Nießbrauch: Definition, Beispiele, Rechte und Pflichten
Aktualisiert am 20. Januar 2024
Kurzdefinition
Als Nießbrauchsrecht oder Nießbrauch wird das Recht bezeichnet, eine Sache wie eine Immobilie durch Wohnrecht oder Teilverkauf zu nutzen und daraus Erträge zu erzielen, obwohl man nicht der Eigentümer ist.
Zu Unrecht ist das Nießbrauchsrecht teilweise bei älteren Menschen wenig bekannt. Denn es stellt ein tolles Modell dar, dass gerade für ältere Menschen sehr komfortabel und lukrativ ist. Im Folgenden erklären wir Ihnen das Thema Nießbrauchrecht in verständlicher Weise und zeigen Ihnen mit verschiedenen Beispielen Ihre Möglichkeiten auf.
Das Wichtigste in Kürze
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Nießbrauch ist eine Art von Nutzungsrecht, bei dem eine Person das Recht hat, eine Sache, die einem anderen gehört, zu nutzen, ohne dessen Eigentum zu erwerben.
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Der Nießbraucher hat das Recht, sie zu nutzen, zu verwalten oder zu vermieten.
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Für gewöhnlich endet das Nießbrauchrecht mit dem Tod des Nießbrauchers
Nießbrauch-Definition
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt neben dem Eigentum und Besitz noch eine weitere Variante, die es einer Person erlaubt, auf eine Immobilie umfangreich zuzugreifen: den Nießbrauch.
Wer einen Nießbrauchrecht auf eine Immobilie hat, darf in dieser wohnen und sie vermieten oder verpachten. Juristen bezeichnen dies als „Möglichkeit, alle Nutzungen aus der Sache zu ziehen“, was in den §§ 1030 ff. BGB geregelt ist. Die Immobilie selbst gehört jedoch einer anderen Person.
Ein Beispiel: Herr Winter verkauft sein Haus und lässt sich im Gegenzug ein Nießbrauchrecht darauf sichern. Dann darf er als Nießbraucher in diesem Haus wohnen und es vermieten. Eigentümer des Hauses ist aber der Käufer.
Erfahren Sie hier mehr zu Nießbrauch BGB und wir der Nießbrauch im BGB juristisch eingeordnet werden kann.
Nießbrauch erklärt: Was ist das überhaupt?
Wer einen Nießbrauch auf eine Immobilie hat, darf in dieser wohnen, diese vermieten oder verpachten – und zwar bis das Nießbrauchrecht endet. Neben der grundsätzlichen Nießbrauch-Definition kann das Recht in der Praxis je nach Vereinbarung zwischen dem Immobilieneigentümer und dem Nießbraucher ein bisschen anders gehandhabt werden. So gibt es folgende Arten des Nießbrauchs:
Quotennießbrauch
Der Quotennießbrauch ist eine besondere Form vom Nießbrauchrecht, bei der ein bestimmter Anteil des Nutzungsrechts an einer Sache auf eine andere Person übertragen wird. Im Gegensatz zum unbeschränkten Nießbrauch, bei dem die Person die volle Nutzung der Immobilie hat, hat die Person beim Quotennießbrauch nur einen begrenzten Anteil am Nutzungsrecht.
Ein Beispiel für einen Quotennießbrauch ist, wenn eine Person Eigentümer einer Immobilie ist und einen Teil des Nutzungsrechts an eine andere Person verkauft. Die Person, die das Nutzungsrecht an der Immobilie erworben hat, kann die Immobilie nun für einen bestimmten Teil nutzen, hat aber kein Recht, über den Verkauf oder die Renovierung der Immobilie zu entscheiden.
Im Vergleich zu anderen Formen des Nießbrauchs, wie z. B. dem unbeschränkten Nießbrauch oder dem beschränkten Nießbrauchrecht, bietet der Quotennießbrauch eine gute Kompromisslösung für Personen, die an der Nutzung einer Immobilie interessiert sind, aber nicht die volle Verantwortung übernehmen wollen.
Bruchteilsnießbrauch
Beim Bruchteilsnießbrauch wird ein bestimmter Anteil des Nutzungsrechts an einem Gegenstand auf mehrere Personen aufgeteilt wird. Jede Person hat dann einen Bruchteil des Nutzungsrechts, entsprechend dem Bruchteil, den sie besitzt.
Ein Beispiel für einen Bruchteilsnießbrauch ist, wenn mehrere Personen gemeinsam das Nutzungsrecht an einem Ferienhaus besitzen. Jeder Besitzer hat dann einen Bruchteil des Nutzungsrechts und kann das Ferienhaus zu einem bestimmten Zeitpunkt nutzen.
Der Bruchteilsnießbrauch kann eine gute Möglichkeit sein, um die Kosten für eine Immobilie zu teilen und gleichzeitig die Nutzung des Gegenstands zu genießen. Im Vergleich zu anderen Formen von Nießbrauchrecht bietet er eine flexible Lösung, da jeder Besitzer nur einen Bruchteil des Nutzungsrechts hat und nicht die volle Verantwortung für die Immobilie trägt.
Vorbehaltsnießbrauch
Beim Vorbehaltsnießbrauch behält eine Person das Nutzungsrecht an einer Sache für einen bestimmten Zeitraum, während sie die Sache an eine andere Person verkauft oder überträgt.
Ein Beispiel für einen Vorbehaltsnießbrauch ist, wenn eine Person ihr Haus verkauft, aber das Nutzungsrecht an dem Haus für einen bestimmten Zeitraum behält. Die Person, die das Haus gekauft hat, kann das Haus nutzen, aber die ursprüngliche Eigentümerin behält das Recht, es während des Vorbehaltszeitraums zu nutzen.
Der Vorbehaltsnießbrauch bietet eine gute Möglichkeit, um den Übergang von Eigentum an einem Gegenstand zu erleichtern und gleichzeitig die Interessen beider Parteien zu schützen. Im Vergleich zu anderen Nießbrauchformen ist der Vorbehaltsnießbrauch jedoch zeitlich begrenzt und bietet daher nicht die gleiche Flexibilität.
Nachrangiger Nießbrauch
Beim nachrangigen Nießbrauch wird das Nießbrauchrecht einer Person hinter den Rechten anderer Nießbrauchnehmer zurückgestellt. Das bedeutet, dass im Falle einer Kündigung oder eines Verlustes des Nießbrauchrechts an der Sache, das Nießbrauchrecht des Nachrangigen Nießbrauchnehmers nicht berücksichtigt wird.
Ein Beispiel für ein Nießbrauchrecht im Rahmen eines nachrangigen Nießbrauchs ist, wenn eine Person Eigentümer eines Hauses ist und einen Teil des Nießbrauchrechts an eine andere Person verkauft, aber gleichzeitig einen Dritten beauftragt, das Haus zu verwalten. In diesem Fall hat die Person, die das Nießbrauchrecht erworben hat, nachrangige Rechte im Vergleich zum Nießbrauchrecht der Person, die das Haus verwaltet.
Es ist wichtig zu beachten, dass das Nießbrauchrecht des Nachrangigen Nießbrauchnehmers nicht geschützt ist und im Falle einer Kündigung oder eines Verlustes des Nießbrauchrechts nicht berücksichtigt wird. Das nachrangige Nießbrauchrecht bietet zwar die Möglichkeit, das Nießbrauchrecht an einer Sache zu teilen, aber es ist mit einem höheren Risiko für das Nießbrauchrecht des erwerbenden Nießbrauchnehmers verbunden.
Zuwendungsnießbrauch
Der Zuwendungsnießbrauch ist eine spezielle Form des Nießbrauchrechts, bei der eine Person das Nießbrauchrecht an einer Immobilie oder einem anderen Vermögenswert durch eine Zuwendung, wie zum Beispiel ein Geschenk oder eine Vermächtnis, erhält. Im Gegensatz zum unbeschränkten Nießbrauch, bei dem das Nießbrauchrecht uneingeschränkt ausgeübt werden kann, hat die Person beim Zuwendungsnießbrauch nur ein beschränktes Recht zur Nutzung des Objekts.
Diese Form des Nießbrauchrechts ist für Personen geeignet, die an der Nutzung einer Immobilie interessiert sind, aber nicht das volle Eigentum oder das volle Recht zur Verfügung haben möchten. Da das Nießbrauchrecht durch eine Zuwendung erworben wurde, kann es auch an weitere Personen weitergegeben werden, was es für Familien besonders interessant macht, die ihr Vermögen innerhalb der Familie erhalten möchten.
Erfahren Sie hier mehr zu Zuwendungsnießbrauch
Generell unterscheiden sich die verschiedenen Formen von Nießbrauchrecht vor allem hinsichtlich des Nutzungsumfangs des Nießbrauchers. Beim nachrangigen Nießbrauch zum Beispiel geht das Nießbrauchrecht nach dem Tod des eigentlichen Nießbrauchers auf einen Dritten über. Solch eine gesonderte Regelung muss vertraglich fixiert werden, denn im Standardfall ist das Nießbrauchrecht weder übertragbar noch vererbbar.
Rechte und Pflichten beim Nießbrauchsrecht
Das Wichtigste in Kürze
- Nießbraucher nutzt/vermietet Immobilie, hat Ertrags-Verfügungsgewalt, ohne Eigentümerbeteiligung.
- Nießbraucherpflichten: Erhaltung, Bewirtschaftung, Versicherung, gewöhnliche Kosten.
- Eigentümer: Nießbrauch einschränken, Verfügungsrecht, außergewöhnliche Unterhaltskosten.
Das Nutzungsrecht Nießbrauch ist äußerst komplex. Es verwundert daher kaum, dass der Nießbrauch mit Rechten und Pflichten einhergeht. Diese greifen für den Nießbraucher und den Eigentümer der Immobilie für den kompletten Zeitraum des Nießbrauchs. Welche dies im Detail sind, lässt sich im Nießbrauchvertrag bedarfsgerecht fixieren. Sofern es keine individuell festgelegten Regelungen im Vertrag gibt, gelten laut Gesetz die im Folgenden aufgeführten Rechte und Pflichten. Nachfolgend möchten wir auf die Rechte und Pflichten im Falle eines Nießbrauchs eingehen – sowohl aus Perspektive des Nießbrauchers als auch aus Perspektive des Eigentümers.
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Rechte des Nießbrauchers
Der Nießbraucher ist die Person, die das Nutzungsrecht innehält. Das wird notariell beglaubigt und im Grundbuch aufgenommen. Um sich besser zu merken, welches Recht mit dem Nießbrauch einhergeht, hilft eine Herleitung des Wortes.
So entlehnt sich der Begriff Nießbrauch aus den lateinischen Wörtern „usus fructus“. Dies wiederum lässt sich mit „Fruchtgenuss“ übersetzen. Juristen verwenden jedoch nicht das Wort Fruchtgenuss, sondern Fruchtziehung. Im Klartext bedeutet dies: Der Nießbraucher darf aus der Immobilie einen Nutzen ziehen.
Obgleich dieses Nutzungsrecht auch für andere Sachen, Rechte oder Vermögen vergeben werden kann, wird es doch zumeist auf Immobilien angewendet. Dann kann der Nießbraucher die Immobilie selbst nutzen oder sie vermieten bzw. verpachten.
Das Nießbrauchrecht geht allerdings mit keiner Eigentumsübertragung einher. Der Nießbraucher hat daher kein Verfügungsrecht, was bedeutet, dass er im Unterschied zum Immobilieneigentümer die Immobilie nicht verkaufen darf. Er kann jedoch darin wohnen und auch seine Familie einziehen lassen. Möchte er beispielsweise aus Altersgründen nicht mehr in der Liegenschaft leben, kann er sie an einen Dritten vermieten.
Die Mieteinnahmen kann er dann für sein Pflegeheim oder eine kleinere Immobilie aufwenden. Von diesen Einkünften muss er nichts an den Immobilieneigentümer abgeben. Sie gehören komplett ihm, weswegen Juristen von einer Verfügungsgewalt über die Erträge sprechen. Diese Regelung greift so lange, bis der Nießbrauchvertrag erlischt. In der Regel geschieht das mit dem Tod des Nießbrauchers. Selbstverständlich sind andere Zeiträume denkbar. Auf jeden Fall aber wird die Dauer des Nießbrauchs vertraglich fixiert.
Beispiel: Das Seniorenehepaar Schneider hat mit viel Fleiß ihre eigene Immobilie über viele Jahrzehnte abbezahlt. Nun sind sie stolzer Besitzer dieser Immobilie – leider ist sie aber im Alter etwas zu groß. Die Kinder wollen die Immobilie nicht kaufen – womöglich, weil sie gar nicht mehr in der Heimat wohnen. Stattdessen macht das Ehepaar Schneider einen cleveren Zug: Sie verkaufen ihre Immobilie mit Nießbrauchrecht und bekommen deshalb sofort eine Barzahlung. Trotzdem dürfen sie die Immobilie weiter vermieten (oder alternativ auch darin wohnen bleiben). Von den Mieteinnahmen können sie eine kleinere, altersgerechte Wohnung bezahlen. Obendrein dürfen sie natürlich den Verkaufspreis ihrer Immobilie behalten.
Pflichten des Nießbrauchers
Ein Nießbrauch bei Immobilien heißt in der Regel, dass der Nießbraucher in dieser kostenfrei wohnen darf. Komplett kostenfrei wohnt der Nießbraucher allerdings nicht. So gehen mit dem Nießbrauch beim Haus Pflichten für den Nutzer einher. Laut Gesetz ist er dazu verpflichtet:
- die Immobilie zu erhalten,
- die Immobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften,
- die Immobilie zu versichern.
All dies bedeutet, dass der Nießbraucher dem Objekt nicht bewusst Schaden zufügt, es pflegt und darüber eine Versicherung abschließt. Er darf die Immobilie nicht grundlegend verändern oder gar umgestalten. Sollten große Ausbesserungen erforderlich sein oder ist die Liegenschaft beschädigt, hat der Nießbraucher die Pflicht, dies umgehend dem Immobilieneigentümer zu melden.
Der Nießbraucher übernimmt die gewöhnlichen Kosten
In der Regel finden sich in den Übertragungsurkunden zum Nießbrauch keine ausdrücklichen Regelungen hinsichtlich der Kostenverteilung. Ist dies der Fall, gelten die gesetzlichen Regelungen. Sie wiederum legen fest, dass der Nießbraucher sämtliche gewöhnliche Kosten der Immobilie tragen muss.
In der Regel übernimmt der Nießbraucher daher zum Beispiel folgende Kostenblöcke:
- Verbrauchskosten wie Müll, Strom, Wasser, Heizung, Kanalgebühren, Schornsteinfeger
- Erforderliche Versicherungen wie Gebäudebrand etc.
- Steuern (Grundsteuer)
Die Mieteinnahmen, sofern der Nießbraucher sich für einen Nießbrauch mit Vermietung entscheidet, sind vom Nießbraucher zu versteuern. Mehr zu Nießbrauch Steuer.
Rechte des Eigentümers
Der Immobilieneigentümer besitzt das Recht, in Absprache mit dem künftigen Nießbraucher den Nießbrauch zu limitieren. Dies wird bei Vertragsaufsetzung selbstverständlich festgehalten.
Eine Beschränkung könnte es beispielsweise bezüglich der Dauer des Nießbrauchs geben. Gerade bei größeren Liegenschaften wäre auch eine räumliche Beschränkung des Nießbrauchrechts möglich. Ein weiteres Recht des Eigentümers betrifft das Verfügungsrecht. Hiermit ist gemeint, dass der Immobilieneigentümer das Haus oder die Wohnung zu jederzeit verkaufen darf. Dafür benötigt er keine Einwilligung von dem Nießbrauchnutzer. Allerdings bleibt das Nießbrauchrecht bestehen. In der Praxis ist es allerdings sehr selten, dass sich für eine Immobilie mit Nießbraucher ein Käufer findet.
Pflichten des Eigentümers
Eine Immobilie verursacht Kosten. Dazu gehöre nicht nur die gewöhnlichen Kosten und öffentliche Lasten, sondern auch außergewöhnliche Unterhaltskosten. Ist das Treppengeländer beispielsweise durch gewöhnliche Anwendung abgenutzt oder muss die Heizung modernisiert werden, ist der Nießbraucher nicht verpflichtet, diese zu erneuern. Für Verschlechterungen der Sache, die lediglich durch die Ausübung des Nießbrauchs zustande kommen, muss der Nießbraucher also nicht aufkommen.
Folgende Beispiele verdeutlichen, was zu außergewöhnlichen Unterhaltskosten zählen könnte:
- Wiederherrichten völlig verwohnter Mieträume
- Sanierung des Treppenhauses
- Einbau neuer Türen wegen des Versicherungsschutzes
- Erneuerung Zähleranlage
- Erneuerung des Wasser- und Elektroanschlusses in der Waschküche
- Erneuerung der Elektroinstallation
- Instandsetzung und Austausch der elektrischen Anlage
- umfangreiche Innen- und Außenputzarbeiten am Gebäude
- Instandsetzung des Dachs oder seine Ausstattung mit einer Wärmedämmung
- Austausch der Fenster
- Modernisierung der Heizung und Einbau einer modernen Heizungsanlage
- notwendige Umbauarbeiten
- Beiträge zum Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung
- Beiträge zur Herstellung einer öffentlichen Abwasserbeseitigungsanlage
- Beiträge zur Herstellung der Straße
- Isolierverglasung des ganzen Hauses
Der Erhalt des Kapitalwerts, sowie Maßnahmen, die über das gewöhnliche Maß hinausgehen, obliegen folglich dem Eigentümer und zählen nicht zu den Pflichten des Nießbrauchers. Der Eigentümer ist jedoch nicht grundsätzlich verpflichtet, solche Maßnahmen abzudecken – diese werden vielmehr im jeweiligen Nießbrauch-Vertrag geregelt.
Vorbehaltsnießbrauch vs. Quotennießbrauch: Rechte und Pflichten hängen von der Nießbrauchart ab
An dieser Stelle sei erwähnt, dass es nicht die eine Art von Nießbrauch bei Immobilien gibt. Dementsprechend können die Rechte und Pflichten in einigen Punkten ein wenig anders sein, als oben beschrieben. Die Ausführungen beziehen sich auf dem am häufigsten genutzten Nießbrauch: den Vorbehaltsnießbrauch ohne individuelle Absprachen.
Hiermit überträgt ein Immobilieneigentümer seine Wohnung oder sein Haus an einen Dritten. Dafür erhält er ein Nießbrauchrecht, Geld und die oben genannten Rechte. Vereinzelt findet der Quotennießbrauch Anwendung, mit dem eine anteilige Nutzung des Hauses oder der Wohnung vorgesehen ist. Der Nießbraucher würde dann beispielsweise 50 % der Mieterträge erhalten und nicht 100 % wie beim Vorbehaltsnießbrauch. Diese Art des Nießbrauches kommt jedoch in der Praxis selten vor.
FAQ zum Nießbrauchsrecht
Wo wird das Nießbrauchsrecht eingetragen?
Wie die aufgeführten Nießbraucharten bereits erahnen lassen, ist der Umfang des Nießbrauchs und die damit einhergehend Pflichten sowie Rechte eine Frage des Einzelfalls. Über den Nießbrauch mit all seinen Eigenheiten schließen Nießbraucher und Immobilieneigentümer einen Vertrag ab. Dieser ist nur rechtlich gesichert, wenn ihn ein Notar beurkundet. Anschließend wird der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen. Das Recht kann nur auf Wunsch des Nießbrauchers gelöscht werden. Dann wird es aus dem Grundbuch wieder ausgetragen.
Weitere Hinweise zur Nießbrauch Löschung.
Wann endet der Nießbrauch?
Das Ende des Nießbrauches ist zentraler Bestandteil des Nießbrauch-Vertrages und lässt sich grundsätzlich frei gestalten. Für gewöhnlich endet das Nießbrauchrecht mit dem Tod des Nießbrauchers. Es ist aber auch möglich, das Recht zeitlich konkret zu begrenzen. Dies würde im Vertrag jedoch deutlich gekennzeichnet werden. Ob eine zeitliche Begrenzung sinnvoll ist, hängt letztlich von der jeweiligen individuellen Situation ab.
Hat der Nießbrauch einen bestimmbaren Wert?
Ja, der Nießbrauch hat einen konkreten Wert – und dieser ist in bestimmten Situationen von zentraler Bedeutung, nämlich wenn es bspw. um die Besteuerung im Rahmen einer Schenkung geht. Wie hoch der Wert ist, hängt von den Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie, den möglichen Mieteinnahmen und der Dauer des Nießbrauchrechts ab.
Ein Beispiel: Herr Winter wohnt weiterhin in seinem Haus, über das er einen Nießbrauchrecht für die nächsten zehn Jahre innehält. Würde er es vermieten, bekäme er eine Jahresmiete von 12.000 €. Die Jahresmiete multipliziert mit der Laufzeit von zehn Jahren ergibt einen Wert von 120.000 €. Der Nießbrauchwert läge damit – vereinfacht berechnet – bei 120.000 €.
Der Nießbrauchwert reduziert den Immobilienwert. Da der Eigentümer die Immobilie nicht vollumfänglich nutzen kann, ist sie für ihn natürlich weniger wert. Wird ein Haus mit Nießbrauch verkauft, ist daher nicht der reguläre Hauswert anzusetzen. Stattdessen reduziert sich dieser um den Nießbrauchwert.
Mehr zum Thema Nießbrauchwert erfahren Sie im Artikel Nießbrauch berechnen.
Wann macht ein Nießbrauch Sinn?
Die Definition Nießbrauch ist mit den vorangegangenen Abschnitten abgehakt. Aber wann macht ein Nießbrauch eigentlich Sinn? Die Einsatzmöglichkeiten des Nießbrauchs sind vielfältig und spannend.
Ein paar Beispiele zeigen Ihnen auf, wann er besonders sinnvoll ist und häufig angewandt wird:
Nießbrauch zur Altersabsicherung
1. Beispiel: Herr Winter möchte seine Rente aufbessern. Er denkt an einen Hausverkauf. Dagegen spricht jedoch, dass er in dem Haus gerne weiterhin wohnen würde. Was kann er tun? Nießbrauch ist die Lösung. Er verkauft das Haus mit der Auflage, einen Nießbrauch für sich bis zum Lebensende einzutragen. So kann er im Haus wohnen und erhält gleichzeitig durch den Kaufpreis eine höhere Geldsumme zur freien Verfügung.
Nießbrauch zur Sicherung der Pflegekosten
2. Beispiel: Herr Winter hat sich einen Nießbrauch über sein Haus eintragen lassen, weil er in die Zukunft denkt. Ihm ist bewusst, dass er vielleicht irgendwann in ein Pflegeheim muss. Als der Tag kommt, zieht er aus seinem Haus aus. Ein Makler findet für ihn einen Mieter. Mithilfe der Mieteinnahmen bezahlt er einen Teil der Pflegeheimkosten.
Nießbrauch zur Einsparung von Schenkungsteuer
3. Beispiel: Herr Winter schenkt das Haus an seine Enkelin Lea und lässt sich einen Nießbrauch eintragen. Dies tut er, um Lea die Schenkungsteuer zu ersparen. Sie würde auf die Schenkung nämlich eine empfindliche Steuer zahlen, da der Hauswert über 200.000 € und damit über ihren steuerlichen Freibetrag liegt.
Nießbrauch zur Einsparung von Erbschaftsteuer
4. Beispiel: Herr Winter besitzt ein großes Barvermögen und das Haus. Seine Sorge ist, dass seine Erben Erbschaftsteuer zahlen müssten. Deswegen vererbt der das Haus mit Nießbrauch. Auf diese Weise mindert sich der Hauswert und damit der Wert seines kompletten Erbes. Seine Erben bleibt die hohe Erbschaftsteuer erspart.
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Folgende Grafik veranschaulicht zudem noch einmal den Unterschied aus Eigentum, Besitz und Nießbrauch am Beispiel einer Immobilie.
Nießbrauch Vorteile
Die Vorteile eines Verkaufs mit Nießbrauch sind vielfältig. Aufgrund der juristischen Ausgestaltung des Nießbrauchs als sehr starkes Recht, ist der Verkauf mit Vereinbarung eines Nießbrauchsrechts mit Sicherheit die Variante, die dem ursprünglichen Zustand- nämlich dem Volleigentum- am nächsten kommt.
Kein Auszug aus der vertrauten Umgebung
Ein großer Vorteil eines Vollverkaufs mit Nießbrauchrecht ist die Tatsache, dass man in seinen eigenen vier Wänden wohnen bleiben kann. Nicht nur praktische Gründe, wie etwa die Nähe zum eigenen Hausarzt, zur Familie, zu Freunden und Bekannten sprechen gegen einen Auszug. Nicht selten stecken in dem selbst bewohnten Haus so viele Erinnerungen, dass durchaus auch der psychologische Aspekt eine tragende Rolle spielt.
Finanzielle Möglichkeiten ausschöpfen
Nach einem langen Berufsleben, während dem man die Ersparnisse in das Eigenheim gesteckt hat, bleibt oftmals an Liquidität im Rahmen der Rente nicht mehr allzu viel übrig. Durch den Verkauf wird ein hoher Kapitalbetrag freigesetzt, der zur freien Verfügung steht. Hiermit kann man sich als Nießbraucher eigene Wünsche erfüllen, nahe Angehörige unterstützen oder aber die eigene Altersversorgung sichern. Ganz besonders dann, wenn Anschaffungen für den altersgerechten Umbau des selbstgenutzten Hauses oder der Wohnung anstehen.
Vermietungsmöglichkeit nach Auszug
Entscheidet man sich zu einem späteren Zeitpunkt doch zu einem Auszug, hat man durch die Eintragung des lebenslangen Nießbrauchrechts die Möglichkeit, die Immobilie nach Auszug zu vermieten und die Mieteinnahmen für sich zu behalten. Auch hierin sehen viele Menschen einen wichtigen Baustein zu ihrer privaten Altersversorgung, weil über die Mieteinnahmen auch Pflegekosten beglichen werden können. Dies alles, ohne von den Kindern oder anderen Angehörigen abhängig zu sein.
Weitere Kapitalzahlung nach Auszug
Es besteht aber auch die Möglichkeit, im Falle eines Auszugs, die Löschung des Nießbrauchs gegen eine Ablösesumme, die vom Eigentümer gefordert werden kann, zu bewirken. Der Eigentümer hat ein Interesse an der Löschung des Nießbrauchs, da er, solange das Nießbrauchsrecht besteht, die Immobilie selbst nicht nutzen kann, sie insbesondere auch nicht vermieten kann. Er muss, um mit der Immobilie Geld verdienen zu können, so lange warten, bis das Nießbrauchsrecht gelöscht wird- sei es durch den Tod des Nießbrauchnehmers ausgelöst oder aufgrund seiner Einwilligung zur Löschung. In zweitem Fall lässt sich der Eigentümer diese Löschung in der Regel auch etwas kosten.
Regelung der finanziellen Angelegenheiten zu Lebzeiten
Drei Aspekte spielen eine Rolle:
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Eigenverantwortung
Der Verkäufer entscheidet bei klarem Verstand, was mit seiner Immobilie geschehen soll. Ist man erst einmal ein Pflegefall, entscheiden andere über Verkauf oder Nicht-Verkauf, in vielen Fällen entscheiden hierüber sogar Fremde (z. B. Betreuer). -
Vermeidung von Erbstreitigkeiten
Der Verkauf verhindert nicht selten Erbstreitigkeiten bei den Hinterbliebenen im Falle eines Versterbens des Immobilieneigentümers. Durch den Verkauf begibt sich der vormalige Eigentümer zwar der Möglichkeit, die Immobilie zu vererben. Er vererbt jedoch Geld, nämlich den durch den Verkauf generierten Kaufpreis. Hierdurch wird vermieden, dass bei mehreren Erben Streit über das weitere Verfahren mit der Immobilie entsteht: der eine Sohn will nach der Erbschaft verkaufen, die Tochter will selbst einziehen, das dritte Kind will vermieten. All dieses Streitpotential wird komplett vermieden, wenn der vormalige Eigentümer und spätere Erblasser bereits zu Lebzeiten selbstbestimmt seine Entscheidungen zur Immobilie trifft, einen Teil des durch den Verkauf freigesetzten Kapitals selbst für sich nutzt und den Rest vererbt. Wir der Verkauf verbunden mit einem Nießbrauch etwa für den Ehegatten, der selbst nicht Eigentümer ist, stellt der vormalige Eigentümer sicher, dass dieser lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben kann.
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Enterbung von Erben
Der Verkauf der Immobilie kann auch dabei helfen, gesetzliche Erben zu enterben. Dieses Thema ist außerordentlich heikel, kommt in der Praxis jedoch durchaus häufig vor. Viele Kinder kümmern sich nicht um ihre Eltern. Ihnen dann ein schönes Haus zu vermachen, fühlt sich für viele Eltern nicht richtig an. Sofern sie einen Verkauf mit Nießbrauch anstreben, können Eigentümer in derlei Situationen durch das generierte Kapital anderen, etwa Menschen, die sich zu Lebzeiten um sie kümmern, obwohl sie keine Erben sind, Geld zukommen lassen. Auch, wenn derlei Geldzuwendungen ggf. später beim Pflichtteil wieder zum Tragen kommen können, bietet der Vollverkauf mit Nießbrauch oft eine gelungene Möglichkeit, Verfügungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge zu treffen, die den Wünschen des Eigentümers am ehesten gerecht wird.
Verkauf an einen Privatinvestor
Käufer von Immobilien, die mit einem (lebenslangen) Nießbrauchsrechts belastet sind, sind in der Regel Einzelpersonen. Dies bedeutet, dass der Verkauf eine sehr private Ebene erhalten kann. Anders als dies bei institutionellen Käufern ist, können sich Verkäufer und Käufer im Vorfeld kennenlernen, was für viele Verkäufer ein ganz wesentliches Entscheidungskriterium ist.
Nießbrauch Nachteile
Viele der Vorteile des Vollverkaufs mit Nießbrauchs sind gleichzeitig auch Nachteile. Wie bestimmte Aspekte betrachtet werden, ist immer auch von der Sichtweise abhängig.
Hoher Kapitalbetrag als Belastung
Auch, wenn es verlockend für viele Menschen klingt: Die Auszahlung des Kaufpreises als Einmalzahlung überfordert viele Menschen. Für eine gute Immobilie werden heutzutage auch bei einer Belastung mit einem Nießbrauchsrecht hohe 6stellige Euro-Beträge gezahlt. Nicht für jeden bedeutet dies einen Mehrwert, denn es sind im Nachgang Fragen zu klären wie:
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Wo lege ich das Geld am besten an?
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Welche steuerlichen Auswirkungen haben Schenkungen zu Lebzeiten, etwa, weil ich einen Teil des Kaufpreises an Angehörige oder Freunde verschenken will?
Menschen, die keinen konkreten Kapitalbedarf haben, etwa weil sie nicht wissen, dass sie ihre Heizung erneuern oder sich ein Wohnmobil kaufen wollen, sondern lediglich ihre regelmäßige Liquidität aufbessern wollen, können mit dem Produkt “Vollverkauf mit Nießbrauch” schlecht beraten sein.
Verkauf an Privatinvestor
Die Tatsache, dass man denjenigen, der die Immobilie vor dem Verkauf kennengelernt hat (oder sich womöglich bereits vorher schon länger kannte), kann nach dem Verkauf für viele vormalige Eigentümer unangenehm sein.
Kaufgründe für den Privatinvestor
Derjenige, der eine Immobilie mit Nießbrauch kauft, hat den Vorteil, eine Immobilie heute zu erwerben, obwohl sie eigentlich erst zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich nach dem Tod des Eigentümers auf dem Markt erhältlich gewesen wäre (davon abgesehen, dass viele Immobilien auch im Falle des Versterbens des Eigentümers nie auf den Markt kommen, weil Erben die Immobilie an Bekannte veräußern). Er erhält die Immobilie unter dem Marktwert, weil die Tatsache, dass die Immobilie mit einem Nießbrauch belastet ist, einen Abzug vom Marktwert in Höhe des kapitalisierten Nießbrauchswerts rechtfertigt.
Die statistische Restlebenserwartung
Grundlage für die Kapitalisierung des Nießbrauchsrechts ist die statistische Restlebenserwartung des vormaligen Eigentümers und Nießbrauchers. Stirbt dieser im Rahmen seiner statischen Restlebenserwartung, handelt es sich um einen fairen und ausgeglichenen Deal. Verstirbt er jedoch früher, kann ihm das zwar egal sein, der neue Eigentümer und Käufer der Immobilie profitiert jedoch finanziell von dem im Verhältnis zur statistischen Restlebenserwartung früheren Versterben.
Mit anderen Worten: für den Käufer ist es finanziell vorteilhaft, wenn der Nießbraucher früher stirbt. Kennt man sich also, sieht sich womöglich regelmäßig oder begegnet sich hin und wieder, schwingt dieses Gefühl zwischen den Parteien eventuell mit.
Umgekehrt muss aber auch gesehen werden, dass jeder Nießbraucher, der länger als seine statistische Restlebenserwartung lebt, sich bei jedem Treffen seinerseits ins Fäustchen lachen kann, denn je länger der Nießbraucher lebt, desto finanziell besser ist das Geschäft “Vollverkauf mit Nießbrauch” für ihn.
Da nun aber niemand in die Zukunft blicken kann, weiß bei Abschluss des Kaufvertrages niemand, für wen der Verkauf mit Nießbrauch vorteilhafter sein wird. Deshalb kann es den Beteiligten durchaus auch gleichgültig sein und dieser Nachteil nicht als solcher gesehen werden.
Alternative Verrentungsmodelle zum Nießbrauchrecht
Durch den Verkauf Ihrer Immobilie und die Eintragung eines Nießbrauchsrechts im Grundbuch erhalten Sie eine attraktive Summe, die Sie für Ihre eigenen Zwecke verwenden können. Gleichzeitig bietet Ihnen das Nießbrauchrecht ein hohes Maß an Sicherheit, da es auch bei einem späteren Verkauf oder einer Zwangsversteigerung erhalten bleibt. Darüber hinaus haben Sie die Möglichkeit, das Gebäude zu vermieten, wenn Sie es nicht mehr selbst nutzen wollen.
Eine Alternative zu einem vollständigen Verkauf Ihrer Immobilie ist der Immobilien Teilverkauf. Beim Immobilien Teilverkauf wird ein Teil Ihrer Immobilie an einen Investor verkauft, während Sie weiterhin Eigentümer bleiben und die volle Kontrolle über das Objekt haben. Im Gegenzug erhalten Sie von dem Investor eine feste Summe oder eine regelmäßige Verrentung.
Leibrente ist eine weitere Alternative zum Nießbrauch, bei der ein Eigentümer Teile seines Eigentums verkauft und sich gleichzeitig das Recht sichert, die Immobilie für den Rest seines Lebens zu nutzen. Hierbei überträgt der Eigentümer einen Teil seiner Rechte und Pflichten an die Immobilie auf den Käufer und behält sich gleichzeitig das Recht vor, die Immobilie zu nutzen. Dies bietet eine gute Möglichkeit für Eigentümer, eine regelmäßige Einkommensquelle zu sichern, ohne ihr Zuhause zu verlassen.
Häufig gestellte Fragen zu Nießbrauch
Was bedeutet Nießbrauch?
Der Nießbrauch ist ein eigentumsähnliches Recht, das dem Berechtigten erlaubt, eine Sache oder Immobilie zu nutzen als sei er Eigentümer, ohne Eigentum an der Sache oder Immobilie zu haben. Hierzu zählen insbesondere die Rechte, die Sache oder Immobilie selbst zu nutzen oder sie die Vermietung und Verpachtung.
Wer ist bei Nießbrauch der Eigentümer?
Beim Nießbrauch unterscheidet man den Nießbrauchrechtinhaber und den Eigentümer. Am Beispiel einer Immobilie kann man wie folgt unterscheiden: der Eigentümer ist in Abteilung I des Grundbuchs als “juristischer” Eigentümer eingetragen. Er hat die Verfügungsgewalt über das Grundstück und kann es verkaufen oder verschenken. Der Nießbrauchrechtinhaber am gleichen Grundstück darf es selbst nutzen oder vermieten. Er ist der Nutznießer des Grundstücks und wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Er wird auch „wirtschaftlicher Eigentümer“ genannt.
Wann beginnt der Nießbrauch?
Das Nießbrauchsrecht ist zivilrechtlich wirksam bestellt im Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch.
Wann endet der Nießbrauch?
Üblicherweise wird der Nießbrauch auf Lebenszeit des Berechtigten bestellt und endet damit mit dem Tod des Nießbrauchers. Soll er vorher enden, bedarf es der expliziten Erklärung des Nießbrauchrechtinhabers, der durch seinen notariell erklärten Verzicht eine Löschung des Rechts im Grundbuch bewirken kann.
Wie berechnet man den Wert des Nießbrauchs?
Zur Berechnung des Nießbrauchwerts gibt es eine gängige Formel, diese lautet: Kapitalwert des Nießbrauchs = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor bzw. Vervielfältiger.
Hier finden Sie ein Dokument zur Berechnung des Nießbrauchs auf Basis des Bundesfinanzministeriums.
Was ist ein Nießbrauchsvorbehalt?
Eltern, die ihr Eigenheim an ihre Kinder übertragen möchten, könnten einen Nießbrauchsvorbehalt für sich selbst vereinbaren. Dies bedeutet, dass sie das Recht behalten, das Eigenheim für den Rest ihres Lebens zu bewohnen, auch wenn die Immobilie rechtlich gesehen ihren Kindern gehört. Dieses Recht ist vergleichbar mit einem lebenslangen Wohnrecht.
Andererseits betrifft der Nießbrauch nicht nur das Wohnrecht, sondern auch andere Nutzungsrechte. In unserem Beispiel könnten die Eltern weiterhin Mieteinnahmen aus der Immobilie erzielen, wenn sie beispielsweise Teile des Hauses vermieten. Auch dieses Recht bleibt erhalten.
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