Die kritische Stimme: Stellungnahme zum Artikel im Münchner Merkur vom 11.01.2021

Artikel im Münchner Merkur vom 11.01.2021

Unter der Überschrift “Teilverkauf: Ein Immobiliengeschäft mit Tücken” wurde im Münchner Merkur ein Artikel veröffentlicht, der sich mit dem Thema Teilverkauf beschäftigt. Alle wesentlichen Inhalte zum Teilverkauf können hier abgerufen werden.

Kritikpunkt: Nutzungsentgelt

Im genannten Artikel wird unter anderem folgender Kritikpunkt am Teilverkauf hervorgehoben:

“Das vermeintlich gute Geschäft hat seinen Preis.” Denn die Anbieter berechnen dem Verkäufer für die weitere Nutzung des Eigenheims ein Entgelt, das auf den ersten Blick an eine Art von Miete erinnert. «Je größer der verkaufte Anteil und je wertvoller die Immobilie, desto höher fällt dieses Entgelt aus», so Nauhauser (Anmerkung: Herr Niels Nauhauser arbeitet bei der Verbraucherzentrale Baden- Württemberg). Nach Recherchen der Verbraucherzentralen liegen die Nutzungsentgelte derzeit um die drei Prozent des Auszahlungsbetrages – im Jahr. Bei den 100.000 Euro aus dem Beispiel wären das rund 3000 Euro jährlich.”

Das sagt “die kritische Stimme” zum Nutzungsentgelt

Es ist korrekt, dass die Teilkäufer im Nachgang des Teilkaufs seitens des Teilverkäufers ein vorher vertraglich festgelegtes “Nutzungsentgelt” verlangen. Dieses ist für den Teilkäufer erforderlich, um das Geschäft auch für ihn lukrativ zu machen. Immerhin verhilft er dem Eigentümer dazu, das in der Immobilie gebundene Kapital freizusetzen, indem er seinerseits Kapital einsetzt, das ohne das Nutzungsentgelt keinerlei Cashflow abwerfen würde.

Prinzipiell gilt: der “normale” Weg, um das in einer Immobilie gebundene Eigenkapital für den Immobilieneigentümer verfügbar zu machen, ist der Vollverkauf. Mit ihm geht jedoch auch der Auszug aus der Immobilie einher. Möchte dies der Eigentümer nicht, so besteht für ihn die Möglichkeit, die Immobilie zum Beispiel im Wege des Teilverkaufs zu verrenten. Vorteil des Teilverkaufs: Durch ihn lässt sich ziemlich genau festlegen, wie viel Eigenkapital aus der Immobilie gezogen werden soll- bis zu 50% der Immobilie können dabei verkauft werden.

Faktisch ist der vormalige Alleineigentümer im Nachgang des Teilverkaufs aber eben nur noch Eigentümer eines Teils der Immobilie und zahlt für die volle Nutzung der Immobilie im Nachgang das Nutzungsentgelt. Dieses wird im Vorfeld berechnet, vertraglich vereinbart und überrascht keinen Teilverkäufer. Viele Anbieter können auch auf individuelle Bedürfnisse des Teilverkäufers eingehen und zum Beispiel das Nutzungsentgelt verringern, indem eine geringere Auszahlungssumme gewählt wird. Von letzterem wird also ein Teil einbehalten, aus dem dann das Nutzungsentgelt gezahlt wird.

Kritikpunkt: Kreditaufnahme

Im Artikel des Münchner Merkurs heißt es weiter:

“Lieber selber Kredit aufnehmen. Es liegt auf der Hand, dass es für den Hauseigentümer deutlich günstiger wäre, bei der Bank direkt ein Hypothekendarlehen für seine schuldenfreie Immobilie aufzunehmen. «Aber viele scheuen sich davor, weil sie befürchten, in ihrem Alter keinen Kredit mehr zu bekommen», schildert Werner Siepe. Diese Sorge ist aber unberechtigt. Nach den Erfahrungen der Verbraucherzentralen haben ältere Kunden durchaus noch gute Chancen auf einen Bankkredit – erst recht, wenn sie eine Immobilie als Sicherheit einbringen.”

Das sagt “die kritische Stimme” zur Kreditaufnahme im gehobenen Alter

Der Vergleich von “Immobiliendarlehen” mit dem Modell des “Teilverkaufs” hinkt schon bevor man sich über die Details der einzelnen Modelle Gedanken gemacht hat.

Denn: Ein Kunde, der bei der Bank seines Vertrauens noch einen Immobilienkredit aufnehmen kann, ist de facto kein Teilverkaufskandidat. Das liegt schlicht am enorm guten Zinsumfeld. Anders als im Artikel des Münchner Merkurs beschrieben, sind viele Banken bei der Kreditausreichung jedoch so konservativ und an Regularien wie die Wohnimmobilienrichtlinie gebunden, dass eine Ausreichung aufgrund des Alters der Immobilieneigentümer und ihre geringe Rente per se ausgeschlossen ist.

Für all solche Immobilieneigentümer und diejenigen, denen es ein Anliegen ist, schuldenfrei zu sein, stellt der Teilverkauf eine gute- und meist auch die einzige- Möglichkeit dar, ihr Eigenkapital aus der Immobilie freizusetzen.

Fazit

Der Artikel des Münchner Merkur geht auf die klassischen Fragen, die beim Teilverkauf immer wieder aufkommen ein, ohne jedoch die Vorteile der Verrentung im Wege des Teilverkaufs zu beleuchten. Er zeigt deutlich, dass es noch viel Aufklärungsbedarf gibt, wenn es um das Thema Immobilienverrentung geht.

Bei der Frage, ob eine Immobilienverrentung sinnvoll ist, geht es um eine sehr wichtige Entscheidung, die Menschen höheren Alters treffen müssen oder wollen. Ihnen die notwendige unabhängige Beratung und Information zukommen zu lassen, hat sich die Informationsplattform www.renteplusimmobilie.de zur Aufgabe gemacht. Im persönlichen Telefonat kann mit professionellen Beratern geklärt werden, welches Verrentungsmodell grundsätzlich zu Lebenssituation und Immobilie passt. Erst wenn alle Faktoren, die in die Beurteilung der Situation einfließen müssen, geklärt sind, kann eine fundierte Entscheidung getroffen werden.