Pflegekosten durch die Immobilie decken: Welche Möglichkeiten gibt es?
Aktualisiert am 2. Mai 2023
Die derzeitige corona-bedingte Situation in deutschen Pflege- und Altenheimen lässt die Frage aufkommen, wie attraktiv ein Umzug für deutsche Senioren in ein Altenheim heute noch ist. Die Nachrichten von überdurchschnittlich vielen Toten in den Heimen und die offensichtliche Unfähigkeit der zuständigen Institutionen, vulnerable Gruppen wie die Alten- und Pflegeheimbewohner zu schützen, führt sicherlich zu einem nachhaltigen Vertrauensverlust, den wieder gut zu machen schwer werden dürfte.
Der nachfolgende Artikel beleuchtet eine Alternative zu einem Umzug ins Heim, geht aber auch auf typisch aufkommende Fragen ein, wenn sich ein Umzug ins Pflegeheim nicht vermeiden lässt, die Finanzierung von Pflegekosten jedoch unsicher ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Corona-Pandemie hat das Vertrauen deutscher Senioren in Pflege- und Altenheime nachhaltig beeinträchtigt.
- Verkauf mit Wohnrecht und Verkauf mit Nießbrauch sind Alternativen zum Verkauf des Eigenheims, um Pflegekosten zu decken oder altersgerechte Umbaumaßnahmen durchzuführen.
- Der Verkauf mit Nießbrauch ermöglicht es dem ehemaligen Eigentümer, "wirtschaftlicher Eigentümer" zu bleiben, in seiner Immobilie zu wohnen und sie zu vermieten, um Pflegeheimkosten zu decken.
Die Ausgangssituation
Häufig leben Menschen in ihrem Eigenheim. Doch das Leben wird oftmals dann beschwerlich, wenn die Immobilieneigentümer nicht nur mit dem Aufwand rund um ihr Anwesen überfordert sind, sondern wenn sie auch körperlich nicht mehr in der Lage sind, ihr Haus oder ihre Wohnung entsprechend nutzen zu können.
Selten sind Bäder und Duschen ebenerdig oder es befinden sich so viele Treppen im Haus, dass ganze Gebäudeteile gar nicht mehr seitens der Senioren genutzt werden. Die Immobilieneigentümer kommen an den Punkt, an dem sie hohe Umbaukosten zu stemmen haben, die sie oft mit ihrer kleinen Rente nicht bezahlen können. Sie stehen vor der scheinbar alternativlosen Lösung, ihre Immobilie verkaufen und ausziehen zu müssen.
Leider deckt die gesetzliche Pflegeversicherungen mögliche Kosten in den meisten Fällen nicht ausreichend ab. Folgende Grafik schildert, welche Deckungslücke sich bei ambulanter Versorgung monatlich ergibt. Die Deckungslücke ist hierbei der Fehlbetrag aus gesetzlicher Versicherung und den durchschnittlichen tatsächlichen Pflegekosten. Diese Lücke muss im Pflegefall geschlossen werden.
Auch bzw. gerade bei der stationären Pflege wird die Deckungslücke größer.
Alternative zum Verkauf: Die Immobilienverrentung
Es gibt jedoch die Alternative, im eigenen Heim wohnen zu bleiben und zum Beispiel über Umbaumaßnahmen und eine ambulante Pflege noch viele Jahre glücklich und sorglos, vor allem jedoch finanziell und juristisch abgesichert in der eigenen Immobilie wohnen bleiben zu können. Hierfür eröffnen sich für Immobilieneigentümer je nach Bedarf und Zustand und Lage des Hauses verschiedene Möglichkeiten:
Verkauf mit Nießbrauch zur Deckung von Pflegekosten oder altersgerechten Umbaumaßnahmen
Inhalt
Verkaufen Immobilieneigentümer ihr Eigenheim an einen Dritten und lassen sich ein Nießbrauch auf Lebenszeit eintragen, bleiben sie “wirtschaftlicher Eigentümer” ihrer Immobilie.
Das bedeutet, dass das juristische Eigentum an der Immobilie zwar auf den Käufer übergeht, die vormaligen Eigentümer also nicht mehr über ihr Haus, Grundstück oder ihre Wohnung verfügen können im juristischen Sinne (hierzu zählen, dass insbesondere ein Verkauf, eine Schenkung, sowie das Vererben ausgeschlossen sind), sie aber bis zu ihrem Lebensende kostenlos in ihrer Immobilie wohnen bleiben können und alle Entscheidungen, die mit der Immobilie zu tun haben, selbst fällen können.
Stehen also Umbaumaßnahmen an, etwa, um einen Treppenlift einzubauen, ist dies ohne weiteres Zutun des neuen Eigentümers möglich. Damit einher geht auch die Kostentragungspflicht für alle Reparaturen.
Vorteil: Kaufpreis zur freien Verfügbarkeit
Im Gegenzug erhalten die vormaligen Eigentümer den Kaufpreis für ihr Haus, gemindert um den Kapitalwert des für sie eingetragenen Nießbrauchs, von dem sie Pflege- und Umbaukosten bezahlen können.
Vorteil: Vermietung der Immobilie und Einbehalt der Miete zur Deckung von Heimkosten
Der ganz besondere Vorteil, den der Nießbrauch zum Beispiel gegenüber einem Verkauf mit Wohnrecht hat, liegt darin, dass der Nießbrauchnehmer, also der vormalige Eigentümer, auch ausziehen kann und trotzdem das Recht der Vermietung behält.
Im Gegensatz dazu bezieht sich das Wohnrecht nur auf das eigentliche “wohnen”, sprich, das Wohnrecht erlischt, wenn der Wohnrechtsberechtigte final nicht mehr von seinem Wohnrecht Gebrauch machen möchte.
Hingegen hat der Nießbrauchsberechtigte auch das Recht, die Immobilie zu vermieten, wenn er sie nicht mehr selbst bewohnen möchte. Zieht der Nießbrauchnehmer also nach einer Zeit des Wohnenbleibens doch in ein Pflegeheim, steht ihm das Recht zu, die Immobilie weiter zu vermieten. Nicht selten kann durch die Vereinnahmung der Miete das notwendig gewordene Pflegeheim bezahlt werden.
Vorteil: Liquidierung des Nießbrauchsrechts bei Auszug/Nicht-Vermietung gegen Löschung
Möchte er sich gar nicht mehr um das Nießbrauchrecht kümmern, wenn er final ins Altersheim zieht, also möchte der Nießbrauchnehmer insbesondere die Immobilie nicht selbst vermieten, steht ihm die Möglichkeit offen, dem neuen Eigentümer anzubieten, ihm das Nießbrauchrecht “abzukaufen”.
Der neue Eigentümer zahlt den noch bestehenden Wert des Nießbrauchsrechts und der Nießbrauchsberechtigte verpflichtet sich im Gegenzug dazu, das Nießbrauchrecht im Grundbuch löschen zu lassen. Auch diese Entscheidung führt oft zu einer weiteren Aufstockung der Liquidität, die für Pflegekosten u.ä. eingesetzt werden kann. Benötigen Sie weitere Informationen zur Berechnung des Werts des Nießbrauchs, finden Sie diese hier:
Weitergehende Informationen zum Nießbrauch im Allgemeinen finden Sie hier:
- Der Nießbrauch im Vergleich zum Wohnrecht
- Der Nießbrauch im Vergleich zu weiteren Immobilienverrentungsmodellen
- Nießbrauch berechnen mit unserem kostenlosen Rechner
Beispiel: Verkauf mit Nießbrauch zur Deckung von altersgerechtem Umbau
Herr Müller ist Eigentümer eines kleinen Einfamilienhauses in der Nähe von Mannheim. Herr Müller ist 76 Jahre alt und noch sehr rüstig, allerdings hat er aufgrund einer Hüftoperation Probleme damit, die Treppe zu seinem Schlafzimmer hinauf zusteigen. Er plant deshalb den Umbau seines Hauses dergestalt, dass er wohnen und schlafen im Erdgeschoss kann.
Sein ehemaliges Arbeitszimmer soll deshalb zum Schlafzimmer umfunktioniert werden. Außerdem soll das Badezimmer renoviert und altersgerecht umgestaltet werden. Hierfür sind Investitionskosten von € 80.000 notwendig.
Herr Müller möchte sich zur Unterstützung außerdem eine Hilfskraft einstellen, die drei Mal pro Woche Einkäufe erledigen und sich um die Reinigung des Hauses etc. kümmern soll. Von seiner Rente oder anderweitig Ersparten kann sich Herr Müller dies nicht leisten. Ihm ist allerdings wichtig, dass er seine Eigentümerstellung möglichst behält.
Er lässt sich von RentePlusImmobilie beraten und findet mit dieser Unterstützung einen Käufer, der in die Immobilie als Geldanlage investiert. Zeitgleich lässt sich Herr Müller ein lebenslanges Nießbrauchrecht eintragen. Mit dem generierten Kaufpreis zahlt Herr Müller die Umbaumaßnahmen und das Gehalt für die Hilfskraft. Er bleibt “wirtschaftlicher Eigentümer” der Immobilie und trifft alle Entscheidungen rund um die Immobilie selbst. 8 Jahre später hat Herr Müller einen leichten Schlaganfall, was ein Leben allein für ihn unmöglich macht.
Er vermietet sein Einfamilienhaus an ein älteres Ehepaar und zahlt von den Mieteinnahmen einen Teil der Mietkosten im Pflegeheim. Stirbt Herr Müller, endet das lebenslange Nießbrauchsrecht und der Eigentümer der Immobilie kann über das Haus frei verfügen. Bis zu diesem Zeitpunkt hat der Eigentümer keinerlei Mitspracherecht. Nicht einmal die Besichtigung der Immobilie ist ihm ohne Zustimmung von Herrn Müller möglich.
Verkauf mit Wohnrecht zur Deckung von Pflegekosten oder altersgerechter Umbaumaßnahmen
Inhalt
Verkauft der pflegebedürftig gewordene Eigentümer seine Immobilie und lässt sich zeitgleich ein (lebenslanges) Wohnrecht einräumen, das ihm das Recht gibt, so lange in der Immobilie wohnen zu bleiben, wie er möchte, spricht man von der Immobilienverrentung im Wege des “Verkaufs mit Wohnrecht”.
Die Ausgestaltung des Wohnrechts ist vielfältig und reicht von befristet bis lebenslang sowie von entgeltlich zu unentgeltlich. Je nachdem wie es ausgestaltet ist, wird das Wohnrecht werthaltiger oder weniger werthaltig. Das durch den Kaufpreis generierte Kapital kann für die Pflegekosten verwendet werden.
Wenn Sie weitergehende Informationen zum Wohnrecht allgemein wünschen, lesen Sie bitte hier nach:
- Das (lebenslange) Wohnrecht: Definition und Einführung leicht verständlich
- Wohnrecht berechnen mit unserem kostenlosen Wohnrecht-Rechner
- Wohnrecht sichern und löschen: So funktioniert’s
- Wohnrecht und die Besteuerung
Vorteil: Kaufpreis deckt ambulante Pflegekosten
Menschen, die nicht in ein Altersheim ziehen wollen, können durch einen Verkauf mit Eintragung eines Wohnrechts in ihrer Immobilie wohnen bleiben, auch, wenn sie bereits auf externe Hilfe, etwa durch einen ambulanten Pflegedienst angewiesen sind. Diesen können sie problemlos mit dem Kaufpreis, den ihre Immobilie ihnen einbringt, abdecken.
Vorteil: Verantwortung für die Immobilie geht auf Käufer über
Der besondere Charme beim Verkauf mit Eintragung eines Wohnrechts liegt für viele darin, dass der vormalige Immobilieneigentümer die Verantwortung für seine Immobilie größtenteils abgeben kann. Stehen also größere Umbaumaßnahmen an, zum Beispiel, um die Immobilie altersgerecht umzugestalten, sollten diese im Zuge des Verkaufs mit Eintragung eines Wohnrechts auch vereinbart werden. Für die Umsetzung der Maßnahmen ist sodann der neue Eigentümer zuständig.
Der Wohnrechtsberechtigte nimmt nach dem Verkauf mit Eintragung eines Wohnrechts eine Stellung ein, die mit dem eines Mieters vergleichbar ist, sprich, Kleinstreparaturen bis zu einem vorher festgelegten Maximalwert (der sich meist bei ca. 150€ bewegt), trägt er selbst, für alles sonstige kommt der neue Eigentümer auf. Für Menschen, bei denen der Augenmerk darauf liegt, sich um sich selbst und ihre Gesundheit zu kümmern, ein nicht unwesentlicher Faktor, der vor allem auch psychologisch entlastet.
Viele ältere Menschen wünschen es sich, in ihren eigenen vier Wänden alt zu werden und trauen sich die Last der Instandhaltung einer meist großen Immobilie mit zunehmendem Alter nicht mehr zu. Durch die Ausgestaltung eines entsprechenden Verrentungsvertrags ist dies jedoch möglich und zwar im Grundbuch abgesichert.
Vorteil: Pflegekräfte können ebenfalls mit Wohnrecht bedacht werden
Neben der Tatsache, dass der vormalige Immobilieneigentümer sich ein Wohnrecht für sich selbst (und seinen Ehepartner) eintragen lassen kann, kann er dies auch für potentielle Pflegekräfte tun. Mögliche Vertragsgestaltungen sind außerordentlich flexibel und können auf den Bedarf und die Umstände der jeweiligen Situation angepasst werden.
Vorteil: Löschung des Wohnrechts bringt weitere Liquidität
Für den Fall, dass der vormalige Eigentümer sein Wohnrecht doch nicht bis zuletzt ausnutzen will, kann er das Wohnrecht löschen lassen. Da die Immobilie für den neuen Eigentümer sofort mehr wert wird, wenn das Wohnrecht gelöscht wird, kann der Wohnrechtsberechtigte in der Regel auch Geld für die Löschung des Wohnrechts verlangen.
Beispiel: Verkauf mit Wohnrecht zur Deckung von Kosten für ambulanten Pflegedienst
Die Eheleute Schmidt (beide 75 Jahre alt) wohnen in einer großen Doppelhaushälfte und denken bereits seit einem Sturz von Frau Schmidt, seit dem ihre Mobilität stark eingeschränkt ist, darüber nach, sich von dem 200qm großen Haus zu trennen und in ein Pflegeheim zu ziehen. Emotional sind sie dazu nicht in der Lage, finanziell können sie sich jedoch nicht leisten, eine Hilfskraft zur Unterstützung im Haushalt zu zahlen, die mittlerweile aber dringend notwendig geworden ist. Auch Instandhaltungsmaßnahmen, die wohl in Zukunft aufgrund des Alters des Hauses auf sie zukommen werden, scheuen die Schmidts. Sie erkundigen sich bei RentePlusImmobilie nach möglichen Immobilienverrentungswegen und entscheiden sich nach intensiver Information und Beratung für einen Verkauf mit Eintragung eines Wohnrechts. Der Käufer zahlt den Eheleuten Schmidt den Kaufpreis in einer Summe, die Schmidts beiseite legen, um hiervon eine Zugehfrau zu bezahlen. Auch wünschen sie sich einen ambulanten Pflegedienst, der zweimal pro Woche nach den beiden schaut. Die Kosten hierfür decken sie ebenfalls mit dem Kaufpreis ab. Sollte das Dach oder die Heizung kaputt gehen, zahlt der Käufer der Immobilie die Kosten für die Reparatur- die Schmidts müssen sich hierum nicht mehr kümmern und genießen ihren Lebensabend in den eigenen vier Wänden. Sollte der Käufer ihres Hauses die Immobilie weiterverkaufen wollen (oder müssen), kann er dies ebenfalls tun- das lebenslange Wohnrecht für die Eheleute ist im Grundbuch erstrangig eingetragen und sorgt dafür, dass sie auch im Falle eines Weiterverkaufs abgesichert sind.
Sonderfälle der Immobilienverrentung bei Pflegebedürftigkeit
Klassischerweise kommen mit dem Eintreten von Pflegebedürftigkeit Fragen zum Beispiel der Kinder, des Ehepartners, der noch fit ist und nicht ins Pflegeheim möchte/muss etc. auf.
Haus kaufen, wenn Eltern pflegebedürftig werden
Eine häufig gestellte Frage vor allem von Kindern pflegebedürftiger Eltern ist, wie sie am besten vorgehen, wenn die Eltern pflegebedürftig werden und sie das Ziel haben, das vormals von den Eltern bewohnte Haus im Familienbesitz zu halten.
Eine Möglichkeit ist, das Haus selbst von den Eltern zu kaufen. Bei einer Einigung auf den gutachterlichen Verkehrswert der Immobilie wird hierdurch auch keine Schenkungsteuer fällig. Aus dem Kaufpreis können die Eltern sodann die Pflegekosten im Altersheim bezahlen.
Eine Variante dieser Regelung ist der Verkauf auf Leibrentenbasis. Der Kaufpreis wird in diesem Fall nicht als eine Summe fällig, sondern wird gestaffelt in regelmäßige Rentenzahlungen, durch die zum Beispiel monatlich anfallende Pflegeheimkosten beglichen werden können. Diese Variante ist vor allem für Kinder attraktiv, die über ausreichend Liquidität verfügen- über die Leibrentenzahlung kann sogar die Beleihung der Immobilie zur Beschaffung des Kaufpreises unnötig werden.
Haus verkaufen, wenn nur ein Ehepartner ins Altersheim muss/pflegebedürftig wird
Bei vielen Ehepartnern wird zunächst nur einer pflegebedürftig. Für den noch gesunden und fitten Ehepartner kommt gegebenenfalls ein Auszug in ein Pflegeheim- oft aus emotionalen Gründen- gar nicht in Betracht. Wenn allerdings der kranke Ehegatte pflegebedürftig wird, wird es für viele Rentner finanziell nicht mehr darstellbar, in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben.
Die Immobilienverrentung hilft dabei, den Traum vom Altwerden in der gewohnten Umgebung und die Bezahlung der teilweise enorm hohen Pflegekosten zu erfüllen. Mit dem Verkauf gegen Eintragung eines Nießbrauchrechts, mit Eintragung eines Wohnrechts oder auf Leibrentenbasis können zwei Fliegen mit einer Klappe geschlagen werden: der pflegebedürftige Partner kann in einem Pflegeheim professionell versorgt werden, der noch gesunde Partner bleibt in seiner gewohnten Umgebung wohnen und kann den über die Verrentung erzielten Kaufpreis dazu nutzen, sich selbst im Haus Unterstützung zu leisten, aber auch die Heimkosten des pflegebedürftigen Partners finanziell stemmen zu können.
Wann sollte man seine Immobilie verkaufen oder verrenten, um die Pflegekosten abzudecken?
Die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt treibt viele Immobilieneigentümer um. Nicht selten kommen Situationen rund um die Pflegebedürftigkeit sehr überraschend- niemand plant einen komplizierten Oberschenkelhalsbruch oder einen Schlaganfall, der von jetzt auf gleich die Lebenssituation von alten Menschen massiv verändert.
Es lohnt sich deshalb, sich frühzeitig mit Möglichkeiten der Finanzierung des Pflegebedarfs auseinander zu setzen und mit Ruhe und ausreichend viel Zeit für umfassende Beratung Möglichkeiten zu eruieren, die sich zu einem späteren Zeitpunkt als äußerst hilfreich erweisen. Viele Ehepartner schieben diese Eventualitäten vor sich her- dabei ist die Wahrscheinlichkeit, dass zumindest einer von beiden im Laufe des Rentenalters nicht mehr ganz alleine zurecht kommt, relativ hoch.
Die Immobilienverrentung bietet viel Platz für individuelles Planen und ist gerade mit Blick auf die seit langem gleichbleibend hohen Immobilienpreise auch nicht verfrüht, nur weil die Immobilieneigentümer noch rüstig sind und den Alltag gänzlich ohne fremde Hilfe bewerkstelligen können. Die selbstbestimmte Planung des Älterwerdens im gewohnten und lieb gewonnenen Eigenheim, das Abwägen aller zur Verfügung stehenden Möglichkeiten- ist älteren Immobilieneigentümern dringend zu empfehlen.
Wie sollte man seine Immobilie verkaufen oder verrenten, um die Pflegekosten abzudecken?
Der erste Schritt in Richtung Immobilienverkauf oder Immobilienverrentung ist immer die genaue Analyse des eigenen Bedarfs. Ist geplant, mittelfristig einen Verkauf der Immobilie anzustreben, um sich räumlich zu verkleinern, sollte nach guten Vermarktungspartnern gesucht werden. Geht es darum, möglichst lange selbstbestimmt im Eigenheim wohnen zu bleiben, weiß man aber nicht, wie man etwaig anfallende Pflegekosten stemmen soll, empfiehlt sich eine umfassende Information über die Möglichkeiten der Immobilienverrentung.
Unterschiedliche Modelle decken praktisch jede Lebenssituation und Immobilie ab. Für einen guten Überblick sorgt der “Leitfaden Immobilienverrentung”, den Sie hier kostenlos zum Downloaden bestellen können:
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Zusammenfassung
Pflegekosten zahlen und in der eigenen Immobilie wohnen bleiben trotz eingeschränkter Liquidität wegen einer nur kleinen Rente: beides geht mit den unterschiedlichen Modellen, die das deutsche Recht zur Immobilienverrentung eröffnet. Besonders mit Blick auf die negativen Schlagzeilen, die die Altersheime aufgrund der Coronapandemie gerade machen, dürfte das Thema “Altwerden in den eigenen vier Wänden” weiter an Attraktivität gewinnen.
Um Senioren auf ihrem Weg zur für sie richtigen Immobilienverrentung zu begleiten, gibt es die unabhängige Informationsplattform www.renteplusimmobilie.de Wenn Sie sich für die Menschen, die hinter RentePlusImmobilie stehen, interessieren, finden Sie nähere Infos zu den beiden Gründern Janine und Boris Hardi hier:
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