Grundlagen und Aufbau des Grundbuches
Aktualisiert am 15. Mai 2023
Als Immobilieneigentümer sollte man sich nicht nur beim Erwerb von Immobilieneigentum, sondern auch bei der Frage, ob man die eigene Immobilie verrenten kann und will, einen groben Überblick über die Situation des Grundstücks im Grundbuch machen. Das ist jenes öffentliches Register, in dem sich alle Informationen rund um die Eigentumsverhältnisse, die Belastungen und Grundpfandrechte zu einem Grundstück finden lassen.
Der nachfolgende Artikel gibt einen groben Überblick über die Bedeutung, Wirkweise und juristische Grundlage des Grundbuchs sowie einige Beispiele, die im Zusammenhang mit der Immobilienverrentung stehen und hier besonders relevant sein könnten.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Grundbuch enthält wichtige Informationen zu Eigentum, Belastungen und Rechten eines Grundstücks und folgt dem Prinzip der öffentlichen Erkennbarkeit (Publizitätsgrundsatz).
- Das Grundbuch ist dreigeteilt: Eigentumsverhältnisse (Abteilung I), Belastungen (Abteilung II) und Grundpfandrechte (Abteilung III). Rechte sind nach Eintragungsreihenfolge geordnet.
- Einsicht in das Grundbuch erfordert ein nachgewiesenes berechtigtes Interesse. Die Einsichtnahme ist kostenlos, Kopien sind kostenpflichtig.
Der Publizitätsgrundsatz des Grundbuchs
Das Grundbuch folgt dem sog. Publizitätsgrundsatz des Sachenrechts, der beinhaltet, dass die “dingliche Rechtslage” zu jedem Zeitpunkt und gegenüber jedermann erkennbar sein muss. Das Grundbuch spielt für den Rechtsverkehr nicht zu Unrecht eine große Rolle. Dies vor allem wegen seiner Wirkungen, die es im Rahmen des Publizitätsgrundsatzes enfaltet, der einigen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) entnommen werden kann.
Die Übertragungswirkung
Zu den wichtigen Wirkweise des Publizitätsgrundsatzes zählt die Übertragungswirkung gem. § 873 BGB. Sie beinhaltet, dass jede Änderung der dinglichen Rechtslage eintragungspflichtig ist. Wird also eine Rechtsänderung in Bezug auf das Grundstück vorgenommen, zum Beispiel ein Eigentümerwechsel, so ist dieser im Grundbuch zu vermerken.
Die Vermutungswirkung
Gem. § 891 BGB gilt für das Grundbuch die sog. Vermutungswirkung, sprich, für alles was eingetragen wurde, soll vermutet werden, dass es bestehend ist, für alles was gelöscht wurde, soll vermutet werden, dass es gelöscht wurde. Im Prinzip bezieht sich diese Wirkung auf die Tatsache, dass man sich auf die Richtigkeit des Grundbuchs als Einsichtnehmender verlassen kann.
Die Gutglaubenswirkung
Im Rahmen der Gutglaubenswirkung, die dem § 892 BGB entnommen werden kann, kann sich derjenige, der ein Rechtsgeschäft auf Basis der Informationen im Grundbuch tätigt, darauf berufen und wird in seinem guten Glauben geschützt. Diese Funktion des Grundbuchs ist auch als “öffentlicher Glaube des Grundbuchs” legaldefiniert.
Gesetzliche Grundlage: Die Grundbuchordnung
Die meisten Regelungen rund um das Grundbuch finden sich in der Grundbuchordnung (GBO). In § 3 I S. 1 GBO ist geregelt, dass jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt erhält. In ihm ist nicht nur das Grundstück selbst verzeichnet, sprich, das Stück Land, das genau mit der/den betreffenden Flurstücksnummer(n) bezeichnet wird, sondern auch alles, was mit ihm zu tun hat:
- die Eigentumsverhältnisse (Abteilung I)
- die Belastungen (in Abteilung II) sowie
- die Grundpfandrechte (Abteilung III).
Das Grundbuch besteht also aus insgesamt drei Abteilungen.
Grundbuch Abteilung I
In Abteilung I werden die Eigentumsverhältnisse eingetragen. Hier wird also aufgenommen, wer Eigentümer der Immobilie ist, ggf. auch mit wem gemeinsam (Miteigentumsanteile) und aufgrund welcher Basis – zum Beispiel aufgrund von Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren oder auf Grundlage einer Auflassung (= Einigung mit dem vormaligen Eigentümer über den Eigentumsübergang).
Grundbuch Abteilung II
In Abteilung II des Grundbuchs ist alles vermerkt, was auf dem Grundstück lastet oder inwiefern es beschränkt ist. Klassischerweise ist in Abteilung II zum Beispiel der Nießbrauch, Reallasten, das Wohnrecht oder das Vorkaufsrecht vermerkt, aber auch die Tatsache, ob es sich bei dem Grundstück zum Beispiel um ein Erbbaurecht handelt.
Beschränkt werden Grundstücke durch Vermerke, zum Beispiel über die Eröffnung des Zwangsversteigerungsverfahrens, wenn das Grundstück von einem berechtigten Gläubiger versteigert werden soll.
Grundbuch Abteilung III
In Abteilung III des Grundbuchs werden Grundpfandrechte vermerkt. Diese sind zum Beispiel die Hypothek oder die Grundschuld, die zur Sicherung eines Gläubigers eingetragen werden, etwa beim Kauf einer Immobilie zur Sicherung einer Darlehensverpflichtung des Käufers zur Begleichung des Kaufpreises, aber auch Grundpfandrechte, die im Wege der Verrentung über die “Umkehrhypothek” als Sicherungsinstrument für die Auszahlung einer Immobilienrente dienen.
Kann der Schuldner und Darlehensnehmer die Darlehensverpflichtung nicht erfüllen, kann der Darlehensgeber aus seinem in Abteilung III des Grundbuchs verzeichneten Grundpfandrecht “in die Immobilie vollstrecken” und sich durch den Verkaufs- oder, wenn der Eigentümer nicht freiwillig beim Verkauf mitwirkt- durch den Zwangsversteigerungserlös schadlos halten.
Die Rangfolge im Grundbuch
Jede Eintragung über ein Recht oder jede Veränderung eines Rechts an einem Grundstück kann zu Verwirrung führen, wenn nicht klar ist, welche Eintragung die richtige ist. Da alte, abgelöste Rechte zwar mittels eines Vermerks im Grundbuch gelöscht, jedoch nicht beseitigt werden, gilt es, alle Eintragungen genau zu lesen, um die Rechtslage genau bestimmen zu können. Es gilt deshalb innerhalb des Grundbuchs auch eine strikte Reihenfolge, an der sich auch die Rangfolge oder “Rangigkeit” von Rechten ergibt.
Stehen mehrere Rechte in derselben Abteilung des Grundbuchs, bestimmt sich die Rangfolge nach der Reihenfolge der Eintragung, sprich, die jeweils älteste Eintragung ist die wirksame. Steht also etwa ein Nießbrauch erstrangig in Abteilung II des Grundbuchs und soll ein solcher für eine andere Person ebenfalls eingetragen werden, tritt die neue Eintragung im Rang hinter die ältere Eintragung des Nießbrauchs. Um “erstrangig” zu werden, bedürfte es einer Löschung des älteren Nießbrauchsrechts oder eines Rangrücktritts. Beides ist nur durch Mitwirkung des Berechtigten oder, wenn der Nießbrauch zeitlich befristet ist, durch Zeitablauf möglich.
Einsichtnahme in das Grundbuch und berechtigtes Interesse
Um Einsicht in das Grundbuch, das als öffentliches Register beim jeweils für ein Grundstück zuständigen Grundbuchamt geführt wird, zu erhalten, muss man gem. § 12 I S. 1 GBO ein berechtigtes Interesse nachweisen. Dieses gestaltet sich ganz unterschiedlich. So gilt zum Beispiel auch das “wirtschaftliche Interesse” als berechtigt, etwa, wenn eine Bank Grundbucheinsicht verlangt, weil sie ein Grundpfandrecht auf dem Grundstück für Finanzierungszwecke eintragen lassen will. Auch Eheleute, die zur Berechnung von Zugewinnausgleichsansprüchen genau wissen müssen, welche Rechtsverhältnisse an einem Grundstück bestehen, haben ein berechtigtes Interesse.
Klassischerweise hat zum Beispiel der Eigentümer selbst ein berechtigtes Interesse an der Einsicht in das Grundbuchblatt für sein Grundstück und kann deshalb jederzeit formlos Einsicht beim Grundbuchamt beantragen. Dies ist entweder schriftlich oder mündlich in persona beim zuständigen Grundbuchamt möglich. Das zuständige Grundbuchamt ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das jeweilige Grundstück belegen ist.
Das “berechtigte Interesse” muss gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden, sofern dies möglich ist, mit entsprechenden Nachweisen. Damit das jeweilige Grundstück schnell gefunden werden kann, sollte man bestenfalls die Nummer des Grundbuchblattes, mindestens aber die genaue Adresse des betreffenden Grundstücks dabei haben. Die bloße Einsicht in das Grundbuch ist kostenlos. Wird eine Kopie des Grundbuchs benötigt, fallen hierfür Kosten an, je nachdem, ob die Kopie einfach oder beglaubigt ist zwischen 10 € und 20 €.
Die gesetzliche Grundlage des § 12 I S. 1 GBO knüpft die Einsichtnahme ganz klar an das berechtigte Interesse. Ratio dieser Norm ist der Schutz der Informationen rund um ein Grundstück. Wäre das Grundbuch für jedermann frei zugänglich, könnte man sich ungehindert Überblick über das Immobilienvermögen, die bestehenden Belastungen an Grundstücken etc. machen, was der Gesetzgeber verhindern wollte.
Fazit
Das Grundbuch spielt bei allen Fragen rund um die Immobilie eine zentrale Rolle. Es genau zu verstehen, die Tragweite von Eintragungen abschätzen zu können und nur exakt solche Eintragungen vornehmen zu lassen, die dem Willen des Rechteinhabers entsprechen, ist von großer Bedeutung. Bei Unsicherheiten sollte unbedingt fachlicher Rat gesucht werden.
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