Das Wohnrecht bietet eine gängige Methode, um in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben und diese dennoch zu übertragen – sei es innerfamiliär an spätere Erben oder außerhalb der Familie im Wege des Verkaufs, um das in der immobilie gebundene Vermögen verfügbar zu machen. Da das Wohnrecht im Steuerrecht als geldwerter Vorteil angesehen wird, sofern es unentgeltlich bestellt ist, erhebt der Fiskus in der Regel Steuern darauf. Was die Voraussetzungen hierfür sind, beleuchtet der nachfolgende Artikel.

Das Wohnrecht

Ganz allgemein kann das Wohnrecht verstanden werden als die Berechtigung, eine Immobilie (dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine Wohnung oder ein Haus handelt) zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer der Immobilie zu sein. Wird das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, erfolgt dies als beschränkt persönliche Dienstbarkeit gem. § 1093 BGB in Abteilung II des Grundbuchs.

Hauptanwendungsfälle

Das Wohnrecht bietet zum einen als gängige Methode der Immobilienverrentung eine gute Möglichkeit für ältere Menschen, ihre Rente durch den Kauf unter gleichzeitiger Eintragung eines Wohnrechts im Grundbuch aufzubessern und weiterhin in der Immobilie wohnen zu bleiben. Zum anderen stellt es im innerfamiliären Bereich eine Möglichkeit dar, wie zum Beispiel Eltern ihren Kindern bereits zu Lebzeiten eine Immobilie übertragen können.

Dies tun viele Eltern, entweder, um spätere Streitigkeiten zwischen den Erben zu verhindern oder auch, um später mit dem Wohnrecht steuern zu sparen (Erbschaftsteuer für ihre Erben). Denn bei der Übertragung im Wege der Schenkung zu Lebzeiten können durch die Ausnutzung von steuerrechtlichen Freibeträgen steuerneutral Übertragungen stattfinden. Diese Freibeträge können auch mehrfach ausgenutzt werden und bieten so einen ausgezeichneten Weg, um spätere Erbschaftsteuer zu sparen.

Steuerbarkeit des Wohnrechts

Die Frage danach, ob ein Wohnrecht steuerbar ist, also für es Steuern erhoben werden können, ist davon abhängig, um welche Art von Wohnrecht es sich handelt. Einen guten, wenn auch sehr juristischen Überblick findet man hier: https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2016/C-Anhaenge/Anhang-30/VI/Anhang-30-VI.html

Wesentlicher Aspekt bei der Frage, was bei wem besteuert wird, ist die Art des Wohnrechts und dabei der Aspekt der Entgeltlichkeit.

Steuern beim entgeltlichen Wohnrecht

Zahlt der Wohnrechtsinhaber dem Eigentümer ein Entgelt, vergleichbar mit einer Miete, entfällt in der Regel eine Steuerpflicht für den Berechtigten, jedoch entsteht beim Eigentümer, das heißt beim Empfänger des Entgelts eine Steuerpflicht. Durch die Zahlung des Entgelts liegt nämlich zwischen Immobilieneigentümer und Wohnrechtsberechtigten ein mit einem normalen Mietverhältnis vergleichbares Nutzungsverhältnis vor, was zu einer Steuerpflicht beim Eigentümer führt.

Steuern beim unentgeltlichen Wohnrecht

Beim unentgeltlich bestellten Wohnrecht fließen dem Eigentümer für die Nutzungsüberlassung zu Wohnzwecken seitens des Wohnrechtsberechtigten keine Zahlungen zu, weswegen er auch keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Allerdings stellt das unentgeltliche Wohnrecht auf Seiten des Berechtigten einen Vermögenswert dar, der besteuert wird.

Als Vermögenswert wird das Wohnrecht deshalb eingeordnet, weil der Berechtigte hierdurch Miete spart. Es besteht keine Steuerpflicht aus dem Einkommensteuergesetz, jedoch unterliegt das unentgeltliche Wohnrecht der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Grundlage für die Besteuerung ist § 14 Bewertungsgesetz.

Berechnung der Steuer bei unentgeltlichem Wohnrecht

Zwei wesentliche Faktoren spielen bei der Berechnung der Steuer für das unentgeltliche Wohnrecht eine Rolle:

  • 1. Der Kapitalwert der Immobilie und
  • 2. das Alter des Wohnrechtsinhabers.

Letzteres ist dann wichtig, wenn ein “lebenslanges Wohnrecht” bestellt wurde. Steuerlich wird bei lebenslangem Wohnrecht auf die Sterbetafeln des statistischen Bundesamtes zurückgegriffen, auf deren Basis eine durchschnittliche Restlebenserwartung ergibt, die für die Festlegung der Steuer zugrunde gelegt wird. In der Praxis wird also geschaut, was eine fiktive marktübliche Miete wäre, die für die mit dem Wohnrecht belasteten Immobilie zu erzielen wären.

Um darzustellen, dass diese Mietzahlungen ja erst in der Zukunft zu zahlen wären, werden sie diskontiert, das heißt abgezinst (gem. § 14 Bewertungsgesetz muss hierbei ein Zinssatz von 5,5% angesetzt werden). Als Laufzeit gilt dann die statistische Restlebenserwartung, anhand der der Wert des unentgeltlichen Wohnrechts dann berechnet wird.

Die Höhe der Steuer – Freibeträge

Da der Wert des Wohnrechts nach dem Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz besteuert wird, spielt bei der Höhe der letztendlich anfallenden Steuer insbesondere eine Rolle, ob zwischen Wohnrechtsberechtigten und Eigentümer eine innerfamiliäre Beziehung besteht. Dies liegt daran, weil zwischen Verwandten in gerade Linie Freibeträge existieren, die die anfallende Schenkungsteuer in den meisten Fällen entfallen lassen. Anders sieht dies dann aus, wenn keine Freibeträge zum Tragen kommen, also etwa das Wohnrecht eingeräumt wurde im Zuge des Verkaufs an einen Dritten, also bei der klassischen Immobilienverrentung.

Fazit

Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten geplante Immobilienübertragungen- sei es innerfamiliär oder an Dritte immer mit einem kompetenten Berater besprochen werden. Um die Steuerpflicht genau prüfen zu lassen, empfehlen wir dringend, einen erfahrenen Steuerberater zu befragen, der alle individuellen Themen gezielt prüfen und im Vorfeld klären kann.

Wenn Sie unsicher sind, für welches Verrentungsmodell Sie sich entscheiden sollen, sollten Sie sich den “Leitfaden Immobilienverrentung” gratis per Email schicken lassen und im Zuge dessen den kostenlosen Verrentungscheck machen. Wenn Sie individuelle Fragen haben, die Sie in einem Beratungsgespräch klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte gerne über dieses Kontaktformular:

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