Nießbrauch: Was ist das Nießbrauchrecht und wie funktioniert es bei Immobilien?

Zuletzt aktualisiert: 20.10.2026 · Autor: Boris Hardi, Geschäftsführer RPI GmbH · Mitautorin: Janine Hardi, Rechtsanwältin

Was bedeutet Nießbrauch? Definition einfach erklärt

Nießbrauch – auch Nießbrauchrecht oder Nießbrauchsrecht, umgangssprachlich „Nutz- und Nießrecht“ und oft falsch „Niesbrauch“ geschrieben – heißt: das Recht, eine fremde Sache zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen. Das Wort geht auf das alte „nießen“ (genießen, Nutzen ziehen) zurück.

Wer den Nießbrauch an einer Immobilie hat, darf sie nutzen, „als wäre er Eigentümer“: darin wohnen, sie vermieten oder verpachten und die Miete behalten. Rechtlicher Eigentümer bleibt eine andere Person; sie steht in Abteilung I des Grundbuchs, der Nießbraucher in Abteilung II. Man spricht beim Nießbraucher deshalb auch vom „wirtschaftlichen“ Nutzer. Gesetzlich geregelt ist der Nießbrauch an Sachen in den §§ 1030 bis 1067 BGB.

Beispiel: Herr Winter verkauft sein Haus und lässt sich einen lebenslangen Nießbrauch eintragen. Er wohnt weiter darin; zieht er später zu seiner Tochter, kann er das Haus vermieten und die Miete behalten. Eigentümer ist der Käufer.

Welche Rechte und Pflichten hat der Nießbraucher?

Alle Punkte können vertraglich anders verteilt werden, etwa beim „Nettonießbrauch“, bei dem der Nießbraucher auch außergewöhnliche Kosten trägt. Mehr: Nachteile des Nießbrauchs für Eigentümer.

Was regelt § 1048 BGB beim Nießbrauch an einem Grundstück?

§ 1048 BGB betrifft den Nießbrauch an einem Grundstück mit Inventar, zum Beispiel einem landwirtschaftlichen Betrieb oder einer möblierten Immobilie. Der Nießbraucher darf über einzelne Inventarstücke im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft verfügen, muss aber für Abgänge und verbrauchte Stücke Ersatz beschaffen; die Ersatzstücke werden Eigentum des Eigentümers. Die allgemeinen Regeln zum Nießbrauch an Immobilien stehen dagegen in §§ 1030 ff. BGB.

Welche Arten von Nießbrauch gibt es?

Wie berechnet man den Wert des Nießbrauchs?

Formel: Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger. Der Jahreswert ist der erzielbare Jahresreinertrag (meist die ortsübliche Nettokaltmiete), steuerlich höchstens Immobilienwert ÷ 18,6 (§ 16 BewG). Bei lebenslangem Nießbrauch gilt der Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht (§ 14 BewG):

Beispiel lebenslang: Jahresmiete 12.000 €, Mann, 75 Jahre → 12.000 € × 8,282 = 99.384 €. Beispiel befristet: Herr Winter hat einen Nießbrauch für 10 Jahre bei 12.000 € Jahresmiete. Vereinfacht ergibt das 120.000 €; mit Abzinsung nach § 13 BewG (Vervielfältiger 7,745 für 10 Jahre laut Anlage 9a BewG, Zinssatz 5,5 %) rund 92.940 €. Mehr: Nießbrauch berechnen.

Wann ist ein Nießbrauch sinnvoll? Drei Beispiele aus der Praxis

Altersvorsorge: Verkauf mit Nießbrauch

Sie verkaufen die Immobilie, behalten den Nießbrauch und erhalten den Kaufpreis – meist als Einmalzahlung. Käufer sind häufig private Investoren. Vorteil: Sie können später vermieten. Nachteil: Eine große Einmalzahlung muss sinnvoll angelegt werden, und Sie tragen meist die laufende Instandhaltung.

Übergabe an die Kinder: Vorbehaltsnießbrauch

Eltern übertragen das Haus an die Kinder und behalten den Nießbrauch. Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert den schenkungsteuerlichen Wert; zusammen mit dem Freibetrag von 400.000 € je Kind und Elternteil (§ 16 ErbStG) lässt sich so oft steuergünstig übertragen.

Teilverkauf: Nießbrauch als Absicherung

Beim Teilverkauf sichert ein Nießbrauch am verkauften Anteil Ihr alleiniges Nutzungsrecht ab.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Nießbrauch?

Nießbrauch oder Wohnrecht – was ist der Unterschied?

Ausführlich: Nießbrauch oder Wohnrecht? und Wohnrecht auf Lebenszeit. Angebote vergleichen: Nießbrauch-Vergleich.

Häufige Fragen (FAQ)

Was bedeutet Nießbrauch in einfachen Worten?

Sie dürfen eine Immobilie, die einem anderen gehört, wie ein Eigentümer nutzen: selbst darin wohnen oder sie vermieten und die Miete behalten. Verkaufen dürfen Sie sie nicht.

Wer zahlt beim Nießbrauch Reparaturen und Grundsteuer?

Ohne abweichende Vereinbarung trägt der Nießbraucher die gewöhnliche Erhaltung, die Versicherung und öffentliche Lasten wie die Grundsteuer; außergewöhnliche Erneuerungen betreffen den Eigentümer.

Kann der Eigentümer eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen?

Ja. Der Nießbrauch bleibt bestehen; der Käufer erwirbt die Immobilie mit der Belastung.

Ist der Nießbrauch vererbbar?

Nein. Er erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB) und ist nicht übertragbar; die Ausübung kann aber einem anderen überlassen werden (§ 1059 BGB).

Wann beginnt und wann endet der Nießbrauch?

Er entsteht mit der Eintragung im Grundbuch und endet mit dem Tod, mit Ablauf einer vereinbarten Frist oder durch Verzicht und Löschung.

Gibt es einen Nießbrauch ohne Grundbucheintrag?

Als dingliches Recht an einer Immobilie entsteht der Nießbrauch erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Eine nur vertragliche Vereinbarung wirkt allein zwischen den Vertragspartnern und schützt nicht gegenüber einem späteren Käufer.

Wie hoch ist der Wert eines Nießbrauchs?

Jahresertrag × Vervielfältiger. Bei 12.000 € Jahresmiete und einem 75-jährigen Mann sind das 12.000 € × 8,282 = 99.384 €.

Kann ich mit Nießbrauch ins Pflegeheim ziehen und vermieten?

Ja, das ist ein wesentlicher Vorteil gegenüber dem Wohnrecht. Die Mieteinnahmen müssen Sie versteuern.

Was regelt § 1048 BGB?

Den Nießbrauch an einem Grundstück mit Inventar: Der Nießbraucher darf Inventarstücke im Rahmen ordnungsgemäßer Wirtschaft nutzen und ersetzen; Ersatzstücke gehören dem Eigentümer.

Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Verträge zur Immobilienverrentung werden notariell beurkundet – lassen Sie den Vertragsentwurf vom Notar erläutern und klären Sie steuerliche Fragen vorab mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.