Die Beleihung von Immobilien: Ein Überblick
Aktualisiert am 15. Mai 2023
Eine „Immobilie beleihen“ bedeutet, ein Grundstück (Haus oder Wohnung) als Sicherheit für den Kreditgeber zur Verfügung zu stellen. Denn als Sicherheit genügt der Bank ein regelmäßiges Einkommen in der Regel nicht aus, um beispielsweise eine Baufinanzierung zu gewähren. Hierfür dient regelmäßig das zu bauende Haus oder beim Hauskauf das gekaufte Haus. Aber auch ein schon im Eigentum stehendes Haus kann beliehen werden. Zum Beispiel kann dies erforderlich werden, wenn ein Darlehen zum Umbau der Immobilie benötigt wird.
Das Wichtigste in Kürze
- Immobilienbeleihung: Immobilien dienen als Kreditsicherheit, wobei die Beleihungsgrenze meist 60% des Kaufpreises beträgt und die Bonität des Darlehensnehmers berücksichtigt wird.
- Beschränkungen: Die Darlehensvergabe an ältere Personen birgt das Risiko der Nicht-Rückzahlung und möglicher Immobilienverwertung durch die Bank.
- Alternativen: Bei Liquiditätsbedarf ohne Verkaufswunsch kann die Immobilienverrentung eine Lösung sein, bei der der Wert der Immobilie genutzt und der Wohnsitz beibehalten wird.
Die Grundschuld als Sicherheit
Als Sicherheit für das auszureichende Darlehen dient der Bank die Eintragung einer (meist erstrangigen) Grundschuld im Grundbuch des beliehenen Grundstücks.
Die (Sicherungs-) Zweckerklärung
Über eine sog. “Zweckerklärung” (auch “Sicherungszweckerklärung”) werden Darlehensvertrag und Grundschuld so miteinander verknüpft, dass die Grundschuld explizit nur für den Zweck der Absicherung der (noch jeweils offenen) Darlehensverbindlichkeit eingetragen wird. Hintergrund ist, dass die Grundschuld- im Gegensatz etwa zur Hypothek – nicht automatisch mit einem Darlehen verbunden ist. Sie ändert sich auch betraglich nicht im Grundbuch.
Es kann also durchaus sein, dass im Grundbuch eine Grundschuld von € 100.000 eingetragen ist, die dahinter stehende Darlehensverbindlichkeit aber nur noch € 40.000 beträgt. Die Zweckerklärung sichert den Darlehensnehmer im Falle der Verwertung der Sicherheit dergestalt ab, dass die Grundschuld nur für den vereinbarten Zweck zur Rückzahlung eingesetzt werden darf. Im Beispiel also die Rückzahlung der noch bestehenden Verbindlichkeit in Höhe von € 40.000.
Wertansatz
Bei der Beleihung von Immobilien nimmt die Bank Abschläge, um ihr Risiko abzufedern, etwa, dass sie bei Nichtbedienung der Darlehensverbindlichkeit ihre Sicherheit – das beliehene Haus- zwangsweise verwerten muss. Mit dem Erlös wird das Darlehen zurückgezahlt, für das der Darlehensnehmer nicht mehr aufkommen kann oder will.
Die sog. Beleihungsgrenze liegt meist bei 60% des Kaufpreises. Eine Immobilie mit einem Kaufpreis von € 1 Mio. erfordert also in der Regel € 400.000 Eigenkapital, da nur € 600.000 beleihbar sind und damit nur eine Kreditsumme von € 600.000 abgesichert und damit ausgereicht werden kann.
Weitere Voraussetzungen für eine Darlehensgewährung
Bonität
Die Bonität der Darlehensnehmers, also seine finanzielle Situation, sowohl was die Liquiditäts- als auch die Vermögensseite angeht, spielt bei der Ausreichung von Bankkrediten eine wesentliche Rolle. Die Liquidität benötigt der Darlehensnehmer, um seine monatlichen Raten zu bezahlen, sein weiteres Vermögen, um im Zweifel Liquidität zu beschaffen- etwa im Falle des Eintritts einer unvorhergesehenen Arbeitslosigkeit. Für einen Gläubiger sind dies beides außerordentlich wichtige Aspekte.
Alter
Für die Ausreichung eines Bankdarlehens ist aber noch ein weiterer Aspekt für die Bank unverzichtbar: für viele Bank essentiell, dass der Kredit noch vor dem Eintritt ins Rentenalter zurück gezahlt werden kann. Das beinhaltet für viele Banken jedoch im Umkehrschluss, dass sie Darlehen an Rentner erst gar nicht mehr ausreichen. Das ist bei Verbraucherkrediten mit kleinen Beträgen schon schwer für Rentner nachzuvollziehen, für größere Darlehen, die etwa zum Umbau der selbst bewohnten Immobilien benötigt werden, um sie altersgerecht auszustatten, gilt dies aber natürlich umso mehr.
Dabei spielt die Werthaltigkeit der Immobilie, die als Sicherheit gestellt werden kann, zwar eine Rolle, ist im Zweifel jedoch nicht entscheidend, einfach, weil den Banken ab einem bestimmten Alter des Darlehensnehmers die Hände gebunden sind. Hintergrund dieser Sichtweise ist der Verbraucherschutz.
Nur zu oft kam es in der Vergangenheit vor, dass Menschen in fortgeschrittenen Alter noch Bankdarlehen aufnahmen, die sie dann aufgrund des Einbruchs ihrer Liquidität durch die Aufgabe ihrer Berufstätigkeit mit ihrer Rente nicht zurückzahlen konnten. Da ihre Häuser der Bank als Sicherheit dienten, mussten diese schließlich verwertet werden, um die Darlehen zurück zu zahlen.
Übrigens für beide Seiten eine katastrophale Situation: die Bank hatte die Wahl, auf die Rückzahlung des Darlehens zu verzichten oder eine vielleicht seit vielen Jahrzehnten bestehende Geschäftsbeziehung so nachhaltig zu zerstören, dass die Rentner am Ende ohne alles da standen – für sie waren solche Situationen entsetzlich, da sie im Verwertungsfall ohne Immobilie da standen.
Was also auf den ersten Blick unfair und mit Blick auf eben beschrieben jahrelange Geschäftsbeziehung sogar unredlich erscheinen mag, hat mit Blick auf die Erfahrungen, die Banken und Darlehensnehmer machen mussten, durchaus einen Sinn.
Ende der Beleihung
Im Normalfall wird das Darlehen irgendwann zurückgezahlt – damit endet dann auch die Beleihung der Immobilie und die zur Sicherheit im Grundbuch eingetragene Grundschuld wird wieder gelöscht.
Grenzen der Immobilienbeleihung
Können die oben genannten Voraussetzungen mit Blick auf das Alter der Darlehensnehmer nicht erfüllt werden, stellt sich für sie die Frage, wie sie trotzdem Geld von ihrer Bank oder aber auch Dritten bekommen können. Denn gerade die Umgestaltung des Eigenheims nach den eigenen – oftmals krankheitsbedingten – Notwendigkeiten kostet meistens so viel Geld, das man als Rentner in der Regel einfach nicht zur Verfügung hat.
Die Variante, das Haus zu verkaufen, um in eine kleinere, altersgerechte Immobilie zu ziehen, ist für viele Menschen unvorstellbar. Viele sind in den eigengenutzten Häusern selbst aufgewachsen oder haben zumindest ihre eigenen Kinder in ihnen großgezogen. Sich in einer neuen Umgebung wieder gut einzuleben ist im Alter auch alles andere als selbstverständlich.
Die Immobilienverrentung
Lösung für derartige Fallgestaltungen, in denen der Fokus klar darauf liegt, in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben und sie aber dennoch nach den eigenen Wünschen umgestalten zu können, wofür es aber nicht vorhandene Liquidität braucht, ist die Immobilienverrentung. Durch sie können in der Immobilie gebundene Werte gehoben und liquidiert werden. Gleichzeitig kann man selbst darin wohnen bleiben. Dabei stehen nach deutschem Recht verschiedene Modelle zur Verfügung, über die es sich zu informieren lohnt.
Unter www.renteplusimmobilie.de finden Sie alle Informationen, die Sie für einen ersten Abgleich mit ihrer Lebenssituation benötigen. Es besteht auch die Möglichkeit, den unabhängigen und leicht verständlichen “Verrentungscheck” online zu machen – das Ergebnis gibt Ihnen ein erstes Gefühl dafür, welches Konzept zu Ihrem Liquiditätsbedarf, aber auch Ihrer Immobilie passt.
Sie können mit unabhängigen Beratern Kontakt aufnehmen, die alle juristischen oder auch steuerbezogene Fragen im Detail mit Ihnen abklären. Und zu guter letzt finden Sie dort Anbieter der einzelnen Modelle, mit denen eine Verrentung Ihrer Immobilie auch erfolgreich abgeschlossen werden kann.
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