Nießbrauch

Nießbrauch-Definition

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt neben dem Eigentum und Besitz noch eine weitere Variante, die es einer Person erlaubt, auf eine Immobilie umfangreich zuzugreifen: den Nießbrauch.

Wer einen Nießbrauchrecht auf eine Immobilie hat, darf in dieser wohnen und sie vermieten oder verpachten. Juristen bezeichnen dies als „Möglichkeit, alle Nutzungen aus der Sache zu ziehen“, was in den §§ 1030 ff. BGB geregelt ist. Die Immobilie selbst gehört jedoch einer anderen Person.

Ein Beispiel: Herr Winter verkauft sein Haus und lässt sich im Gegenzug ein Nießbrauchrecht darauf sichern. Dann darf er als Nießbraucher in diesem Haus wohnen und es vermieten. Eigentümer des Hauses ist aber der Käufer.

Nießbrauch erklärt: Was ist das überhaupt?

Wer einen Nießbrauch auf eine Immobilie hat, darf in dieser wohnen, diese vermieten oder verpachten – und zwar bis das Nießbrauchrecht endet.  Neben der grundsätzlichen Nießbrauch-Definition kann das Recht in der Praxis je nach Vereinbarung zwischen dem Immobilieneigentümer und dem Nießbraucher ein bisschen anders gehandhabt werden. So gibt es folgende Arten des Nießbrauchs:

 

Quotennießbrauch

Der Quotennießbrauch ist eine besondere Form vom Nießbrauchrecht, bei der ein bestimmter Anteil des Nutzungsrechts an einer Sache auf eine andere Person übertragen wird. Im Gegensatz zum unbeschränkten Nießbrauch, bei dem die Person die volle Nutzung der Immobilie hat, hat die Person beim Quotennießbrauch nur einen begrenzten Anteil am Nutzungsrecht.

Ein Beispiel für einen Quotennießbrauch ist, wenn eine Person Eigentümer einer Immobilie ist und einen Teil des Nutzungsrechts an eine andere Person verkauft. Die Person, die das Nutzungsrecht an der Immobilie erworben hat, kann die Immobilie nun für einen bestimmten Teil nutzen, hat aber kein Recht, über den Verkauf oder die Renovierung der Immobilie zu entscheiden.

Im Vergleich zu anderen Formen des Nießbrauchs, wie z. B. dem unbeschränkten Nießbrauch oder dem beschränkten Nießbrauchrecht, bietet der Quotennießbrauch eine gute Kompromisslösung für Personen, die an der Nutzung einer Immobilie interessiert sind, aber nicht die volle Verantwortung übernehmen wollen.

 

Bruchteilsnießbrauch

Beim Bruchteilsnießbrauch wird ein bestimmter Anteil des Nutzungsrechts an einem Gegenstand auf mehrere Personen aufgeteilt wird. Jede Person hat dann einen Bruchteil des Nutzungsrechts, entsprechend dem Bruchteil, den sie besitzt.

Ein Beispiel für einen Bruchteilsnießbrauch ist, wenn mehrere Personen gemeinsam das Nutzungsrecht an einem Ferienhaus besitzen. Jeder Besitzer hat dann einen Bruchteil des Nutzungsrechts und kann das Ferienhaus zu einem bestimmten Zeitpunkt nutzen.

Der Bruchteilsnießbrauch kann eine gute Möglichkeit sein, um die Kosten für eine Immobilie zu teilen und gleichzeitig die Nutzung des Gegenstands zu genießen. Im Vergleich zu anderen Formen von Nießbrauchrecht bietet er eine flexible Lösung, da jeder Besitzer nur einen Bruchteil des Nutzungsrechts hat und nicht die volle Verantwortung für die Immobilie trägt.

 

Vorbehaltsnießbrauch

Beim Vorbehaltsnießbrauch behält eine Person das Nutzungsrecht an einer Sache für einen bestimmten Zeitraum, während sie die Sache an eine andere Person verkauft oder überträgt.

Ein Beispiel für einen Vorbehaltsnießbrauch ist, wenn eine Person ihr Haus verkauft, aber das Nutzungsrecht an dem Haus für einen bestimmten Zeitraum behält. Die Person, die das Haus gekauft hat, kann das Haus nutzen, aber die ursprüngliche Eigentümerin behält das Recht, es während des Vorbehaltszeitraums zu nutzen.

Der Vorbehaltsnießbrauch bietet eine gute Möglichkeit, um den Übergang von Eigentum an einem Gegenstand zu erleichtern und gleichzeitig die Interessen beider Parteien zu schützen. Im Vergleich zu anderen Nießbrauchformen ist der Vorbehaltsnießbrauch jedoch zeitlich begrenzt und bietet daher nicht die gleiche Flexibilität.

 

Nachrangiger Nießbrauch

Beim nachrangigen Nießbrauch wird das Nießbrauchrecht einer Person hinter den Rechten anderer Nießbrauchnehmer zurückgestellt. Das bedeutet, dass im Falle einer Kündigung oder eines Verlustes des Nießbrauchrechts an der Sache, das Nießbrauchrecht des Nachrangigen Nießbrauchnehmers nicht berücksichtigt wird.

Ein Beispiel für ein Nießbrauchrecht im Rahmen eines nachrangigen Nießbrauchs ist, wenn eine Person Eigentümer eines Hauses ist und einen Teil des Nießbrauchrechts an eine andere Person verkauft, aber gleichzeitig einen Dritten beauftragt, das Haus zu verwalten. In diesem Fall hat die Person, die das Nießbrauchrecht erworben hat, nachrangige Rechte im Vergleich zum Nießbrauchrecht der Person, die das Haus verwaltet.

Es ist wichtig zu beachten, dass das Nießbrauchrecht des Nachrangigen Nießbrauchnehmers nicht geschützt ist und im Falle einer Kündigung oder eines Verlustes des Nießbrauchrechts nicht berücksichtigt wird. Das nachrangige Nießbrauchrecht bietet zwar die Möglichkeit, das Nießbrauchrecht an einer Sache zu teilen, aber es ist mit einem höheren Risiko für das Nießbrauchrecht des erwerbenden Nießbrauchnehmers verbunden.

 

Zuwendungsnießbrauch

Der Zuwendungsnießbrauch ist eine spezielle Form des Nießbrauchrechts, bei der eine Person das Nießbrauchrecht an einer Immobilie oder einem anderen Vermögenswert durch eine Zuwendung, wie zum Beispiel ein Geschenk oder eine Vermächtnis, erhält. Im Gegensatz zum unbeschränkten Nießbrauch, bei dem das Nießbrauchrecht uneingeschränkt ausgeübt werden kann, hat die Person beim Zuwendungsnießbrauch nur ein beschränktes Recht zur Nutzung des Objekts.

Diese Form des Nießbrauchrechts ist für Personen geeignet, die an der Nutzung einer Immobilie interessiert sind, aber nicht das volle Eigentum oder das volle Recht zur Verfügung haben möchten. Da das Nießbrauchrecht durch eine Zuwendung erworben wurde, kann es auch an weitere Personen weitergegeben werden, was es für Familien besonders interessant macht, die ihr Vermögen innerhalb der Familie erhalten möchten.

Erfahren Sie hier mehr zu Zuwendungsnießbrauch

Generell unterscheiden sich die verschiedenen Formen von Nießbrauchrecht vor allem hinsichtlich des Nutzungsumfangs des Nießbrauchers. Beim nachrangigen Nießbrauch zum Beispiel geht das Nießbrauchrecht nach dem Tod des eigentlichen Nießbrauchers auf einen Dritten über. Solch eine gesonderte Regelung muss vertraglich fixiert werden, denn im Standardfall ist das Nießbrauchrecht weder übertragbar noch vererbbar.

Wo es Rechte gibt, gibt es auch Pflichten: Rechte und Pflichten beim Nießbrauchrecht

Der Nießbrauch räumt dem Nießbraucher diverse Rechte und Pflichten ein. Für gewöhnlich ist dies das Recht in der Immobilie zu wohnen und sämtliche “Früchte aus der Immobilie zu ziehen”, sprich, diese zu vermieten. Diese Rechte sind sprichwörtlich wertvoll und nicht frei von einigen bestimmten Pflichten gegenüber dem Eigentümer.

Ähnlich wie bei regulären Mietobjekten ist der Bewohner bzw. Vermieter dazu verpflichtet, das Haus oder die Wohnung in einem gewissen Umfang instand zu halten. Darüber hinaus sind die Mieteinnahmen, sofern der Nießbraucher sich für eine Vermietung entscheidet, wie bei anderen Mietobjekten natürlich vom Nießbraucher zu versteuern.

Die diversen Rechte und Pflichten von Nießbrauchern und Eigentümern haben wir in einem separaten Artikel näher erläutert. Hier geht es direkt zum Artikel.

Nießbrauch Definition: alles Vertragssache

Wie die aufgeführten Nießbraucharten bereits erahnen lassen, ist der Umfang des Nießbrauchs und die damit einhergehend Pflichten sowie Rechte eine Frage des Einzelfalls. Über den Nießbrauch mit all seinen Eigenheiten schließen Nießbraucher und Immobilieneigentümer einen Vertrag ab. Dieser ist nur rechtlich gesichert, wenn ihn ein Notar beurkundet. Anschließend wird der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen. Das Recht kann nur auf Wunsch des Nießbrauchers gelöscht werden. Dann wird es aus dem Grundbuch wieder ausgetragen.

Weitere Hinweise zur Löschung des Nießbraucheintrags finden sich hier.

Wann endet der Nießbrauch?

Das Ende des Nießbrauches ist zentraler Bestandteil des Nießbrauch-Vertrages und lässt sich grundsätzlich frei gestalten. Für gewöhnlich endet das Nießbrauchrecht mit dem Tod des Nießbrauchers. Es ist aber auch möglich, das Recht zeitlich konkret zu begrenzen. Dies würde im Vertrag jedoch deutlich gekennzeichnet werden. Ob eine zeitliche Begrenzung sinnvoll ist, hängt letztlich von der jeweiligen individuellen Situation ab.

Hat der Nießbrauch einen bestimmbaren Wert?

Ja, der Nießbrauch hat einen konkreten Wert – und dieser ist in bestimmten Situationen von zentraler Bedeutung, nämlich wenn es bspw. um die Besteuerung im Rahmen einer Schenkung geht. Wie hoch der Wert ist, hängt von den Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie, den möglichen Mieteinnahmen und der Dauer des Nießbrauchrechts ab.

Ein Beispiel: Herr Winter wohnt weiterhin in seinem Haus, über das er einen Nießbrauchrecht für die nächsten zehn Jahre innehält. Würde er es vermieten, bekäme er eine Jahresmiete von 12.000 €. Die Jahresmiete multipliziert mit der Laufzeit von zehn Jahren ergibt einen Wert von 120.000 €. Der Nießbrauchwert läge damit – vereinfacht berechnet – bei 120.000 €.

Der Nießbrauchwert reduziert den Immobilienwert. Da der Eigentümer die Immobilie nicht vollumfänglich nutzen kann, ist sie für ihn natürlich weniger wert. Wird ein Haus mit Nießbrauch verkauft, ist daher nicht der reguläre Hauswert anzusetzen. Stattdessen reduziert sich dieser um den Nießbrauchwert.

Mehr zum Thema Nießbrauchwert erfahren Sie im Artikel: Nießbrauch berechnen bei Immobilien.

 

Wann macht ein Nießbrauch Sinn?

Die Definition Nießbrauch ist mit den vorangegangenen Abschnitten abgehakt. Aber wann macht ein Nießbrauch eigentlich Sinn? Die Einsatzmöglichkeiten des Nießbrauchs sind vielfältig und spannend.

Ein paar Beispiele zeigen Ihnen auf, wann er besonders sinnvoll ist und häufig angewandt wird:

Nießbrauch zur Altersabsicherung

1. Beispiel: Herr Winter möchte seine Rente aufbessern. Er denkt an einen Hausverkauf. Dagegen spricht jedoch, dass er in dem Haus gerne weiterhin wohnen würde. Was kann er tun? Nießbrauch ist die Lösung. Er verkauft das Haus mit der Auflage, einen Nießbrauch für sich bis zum Lebensende einzutragen. So kann er im Haus wohnen und erhält gleichzeitig durch den Kaufpreis eine höhere Geldsumme zur freien Verfügung.

Nießbrauch zur Sicherung der Pflegekosten

2. Beispiel: Herr Winter hat sich einen Nießbrauch über sein Haus eintragen lassen, weil er in die Zukunft denkt. Ihm ist bewusst, dass er vielleicht irgendwann in ein Pflegeheim muss. Als der Tag kommt, zieht er aus seinem Haus aus. Ein Makler findet für ihn einen Mieter. Mithilfe der Mieteinnahmen bezahlt er einen Teil der Pflegeheimkosten.

Nießbrauch zur Einsparung von Schenkungsteuer

3. Beispiel: Herr Winter schenkt das Haus an seine Enkelin Lea und lässt sich einen Nießbrauch eintragen. Dies tut er, um Lea die Schenkungsteuer zu ersparen. Sie würde auf die Schenkung nämlich eine empfindliche Steuer zahlen, da der Hauswert über 200.000 € und damit über ihren steuerlichen Freibetrag liegt.

Nießbrauch zur Einsparung von Erbschaftsteuer

4. Beispiel: Herr Winter besitzt ein großes Barvermögen und das Haus. Seine Sorge ist, dass seine Erben Erbschaftsteuer zahlen müssten. Deswegen vererbt der das Haus mit Nießbrauch. Auf diese Weise mindert sich der Hauswert und damit der Wert seines kompletten Erbes. Seine Erben bleibt die hohe Erbschaftsteuer erspart.

Interessantes zum Thema lesen Sie auch hier.

Folgende Grafik veranschaulicht zudem noch einmal den Unterschied aus Eigentum, Besitz und Nießbrauch am Beispiel einer Immobilie.

 

Nießbrauch Vorteile

Die Vorteile eines Verkaufs mit Nießbrauch sind vielfältig. Aufgrund der juristischen Ausgestaltung des Nießbrauchs als sehr starkes Recht, ist der Verkauf mit Vereinbarung eines Nießbrauchsrechts mit Sicherheit die Variante, die dem ursprünglichen Zustand- nämlich dem Volleigentum- am nächsten kommt.

Kein Auszug aus der vertrauten Umgebung

Ein großer Vorteil eines Vollverkaufs mit Nießbrauchrecht ist die Tatsache, dass man in seinen eigenen vier Wänden wohnen bleiben kann. Nicht nur praktische Gründe, wie etwa die Nähe zum eigenen Hausarzt, zur Familie, zu Freunden und Bekannten sprechen gegen einen Auszug. Nicht selten stecken in dem selbst bewohnten Haus so viele Erinnerungen, dass durchaus auch der psychologische Aspekt eine tragende Rolle spielt.

Finanzielle Möglichkeiten ausschöpfen

Nach einem langen Berufsleben, während dem man die Ersparnisse in das Eigenheim gesteckt hat, bleibt oftmals an Liquidität im Rahmen der Rente nicht mehr allzu viel übrig. Durch den Verkauf wird ein hoher Kapitalbetrag freigesetzt, der zur freien Verfügung steht. Hiermit kann man sich als Nießbraucher eigene Wünsche erfüllen, nahe Angehörige unterstützen oder aber die eigene Altersversorgung sichern. Ganz besonders dann, wenn Anschaffungen für den altersgerechten Umbau des selbstgenutzten Hauses oder der Wohnung anstehen.

Vermietungsmöglichkeit nach Auszug

Entscheidet man sich zu einem späteren Zeitpunkt doch zu einem Auszug, hat man durch die Eintragung des lebenslangen Nießbrauchrechts die Möglichkeit, die Immobilie nach Auszug zu vermieten und die Mieteinnahmen für sich zu behalten. Auch hierin sehen viele Menschen einen wichtigen Baustein zu ihrer privaten Altersversorgung, weil über die Mieteinnahmen auch Pflegekosten beglichen werden können. Dies alles, ohne von den Kindern oder anderen Angehörigen abhängig zu sein.

Weitere Kapitalzahlung nach Auszug

Es besteht aber auch die Möglichkeit, im Falle eines Auszugs, die Löschung des Nießbrauchs gegen eine Ablösesumme, die vom Eigentümer gefordert werden kann, zu bewirken. Der Eigentümer hat ein Interesse an der Löschung des Nießbrauchs, da er, solange das Nießbrauchsrecht besteht, die Immobilie selbst nicht nutzen kann, sie insbesondere auch nicht vermieten kann. Er muss, um mit der Immobilie Geld verdienen zu können, so lange warten, bis das Nießbrauchsrecht gelöscht wird- sei es durch den Tod des Nießbrauchnehmers ausgelöst oder aufgrund seiner Einwilligung zur Löschung. In zweitem Fall lässt sich der Eigentümer diese Löschung in der Regel auch etwas kosten.

Regelung der finanziellen Angelegenheiten zu Lebzeiten

Drei Aspekte spielen eine Rolle:

• Eigenverantwortung
  Der Verkäufer entscheidet bei klarem Verstand, was mit seiner Immobilie geschehen soll. Ist man erst einmal ein Pflegefall, entscheiden andere über Verkauf oder Nicht-Verkauf, in vielen Fällen entscheiden hierüber sogar Fremde (z. B. Betreuer).
  
  

• Vermeidung von Erbstreitigkeiten
  Der Verkauf verhindert nicht selten Erbstreitigkeiten bei den Hinterbliebenen im Falle eines Versterbens des Immobilieneigentümers. Durch den Verkauf begibt sich der vormalige Eigentümer zwar der Möglichkeit, die Immobilie zu vererben. Er vererbt jedoch Geld, nämlich den durch den Verkauf generierten Kaufpreis. Hierdurch wird vermieden, dass bei mehreren Erben Streit über das weitere Verfahren mit der Immobilie entsteht: der eine Sohn will nach der Erbschaft verkaufen, die Tochter will selbst einziehen, das dritte Kind will vermieten. All dieses Streitpotential wird komplett vermieden, wenn der vormalige Eigentümer und spätere Erblasser bereits zu Lebzeiten selbstbestimmt seine Entscheidungen zur Immobilie trifft, einen Teil des durch den Verkauf freigesetzten Kapitals selbst für sich nutzt und den Rest vererbt. Wir der Verkauf verbunden mit einem Nießbrauch etwa für den Ehegatten, der selbst nicht Eigentümer ist, stellt der vormalige Eigentümer sicher, dass dieser lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben kann.
  
  

• Enterbung von Erben
  Der Verkauf der Immobilie kann auch dabei helfen, gesetzliche Erben zu enterben. Dieses Thema ist außerordentlich heikel, kommt in der Praxis jedoch durchaus häufig vor. Viele Kinder kümmern sich nicht um ihre Eltern. Ihnen dann ein schönes Haus zu vermachen, fühlt sich für viele Eltern nicht richtig an. Sofern sie einen Verkauf mit Nießbrauch anstreben, können Eigentümer in derlei Situationen durch das generierte Kapital anderen, etwa Menschen, die sich zu Lebzeiten um sie kümmern, obwohl sie keine Erben sind, Geld zukommen lassen. Auch, wenn derlei Geldzuwendungen ggf. später beim Pflichtteil wieder zum Tragen kommen können, bietet der Vollverkauf mit Nießbrauch oft eine gelungene Möglichkeit, Verfügungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge zu treffen, die den Wünschen des Eigentümers am ehesten gerecht wird.

Verkauf an einen Privatinvestor

Käufer von Immobilien, die mit einem (lebenslangen) Nießbrauchsrechts belastet sind, sind in der Regel Einzelpersonen. Dies bedeutet, dass der Verkauf eine sehr private Ebene erhalten kann. Anders als dies bei institutionellen Käufern ist, können sich Verkäufer und Käufer im Vorfeld kennenlernen, was für viele Verkäufer ein ganz wesentliches Entscheidungskriterium ist.