Bei der Immobilienverrentung stellt der Teilverkauf mittlerweile ein etabliertes Instrument dar. Anbieter, die als Teilkäufer auftreten, haben hierfür ein Konzept erstellt, das die Verrentung der Immobilie auch für die Käuferpartei zu einem guten Geschäft machen soll. Dies ist eine wichtige Voraussetzung für den Immobilienverrentungsmarkt im Segment des Teilverkaufs: ohne potentielle (Teil-) Käufer können Teilverkaufs- Immobilienverrentungen nicht vollzogen werden.

Die gängigen Konzepte der Teilkaufsanbieter beinhalten verschiedene Entgelte, deren Einordnung dem Laien oftmals nur schwer möglich ist. Der nachfolgende Artikel will dies ändern und widmet sich dem sogenannten “monatlichen Nutzungsentgelt”.

Der Teilverkauf in Kürze

Beim Teilverkauf besteht die Immobilienverrentung in einem teilweisen Verkauf des Immobilieneigentums unter der Voraussetzung, dass der Teilverkäufer weiterhin die gesamte Immobilie bewohnen darf. Dabei richtet sich der Anteil, der verkauft wird, an der Höhe des Kapitalbedarfs und dem Wert der Immobilie.

Ist jemand Eigentümer einer Immobilie, die einen Wert von € 600.000 hat und benötigt er € 300.000, muss er 50% seiner Immobilie verkaufen. Sein Recht, die ganze Immobilie weiterhin bewohnen und nutzen zu dürfen, wird im Grundbuch durch die Eintragung eines Nießbrauchrechts sichergestellt. Das bedeutet, dass der vormalige Alleineigentümer zum Beispiel 30% seiner Immobilie verkauft, an den 70% das Eigentum behält und die verkauften 30% mit einem Nießbrauchrecht im Grundbuch dergestalt belastet sind, dass der vormalige Alleineigentümer diese 30% vollumfänglich nutzen darf als seien sie weiterhin in seinem Alleineigentum.

Der Käufer der 30% hat mit Blick auf die Immobilie keinerlei Mitspracherecht. Er verhält sich ruhig als stiller Teilhaber und trägt die Entscheidungen rund um die Immobilie mit. Diese können einen Anbau, eine Renovierung oder aber auch den Gesamtverkauf der Immobilie beinhalten.

Das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf: Begriff

Wie der Name schon sagt, muss der vormalige Alleineigentümer ein Entgelt für die Nutzung desjenigen Teils seiner Immobilie bezahlen, die ihm nach Vollzug des Teilverkaufs nicht mehr gehört. Vergleichbar ist dies mit einer Art Miete für den verkauften Teil. Manche Anbieter nennen das Nutzungsentgelt auch Nutzungsgebühr- gemeint ist aber dasselbe.

Das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf: Hinweise

Die Höhe des zu entrichtenden Nutzungsentgelts richtet sich nach unterschiedlichen Faktoren, die alle in die Berechnung der potentiellen Teilkäufer einfließen. Dabei spielt eine Rolle die Höhe des gewünschten Auszahlungsbetrages und damit der Anteil der verkauft wird (und für den im Nachgang eine monatlice “Miete” zu zahlen ist). Aber auch die Laufzeit, die vorab festgelegt wird und für deren Dauer das Nutzungsentgelt zu bezahlen ist, spielt bei der Höhe des Nutzungsentgelts eine Rolle. In der Regel werden ca. 3% des Auszahlungsbetrages p.a. als Nutzungsentgelt festgelegt.

Das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf: Beispiele

Zum besseren Verständnis des Nutzungsentgelts kann der folgende Beispielsfall dienen:

Ausgangssituation

Frau Müller ist Alleineigentümerin eines Reihenhauses. Durch ein unabhängiges Gutachten wurde ein Wert von € 700.000 ermittelt. Frau Müller benötigt € 100.000, um ihre verbliebene Darlehensschuld bei der Bank zu begleichen. € 75.000 möchte sie gerne ihrem Sohn zukommen lassen, der Eigenkapital für die Gründung eines kleinen Unternehmens braucht.

Gewünschte Auszahlungssumme

Die gewünschte Auszahlungssumme beträgt somit € 175.000. Mit Blick auf den Immobilienwert von € 700.000 entspricht dies ¼ der Immobilie, mithin 25%.

Mögliche Vorgehensweise

Frau Müller kennt sich weder mit Immobilien noch mit Teilverkäufen aus und kennt vor allem keine potentiellen Käufer, die bereit sind, 25% ihres Reihenhauses zu kaufen. Auch hat sie kein Interesse daran, im Internet nach Teilverkaufsanbietern zu suchen und diese dann alle einzeln zu kontaktieren. Sie stellt ihre Immobilie deshalb unverbindlich und kostenlos auf dem Verrentungsmarktplatz auf RentePlusImmobilie.de ein und erhält kurzfristig zwei Angebote von potentiellen Teilkäufern.

Da die Vereinbarungen beider Anbieter stark voneinander abweichen, möchte sie einen unbahängigen Dritten um Unterstützung bitten und lässt sich zu diesem Zweck von  www.renteplusimmobilie.de beraten und über alle Formulierungen genau aufklären. Sie entscheidet sich schließlich für einen der beiden Anbieter und verkauft 25% ihrer Immobilie an ihn. Die beiden Vertragsparteien vereinbaren, dass Frau Müller ab dem vereinbarten Zeitpunkt für die vereinbarte Laufzeit monatlich 1/12 von 3% der ausgezahlten € 175.000 an den Teilkäufer als Nutzungsentgelt zu entrichten hat. 3% von € 175.000 entsprechen  einem jährlichen Nutzungsentgelt von € 5.250. Monatlich hat Frau Müller dann € 437,50 zu bezahlen.

Das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf: Worauf sollten Sie achten?

Gesamtkalkulation erstellen

Das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf stellt einen monatlichen Posten dar, der in Ihre Gesamtkalkulation mit einfließen muss. Reicht Ihre Rente nicht aus, das Nutzungsentgelt aus der regelmäßigen Liquidität zu begleichen, ohne, dass Sie auf wesentliche und für Sie wichtige Dinge (Reisen, medizinische Anwendungen, Unterstützung von Freunden und Angehörigen etc.) verzichten müssen, sollten Sie einen Teil des Auszahlungsbetrages hierfür zurücklegen.

Weitere Gebühren im Blick behalten

Aber auch die Tatsache, dass manche Teilkäufer ein sogenanntes Durchführungsentgelt von bis zu 6,5% des Kaufpreises im Falle eines späteren Gesamtverkaufs der Immobilie verlangen, sollte bei der Entscheidung, für welchen Anbieter Sie sich entscheiden, mit einfließen.

Selbstbewusst an die Sache herangehen

Der Markt für verrentete Immobilien entwickelt sich in Deutschland derzeit in rasanter Geschwindigkeit. Das liegt nicht nur daran, dass es zu einem gesellschaftlichen Umdenken zum Thema Erbschaft kommt. Dieses sorgt dafür, dass Immobilieneigentümer, die ihr Leben lang für ihr Eigenheim gespart haben, das in ihm gebundene Eigenkapital für sich und nicht nur ihre Nachkommen verfügbar haben wollen. Das Wachsen des Teilkaufmarktes liegt auch daran, dass es sich für die Anbieter durchaus lohnt, Teile von Immobilien käuflich zu erwerben.

Es ist also alles andere als die Position eines Bittstellers, in der man sich als Teilverkäufer heutzutage befindet. Dem ist auch die Idee unserer RentePlusImmobilie-Plattform geschuldet, auf der Sie ihre zu verrentende Immobilie kostenlos einstellen können. Sie müssen ihre Situation nicht mehr vielen unterschiedlichen Leuten erläutern- Sie können sich entspannt zurücklehnen und warten, wer Ihnen das beste Angebot unterbreitet.

Fazit

Gebühren und Entgelte sollten bei der Immobilienverrentung im Wege des Teilverkaufs nicht nur verstanden, sondern vorab auch genau durchgerechnet werden. Wir unterstützen Sie gerne darin und freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme! Ihr Team von www.renteplusimmobilie.de steht Ihnen aber auch mit Rat und Tat zur Seite, wenn Sie sich noch nicht sicher sind, welche Verrentungsmodell für Sie das passendste ist.

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