Hypothek auf das Eigenheim eintragen lassen: Möglichkeiten und Grenzen der Immobilienbeleihung im Alter

Normalfall bei der Hypothek-Vergabe

Im Normalfall beschafft man Fremdkapital über ein Darlehen bei einer Bank. Diese fordert hierfür, wenn es sich nicht um einen Dispokredit oder ähnliches handelt, eine Sicherheit.

Beleihung der Immobilie

Die gängigste Methode, Sicherheiten zu bestellen ist die Beleihung einer im Eigentum des Kreditnehmers befindlichen Immobilie. Die Bank reicht ein Darlehen aus und lässt sich dieses durch eine Hypothek (eher selten) oder Grundschuld (häufig) an erster Rangstelle im Grundbuch sichern.

Rückzahlung

Der Grundstückseigentümer ist sodann verpflichtet, gemäß den Bestimmungen im Darlehensvertrag das Darlehen zurück zu zahlen. Meistens zahlt er monatliche Raten, die aus Zins und Tilgung- der sogenannten Annuität- bestehen.

Beleihungswert

Die Bank setzt bei der Bewertung der Immobiliensicherheit auf dem Verkehrswert auf und nimmt hiervon einen Risikoabschlag. In der Regel beträgt dieser 40%. Das Grundstück wird also “zu 60% beliehen”. Diese Obergrenze für die Verwendung einer Immobilie als Darlehenssicherheit nennt man “Beleihungswertgrenze”.

Beispiel

Als Beispiel kann dieser Fall dienen:

Herr Schmidt lebt in einem abbezahlten Einfamilienhaus. Er wünscht sich seit langem einen Wintergarten, für dessen Gestaltung eine Summe von € 100.000 nötig ist. Bei seiner Hausbank fragt er einen Kredit hierfür an, den die Bank ihm gerne zusagt. Der Sachverständige der Bank hat die Immobilie des Herrn Schmidt mit € 1 Mio. eingewertet. Die Beleihungsgrenze für dieses Grundstück liegt wie üblich bei 60%, das heißt bei € 600.000. Bis zu diesem Betrag ist auf Basis der erstrangig einzutragenden Sicherheit am Grundstück ein Darlehen für Herrn Schmidt grundsätzlich möglich.

 

Rückzahlung nicht möglich

Ist es aus nicht vorhersehbaren Gründen nicht möglich, das Darlehen zurück zu zahlen, wird die Bank aus ihrer Sicherheit, das heißt der im Grundbuch eingetragenen Hypothek oder Grundschuld vollstrecken. Im Falle, dass der Darlehensnehmer kooperativ ist, wird seine Immobilie einvernehmlich mit ihm verkauft, was zu höheren Verkaufserlösen führen kann als im Zwangsversteigerungsverfahren. Dieses kommt immer dann zum Tragen, wenn der Darlehensnehmer unkooperativ ist. Die Immobilie wird gegen den Willen des Grundstückseigentümers zwangsversteigert, um die Darlehensverpflichtung aus dem erzielten Gebot zu erfüllen.

Sonderfall: Hypotheken für Rentner und Senioren

Ist in obigem Beispiel Herr Schmidt bereits 75 Jahre alt, könnte seine Hausbank die Kreditvergabe wegen seines fortgeschrittenen Alters an ihn ablehnen. Dies liegt nicht an der Person des Herrn Schmidt und auch nicht an Spezialregeln für immobilienbesicherte Darlehen – denn eine gesetzliche Altersobergrenze für die Ausreichung eines immobilienbesicherten Darlehens gibt es zumindest im deutschen Recht nicht.

Richtlinie 2014/17/EU

Jedoch bestehen durch die im Februar 2014 EU – weit in Kraft getretene Richtlinie 2014/17/EU, die im Jahr 2016 zur nationalen Umsetzung in deutsches Recht führte, für Banken wesentlich strengere Voraussetzungen für die Vergabe von immobilienbesicherten Darlehen.

Verbraucherschutz – auch für “Rentner-Hypotheken”

Diese strengeren Voraussetzungen dienen dem Verbraucherschutz, was Senioren bzw. Rentnern, die Bedarf an einer Finanzierung haben, auf den ersten Blick wie Hohn vorkommen muss. Sieht man allerdings genauer hin, gibt es für diese Maßgaben durchaus triftige Gründe, die bei der Abwägung und Prüfung der Ermöglichung einer Kreditvergabe an ältere Menschen durchaus sinnvoll sind.

Menschen, die zwar ein hohes Einkommen während ihrer Berufstätigkeit erzielen, müssen deshalb liquiditätsseitig im Alter nicht zwingend genauso gut aufgestellt sein – das Gegenteil ist meistens der Fall.

Vor Einführung der strengeren Kreditvergaberegeln konnte es durchaus passieren, dass ältere Menschen im Alter von 60 Jahren einen immobilienbesicherten Kreditvertrag abschlossen, den sie bis zum Eintritt ins Rentenalter vollkommen unproblematisch aus ihrer monatlichen Liquidität bedienen konnten. Mit dem Eintritt ins Rentenalter jedoch stellte sich oft heraus, dass die Bedienung entweder nicht mehr oder nur unter enormen persönlichen Einbußen möglich war.

Die Folge war nicht selten der zwangsweise Verkauf der selbstgenutzten Immobilie, was die älteren Menschen nicht nur aus ihrer gewohnten Umgebung, sondern nicht selten auch psychisch aus dem Gleichgewicht brachte.

Bankinterne Maßgaben

Banken bestehen aus diesen Gründen auf einer hohen Tilgung, damit vergebene Darlehen am besten schon vor Rentenbeginn vollständig zurückgeführt werden können.

Das beinhaltet im zweiten Schritt jedoch auch die Maßgabe, dass viele Banken an Personen, die bereits in Rente sind, erst gar keine Darlehen mehr ausreichen – schlicht, weil diese die hohen Tilgungsleistungen mit ihrer Rente nicht bedienen können.