Leibrente versus Teilverkauf: Zwei Verrentungsmodelle im Vergleich
Aktualisiert am 24. April 2023
Bei der Recherche nach dem individuell passendsten Immobilienverrentungsmodell kann man schnell den Überblick verlieren. Verschiedene Anbieter werben für das jeweils eigene Angebot – eine objektive Einschätzung von außen fällt da schwer.
In diesem Artikel möchten wir daher zwei verbreiteten Verrentungsmodelle vorstellen, mit dem das eigene “Betongold” freigesetzt werden kann, man aber trotzdem in der Immobilie wohnen bleiben darf: Die Leibrente sowie der Immobilien-Teilverkauf.
Das Wichtigste in Kürze
- Verrentungsmodelle: Fünf Immobilienverrentungsmodelle in Deutschland.
- Modellwahl: Abhängig von Lebenssituation, Kapitalbedarf und Immobilie.
- Leibrente/Teilverkauf: Rentenzahlungen, erhöhte Liquidität, Wohnen im Eigenheim.
Arten der Immobilienverrentung
Zunächst finden Sie anbei einen Überblick über die grundsätzlichen Immobilienverrentungsmodelle. Nach deutschem Recht existieren derzeit fünf Möglichkeiten der Immobilienverrentung:
- Verkauf mit lebenslangem Mietvertrag bzw. grundbuchlich gesichertem Wohnrecht
- Verkauf gegen Leibrente
- Verkauf gegen Nießbrauch
- Teilverkauf der Immobilie
- Umkehrhypothek
Juristische Grundlage: Bei den ersten vier der oben genannten Verrentungsmodellen liegt ein Immobilienverkauf der Verrentung zugrunde – bei der Umkehrhypothek, ist das Grundgeschäft ein Darlehensvertrag.
Welches Verrentungsmodell passt am besten?
Die Frage danach, welches Immobilienverrentungsmodell das am besten passendste ist, ist stark von der eigenen Lebenssituation, dem benötigten Kapitalbedarf sowie auch der Immobilie selbst abhängig.
Es ist sinnvoll, sich mit jedem Verrentungskonzept auseinander zu setzen und sich einen guten Überblick über alle Methoden zu verschaffen. Nur so können Vor- und Nachteile gegeneinander abgewogen werden und wirklich das richtige Modell gefunden werden. Helfen kann bei dieser wichtigen Abwägung der Vergleich der Immobilienverrentungsmodelle miteinander.
Leibrente in Kürze
Der Verkauf gegen Leibrente ist ein klassisches Verrentungsmodell, das es schon lang in Deutschland gibt.
Ablauf der Immobilienverrentung nach dem Modell “Leibrente”
Verrentet man seine Immobilie über das Leibrentenmodell, verkauft man seine Immobilie im Ganzen und erhält den vereinbarten Kaufpreis als Rentenzahlung. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, den Kaufpreis aufzuteilen und eine sofortige Einmalzahlung zu erhalten und den Restkaufpreis als Rentenzahlung über einen vorher festgelegten Zeitraum zu erhalten. Der Kaufpreis wird über ein unabhängiges Sachverständigengutachten ermittelt, von dem dann der Wert des Wohnrechts und damit der Wert des unentgeltlichen Wohnens der (Vor-) Eigentümer abgezogen wird.
Juristische Basis der Immobilien Leibrente sind die §§ 759 BGB ff. Hierin ist festgelegt, dass eine Leibrente eine wiederkehrende Zahlung (Rente) ist, die bis zu einem bestimmten Ereignis- meist wird der Tod des Rentenempfängers als Endzeitpunkt festgelegt- gezahlt wird. Da es sich beim Kauf einer Immobilie um ein beurkundungspflichtiges Geschäft handelt, wird der Kaufvertrag vor einem Notar abgeschlossen. Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Käufer der Immobilie die vereinbarte Rente bis zum vereinbarten Zeitpunkt zu zahlen. Weitere Nebenabreden wie etwa das lebenslange Wohnrecht, die Verpflichtung zur Instandhaltung, Pflege des Gartens etc. werden ebenfalls vertraglich festgelegt und geben die nötige Sicherheit, die gerade fürs Älterwerden wünschenswert ist.
Varianten des Leibrentenmodells
Im Normalfall wird die Immobilie an den Käufer verkauft, der den Kaufpreis über die Rentenzahlung begleicht. Gleichzeitig wird ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. Auf dieses kann auch verzichtet werden- etwa, um in ein altersgerechtes Wohnheim oder eine kleinere Wohnung zu ziehen. Auch die Aufteilung des Kaufpreises in eine Einmalzahlung bei Kaufvertragsunterzeichnung und Rentenzahlungen im Nachgang stellt eine Variante dieses Modells dar. Nicht zwingend muss als Laufzeit die restliche Lebensdauer des Immobilienverkäufers vereinbart werden- das ist immer dann relevant, wenn man ohnehin vorhat, irgendwann auszuziehen- etwa, um in einem betreuten Wohnheim zu leben. Zur Folge hat diese Alternative, dass die einzelnen Rentenzahlungen höher ausfallen.
Vorteile der Leibrente
- Liquidität generieren
Viele Rentner haben ihr gesamtes Vermögen in der von ihnen bewohnten Immobilie gebunden. Die Rente reicht oftmals nicht aus, um sich größere Anschaffungen zu leisten oder auch nur für die Instandhaltung der Immobilie aufkommen zu können. Nicht selten müssen die Kinder den Eltern bei der Reparatur des Daches aushelfen, weil derart hohe Kosten mit der regulären Rente schlicht nicht zu bewältigen sind. Durch den Verkauf der Immobilie kann durch die monatlichen Rentenzahlung die regelmäßige Liquidität aufgestockt werden. Die gewonnene finanzielle Unabhängigkeit wird von vielen Rentnern als enorme Steigerung des Lebensstandards empfunden. - Wohnen bleiben
Die Frage danach, warum das Haus oder die Wohnung nicht einfach verkauft wird und man sich eine kleinere Wohnung von dem vereinnahmten Kaufpreis nimmt, stellen sich viele Senioren gar nicht. “Einen alten Baum verpflanzt man nicht!”- für viele Menschen steht dies fest und sie scheuen einen Auszug und das neue Einleben in ungewohnter Umgebung. Dem wird der Verkauf über Leibrente bestmöglich gerecht, da der Verkauf gegen Eintragung eines (lebenslangen) Wohnrechts erfolgt. Dies beinhaltet, dass man für die Dauer des vereinbarten Wohnrechts als Verkäufer zwar ausziehen kann, aber nicht ausziehen muss. - Instandhaltung
Alle Themen rund um die Instandhaltung der Immobilie können- je nach Vereinbarung- auf den Käufer abgewälzt werden. Der Verkäufer bleibt also im Rahmen seines Wohnrechts in seiner gewohnten Umgebung wohnen solange er dies will, muss sich aber nicht mehr um alles kümmern und generiert über die monatliche Rente ausreichend freie Mittel, um sorglos und finanziell unabhängig seinen Lebensabend zu gestalten. - Altverbindlichkeiten zurück zahlen
Bei der Variante mit Einmalzahlung besteht mit dem Leibrentenmodell der große Vorteil, dass noch bestehende Restverbindlichkeiten, die zum Beispiel noch auf der Immobilie lasten, zurück gezahlt werden können. So wird man mit dem Verkauf der Immobilie schuldenfrei und sichert sich im Nachgang durch die Rentenzahlungen mehr Liquidität zum Aufstocken der Rente. - Regelung zu Lebzeiten
Die Regelung der Vermögensverhältnisse zu Lebzeiten, in Ruhe und bei bester Gesundheit ist für viele Senioren eine Herzensangelegenheit. Nur ungern wollen sie etwa im Falle der Pflegebedürftigkeit Kosten für eine Pflegekraft produzieren, die im Zweifel von ihren Kindern zu tragen sind. Durch das Leibrentenmodell haben ältere Menschen meist genug Geld, um selbst für derlei Kosten aufzukommen.
Nachteile des Leibrenten- Modells
Das Leibrentenmodell bietet viele Vorteile. Kritiker bemängeln allerdings häufig die Themen “Eigentumsaufgabe” und “niedriger Kaufpreis”.
- Hausverkauf
Basis der Verrentung über Leibrente ist der Verkauf des Hauses. Mit dem Hausverkauf geht die Aufgabe des Eigentums an der Immobilie einher. Dies ist vor allem dann relevant, wenn man im Erbfall das Haus gerne an seine Kinder vererben möchte oder sich wünscht, dass es im Familieneigentum bleibt. Dies ist nach einer Immobilienverrentung nicht mehr möglich. - Reduzierter Kaufpreis
Aufgrund der Tatsache, dass das Eigentum an der Immobilie mit einem Wohnrecht belastet übertragen wird, mindert den Kaufpreis verglichen mit einem unbelasteten Verkauf. Da der Käufer die Immobilie weder selbst nutzen noch vermieten kann und dies im Falle eines lebenslangen Wohnrechts auf ungewisse Zeit, kann er nicht den vollen Kaufpreis zahlen. Dies wird aber durch das mietfreie Wohnrecht der Immobilienverkäufer kompensiert.
Teilverkauf in Kürze
Das Verrentungsmodell “Teilverkauf” wird derzeit von vielen institutionellen Käufern entdeckt. Hierbei geht es um den teilweisen Verkauf von Miteigentumsanteilen an der zu verrentenden Immobilie. Für Immobilieneigentümer birgt es viele Vorteile, ohne dass sie das Volleigentum aufgeben müssen.
Ablauf der Immobilienverrentung nach dem Modell “Teilverkauf”
Wählt man den Teilverkauf als Immobilienverrentungsmodell, verkauft man als Eigentümer nur einen Teil seiner Immobilie, maximal 50%. Der zu verkaufende Anteil am Haus richtet sich nach dem Kapitalbedarf des Verkäufers, der auf Basis des Immobilienwertes bestimmt wird.
Der Wert der Immobilie wird durch ein unabhängiges Gutachten festgelegt. Dieser objektiv ermittelte Wert bildet die Grundlage für die sich ergebenden Möglichkeiten, was die Höhe des Teilkaufpreises angeht. Benötigt der Immobilieneigentümer etwa € 200.000 und bewohnt eine Immobilie, für die ein Wert von € 1.000.000 festgelegt wurde, würde er ein Fünftel der Immobilie oder aber 20% verkaufen.
Gleichzeitig wird vertraglich abgesichert, dass der Käufer der 20% lediglich stiller Teilhaber ist, der vormalige Alleineigentümer also auch nach dem Teilverkauf schalten und walten darf wie er dies gerne möchte. Grundbuchlich gesichert ist dieses Recht durch die Eintragung eines Nießbrauchs, auf dessen Basis man die Immobilie so nutzen kann wie man möchte: selbst oder auch im Rahmen von Vermietung. Im Gegenzug verpflichtet sich der vormalige Alleineigentümer dazu, ein monatliches Entgelt an den Teilkäufer zu bezahlen.
Vertraglich kann vereinbart werden, dass dem vormaligen Alleineigentümer ein Rückkaufrecht am verkauften Eigentumsanteil zustehen soll. Im Falle eines späteren erneuten Kapitalbedarfs kann der Miteigentumsanteil bis auf 50% aufgestockt werden. Sollte geplant werden, das Haus an einen Dritten zu übertragen, ist auch dies im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen möglich.
Vorteile des Teilverkaufs
- Liquidität generieren
Das Grundproblem, dass der Großteil des Vermögens in der selbstbewohnten Immobilie steckt, haben auch Menschen, die sich für einen Teilverkauf entscheiden. Durch den Teilverkauf können sie genau so viel Liquidität aus ihrem Haus oder ihrer Wohnung herauslösen, wie sie benötigen – sei es, um eine eigene Investition in die Immobilie selbst zu tätigen, anderen mit dem gewonnenen Kapital zu helfen oder sich schlicht ein paar lang gehegte Wünsche zu erfüllen. - Wohnen bleiben
Im Unterschied zu einem vollständigen Verkauf der Immobilie kann man als Eigentümer nach einem Teilverkauf im Objekt wohnen bleiben, muss also seine gewohnte Umgebung nicht aufgeben. Dieses Recht ist grundbuchlich gesichert. - Instandhaltung
Im Rahmen des eingetragenen Nießbrauchs bleibt man “wirtschaftlicher” Eigentümer, das heißt, Investitionen am oder ins Haus, Instandhaltung etc. bleibt beim vormaligen Alleineigentümer. Dies ist vielen Menschen besonders wichtig, da sie sich selbst um ihre eigenen vier Wände kümmern wollen. - Rückzahlung von Altverbindlichkeiten
Gerade im Rentenalter versuchen viele Menschen, ihre finanzielle Situation zu bereinigen. Dies ist durch den Teilverkauf möglich, weil etwaig bestehende Altverbindlichkeiten durch den Kaufpreis aus dem Teilverkauf bezahlt werden können. - Partizipation an künftiger Marktentwicklung
Die Tatsache, dass der Teilverkäufer mehr als die Hälfte seiner Immobilie als Eigentümer behält, eröffnet ihm die Möglichkeit, eine ggf. entstehende Wertsteigerung seiner Immobilie selbst zu seinem Vorteil nutzen zu können, etwa, weil sich die Marktwerte derart positiv entwickeln, dass er den Rest seiner Immobilie einige Zeit nach dem Teilverkauf auch noch verkaufen möchte. Als stiller Teilhaber kann ihn sein Miteigentümer hieran nicht hindern. - Möglichkeit des Rückkaufs
Durch die meist vertraglich vereinbarte Möglichkeit, den verkauften Teil der Immobilie zurück erwerben zu können, können zukünftige Kapitalflüsse optimal genutzt werden. Wissend, dass eine Kapitallebensversicherung in einer bestimmten Höhe in einigen Jahren frei wird, man aber heute dringenden Kapitalbedarf hat, einen Teilverkauf mit Rückkaufmöglichkeit zu tätigen, ist eine clevere Vorgehensweise, um sich zeitliche Vorteile zu verschaffen. - Psychologischer Vorteil
Großer Vorteil im Gegensatz zu den anderen kaufvertragsbasierten Verrentungsmodellen ist beim Teilverkauf, dass der Eigentümer der Immobilie dieses nicht ganz aufgibt. Er bleibt in jedem Fall Mehrheitseigentümer, da Teilkäufer nicht mehr als 50% der Immobilie erwerben. Diese Tatsache ist für viele Menschen ein ganz wesentlicher und nicht zu unterschätzender Aspekt, der für das Verrentungsmodell “Teilverkauf” spricht.
Nachteile des Teilverkaufs
So vielschichtig die Vorteile des Teilverkaufs auch sind, es gibt durchaus Nachteile, über die man sich vor Abschluss eines Teilkaufvertrages im Klaren sein sollte.
- Monatliche Entgeltzahlung
Als Gegenleistung für die weitere vollständige Nutzung einer Immobilie, die einem nicht mehr vollständig gehört, zahlt der vormalige Alleineigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt an den Teilkäufer. Die Höhe ist jedoch im Vorfeld festgelegt und kann bei optimaler Vertragsgestaltung im Nachgang auch nicht mehr erhöht werden. - Reduzierter Kaufpreis
Mit Blick auf den zu erzielenden Kaufpreis wird im Rahmen des Teilverkaufs nicht das Maximum an Wert aus der Immobilie zu ziehen sein. Den maximalen Wert für eine Immobilie wird man nur bei großem Wettbewerb und vollständigem, unbelasteten Verkauf generieren können. Dieser hätte aber die vollständige Aufgabe des Eigentums und vor allem den Auszug aus der Immobilie zur Folge- beides ist vom Teilverkäufer ja aber gerade nicht gewünscht.
Fazit
Die obigen Ausführungen machen deutlich, dass beide Verrentungsmodelle viele Vor- aber auch abzuwägende Nachteile mit sich bringen. Da das gewählte Modell immer zur ganz individuellen Lebenssituation passen sollte, sollte genau dieser Abgleich gemacht werden und ganz bewusst die Frage gestellt werden:
- Was will der Immobilieneigentümer?
- Was ist ihm besonders, was weniger wichtig?
Der Immobilieneigentümer, dem die Instandhaltung und Pflege seines Anwesens mit den Jahren zu viel wird, wird im Rahmen des Teilverkaufs und dem damit verbundenen Nießbrauch, bei dem er sich weiterhin um alles kümmert, weniger gut aufgehoben sein als beim Leibrentenmodell.
Menschen, die sich die vollständige Aufgabe des Eigentums an ihrer Immobilie überhaupt nicht vorstellen können, werden im Rahmen eines Leibrentenverkaufs sicherlich weit weniger glücklich sein als beim Modell des Teilverkaufs, bei dem sie auch immer die Möglichkeit eines Rückkaufs haben.
Große Relevanz hat auch die Immobilie selbst. Nicht jeder Anbieter von Teilverkäufen kauft in allen Teilen Deutschlands Immobilien. Denn auch auf Seiten der Anbieter von Verrentungsmodellen bestehen Investitionsvoraussetzungen, die diese einhalten und erfüllen müssen.
Die genaue Information über alle Verrentungsmodelle – nicht nur über den Teilverkauf und den Verkauf gegen Leibrente- ist ein wesentlicher erster Schritt beim Finden des richtigen Verrentungskonzeptes.
Dabei ist darauf zu achten, dass die meisten Anbieter vollumfänglich nur über das von ihnen verfolgte Konzept informieren und eine umfassende und vor allem unabhängige Information auf deren Websites nicht erwartet werden kann. Auf unserer Website finden Sie umfangreiche Informationen über alle Verrentungsmodelle. Mit dem kostenlosen Verrentungscheck können Sie mit nur wenigen Eingaben eine erste Vorauswahl für das Konzept treffen, das am besten zu Ihnen und Ihrer Immobilie passt.
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