Die innerfamiliäre Verrentung von Immobilien

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Unter Immobilienverrentung im weiten Sinne versteht man all solche Fälle, bei denen der Immobilieneigentümer Bedarf daran hat, Eigenkapital aus seiner Immobilie freizusetzen, aber gleichzeitig nicht ausziehen möchte. 
Dieser Bedarf kann sich aus einem echten eigenen Bedarf ergeben, etwa, um die Rente aufzubessern, aber auch daher rühren, dass Kinder bereits zu Lebzeiten Immobilieneigentum übernehmen sollen oder wollen.
Die innerfamiliäre Verrentung von Immobilien ist dabei auch vom Beratungsansatz her klar von der Immobilienverrentung, die mit Externen durchgeführt wird, zu unterscheiden. 

Wir geben Ihnen im nachfolgenden Artikel einen Überblick darüber, welche Kernaspekte bei der innerfamiliären Verrentung zu beachten sind, welche Motive es hierfür gibt und wie Sie am besten vorgehen können.

Der Unterschied zwischen innerfamiliärer Verrentung und Verrentung mit Externen

Es gibt viele Motive dafür, warum man als Immobilieneigentümer Liquidität aus seiner Immobilie ziehen möchte- sie reichen von Aufbesserung der eigenen Liquidität aufgrund einer geringen Rente, über die Erfüllung von eigenen Wünschen oder die Unterstützung von Angehörigen bis hin zu dem Fakt, dass man später einmal nur Geld und gerade kein Immobilieneigentum vererben will. 

Die Wege, die zu dem gewünschten Ergebnis führen, dass man Kapital aus der Immobilie freigesetzt hat und darin wohnen bleiben kann, sind ebenso vielfältig und bedürfen einer eingehenden Betrachtung, professioneller Beratung und eines geeigneten Geschäftspartners, wenn er mit einem Externen beschritten werden soll. 

In all diesen Fällen ist RentePlusImmobilie der geeignete Partner für Ratsuchende, da wir Marktführer in der Beratung von Immobilieneigentümern sind, den Markt sehr genau kennen und regelmäßig mit den Anbietern sprechen, mit denen wir kooperieren und die als Externe Immobilien ganz oder teilweise ankaufen, um oben genannte Motive der Eigentümer zu ermöglichen. 

Allerdings besteht auch die Möglichkeit, innerfamiliär Immobilien zu übertragen- wiederum aus verschiedenen Gründen: Möchte man seine eigene Liquidität aufbessern, kommt hierfür ein Verkauf an die eigenen Kinder oder Enkel in Frage. 

Aber auch die unentgeltliche Übertragung von Immobilieneigentum an Kinder, Enkel oder andere Verwandte (oder auch Freunde und Bekannte) im Rahmen einer Schenkung sind probate Mittel, die enorm häufig nachgefragt werden.

Wichtig ist, hierbei zu unterscheiden und insbesondere auch zu verstehen, welchen Beratungsansatz man bei diesen unterschiedlichen Fallgruppen verfolgen muss. 

Beiden Fallgruppen gemein ist, dass im Vorfeld eine Bedarfsanalyse gemacht werden muss, das heißt, genau verstanden werden muss, worüber eigentlich gesprochen wird, um welche Immobilie es sich handelt, was dem Immobilieneigentümer wichtig ist und welche Ziele er verfolgt. 

Im Nachgang kann entschieden werden, ob es sich bei der Fallgestaltung um eine innerfamiliäre Verrentung handelt oder ob eine Verrentung mit einem Externen zielführender ist.

Beratungsansatz bei der Verrentung mit Externen

Ziel der Beratung durch RentePlusImmobilie

Ziel von RentePlusImmobilie ist es, gemeinsam mit Ihnen zu erläutern, welchen Bedarf es zu decken gilt, was Ihre Immobilie mit Bezug auf Marktgegebenheiten, Lage und Ausstattung hergibt und welche Modelle Sie mit Blick auf Altersgrenzen, Bodenrichtwerten, Restschuldhöhen etc. überhaupt in Erwägung ziehen können. Diese Bedingungen unterscheiden sich von Modell zu Modell und von Anbieter zu Anbieter. Diese Unterscheidungen kennen wir bei RentePlusImmobliie ganz genau und können Ihnen auf diese Art und Weise helfen, nicht nur das wirtschaftlichste Modell zu finden, sondern auch den für Sie besten Anbieter. 

Diese Beratung beruht in erster Linie auf immobilienspezifischen Fragestellungen und unsere Marktautorität im deutschen Verrentungsmarkt. Unsere Leistung besteht darin, dass Sie sich im Internet- Dschungel besser zurechtfinden und einen seriösen Partner finden, mit dem Sie eine langfristige Geschäftsbeziehung eingehen können. 

Kosten für die Beratung durch RentePlusImmobilie

Die Bedarfsanalyse und die Empfehlung von potenziell in Frage kommenden Verrentern sowie der Vergleich von unverbindlichen Angeboten sind für Sie kostenlos. RentePlusImmobilie bekommt erst Geld, wenn es zu einer erfolgreichen Verrentung kommt- und zwar vom Verrenter, der sich durch unsere Empfehlung Geld für die Akquise von Kunden spart und deshalb eine Provision im Erfolgsfall an uns zahlt.

Beratungsansatz bei der innerfamiliären Verrentung

Ziel der Beratung bei der innerfamiliären Verrentung

Ziel der Beratung bei der innerfamiliären Verrentung ist es, eine Lösung für Sie und Ihre Familie zu finden. Deshalb spielen hierbei in erster Linie erbrechtliche, aber auch familienrechtliche Themen sowie nicht selten auch die anwaltliche Mediation eine Rolle. Es handelt sich hierbei um eine überwiegend rechtliche Beratung, die zum einen nicht kostenlos, zum anderen nicht von Nicht-Rechtsanwälten durchgeführt werden darf.

Mit Blick auf die Häufigkeit von innerfamiliären Fragestellungen und die oftmals fließenden Übergänge zwischen dem Wunsch, eine Verrentung mit einem Externen durchzuführen und einer innerfamiliären Verrentung, ist eine Abdeckung einer solchen in der Beratungspraxis aber essentiell, weswegen RentePlusImmobilie mit der Rechtsanwaltskanzlei Janine Hadi kooperiert.

Kosten für eine innerfamiliäre Verrentung/die anwaltliche Beratung

Werden Sie über RentePlusImmobilie Kunde von uns, kommen Sie in den Genuss, die Bedarfsanalyse, die jeder professionellen Beratung vorgeschaltet sein sollte, mit einem unserer Kundenbetreuer durchzuführen. Sollte sich im Rahmen der Bedarfsanalyse herausstellen, dass Sie sich eigentlich ausschließlich oder auch nur teilweise für eine innerfamiliäre Verrentung interessieren, bietet Ihnen unser Kundenbetreuer an, Kontakt zur Kanzlei Hardi herzustellen. In einem ersten Eruierungsgespräch, das für Sie kostenlos ist, kann dann gemeinsam mit Frau Hardi entschieden werden, ob eine anwaltliche Beratung sinnvoll ist, welche voraussichtlichen Kosten hierfür auf Sie zukommen werden und welche Ergebnisse Sie hierdurch zu erwarten haben.

Schwerpunkte bei der innerfamiliären Verrentung

Wesentlicher Aspekt bei der innerfamiliären Verrentung ist es, allen Beteiligten ganz klar zu machen, was man sich von ihr erhofft, welche Ziele man verfolgt und hierdurch genau zu erfahren, ob die gehegten Wünsche auch auf Seiten der Kinder oder Enkel in dieser Form verstanden und auch geteilt werden. 

Ziele

Als Eltern wünscht man sich, möglichst geregelte Zustände zu hinterlassen, wenn man verstirbt. Glücklicherweise haben wir in den vergangenen Jahrzehnten einen sehr positiven gesellschaftlichen Wandel erlebt, der dazu führt, dass Menschen auch unangenehme Themen sinnvoll angehen: Niemand spricht gerne über seinen eigenen Tod, aber meistens führen unvollständige oder gar keine Regelungen zu Frust und auch einer hohen finanziellen Belastung für Erben, die oftmals finanziell gar nicht in der Lage sind, Erbschaftsteuer zu bezahlen. 

Aufbesserung der eigenen Liquidität: Verkauf an Kinder

Durch die Übertragung von Immobilieneigentum auf Kinder und Enkel erhoffen sich viele Immobilieneigentümer die Aufbesserung der eigenen Liquidität. Der Verkauf mit gleichzeitiger Eintragung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs mindert den Marktwert der Immobilie und ermöglicht somit einen günstigen Einstieg für Kinder, der, wenn er den Marktgegebenheiten entspricht, unter schenkungs- und erbschaftsteuerlichen Aspekten steuerfrei vollziehbar ist.

Steueroptimierung: Schenkung mit Nießbrauchs- oder Wohnrechtsvorbehalt

Immobilien zu Lebzeiten an Kinder und Enkel zu verschenken, ist vor allem dann sinnvoll, wenn Steuern gespart werden sollen. Dies ist möglich, indem ein Nießbrauchsrecht für den Eigentümer eingetragen wird, das ihm den vollen Zugriff auf die Immobilie und etwaige Mieten ermöglicht, ohne dass er zukünftig selbst Eigentümer sein muss. Da der neue Eigentümer (also der Beschenkte) keinen Zugriff auf die Immobilie hat und sie deshalb weitaus weniger für ihn ist als ohne das eingetragene Nießbrauchsrechts, wird für den Wert der Schenkung ein geringerer Marktwert angesetzt. Dieser errechnet sich aus dem Marktwert, also dem Wert, der derzeit bei einem lastenfreien Verkauf (= geräumtes Haus) erzielbar wäre, abzüglich des Werts des Nießbrauchs. 

Der Nießbrauchswert wird berechnet, indem berechnet wird, welcher Verlust dem neuen Eigentümer dadurch entsteht, dass er das Haus nicht vermieten kann. Grundlage für diese Berechnung ist die sog. “fiktive Miete”, also der Wert, der “netto kalt” für die Immobilie auf dem Mietmarkt pro Jahr erzielbar wäre. Dieser Wert wird mit der statistischen Restlebenserwartung des Nießbrauchers multipliziert. Für die steuerliche Betrachtung wird das Ergebnis dieser Berechnung zugrunde gelegt, sprich, die steuerliche Ausgangsbasis ist niedriger als bei einer Immobilienübertragung ohne Nießbrauch. 

Absicherung von Lebenspartnern: Der Zuwendungsnießbrauch/Das Zuwendungswohnrecht

Nicht immer sind Eheleute und Partner von nichtehelichen Lebensgemeinschaften gleichberechtigte Eigentümer ihrer selbstgenutzten Immobilie. In diesen Fällen haben die Eigentümer oft ein großes Interesse daran, den (Ehe-) Partner für den Fall ihres Versterbens abzusichern. Dies können sie tun, indem sie ihnen den Nießbrauch oder das lebenslange Wohnrecht an der selbstgenutzten Immobilie einräumen. In diesen Fällen spricht man vom sog. Zuwendungsnießbrauch, für den es dedizierte Regelungen braucht, um im Erbfall nicht vor der Situation zu stehen, dass der abgesicherte Partner nach dem Tod seines Lebenspartners oder Ehegatten zwar nicht ausziehen muss, jedoch nicht klar geregelt wurde, wer welche Kosten für die Immobilie zu übernehmen hat. Ohne vertragliche Regelungen greifen nämlich die gesetzlichen Vorschriften, nach denen der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache zu sorgen hat. Das kann im Falle einer kleinen Rente und einem größeren Haus für große Probleme sorgen, die bedacht und auch durchgerechnet werden müssen.

Vermeidung von Erbstreitigkeiten

Gerade, wenn ein Immobilieneigentümer mehr als einen Erben hat, ist die innerfamiliäre Verrentung ein ganz wesentlicher Aspekt, der bei der erbrechtlichen Betrachtung in Erwägung gezogen werden sollte. 

Aspekte, die bei der innerfamiliären Verrentung bedacht werden müssen

Bei der innerfamiliären Verrentung treffen viele verschiedene Gedanken, Problemstellungen und Vorstellungen- meist generationenübergreifend- aufeinander. Diese in Einklang zu bringen und vor allem für alle verständlich darzulegen, ist ein wesentlicher Garant dafür, dass durch die zu treffenden Regelungen auch tatsächlich das erzielt wird, was von allen Seiten gewollt ist. Die Tatsache etwa, dass eine Immobilie entgeltlich an einen Erben übertragen wird, löst zwar das Problem, dass sich die Erben im Falle des Versterbens des Erblassers nicht mehr über die Immobilie streiten müssen- und das kommt bei mehr als einem Erben in sehr vielen Fällen vor: 

Der eine Erbe möchte sofort verkaufen. Sei es, weil er sich emotional nicht mit dem Haus beschäftigen will, sei es, dass er Geld benötigt oder sei es, dass er sich die Erbschaftsteuer nicht leisten kann.

Der andere Erbe möchte das Haus behalten und selbst einziehen, wohingegen ein Dritter lieber an einen Mieter vermieten würde, um die Mieten zu generieren.

Derlei Streitigkeiten zu vermeiden, ist eine gute Idee und lässt sich oftmals durch eine innerfamiliäre Verrentung umgehen.

Entgeltliche innerfamiliäre Verrentung: Beispielsfall

Ein Beispielsfall kann die unterschiedlichen Positionen, die oftmals zwar vertreten werden, aber untereinander gar nicht bekannt sind, verdeutlichen:

Herr Jemand hat zwei Söhne und eine selbstgenutzte Immobilie. Einer von ihnen, Herr Erfolg, ist ein erfolgreicher Geschäftsmann, der andere, Herr Schmalspur, ist weniger erfolgreich. 

Herr Jemand möchte seinen Sohn Herrn Schmalspur gerne noch zu Lebzeiten unterstützen und hegt den Gedanken, die Immobilie mit Nießbrauch an seinen erfolgreichen Sohn Herrn Erfolg, zu verkaufen, der die Immobilie mit einer seiner Firmen kaufen kann und aufgrund des eingetragenen Nießbrauchs weniger als Marktwert hierfür bezahlt. 

Herr Jemand hat durch den Verkauf Liquidität aus der Immobilie gezogen, mit der er Herrn Schmalspur unterstützt. Als Herr Jemand stirbt, ist die Immobilie durch den Wegfall des Nießbrauchs mehr wert und die Firma des Herrn Erfolg kann die Immobilie weit über seinem Kaufpreis verkaufen. Herr Schmalspur ist entsetzt, denn der nun generierte Mehrwert kommt allein Herrn Erfolg, bzw. dessen Firma zugute, wohingegen er “nur” an dem verbliebenen Kaufpreis als Erbe partizipiert.

Ein solcher Fall ist nicht selten und oft werden derlei Verkäufe auch innerfamiliär getätigt. Allerdings ist es erforderlich, dass alle Beteiligten sich der Konsequenzen der innerfamiliären Übertragung der Immobilie bewusst sind. Diese Sicherheit erlangt man nur, wenn man fachkundig beraten und begleitet wird.

Angenommen, in unserem Beispielsfall wäre die Immobilie aufgrund Wertverlusts beim Versterben von Herrn Jemand weniger wert, so würde Herrn Erfolgs Unternehmen diesen Wertverlust- wie bei einem gängigen Immobilienkauf- selbst tragen.

Unentgeltliche innerfamiliäre Verrentung: Beispielsfall

Auch für die unentgeltliche Übertragung von Immobilienvermögen innerhalb der Familie gibt ein Beispielsfall einen guten Anhaltspunkt dafür, weshalb die ausführliche Beratung innerhalb der Familie enorm wichtig ist und warum diese durch einen objektiven Dritten begleitet werden sollte:

Die Eheleute Groß haben zwei Töchter, denen es finanziell gut geht. Sie haben beide kein Interesse daran, jemals in ihr Elternhaus zu ziehen, weil sie selbst Familien gegründet haben und Einfamilienhäuser bewohnen, die sie selbst gebaut haben.

Die Eheleute Groß wünschen sich, dass nach ihrem Tod alles geklärt ist und keine Streitigkeiten zwischen den zu gleichen Teilen erbenden Schwestern darüber aufkommt, was mit der geerbten Immobilie geschehen soll. Sie gehen davon aus, dass die schenkweise Übertragung mit einem lebenslangen Nießbrauch für sich im Interesse ihrer Kinder ist und diese die noch bestehende kleine Restschuld, die mit monatlich € 500 zu Buche schlägt, gerne übernehmen, um die Eltern finanziell zu unterstützen.

Für die Eheleute Groß hört sich diese Regelung nach einer guten Idee an- die Praxis zeigt jedoch, dass Kinder oftmals in letzter Sekunde doch nicht zum Notar gehen, weil ihnen die Ausmaße einer solchen Übertragung nie richtig erklärt wurden. Viele Kinder wollen kein Eigentum und fühlen sich als Mieter sehr wohl. Zu dieser Erkenntnis kommen Familien aber oft erst zu einem sehr späten Zeitpunkt. Besonders schwierig werden derlei Konstellationen, wenn einer der Beschenkten womöglich Sozialhilfeempfänger ist. In einem solchen Fall kann eine Schenkung angerechnet werden und damit der Anspruch auf Sozialleistungen entfallen.

Allerdings kann in einer solchen Konstellation wiederum die Idee einer Verrentung mit einem externen Partner in Erwägung gezogen werden. Dieser könnte die Immobilie übernehmen, die Eheleute Groß könnten ihre Restschuld begleichen und lebenslang in ihrer Immobilie leben, finanziell unabhängig und in dem Bewusstsein, dass im Falle ihres versterbens die beiden Töchter keine Immobilie, sondern das an Geld, das übrig ist, erben und somit Erbstreitigkeiten wie oben erwähnt ausbleiben.

Fazit

Unabhängig davon, ob Sie innerfamiliär oder mit einem Externen verrenten und so Liquidität aus Ihrer Immobilie ziehen wollen, ohne ausziehen zu müssen: eine kompetente Beratung ist in beiden Fällen ratsam und angezeigt und in beiden Fällen hilft Ihnen die Bedarfsanalyse bei RentePlusImmobilie dabei, zu erkennen, wohin die Reise in Ihrem Fall am besten gehen kann. Melden Sie sich unverbindlich über unser Kontaktformular bei uns!

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