Am 20.11.2021 veröffentlicht Spiegel- Online eine “Kolumne” von Hermann- Josef Tenhagen. Herr Tenhagen ist Chefredakteur von “Finanztip”. Finanztip refinanziert sich über sogenannte Affiliate- Links. Das bedeutet, dass Leser, die Inhalte von Finanztip lesen und auf mit dem Beitrag verknüpfte Links von Drittanbietern klicken, damit einen Geldfluss von diesen Drittanbietern an Finanztip auslösen. Dass es sich bei dem Beitrag um eine Kolumne und eben keinen Fachbeitrag handelt, ist wichtig- die Kolumne stellt eine Meinungsäußerung des Autors dar. In diesem Lichte erscheinen die fachlichen Ungenauigkeiten und teilweise recht plakativen Äußerungen nicht gar so gewichtig.

Die veröffentlichte Kolumne

Titel der veröffentlichten Kolumne ist Neuer Kredit statt Teilverkauf- Wie Sie im Alter von Ihrem Haus leben können” 

Die Kolumne von Herrn Tenhagen beginnt mit dieser Einleitung:

“Viele Rentner haben zwar ein Haus, aber wenig Geld zum Leben. Neue Anbieter locken in dieser Situation mit einem Teilverkauf. Doch das taugt wenig. Warum Sie sich lieber um einen neuen Kredit kümmern sollten.”

Wie für derartige Artikel üblich, geht der Autor im Nachgang intensiv darauf ein, warum der Teilkauf keine gute Lösung sei. Im Ergebnis kommt Herr Tenhagen zu dem Schluss, dass es wesentlich bessere Alternativen zum Teilverkauf gäbe- dies aber ganz offensichtlich, ohne sich ein umfassendes Bild von der Immobilienverrentung und auch der Motivation von Immobilieneigentümern, die sich für eine solche interessieren, gemacht haben zu können.

Nach den Erfahrungen vieler hundert Beratungen, die wir bei RentePlusImmobilie mittlerweile durchgeführt haben, ist der Inhalt der Kolumne definitiv zu kurz gesprungen.

Argument: Bankkredit ist besser

Da ist zunächst einmal das Hauptargument vieler Kritiker des Teilverkaufs: Warum einen Teilverkauf machen, wenn man doch noch einen Kredit bei der Bank bekommt? Genau hierauf geht Herr Tenhagen auch ein: Die meisten derjenigen Personen, die sich für die Immobilienverrentung interessieren, wollen entweder gar keinen Kredit bei der Bank mehr aufnehmen oder aber bekommen einen solchen gar nicht mehr. Herr Tenhagen geht in seinem Beitrag selbst darauf ein: die meisten Banken haben sich im Zuge der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die im Jahre 2016 ins Kreditwesengesetz eingearbeitet wurde und den Banken für einen besseren Verbraucherschutz umfassende Regeln auferlegt hat, aus dem Geschäft mit Rentnern zurückgezogen. 

Viele der von uns beratenen Rentner ziehen die Immobilienverrentung aber auch in Erwägung, weil sie gerade keinen Bankkredit mehr wollen, einen noch bestehenden vielmehr über einen Teilverkauf ablösen wollen.

Grundsätzlich gilt: Möchte ein Rentner Liquidität generieren und hat er kein Problem damit, sein Eigenheim zu beleihen und einen Kredit aufzunehmen und bekommt er einen solchen bei der Bank seiner Wahl auch, geht die Beratung in aller Regel in Richtung Bankkredit, da es sich bei einem solchen Immobilieneigentümer nicht um den klassischen Teilkauf- oder Verrentungskunden handelt. Eine ganz generelle Aussage hierzu zu treffen ist aber weit gefehlt und geht an der Individualität der Einzelsachverhalte völlig vorbei.

Argument: Der Teilverkauf ist viel zu teuer

Der Teilkäufer verschafft dem Teilverkäufer einen Vorteil, nämlich die Nutzbarmachung seines in der Immobilie gebundenen Eigenkapitals bei der gleichzeitigen Möglichkeit, seine Immobilie nicht verkaufen und ausziehen zu müssen. Um dies zu ermöglichen, investiert der Teilkäufer sein Eigenkapital oder von ihm beschafftes Fremdkapital, das er während der Dauer der geschäftlichen Beziehung zum Teilverkäufer für sich nicht nutzen kann. 

Das Nutzungsentgelt

Dass der Verkäufer der Immobilie im Nachgang zum Teilverkauf ein sog. “Nutzungsentgelt” für den verkauften Teil bezahlen muss, ist Ausfluss des Vorteils, dass er in seiner Wohnung oder seinem Haus wohnen bleiben darf. Im Umkehrschluss würde auch niemand der Bank vorwerfen, Zinsen für einen gewährten Kredit zu veranschlagen oder einem Vermieter, dass er dem Mieter den Mietzins abverlangt. Das Nutzungsentgelt ist Teil des Konstrukts “Teilverkauf” und weder verwerflich noch bewegen sich die Entgelte bei seriösen institutionellen Anbietern in einem Bereich, der den Teilverkauf grundsätzlich unwirtschaftlich machen würde.

Kosten für das echt auf Wohnenbleiben

Im Übrigen zahlt der Verkäufer einer verrenteten Immobilie immer einen Abschlag: denn auch beim Vollverkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht, erhält der Verkäufer nicht den Marktpreis. In diesen Konstrukten wird der Abschlag in Abhängigkeit von Lebensalter, Wert der Immobilie und fiktiver Miete berechnet und direkt vom Kaufpreis abgezogen. 

Das Recht auf Wohnenbleiben kostet den Immobilieneigentümer immer Geld- alles andere wäre unwirtschaftlich und unlogisch.

Das Durchführungsentgelt

Ebenfalls Thema der Kolumne ist das sog. Durchführungsentgelt: Bei einem späteren Gesamtverkauf erhalten manche Teilkäufer ein sog. “Durchführungsentgelt”. Die Thematik wurde bereits von einigen Teilkaufgesellschaften aufgegriffen und wird bewusst nicht mehr erhoben, um sich von den Wettbewerbern abzusetzen. Dennoch lohnt sich der Vergleich einzelner Teilkaufanbieter schon deshalb, weil natürlich auch diejenigen Anbieter, die kein Durchführungsentgelt verlangen, Renditeerwartungen haben, die ggf. durch ein insgesamt schlechteres Angebot, etwa eine geringere Auszahlungssumme oder andere Risikoabschläge, erreicht werden. Davon abgesehen muss immer auch in die Waagschale gelegt werden, ob sich das Durchführungsentgelt nicht vielleicht auch deshalb lohnt, weil man mit dem Teilkäufer einen hochprofessionellen Marktteilnehmer beim Verkauf auf seiner Seite hat- denn genau wie der Teilverkäufer hat der Teilkäufer beim späteren Gesamtverkauf ein großes Interesse an einer nicht unerheblichen Wertsteigerung der erworbenen Immobilie, die er sich auch gerne durch einen optimierten Verkaufsprozess sichern möchte. Hiervon hat der Teilverkäufer mit seinem Anteil mit am meisten. Es ist immer ratsam, sich das ganze Angebot eines Teilkäufers mit spitzem Bleistift durchzurechnen- nur so kann entschieden werden, ob sich das Rechtsgeschäft tatsächlich lohnt.

Instandhaltungskosten

Das Thema der Instandhaltungskosten ist immer auch Verhandlungssache. Davon abgesehen spielt die individuelle Ausgangslage eine große Rolle: möchte jemand lediglich fünf Jahre überbrücken bis er in ein Heim zieht und hat er gerade Dach und Heizung erneuern lassen, wird sich die Situation der Instandhaltungskosten für ihn gänzlich anders darstellen als für jemanden, der in einer nicht gut instand gehaltenen Immobilie lebt und sich eine lange Laufzeit des Teilkaufvertrages wünscht. Davon abgesehen ist selbst die Herangehensweise, dass die Instandhaltung vom Bewohner der Immobilie getragen werden soll, gar nicht so abwegig, wenn man davon ausgeht, dass er das Haus alleine nutzt und der Teilkäufer auf die Art der Nutzung praktisch keinerlei Einfluss hat. 

Fazit

Der Artikel beschäftigt sich durchaus mit den Themen, die man als potentieller Teilverkäufer prüfen sollte. Auch muss man sich gut überlegen, ob nicht vielleicht ein anderes Verrentungsmodell besser zum eigenen Bedarf passt als der Teilverkauf. Die aufgeworfenen Kritikpunkte sollten kein Hindernis sein, sich intensiv mit dem Thema zu beschäftigen und sich bei Bedarf beraten zu lassen. Kontaktieren Sie uns hierfür gerne für ein unverbindliches Telefonat. Wir beraten hunderte von Interessenten, kennen alle Modelle genau und haben auch die Konditionen der institutionellen Anbieter ganz genau auf dem Schirm, was einen Vergleich unterschiedlicher Modelle und Anbieter viel leichter macht. Dabei ist unser Service für Immobilieneigentümer immer kostenlos!

Hier der Link zum Artikel: https://www.spiegel.de/wirtschaft/service/teilverkauf-oder-neuer-kredit-wie-sie-im-alter-von-ihrem-haus-leben-koennen-a-cd451147-5f9f-4fb6-845c-a8e00daed456

 

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