Die Spekulationssteuer beim Teilverkauf einer Immobilie
Aktualisiert am 24. April 2023
In Deutschland kann auf private Veräußerungsgeschäfte eine Steuer erhoben werden. Sie trägt den Namen Spekulationssteuer und wird im Einkommenssteuergesetz (EStG) geregelt. Auch wenn Sie einen Teilverkauf Ihrer Immobilie anstreben, kann eine solche Steuer anfallen. Hier erfahren Sie, ob eine Spekulationssteuer Ihren Teilverkauf belasten könnte und viele weitere Fakten zu dem Thema. Einen umfangreichen Einführungsartikel zum Immobilien-Teilverkauf finden Sie in diesem Artikel.
Das Wichtigste in Kürze
- Spekulationssteuer beim Teilverkauf kann anfallen, wenn der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf kürzer als 10 Jahre ist.
- Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom Gewinn und Steuersatz ab.
- Spekulationssteuer vermeiden durch Selbstnutzung oder Einsparungsmöglichkeiten. Steuerberaterkonsultation empfohlen.
Hinweis: Es handelt sich im Rahmen dieses Artikels oder jeglichen Inhalten zu Steuerthemen auf RentePlusImmobilie.de nicht um eine steuerliche Beratung. Für eine professionelle steuerliche Beratung konsultieren Sie bitte Ihren Steuerberater.
Was ist die Spekulationssteuer bei Teilverkauf?
§ 23 EStG besagt, dass der Verkauf von Grundstücken sowie Gebäuden und Gebäudeteilen ein privates Veräußerungsgeschäft sein kann, auf das Spekulationssteuer erhoben werden kann. Diese Steuer kann anfallen, sofern der Zeitraum zwischen dem Erwerb und dem Verkauf kürzer als zehn Jahre ist. Für die Kalkulation der Spekulationsfrist werden die notariell beglaubigten Kaufverträge herangezogen. Der Grund für den Verkauf ist nicht entscheidend. Selbst auf eine Zwangsversteigerung kann eine Spekulationssteuer erhoben werden.
Eine Spekulationssteuer entfällt hingegen, wenn folgende Sachlagen vorliegen:
- Sie haben die Immobilie in der kompletten Zeit zwischen Kauf und Verkauf selbst bewohnt.
- Sie haben die Immobilie im Jahr vor dem Verkauf sowie in den beiden Jahren zuvor selbst bewohnt.
- In der Immobilie hat ein Kind von Ihnen mietfrei gewohnt, für das Sie noch Kindergeld beziehen.
Bei der Spekulationssteuer beim Teilverkauf ist zu beachten, dass die Spekulationssteuer nur anteilig berechnet wird. Immerhin verkaufen Sie nicht das komplette Haus.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Teilverkauf einer Immobilie?
Wie hoch die Spekulationssteuer beim Teilverkauf ist, hängt maßgeblich von zwei Faktoren ab:
- der Höhe des Gewinns aus dem Verkauf
- Ihrem individuellen Steuersatz
Es lässt sich daher nicht pauschal sagen, wie hoch die Spekulationssteuer in Ihrem Fall wäre. Welche Steuern bei Immobiliengeschäften von Bedeutung sein können, offenbart Ihnen auch dieser Artikel.
Wie lässt sich die Spekulationssteuer bei Teilverkauf vermeiden?
Die Praxis zeigt, dass eine Spekulationssteuer beim Teilverkauf sehr selten anfällt. Zumeist hat der Verkäufer die Immobilie bereits vor mehr als zehn Jahren erworben, weswegen die Spekulationssteuer ohnehin entfällt. Ist das bei Ihnen nicht der Fall, können Sie auf andere Weise die Spekulationssteuer beim Teilverkauf umgehen. Wie dies gehen kann, offenbart folgendes Beispiel:
Herr Sommer hat vor einem Jahr ein Haus gekauft und sich dann für einen Teilverkauf entschieden. Um die Spekulationssteuer zu vermeiden, wählt er den Zeitpunkt des Verkaufs clever. Er zieht in das Haus ein und bewohnt es für zwei Jahre. Anfang des dritten Jahres kann er den Teilverkauf steuerfrei vornehmen.
Hinweis: Eine Spekulationssteuer können Sie nicht umgehen, wenn Sie das Objekt innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf in Teilen verkaufen und die Immobilie bis dahin vermietet hatten. Dies begründet sich in dem Wertgewinn durch die Vermietung.
Wie lässt sich die Spekulationssteuer beim Teilverkauf senken?
Sollte sich eine Spekulationssteuer beim Teilverkauf nicht vermeiden lassen, ist es ratsam, nach legalen Einsparungsmöglichkeiten zu schauen. So können Sie die Steuerlast senken, indem Sie angefallen Kosten geltend machen. Dadurch reduziert sich der Verkaufserlös ganz automatisch.
Wenn Herr Sommer aus unserem Beispiel keine zwei Jahre bis zum Teilverkauf warten möchte, kann er die Steuerlast durch folgende Posten reduzieren:
- Kosten für einen Notar
- Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für den Grundbucheintrag
- Kosten für Reparaturen oder Modernisierungen
Alle Kosten für Reparaturen oder Modernisierungen muss Herr Sommer mithilfe von Belegen beweisen. Eigenleistungen an dem Haus darf er nicht mit in die Kalkulation aufnehmen.
Wichtig: Es ist ratsam, sich mit einem Steuerberater abzusprechen. Dieser kann verlässlich mitteilen, welche Posten sich steuerlich geltend machen lassen. Oft reduziert sich der Gewinn dann so stark, dass kein Verkaufserlös mehr zu versteuern ist.
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