geben, denn der Jahreswert richtet sich nach der Höhe der tatsächlichen oder möglichen Mieteinnahmen pro Monat. Ein Beispiel: Vermietet Frau Selinger die Wohnung für 1.500 € pro Monat, beläuft sich der Jahreswert auf 18.000 €.
Die Berechnung des Jahreswerts ist somit sehr einfach. Es gibt allerdings eine Besonderheit. Nach § 16 Bewertungsgesetz (BewG) gibt es eine Deckelung. Diese besagt, dass der Jahreswert nicht höher sein darf als der Verkehrswert der Immobilie, dividiert durch 18,6. Der Verkehrswert ist vereinfacht ausgedrückt der Wert der Immobilie, der zum Stichtag am Immobilienmarkt erzielbar wäre.
Beispiel zur Deckelung: Frau Selinger erzielt Mieteinnahmen mit einem Jahreswert von 18.000 €. Dann bleibt dieser Jahreswert bestehen, wenn die Immobilie 500.000 € wert ist. Würde allerdings der Verkehrswert der Wohnung lediglich 300.000 € betragen, greift die Deckelung. Der Jahreswert würde nun nicht 18.000 € betragen, sondern 16.129 €.
Interessantes zur Berechnung des Nießbrauch (bspw. das Thema “Jahreswert und Nießbrauchwert”) finden Sie hier.
Was passiert, wenn beim Nießbrauch mit Vermietung der Nießbraucher verstirbt?
Der Nießbrauchvertrag läuft üblicherweise und in den allermeisten Fällen mit dem Tod aus. Da dieses Recht nicht vererbbar ist, erlischt es so automatisch. Doch was bedeutet das für den Mieter des Nießbrauchobjektes? Kann bei einem Nießbrauch mit Vermietung der Eigentümer dem Mieter im Todesfall des Nießbrauchers einfach kündigen? Erlischt auch der Mietvertrag automatisch?
Antwort: Nein, der Mietvertrag erlischt nicht automatisch. Das Mietverhältnis mit all seinen Rechten und Pflichten geht an den Immobilieneigentümer über. Auf diese Weise wird verhindert, dass der Mieter seine Wohnung mit Tod des Nießbrauchers sofort verliert. Der Mietvertrag bleibt also unangetastet.
Der Immobilieneigentümer hat allerdings das gewöhnliche Recht, dem Mieter unter Beachtung aller gesetzlichen Kündigungsfristen und den vertraglich vereinbarten Bedingungen zu kündigen. Er kann sich von diesem ihm „aufgedrängten Mietvertrag“ somit grundsätzlich lösen, jedoch nicht ohne auf die bereits vertraglich fixierten Rahmenbedingungen Rücksicht nehmen zu müssen.
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